城市老旧居住小区停车问题及对策研究.docx

城市老旧居住小区停车问题及对策研究 摘 要：通过调研重庆渝中区老旧居住小区的停车状况，分析总结城市老旧居住小区停车问题。研究了公共绿地下修建停车库的可行性，提出缓解停车位供不应求尴尬局面的有效措施，并针对停车管理问题提出应对策略，为我国城市老旧居住小区停车问题的解决提供指导。 关键词：老旧居住小区;管理;可行性;停车问题 随着居民生活水平的提高，近年来大量机动车辆进入城市普通家庭，居民人均汽车保有量大幅增加。据统计，2002-2010年全国私家车保有量由408.49万辆增至4593.46万辆，年均增幅31.46%。然而，私家车的逐步普及使得住区停泊车位配备不足的问题愈发明显。大部分老旧居住小区基本未设置停车场(库)，住宅小区的停泊车位远不能负荷高速增长的城市居民私家车数量，停车问题尤为严重;与此同时，大多数小区物业管理水平较弱，缺乏相应的停车管理措施，使得城市居民机动车辆的停放问题再一次陷入困境。 文章以重庆市渝中区为例，对城市老旧居住小区私家车停放现状进行调研，在整理分析调研数据的基础上提出对策建议。 1、重庆市渝中区老旧居住小区主要停车问题 重庆市渝中区地处重庆的中心区域，常住人口为63.9万。全区城市建设用地有限，人口密度大，用地强度高，现有大多数居住小区是在原有老城区的基础上建设起来的。现阶段，居民生活水平大幅提升，私家车逐步普及，居民停车需求大幅上涨，小区停车设施供不应求的弊端迅速涌现。截止2011年底，全区停车场522处、41867个泊位。目前，重庆市渝中区政府部门已采取通过旧城改造和拆违建绿、配建公共停车楼等措施来增加停车位以缓解停车矛盾。然而，区政府停车设施整顿的重点仍在主城商圈内而非老旧居住小区。老旧居住小区新增的停车设施杯水车薪，远不能满足日益剧增的停车需求，停车矛盾仍较为突出。 为保证研究数据的真实性，选取重庆市渝中区修建于2002年以前、建筑面积20000m2、居住户数500户的巴教村等17个居住小区进行调查研究，调查情况如下： 通过现场调研资料整理分析，停车问题总结如下： (1)停车位数量不够、停车空间不足。随着居民生活水平的提高，私家车拥有率不断增加，但目前老旧居住小区不设地下停车库或设置小型停车库，规划的停车位远不能满足业主的停车需求。尽管大多数小区通过地上划线增设停车位以缓解停车困境，但增设的停车位仍不能满足日益增长的停车需求。据统计资料分析，车位缺额情况最为严重的为巨兴村、都市庭院、鑫渝花园，车位缺额率分别已达到75.00%、56.45%、55.56%;同时发现，现有老旧小区中拥有停泊车位150个以上的有23.53%，150个以下的为76.47%，未设置停车库仅通过地上划线设置停车位的小区有47.06%。 (2)车库未得到充分利用。调查发现，小区地下车库的出售价格为6-8万元，室内停车位出租价格为200-300元/月，室外出租价格为100元/月左右。室内停车位出租价格低于200元/月的占35.29%，200-300元/月的占52.94%，高于300元/月的占11.77%。停车位费的巨大差距加剧车库的低使用率，部分业主将车辆停至免费或收费较低的小区内外道路路面、公共场地。另一方面，现有部分停车位远离车主居住地，大部分车主将车辆停至离住地较近的居民公共活动空间，致使部分停车位被闲置。更有甚者，部分开发商将停车库用作其他用途以谋取经济利益，侵害小区居民权益。 (3)停车位数量不足引发小区居民纠纷等问题。调查发现，80%的小区物业认为免费占用小区公共场地、无序停车现象严重，侵占无车业主的权益，诱发居民矛盾，路边占道停车降低道路通行能力，导致小区道路拥挤、交通堵塞，影响居民的交通安全，造成公共安全隐患。 2、原因探析 2.1居民机动车拥有量大幅上涨 近年来，居民生活水平显著提高，私家车拥有量大幅上涨。据统计，2005-2010年重庆市私家车保有量上涨幅度逐年增加，2009年同比2008年增长率为41.69%，2010年同比2009年增长率为40.33%，年均增幅35.95%。全国2009年私家车保有量的同比增长35.64%，2010年同比增长33.67%，2002-2010年年均增幅31.46%。重庆市私家车保有量增幅领先于全国水平，截至2010年底，重庆市居民私家车保有量已增至56.99万辆。根据重庆市现有私家车增长幅度来估算，未来5-10年全市私家车年均增长率约为25%至35%，即每年新增私家车14.25万至19.95万辆。然而，私家车的高速增长却使得居住小区停车困境愈显尴尬，老旧居住小区停车位供不应求的局面更为严重。 2.2居住小区停车位的规划设计不足 通过对比研究城市居住区规划设计规范93版和2002年版发现，90年代前期建成的老旧居住小区基本没有考虑停车场(库)的建设，现有的停车位几乎都是利用道路场地划线增设的;90年代中后期有规划设计停车场(库)，但比率较低，较多利用住宅低层作为车库，现有停车位大部分仍通过对道路场地进行划线增设的;2003年后虽提高规划停车位的比率，仍不能有效解决老旧居住小区的停车问题。城市老旧居住小区进行停车位规划设计时未充分考虑私家车发展趋势，以致居住小区的规划结构、道路设计、配套设施等各方面都已无法满足现代居民的生活需求，停车位不足、小区道路交通拥堵等问题大量出现，小区生活质量严重下降。 