项目策划项目工作方法与工作预期.ppt

项目工作方法与工作预期,项目方法的逻辑步骤,城市环境研究,市场环境研究,项目入市时的市场预判,项目认知,可能的物业发展方向,区域及项目资源分析,细分市场研究,项目面临的 市场基础与机会 1）客户基础/机会 2）产品基础/机会,城市客户地图研究,项目可能导入的 客户判断 1）来源及厚度 2）需求偏好 3）购买力,产品建议,竞争关系研究,价格策略,销售周期模拟,什么方式,案例研究,什么时机,什么客户,什么产品,什么价格,配对,0,客户研究,区域客户研究 区域现有客源研究 未来导入客源研究 目标客户特征和需求分析,成功案例研究,郑州房地产市场发展研究,市场现状 地产开发模式研究 市场功能,总体定位,开发主题及概念定位 区域资源与项目核心价值论证 市场竞争策略确立,项目物业功能建议,市场机会点挖掘 物业形态选型 产品形态初步定位 物业功能布局建议 物业体量配比建议,项目启动,6,8,4,5,1,9,开发建议,功能分区建议 项目开发时序建议 商业物业经营建议 项目最佳开发策略建议,工作模块设计,定位模式研究 规划模式研究 客户模式研究 驱动模式研究 开发模式研究,区域资源及未来规划分析,区域产业优势 区域资源分析,2,市场研究,各物业的具体市场定位及可行性论证 区域宏观经济研究 区域土地市场研究 各细分物业市场研究,7,区域未来规划研究,规划功能、战略定位和愿景 功能分区分析、结构分析,3,易居将项目分成10个模块进行，就项目整体定位展开研究,启动区产品细化建议,总体布局、要素配置 景观设计 细化产品建议（建筑、体量等） 其他产品建议 样板区建议13,10,项目启动会,明确项目目标和达成目标所需的工作内容 制定各项工作的先后顺序和进展时间表 成立联合项目工作小组，并进行任务分工和职责安排 确定所需要的信息资料和获取途径,联合项目小组召开专题研讨会 提出假设 达成共识,项 目 内 容,研 究 方 法,预期结果： 项目组成员对项目内容、项 目结构的准确理解 建立联合项目组并进行模块 分工，制定行动计划,项目启动会的目的是就项目目标、内容和信息需求达成共识，并建立联合项目团队,同时明确各合作方工作节点、工作深度及沟通方式,预期结果 整体市场发展机会点,市场现状及现状 地产开发模式研究 产品功能研究,公开资料收集、整理 一对一深度访谈 现场勘查 数据处理,模块一：市场发展研究,项 目 内 容,研 究 方 法,模块一主要是分析和评价当地整体市场发展态势和格局，从中寻找项目所处阶段的宏观市场机会,预期结果 寻找出区域衍生优势及市场 机会,区域产业优势 区域外部资源分析 区域内部资源分析,资料资料收集、整理 现场调研 网络资料收集 政府访谈、专家访谈 现场勘查,模块二：区域资源分析,项 目 内 容,研 究 方 法,模块二是明确区域资源，并作详细评估，寻找切合项目资源的衍生性优势,预期结果 通过对规划分析探寻出项目发展与 区域发展的契合点,规划功能、战略定位和愿景 功能分区分析、结构分析,模块三：区域未来规划研究,项 目 内 容,政府访谈 网络资源调用 专家研讨,研 究 方 法,模块三是通过研究区域未来规划，建立区域发展的阶段性模型，从而判断出区域发展过程中项目的契合点,预期结果 明确本项目的目标客户 研究目标客户的特征和需求 （概念需求、产品需求）,项目区域现有客源研究 客源导入研究（中、远期） 项目客源结构分析 目标客户特征分析 目标客户需求分析,模块四：潜在客户研究,项 目 内 容,研 究 方 法,Focus group 焦点小组访谈 易居客户研究模型 MECE法 界定问题,模块四是建立不同阶段的客源导入模型，匹配项目所处区域发展阶段，从而分析出项目客户地图及其概念和产品偏好,预期结果 明晰项目开发模式 筛选本案可能的开发模型,定位模式研究 规划模式研究 客户模式研究 驱动模式研究 开发模式研究,模块五：成功案例研究,项 目 内 容,相关案例调研 类比分析 内外部资源调用 内部研讨 专业模型研究 KPI指标法研究,研 究 方 法,模块五是通过类似成功区域和案例研究，明细可参照的开发模式，在模块化分析之后筛选出本项目的开发模式及赢利模型,预期结果 项目开发整体概念明晰 项目核心竞争力确立 可能物业类型确定,开发主题及概念定位 区域资源与项目核心价值论证 市场竞争策略确立 各物业的具体市场定位及可行性论证,头脑风暴会 内部讨论 SWOT分析 专业模型研究,模块六：项目总体定位,项 目 内 容,研 究 方 法,模块六是通过核心定位模块的组合，设定项目总体定位，并总结出项目的整体开发概念及核心竞争力，指引物业类型的筛选,预期结果 挖掘各市场机会点,区域宏观经济研究 区域土地市场研究 区域商品房市场研究 各细分物业市场研究,市场调研 市调模型建立及运用 数据收集和处理 专业模型研究,模块七：市场研究,项 目 内 容,研 究 方 法,模块七是采用传统房地产市场研究方式，修正总体定位中的各物业类型细节指标，使产品设计既保证适度超前的同时又更具竞争力，且能满足利润要求,预期结果 明确项目的物业功能和体量配 比,市场机会点挖掘 物业形态选型 产品形态初步定位 物业功能布局建议 物业体量配比建议,内部讨论、论证 选型模型建立及应用 物业筛选矩阵,模块八：项目物业功能建议,项 目 内 容,研 究 方 法,模块八是将常规房地产产品策划的模块置入高档类物业中，在一切以营销为纲的原则下设定项目各物业功能和体量配比,项目开发时序建议：开发时机的选择、开发步奏建议 项目最佳开发策略建议：开发进度和开发周期、售价策略与定位,模块九：开发建议,项 目 内 容,内部访谈/头脑风暴/产品研讨会 价值组合 ( Value Portfolio) 业务发展模式分析,预期结果 项目发展愿景以及战略目标 项目定位调整方案 各板块物业组合以及发展模式,研 究 方 法,模块九是从项目整体运作的角度，结合工程、资金投入、市场发育程度、营销机会等因素，提供23种项目最佳开发时序和经营方式建议,模块十：产品细化建议,项 目 内 容,总体布局、要素配置：总体空间布局、功能分布安排、基础设施配置等 景观设计：总体景观、植物景观、建筑景观、小品景观等 住宅产品建议：物业平面布局建议、物业立面风格建议、单体物业细部建议、物业