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甘肃志青土地咨询估价有限公司甘志青土估字2010号第一部分 摘要一、 估价项目名称兰州市西固东路81号宗地地价评估二、 委托估价方 1、姓 名：兰州晶亮玻璃有限责任公司2、住 所：兰州市西固区西固东路177号3、法定代表人：刘伟4、联 系 电 话:、估价目的 委托方因对委估地块进行房地产开发的需要，特委托北京首佳房地产评估有限公司对该地块进行价格评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续，提供客观、公正、合理的地价依据。四、估价基准日 二00三年六月二十四日五、估价日期二00三年六月二十四日至二00三年六月三十日六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格包括毛地价、熟地价。熟地价是指估价对象在2003年6月24日，委估地块实际土地用途为综合及地下车库用地，评估设定用途为综合及地下车库用地，评估设定土地使用年限综合及地下车库为50年，宗地实际开发程度为红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖），红线内“七通一平”（ 即通路、供电、供水、排水、通讯、供气、供暖及场地平整），兰州晶亮玻璃有限责任公司：受贵公司的委托，我们根据国家有关土地价格评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照科学、公允的方法，对位于兰州市西固东路81号宗地（兰国用（2006）第X0856号，土地使用权人：兰州晶亮玻璃有限责任公司，地号：0425216-1，地类用途：工业，使用权类型：出让，使用权面积：58617.5（合87.93亩）的价值进行了评估。估价时点2010年12月3日，估价目的是为委托方以该宗地作为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考依据。估价过程中我方估价人员在贵方的配合下，对委托评估的宗地进行了现场勘察、拍照和估价数据的收集，同时进行了必要的调研、核对，在此基础上形成了本估价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，结合专业分析确定该宗地在估价时点未设置他项权利限制的工业用地在现行土地市场现状条件下的公开市场抵押价值为人民币69，930，700.00元。大写陆仟玖佰玖拾叁万零柒佰元整。宗地单价：1193.00元/（约合79.53万元/亩）。特此函告！法人代表：唐春林 甘肃志青土地咨询估价有限公司 二一年十二月六日二、估价师声明参加本次估价的全体估价师郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的，所引用的有关资料有据可查，我们忠实于估价对象的客观现状和现场勘察数据；2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己公正专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程进行评估，形成意见和结论，撰写本估价报告书；5、估价报告自出具之日起一年内有效。在有效期内，随着时间的推移、市场状况的变化，估价结果需要做相应的调整；6、本报告所依据的资料由委托方提供，委托方对其真实性负责。估价报告所采用各项数据均以国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号记载内容为准；7、估价结果是估价对象于估价时点的客观合理价格。在报告有效期如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整；8、本报告仅供委托方在本次估价目的下使用，作为估价对象现行市 场条件下土地的市场价值参考依据。报告使用不当本公司不承担任何责任。未经本公司书面同意，本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，本报告复印件一律无效。9、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整。因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。注册土地估价师签字：三、估价的假设、限制条件和未考虑因素A.估价的假设：（一） 本次估价以估价对象能够持续、合理使用为假设前提；（二） 本次估价以委托方拥有该宗地国有土地使用权、不存在抵押权及其它权利为假设前提；（三）待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展；（四） 在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；（五） 报告中估价结果为估价对象在估价时点的土地现行市场价格，即在估价时点预期能够成交实现的最好价格，它依据如下假设： 1、存在买卖双方达成一致共识；2、买卖双方的行为都是精明和谨慎的；3、在估价时点前，相对于物业的特殊性和土地状况而言，有一段合理的谈判周期；4、在此周期内，现行状态和价格水平是静止不变的；5、不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响；B.估价限制条件：（一）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效；（二）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价因素发生变化，该评估价格应作相应调整；（三）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；C.