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提升房地产开发项目本钱治理水平的方法分析 【摘 要】随着房地产业的发展，房地产项目治理中所暴露的题目越来越多。寻求科学的方法来控制项目的本钱已经成为房地产开发企业的重头戏。文章分析了当前房地产项目本钱治理环节中存在的题目，并在此基础上提出了提升房地产项目本钱治理水平的相关策略。 【关键词】房地产 项目治理 本钱控制 1 现阶段房地产项目本钱治理中存在的题目 房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着很多题目，主要表现在以下两个方面： 1.1把项目本钱治理的重点放在施工阶段 房地产开发项目本钱由地价，土建和安装本钱费，配套建设用度，开发商的运营本钱组成。施工本钱在整个项目本钱中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是本钱投进最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济题目，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部分的权力相对做大。控制本钱被分解到各职能部分后，各部分就只关注自己的职能范围内的本钱治理情况，至于对其他部分甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部分关心的范围。因此将项目本钱治理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部分每个阶段都要注重项目本钱的治理。 1.2项目运作过程中不注重施工计划 项目本钱治理治理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需用度，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较具体的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和本钱治理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目治理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，本钱治理效率低下。 2 提升房地产项目本钱治理水平的方法 2.1加强项目前期投资决策阶段的本钱治理 项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的题目。在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。 （1）公道确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，假如项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、治理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位本钱较高，经济效益也会降低。因此，公道确定建设规模是控制工程造价的关键。 （2）做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术职员提出，而相对应的投资估算由财会、预算职员编制，技术职员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想守旧，造成在项目决策阶段造价控制不严。要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。 （3）公道选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的公道选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的是非、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。开发的楼盘一定要和四周的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和猜测根据自己的特点、特色来进行。 2.2设计阶段的本钱治理 设计阶段是房地产项目本钱治理的关键与重点。设计环节的用度治理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计本钱，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等用度。由于占工程用度大部分的设备、材料、建筑、安装用度在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目本钱的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下题目控制本钱。 （1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评选，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 （2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计职员应熟悉把握建筑工程预算定额及用度定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。公道分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 （3）加强对设计职员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下留意美观”的原则，公道使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。 3 结语 房地产项目本钱治理是房地产企业治理的核心的内容之一，本钱治理的效果直接关系到企业的经济效益，通过本钱治理可以减少和杜尽企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。我国的项目治理水平仍十分落后，有待于我们不断的努力，采用新的治理方式和工具，在以后的市场竞争中，只有更好的把握和理解项目本钱治理的内涵，重视项目本钱治理的有效实施，才能永远立于不败之地。 参考文献： 吴荣昌.浅谈房地产企业的本钱治理J.中华建设，20