城市轨道交通商业经营模式研究.docx

城市轨道交通商业经营模式研究 【摘 要】随着城市轨道交通的发展，轨道交通地下空间的挖掘和轨道交通沿线地面上盖物业的开发也成倍数增长。由于其无法比拟的便利性、可达性和大客流，受到商户的追捧，但在商业经营日趋繁荣的同时，轨道交通公司也在被经营中不断出现的消防隐患、安全疏漏、经营矛盾、租金收缴等问题困扰。本文以南京地铁为例，通过对南京地铁商业资源的梳理，提出了在地铁全线网内全面推行连锁品牌的经营模式。 【关键词】轨道交通；商业；经营模式 一、 南京地铁商业发展现状 南京地铁自2000年开工建设以来，通过站厅布局的优化、地下空间的挖掘、沿线物业的开发、地面综合体的运作，逐渐形成了今天25万余平方米、1300余间商业用房的格局，并将随着线路建设的高速推进，沿地铁线网全面展开，覆盖全市。 1.租赁状况 在目前已交付的23万平方米商业用房中，已经营商业约14万平方米，出租率达到97%，其中整体租赁商业约10.3万平方米，自主经营商业约1.8万平方米，纯办公用房1.4万平方米。 2.租金收缴 虽然，在租金收缴中大部分商户给予配合，但是拖欠租金、恶意拒缴、甚至蓄意造假的事件还是时有发生。 3.商业形象 另外，“门前三包的不到位”，店招的参差不齐，从业人员的素质差异，管理水平的高低有别，安全管控意识强弱不均，后场的“脏、乱、差”是一直存在的普遍现象。 二、存在的问题 1.消防验收问题 在存量待开发商业中，约有60%的用房没有经过消防验收或不具备消防验收条件。主要是因为线路建设期间为赶工期，建设部门往往对商业建筑进行甩项，直接移交给资源公司，造成商业建筑未经消防验收或不具备消防验收条件，使后期的招商经营无法开展。 2.位置偏僻 约有40%的商业用房是利用线路的存车线建设的，大多位置偏僻，而建设期间只考虑了车站功能布局，未将商业体纳入综合考量，造成商业动线不合理，或根本无人流动线可谈，人迹罕至，招商困难。 3.招商方式单一 根据国资委的要求，商铺大多通过公开挂牌方式进行招商，基本处于坐等承租户上门的状态，虽然也与很多品牌单位进行过意向沟通，但无法确保进场的是品牌客户。 4.唯价格论 现有的招商方式是价高者得，竞价者往往存在冲动性甚至盲目性，这会造成实际承租人层次不一、抵抗风险的能力不一、管理素质参差不齐，在遇到市场冲击、经营不善的时候，就很容易产生租赁纠纷。 5.矛盾处置方式单一 在遇到经营矛盾或者纠纷时，我们只能采取诉讼的方式。由于诉讼的周期很长，在遇到不良商户时，还需要申请法院强制执行，时间更是旷日持久，劳民伤财。有时承租户的恶意投诉，更是把经济问题当作政治工作来解决。 6.招商周期长 根据国资委的招商管理要求和地铁公司管理规定，每一个商铺的招商都要经历立项、前期价值评估、编制招商方案、编制招商文件、上招委会、产权中心挂牌招商、开标、签订合同等一系列近4-5个月时间，无形中租金收益降低。 7.管理不到位 由于点多、线长、面广，现有人员不仅要进行商务洽谈、房租收缴、抄收水电费、还要负责建立台账、安全检查、节日值班、矛盾处理，要做到面面俱到，实在不可能，无形中会产生管理的疏漏。 三、国内相关研究及概念 1.国内现状 和南京地铁一样，其他城市地铁公司在早期的招商经营中也是采取的点对点招商模式。从2014年起，广州、上海地铁分别尝试以点位打包批量租赁商铺的形式引进连锁品牌客户，不论在社会效应或者经济效益上都取得了很大的成就。截至2017年，?V州地铁及上海地铁在引进连锁品牌客户上都拥有了各自一套完整的招商管理体系。 （1）广州地铁。广州地铁商铺采取公开招商和谈判模式，为了引进优质的商家，车站商业资源招商采取组合招商方式，具体如下：全线网组合方式，即在全线网各站点均设网点，由同一商户经营，如7-11便利店。全线路组合方式：即一条线路各站点均设立网点，由同一商户经营，如自助银行、自助售货机。部分组合方式：在不同站点设立小连锁商铺，由同一商户经营。 通过上述组合方式，不仅可以保证品牌化、网络化经营，而且可以通过打包的形式提高商铺的出租率，实现经济效益。2014年，广州地铁商铺出租率达96%、租金收缴率达99%。 （2）上海地铁。上海地铁商业开发秉持“四个化”原则，分别是开发规范化、管理网络化、定位品牌化、经营连锁化。上海地铁深知轨道交通资源资产经营开发要取得更长远的发展，必须与各品牌零售伙伴保持更加紧密的合作关系，求稳不求价，着力于服务功能的不断提升，必需坚定地按照“四个化”的经营思维模式，不断拓展经营领域、深化合作共赢、强强联手，进一步打造便捷人性化的轨道交通综合服务网络，形成了上海地铁的“三个一百” 模式。 2.轨道交通物业的分类 （1）按物业的功能性质分。主要有：商业用房、办公用房、交通设施（停车场、洗车场、加油加气站）。 （2）按物业和轨道的空间关系分。主要有：站内商铺、地下商业街、地面组合商业、大型上盖物业、沿线物业等。站内商铺。一般位于站厅层内，面积在20平方米以内。商铺内无上下水，只提供电，不具备餐饮商铺条件，一般在地铁沿线各站点均有设置，是目前地铁地下商业的主要形式。地下商业街。位于车站区间连接线内或位于站厅层旁侧区域的地下整体商业，面积约为2000-6000平方米不等。商业区具备上下水、供电、排烟、排污等基本条件，可以经营餐饮，大部分位置偏僻，是地铁商业发展需要重点突破的一种商业形式。地面组合商业。依附于地铁出入口、风亭、疏散楼梯、冷却塔建造的地上小型商业体，面积约1000平方米。商业体内具备上下水、电、排烟、排污等基本条件，与地面普通商业体无任何区别，可任意分割。大型上盖物业。位于地铁站上方的大型商业综合体，通常与地铁出入口有连接通道，面积约20000-50000平方米。具备上下水、电、排烟、排污等基本条件，商业体内可设置多种业态，