估价未考虑因素（一）国家宏观政策变化或做出其它调整，本地区土地政策的变化，不可预见因素（如地震等自然灾害）对估价对象价格的影响，本报告未考虑；（二） 本估价报告未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。四、估价结果报告（一）委托方： 1、姓 名：兰州晶亮玻璃有限责任公司2、住 所：兰州市西固区西固东路177号3、法定代表人：刘伟4、联 系 电 话:二）估价方：1、单位名称： 甘肃志青土地咨询估价有限公司2、法人代表： 唐春林3、地 址：兰州市城关区张掖路143号（民基大厦18层）4、联系电话（三）估价对象1、土地状况：国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号载明，土地使用权人兰州晶亮玻璃有限责任公司，宗地座落兰州市西固东路81号。使用权类型为出让，用途为工业，终止日期：2006年2月24日至2056年2月15日。宗地使用权面积为586175.5 m2。地处兰州市西固区工业规划一级地段。2、四至：该宗地为兰州平板玻璃厂宗地范围内划出的一部分土地。东、西、北面均为兰州平板玻璃厂厂房及其他用房，南面为兰新铁路。地形形状为规则长方形。现状为工业用地，宗地目前为地上无附着物的空地。宗地外已达“七通一平”。（四）估价目的：估价目的是为委托方以该宗地作为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考依据。（五）估价时点：估价时点是估价结果对应于估价对象价格的具体日期，本估价报告确定的估价时点为2010年12月3日。（六）价值定义：1.实际土地开发程度：宗地红线内为工业用地，宗地红线外达“七通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气、通暖及宗地红线内场地平整），宗地形状为规则长方形；3.价格内涵：在上述设定用途、开发程度和使用年期条件下，在估价基准日的未设定他项权利状况下的出让性质工业用途土地使用权价格。（七）估价依据：1、国家及地方的有关法律、法规：中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；甘肃省实施土地管理法办法；兰州市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法；兰州市建设征用土地各项补偿费标准的通知；国务院、建设部、甘肃省、兰州市颁布的有关法规、政策文件。2、土地估价相关的技术规程中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程； 中华人民共和国行业标准城镇土地分等定级规程；土地估价报告规范格式；兰州市城市土地价格调查；3、兰州市相关地价评估资料兰州市总体规划（1996年2010年）；兰州市统计年鉴（2007年）；估价对象所在区域的区位条件资料；4、委托方提供的相关资料：国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料等。（八） 估价原则：此次估价在独立性、客观性、科学性工作原则及土地估价合法原则估价时点等经济性原则指导下进行，遵循如下操作性原则进行评估：1、供给与需求原则：土地具有位置固定性、区位个别性及其他一些自然与人文特征。土地的自然供给没有弹性，具有稀缺性。而土地需求量却在与日俱增，因此土地价格长期会呈现平稳上涨趋势。由于土地位置的固定性、区域性、个别性等特点，特定的行业需要特定的土地区位。因此土地价格是由需求与供给的相互关系决定的。在我国，土地供给主要由国家控制，这一因素对土地价格具有很大影响。由于耕地保护的加强，土地供给将长期受到限制，需求则有经济发展的情况来确定。目前兰州市土地供求基本平衡，城市市区需求大于供给。2、合法原则：即必须以估价对象具有合法产权，并且合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确定估价对象具有合法产权，二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须合法，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式必须是合法的。3、最高最佳使用原则：即以估价对象能够发挥最大社会效益、经济效益、环境效益最佳为前提。本估价报告以估价对象设计的使用功能为前提，充分发挥其最大的效用，创造最大收益思想下的估价。4、谨慎原则：在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押土地在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。5、估价时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其它时点的价格。6.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似土地在同等条件下的正常价格。替代原则是保证土地估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了土地估价的基本原理和最一般的估价过程，土地估价所要确定的估价结论是估价对象的客观何苦价格或价值，对土地交易的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形或会成立的价格，土地估价就是参照公开市场上足够数量的类似土地的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。