2.3居住小区停车管理制度不完善 停泊车位的商品化、不恰当的停车管理规范措施加剧居住小区停车矛盾，停车问题涌现。现有停车管理主要存在以下几点问题：停车收费设置不合理，根据现行市场数据来看，小区地下车库出租收费不断增加，地面则为免费或收费较低，小区停车物业收费的差距导致业主将车停至免费或收费较低的小区道路、绿地等地，引发道路拥堵、侵占无车业主权益等停车问题;停车(场)库的不规范使用，部分小区物业不规范使用小区停车库，将小区停车库出租、出售给非小区业主以获取收益，导致小区居民无处停放车辆，诱发小区矛盾;小区物业缺乏有效管理手段，尽管当前大部分小区均设有相应的停车管理规范，但在执行过程中物业仅采取提醒、告知、警示等方式处理不恰当的停车行为，停车管理规范并无太大约束力。 3、对策建议 3.1因地制宜，增设停车位 3.1.1重新规划，开发利用地下空间 (1)技术可行 老旧小区的广场、公共绿地、学校操场位于开阔地带，有足够大的广场和绿地供开挖，并且现行的地铁、隧道、盾构、隧道施工、逆作法等施工技术已经较为成熟。因此，老旧小区的广场、公共绿地、学校操场下建停车库，一般不会引起周围教学楼、居民小区的结构沉降位移，基本不会对周边建筑的安全造成影响。同时，老旧小区广场、公共绿地、学校操场上方无建筑物，上部荷载较小，车库内柱网的尺寸亦不受上部的任何限制，可依据车库停车需要选择最佳的柱网尺寸。因此，相比于建筑物下面的地下车库，开挖的地下车库更为适用。但需注意的是严格避免因大规模开挖方和堆土对地基产生的不利影响，确保必要的楼基稳定的安全距离，以及车库基坑自身的地质安全。 (2)经济可行 根据现行市场价格测算小区地下车库的成本效益，具体测算如下表所示。 根据上述指标估算可知，单依靠出售车位94-125个可收回地下车库的建设成本收回成本。地下车库的建设虽存在成本较高、回收期较长等问题，但老旧居住小区地下停车泊位为稀缺资源，长远来看必有一定的升值空间。因此，小区地下停车库的修(改)建可借鉴浦东竹园新区采取的政府投资、市场运作、物业管理、业主优先的模式来解决建设成本高、建设主体不明等问题。即，政府投资建设，委托专业公司进行设计、管理，业主可优先、优惠使用，多余车位向社会开放，停车收费所得用于车库维护、管理及小区物业服务。 (3)社会可行 利用小区广场、公共绿地或学校操场修(改)建老旧小区地下停车库方案的实施虽在施工阶段会影响小区居民的生活，但项目完工后能有效改善小区停车位供不应求的现状，缓解因停车引发的小区居民生活矛盾，提高居民生活质量。因此，方案的实施易得到小区业主的支持。同时，方案的实施可改变小区停车杂乱无章等现象，提升城市形象与环境品质，社会影响良好，易得到政府部门的支持。再者，开发商可通过项目建设获取利润的同时为企业自身打造良好的社会形象。因此，项目的实施具有一定的社会可行性。但需注意的是建设方充分考虑因施工带来的各项不利因素，确保小区业主权益不受损害，并针对不同因素制定对应的解决方略。 3.1.2充分利用各种停车资源 开发利用地下空间虽具有一定的可行性，但其受到场地、经济等因素的影响。但目前部分老旧居住小区不具备可用的绿地、公共广场等用于开挖地下车库，它们大多为单幢或几幢高层或多层楼房围合而成。因此，针对此类不具备相应条件的居住小区，可通过采取道路划线增设停车位、与周边公建停车设施错时共享、在老旧居民小区密集地修建大型公共停车楼(场)、利用特殊地势增设停车位(城区桥下安全区域设置车辆停放点)、拆违时改平面绿化为立体绿化，绿化下层修建多层停车库等措施来改善停车困难的局面。 3.2加强管理，完善停车管理规范 针对不恰当的停车方式制定严格的惩罚措施，以减少机动车对消防通道、公共活动空间、小区绿地的占用，降低小区交通拥堵及无序停放引发系列问题的发生频率，对小区停车采取规范化管理，实现小区停车的有序化、规范化。具体措施：科学测算停车收费标准，将小区内增设的路边及其他停车位纳入小区物业管理范围，并将停车位与小区车证、车牌号予以对应，确定合理的停车位收费标准，减轻地面无序停放现象;加强小区业主委员会作用，监督小区物业服务，确保小区停车库的规范使用;完善小区停车管理规范，加强执行力度，与小区业主委员会签订小区停车管理规范，并制定违章停车惩罚制度，引导小区居民树立停车入位的观念。 3.3更新观念，大力发展公共交通 汽车行业的高速发展引发停车设施供不应求，若不从根本上控制私家车增长，停车问题是永远无法解决。因此，大力发展公共交通行业，引导城市由小汽车交通时代向后小汽车交通时代转变，才能从根本上解决老旧居住小区的停车问题。设立交通高峰期公交专用道，缓解交通高峰压力;合理布置公共交通运营线路，提高线路利用率;结合轨道交通，设置大型换乘中心，有效利用交通空间。尽管目前政府倡导发展公共交通，但在推进过程中未将控制私家车的发展纳入考虑范围，以致公交优先发展战略不能充分发挥其功效。因此，政府在推动城市公交优先发展的同时应提出相关限制私家车发展的配套政策，以确保公共交通业的发展。 4、结语 城市老旧居住小区停车问题是机动车普及的一种必然结果，其解决必需建立在各方面的共同努力上。在规划层面上，增加居住小区停车位数量缓解现阶段停车困难的局面;而在管理、政策方面采取有效的应对措施，为老旧居住小区停车问题的远期控