广州市番禺区大石丽水蓝天商业楼户型建议报告.ppt

广州市番禺区丽水蓝天商业楼户型建议 营销中心 二零一三年五月,2,距离大石地铁站约2公里，紧靠105国道，接驳海珠区、市桥，北临朝阳东路，通达性良好,项目交通,3,西面： 河涌、住宅区,南面：河涌、住宅区、学校,东面：住宅地块、住宅楼,北面：花坛、商业街、住宅区,项目四至均为住宅区，东面临待开发住宅地块，北面临朝阳东路商业街，西面及南面临河涌及学校,朝阳东路,河涌,项目四至,4,项目地块现为一栋在营业3层高商业楼，业态为饮食、休闲，东面住宅地块为一片1层高商铺群,宗地现状,住宅地块现状,商业地块现状,工地围墙,5,地块紧邻105国道繁华商业区、北面朝阳东路商业街，居住氛围浓郁，但地块商务氛围不足,北面河涌,住宅 地块,商业 地块,周边环境,6,地块属商业金融用地，不限购，规划1栋层19层高层商务办公楼，底部为2层高商业裙楼,项目本体,7,住宅用地，规划5栋11-33层高住宅楼及1栋3层高商业裙楼。,项目本体,项目周边没有在售洋房项目，主要为二手住宅小区，约15年楼龄二手价格约8,500-11,000元/ ，五年左右物业售价普遍售价约13,000-14,000元/ ,住宅市场,105国道及朝阳路西段因属繁华路段，有多个专业珠宝城、家私城、商务城等，其商铺售价较高，普遍5-8万元/ ，地段好的高达10万元/ 。 项目前面爱华路商铺售价相对较低，约2.4-3万元/ 。,商铺市场,10,距离大石地铁站约2公里，紧靠105国道，接驳海珠区、市桥，北临朝阳东路，通达性良好； 地块现为一栋在营业3层高商业楼，东面住宅地块为一片1层高商铺群; 紧邻105国道繁华商业区、北面朝阳东路商业街，居住氛围浓郁，但地块商务氛围不足; 地块属商业金融用地，不限购，规划1栋层19层高层商务办公楼，底部为2层高商业裙楼； 项目周边没有在售洋房项目，具有一定的稀缺性； 105国道、朝阳路西段商铺售价从5-8万元/ 不等，项目前面爱华路商铺2.8-3万元/ 。,项目情况小结,项目属性：生活氛围浓郁但缺少商务氛围的居住区内，紧邻商业繁华区，具有一定稀缺性的商业商务性质的精品公寓项目。,11,基本特征：番禺大石本地投资客户，主要为家具、珠宝行业企业主、中高管，具有较强的资金实力，关注价格，注重项目升值前景；自住客主要为周边专业市场白领、中层管理者，自住需求为主，兼顾投资需求。,目标客户定位与规划产品建议,周边居住氛围浓郁，但缺乏商务气氛，不宜发展商务方向。 项目通达性较好，离大石繁华地段一步之遥，公寓产品开发方向应主力满足投资目的，兼顾部分自住客户需求的精品小户型loft公寓，住宅产品则满足改善型需求户型为主，刚需户型为辅：,公寓客户群定位：大石洛溪专业市场本地投资客、SOHO自住客,产品建议,洋房客户群定位：周边原住民、周边个体户、改善型需求客户,12,项目定价建议及货值估算,市场情况 项目周边没有在售洋房项目，主要为二手住宅小区，约15年楼龄二手价格约8,500-11,000元/ ，五年左右物业售价普遍售价约13,000-14,000元/ ；区域无独特景观资源的二手房价格天花板为15,000元/ ，具有江景资源（如丽水湾）的二手价格天花板为17,000元/ 。 朝阳东路临街商铺3-5万元/ ，爱华路商铺2.4-3万元/ ，105国道5-8万元/ 。,从实际的市场情况出发，项目在片区的稀缺性、不限购等特点，初步预估项目洋