7、适当考虑规划原则：城市规划对利用方向、强度、收益有很大影响，因而也影响土地的价格。此次评估中，我们认真考虑了城市规划要求，分析了作为住宅用地的估价设定用途对地价的影响。8、多种估价方法相结合的原则：国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法。此次评估中，我公司根据委估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，力求得到客观、公正、科学的土地价格。(九) 土地变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押土地转换为现金的可能性。 1、估价对象的地类用途为工业，根据该宗土地现状用途，按照规划设计要求及标准，能否分割使用要视具体情况而定。 2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价宗地时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体等因素的影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。3、处置土地时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置土地时，因买方价格手续费，竞价空间，双方无合理的谈判周期，快速变现的付款方式及当时拍卖市场成交等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为现行市场价格八成左右。4、在当前市场条件下，土地实行公开拍卖政策后，由于土地的供应紧缺，土地交易市场较活跃的情况下，本估价对象成交率高，预计该宗地有较强的变现能力。 （十） 土地抵押估价报告使用风险提示1、估价对象在正常状况下，土地评估价格在有效时期内不会有太大的波动，但受到大的自然灾害破坏时，土地价格会受到很大影响。报告使用者应考虑此种因素。 2、对抵押期间可能产生的土地信贷风险，估价报告使用者应给予关注:估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。也可能因土地市场的变化、国家宏观政策和经济形势变化、土地相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。3、估价报告使用者应合理使用评估价值, 关注处置土地时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响，关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。4、使用者应定期或者在土地市场价格变化较快的情况下，对土地抵押价值进行再评估。 5、由于土地价格形成的特殊性，系不可再生资源，其价值的变化也具有独特性。由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，土地一般具有自然增值的属性。（十一）估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因工业用地市场交易案例较少，同时成本法取得费用各个宗地之间变化较大，故不用市场法和成本法。最终确定选用基准地价系数修正法为本次评估的方法。（十二）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，结合专业分析确定该估价对象（土地总面积58617.5m2，约合87.93亩）在估价时点未设置他项权利限制的工业用地在现行土地市场现状条件下的公开市场抵押价值为人民币69，930，700.00元。大写陆仟玖佰玖拾叁万零柒佰元整。宗地单价：1193.00元/（约合79.53万元/亩）。 (十三)估价人员：姓 名 职 称 注册号李串龙 土地估价师 2004620001唐春林 土地估价师 2006620007（十四） 估价作业日期：2010年12月3日至2010年12月6日（十五） 估价报告应用的有效期：本估价报告应用的有效期为一年，自估价报告出具之日起算起。以本估价结果作为底价或作价依据。超过一年的，需重新进行土地估价。中国兰州 法人代表： 唐春林 土地估价师 李串龙 土地估价师 唐春林 二一年十二月六日联系电话办） 传真电话司地址：兰州市城关区张掖路143号（民基大厦18层）五、估价技术报告（一） 个别因素分析1、土地状况：国有土地使用证兰国用（2006）第X0856号载明，土地使用权人兰州晶亮玻璃有限责任公司，宗地座落兰州市西固东路81号。使用权类型为出让，用途为工业，终止日期：2006年2月24日至2056年2月15日。宗地使用权面积为586175.5 m2。地处兰州市西固区工业规划一级地段。2、四至：该宗地为兰州平板玻璃厂宗地范围内划出的一部分土地。东、西、北面均为兰州平板玻璃厂厂房及其他用房，南面为兰新铁路。地形形状为规则长方形。现状为工业用地，宗地目前为无地上附着物的空地。宗地外已达“七通一平”。（二） 区域因素分析1、区位环境：该宗地位西固东路81号，原兰州平板玻璃厂范围内。兰州平板玻璃厂为大型国有企业，在其区域内有平板玻璃厂蓝天酒店、职工医院、玻璃厂蓝天实业公司、子弟学校、幼儿园、玻璃厂家属院等。附近有兰棉医院、兰州石化职业技术学院、西固区工商局等。近年来新建的大型住宅小区有西固人家、亚太新村等。周围基础配套设施及公共配套设施较为完善，局部城市规划正在合理发展，目前商服繁华程度较好。2、交通便捷程度：有77、102、76路等公交线路直达该宗地。距离兰炼十字较近，形成了辐射能力较强的对外交通网络。3、基础设施配套及公共配套设施完备程度：宗地区域内已达“七通一平”，宗地外有部分商业银行、菜市场、医院、学校、商场购物中心等公共服务配套设施。4、城市规划限制：此区域内城市建设方面无明确规划限制。（三）一般因素分析影响宗地地价的一般因素主要指影响地价总体水平的社会因素、经济因素、政治因素和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业政策、土地利用规划、地理位置等。上述一般因素主要通过土地供给、需求两方面的不同作用，影响城市总体地价水平的变化。A、社会因素根据国土资源部2002年11号令招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定：“自2002年7月1日起，各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权”。再则，根据现行法律规定农村集体土地必须由国家征用后转为建设用地才能进入市场交易。实行国有土地资产的所有权和管理权分开，由全国人民代表大会及其常委会行使土地所有权职能。国家委托各级政府实施具体管理，包括土地资源的合理配置、土地使用权的转让、土地的用途管制、土地供应计划等。因此，国家从宏观上控制了房地产的过快发展，确保国有资产的收益权利。B、地理、自然因素兰州是甘肃省的省会，处在东经10230-10430、北纬355-38之间，位于中国陆域版图的几何中心，在大西北处于“座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。城市依山傍水而建，层峦叠嶂，既体现了大西北的浑壮雄阔，又展现了江南的清奇秀丽。兰州位于中国陆域版图的几何中心，市区南北群山环绕，东西黄河穿城而过，具有带状盆地城市的特征，地处黄河上游，位于东经102.30-104.30，北纬35.51-38之间，书中温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360，年平均气温10，全年日照数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州市现辖三县五区，总面积1.31万平方公里，其中市区面积1631.6平方公里，建成区面积163平方公里。总人口314万人，其中回、藏、东乡、裕固、撒拉等37个少数民族12万人。现辖三县五区，90个乡镇，40个街道办事处，804个行政村。C、房地产发展状况及相关政策2001 年，我国开始实行土地收购储备制度，在这一制度下，地方政府通过土地收购储备机构成为了土地一级市场的垄断供应者。在土地收购储备制度之外还辅之以招拍挂，招拍挂下“价高者得”，以保证地方政府成为土地出让收益的最大受益者。但客观上“价高者得”的成交规则，在土地供给紧张的局势下，直接推动了地价上涨。拍卖地价不断创出新高，以致很多新拍出的地价比周边正在卖的楼盘房价还高。 2007年9月6日，兰州市对四宗地块进行了公开拍卖会上，三宗土地成交。在此次拍卖会后，兰州市年内还将出让200多亩土地，其中部分土地将采取招标方式出让，“价高者得”规则将不被遵循，出价适中者最有可能成为赢家，同时，国土部门将对开发的商品房套型大小进行限制，部分小区将只能建设小户型住宅。据悉，这些调控措施目的在于平抑兰州房价，使更多老百姓能买得起房。2007年9月14日，我市首次采用招标方式成功出让了市区两宗用地，最终两块地中标价分别为66万元和400万元。依据规定，这两宗用地必须全部建套型建筑面积为90平方米以下的住宅。据悉，这是我市为抑制房价上涨推出的一项新举措。2009年月26日，兰州市城市土地价格调查项目通过了国土资源部的验收。社会普遍反映，兰州市虽地处西北地区，但土地价格偏高，土地供求关系紧张，房地产价格也居高不下，这是阻碍兰州经济发展的一个瓶颈。近日在兰州市的一次土地拍卖大会上，来自省内及北京、厦门等地的21位买家为此次推出的3块土地的拍卖上演了一次疯狂的抢购潮。最终3位竞买人以总成交价4.62亿元分别购走三个不同标的。同时，这次的拍卖会也创下了两项全省最高价格，分别是G0605号地块创造了我省单宗土地出让最高成交价后，G0604号地块以每亩593.75万元创下我省单亩最高地价。截止2009年9月17日兰州居住和商业用地共有9块成功出让，其中七里河4块、城关区3块、安宁区2块，出让面积95.06421万平米（约1426亩），土地拍卖金额达13.560072亿元！（不含十里店地块，因兰州市国土资源局公布还未正式公布数据）在这9块土地中仅有金徽酒业和良志房地产的两块地通过竞拍所得，其余皆为挂牌出让。其中良志房地产以1.82亿元拿下中山林G0915号宗地，楼面价高达2229元/平米！ 回顾2006年地王，仁恒房地产西站拿下轴承厂地块楼面价674.6元/；2007年9月倚能地产拿下七里河柳家营地块楼面价高达2643.6元/，同年11月普天房产拿下格兰绿都地块，创甘肃单宗土地成交最高价，但楼面价仅为996.6元/；随之进入2008年兰州土地市场低谷期，开发商基本漠视土地拍卖公告。来到2009年，土地市场有所好转，活跃开发商纷纷出手，多有斩获，良志高价地楼面价相比倚能地产柳家营地块依然低414元/。经过08年、09上半年市场放量的减少以及购买力的囤积，不仅促进2009年兰州土地市场的活跃，而且经过第二、三季度的热销之后，开发商的资金变得充足，在第四季度开始采用“以价补量”的销售策略，大有将房价扛到底之势。 2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知自本月起掀起一场房地产调控“风暴”，通知全文近五千字，涉及五个方面共十九条，主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和土地开发利用率，促进房地产市场健康平稳有序运行。通知要求各地，加快编制建设用地供应计划。确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房，棚户改造和自主性中小套型商品房建设用地，严禁向别墅供地。严格规范商品房用地出让行为，严格控制商品用地单宗出让面积，条件具备的地方可以探索房地产用地出让预审请制度。严格土地竞买人资格审查和土地出让合同管理。对用地者欠缴土地出让价款，闲置土地、囤积土地，土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，禁止在其一定期限内参加土地竞买。对存在违法违规用地行为的，要严肃查处。同时国土部还明确指示，以2010年4月1日起，市县国土资源管理部门要建立房地产开、竣工申报制度，用地者必须在项目开、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定的期限内未工、竣工的用地者要在15日以内，申报延迟原由。市、县国土资源管理部门应按合同约定处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议书等方式对申报内容定性约定监管。对不执行申报制度的，向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。除了确保房地产用地供应和及时开发外，19条的核心思想是整治囤地，炒地行为。按照通知，今年开发商交付的竞买保障金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地，不得退还定金。已签订合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。各省市要全面掌握本地闲置房地产查处情况，对未查处的闲置土地实行挂牌督办，依法依规处置。市县国土资源管理部门还得加强对每个房地产项目开工到期申报情况的检测核查，防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的的情况及时通报同级金融监管部门。（四） 市场背景分析兰州位于中国陆域版图的几何中心，市区南北群山环绕，东西黄河穿城而过，具有带状盆地城市的特征，地处黄河上游，位于东经102.30-104.30，北纬35.51-38之间，书中温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360，年平均气温10，全年日照数平均2446小时，无霜期180天以上。兰州市现辖三县五区，总面积1.31万平方公里，其中市区面积1631.6平方公里，建成区面积163平方公里。总人口314万人，其中回、藏、东乡、裕固、撒拉等37个少数民族12万人。现辖三县五区，90个乡镇，40个街道办事处，804个行政村。西固区是兰州经济增长的主要板块之一，经过历届区委、区政府的艰苦努力，特别是近几年来，西固区以实现经济社会跨越式发展，建设西部经济强区为目标，全区上下齐心协力，狠抓各类项目建设，积极推进经济结构调整，优化发展环境，夯实经济增长基础，经济发展态势始终呈现出快速、稳定的增长特点。仅2003年，全区实现国内生产总值108.02亿元，增长12.02%。全区工业发展后劲不断增强，工业经济在全市、全省举足轻重。区内工业基础雄厚、有各类企业1000多家，其中中央和省市属大中型企业33家，现已形成了以石油、化工、机械、冶金、电力、轻纺等支柱产业为主体的13个门类的较为完善的工业体系，工业经济总量占全市近1/2，占全省1/5。近几年，随着300万吨重油催化裂化、2.4万吨乙烯改扩，1200万吨炼油扩能等一大批重大工业项目的开发建设、建成或投产，工业经济结构、增长质量和效益明显改善。全区工业在2003年实现增加值87.75亿元，增长8.05%。西固区有特色鲜明的农业，全区有耕地面积55057亩，人均占有耕地0.72亩。（五） 估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察、调查后，根据估价对象的现状，遵照国家有关法律、法规、土地估价技术标准，结合我国目前土地市场政策变化较快的特点，经过反复研究，工业用途宗地市场交易案例较少，同时各个宗地之间取得成本变化较大，故不用市场法和成本法，最终确定选用基准地价系数修正法为本次评估的方法。（六） 估价测算过程基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象宗地在估价时点价格的方法。根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）和兰州市城市土地价格调查，作如下测算：（1）计算方法及公式待评估宗地单位地价= 基准地价K1K2（1+宗地地价影响因素修正值）,其中：K1期日修正系数; K2-土地使用年期修正系数;（2）基准地价的确定: 兰州市基准地价表如下:土地类型商业(元/)住宅(元/)工业(元/)一级63183408984二级45162756750三级30392076614四级21331309534五级1501762484六级961564420七级549420365此次评估按照兰州市基准地价西固区工业级别规划一级进行评估,一级基准地价984.00元/（3）期日修正:兰州市基准地价登记公布执行时间为2004年,本次评估基准日为2010年12月3日,考虑到兰州市各类土地价格近几年的涨幅情况,根据我公司长期收集累积资料相关数据，结合委估宗地的现状，确定2010年