恒大房地产公司信用政策风险控制探析论文初稿.doc

2B101D37 冯翻霞 恒大房地产公司信用政策风险控制探析 张丽 教授.doc 西安培华学院 毕业论文题 目：恒大房地产公司信用政策风险控制探析院 （系）：财会学院专业年级：财会专业2010级姓 名：冯翻霞学 号：2B101D37（103558）指导教师：张丽 2014 年 6 月 摘 要房屋对于现在的人来说，无疑是大家的必需品之一，尤其是对于年轻人来说，更是不可缺少的。房价在随着社会经济的发展不断提高，价格的增长导致房地产行业出现了一些问题，客户购买房屋没有能力一次性付清款项，因而出现了分期付款，因此房地产行业出现了信用政策风险问题。随着我国经济的迅猛发展,第三产业在国民经济中所占的比例有了较大提高,房地产业经过二十多年的发展,已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重,这不仅仅会制约房地产开发企业开发活动的持续性,同时也形成了大量银行不良贷款,影响了地方经济的发展。 我国当前房地产营销的水平还比较低,营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产信用政策的实际操作和理论研究成果入手,剖析了当前房地产信用政策风险中存在的问题。市场定位的思想已经得到了业内的重视,具体的操作还比较薄弱。特别是房地产投资决策所依据的信息不够充分和准确,这是造成房地产信用政策风险问题的主要原因。本文针对市场定位中出现的问题进行研究,研究围绕着房地产信用问题展开。 为了能够比较完整系统的了解房地产市场定位,本文对房地产信用政策问题产生的原因进行了探讨。公司应该如何选择并完善信用政策，我国公司信用政策的现状如何，应该向客户提供怎样的信用条件，向那些客户提供信用政策，本文做了进一步的研究。关键词： 信用政策；风险； 控制IAbstractHouses for the people, is one of the necessities of everyone, especially for young people, but also indispensable. House prices in increasing with the development of social economy, the price growth leads to some problems in the real estate industry, customers buy houses dont have the ability to pay, so the installment, thus further credit problems arise. With the rapid development of economy in our country, in the national economy and the proportion of the tertiary industry has greatly improved, the real estate industry after 20 years of development, has become the pillar industry of our countrys economy. Commercial housing vacancy phenomenon still exists in the current real estate market and also is serious, it will not only restrict real estate development enterprises sustainable development activities, also formed a large number of non-performing loans at the same time, the impact on the development of local economy. The level of Chinas current real estate marketing is still relatively low, marketing operation and theoretical research is not yet mature. Paper from the analysis of the actual operation of our country real estate credit policies and theoretical research results, this paper analyzes the current problems that exist in the real estate credit policy risk. Market positioning of thinking has received the attention of the industry, the concrete operation is relatively weak. Especially in real estate investment decision-making is based on information enough and accurate, this is the main reason for the risk of real estate credit policy problem. This article in view of the problems arising from the market positioning, research surrounding the real estate credit problem. In order to be able to more complete understanding of the real estate market positioning system, this paper probes into the cause of real estate credit policy issues. Company should be how to choose and perfect the credit policy, the present situation of our companys credit policy, how should provide to the customers credit condition, to those who provide credit policy, this paper made a further researchKey words: Credit policy； risk ；control II目录摘 要IAbstractII引言11信用政策风险控制的概述11.1信用政策风险的涵义11.2信用政策风险的特征21.3信用政策风险的作用22信用政策风险控制的概述32.1恒大房地产公司发展现状分析42.2恒大房地产公司信用政策的现状42.3恒大房地产公司信用政策中存在的风险53造成恒大房地产公司信用政策风险的成因分析63.1恒大房地产公司自身的影响因素63.1.1价格63.1.2信用度63.1.3政策制度的完善63.2整个行业的发展对其造成的影响因素73.2.1土地政策73.2.2金融政策73.2.3税收政策83.2.4业务政策84造成恒大房地产公司信用政策风险的成因分析94.1 做好项目工作预防政策风险94.2 多种方式组合控制信用政策风险94.3 成立专门的监督检查部门控制信用政策风险9总结11参考文献12致谢13III引言 中国房地产公司的发展随着中国经济的崛起而迅速发展成为新的投资热点，住房问题对于中国人来说，成为了大家关注的焦点之一。 在市场交易过程中，交易一方不能履行给付承诺而给两一方造成的损失，主要原因是公司的客户到期不付货款或者到期没有能力付款。3企业最大的、最长远的财富是客户，然而房地产公司的最大风险也来自客户，现在的房地产客户大多都是按揭付款，很多人到期无法支付款项，导致房地产公司应收账款回收不力；由此而导致的资产质量状况和经营效益状况的恶化已经成为了房地产的沉重包袱，各家银行贷款行为日趋谨慎，实行了严格地信贷配给制，这种现象的出现反映了我国经营风险日趋显现、经营日益艰难已经成为不争的事实。5解决难题的关键在于：一方面，必须不断扩张信用以扩大市场份额，另一方面，必须以最大程度地减少坏账以减少成本，提高盈利。解决好客户选择、授信政策额度以及应收账款管理等各个方面问题，从而实现扩大销售和降低成本你的预期目标。经过大量的调查研究和业务实践，房地产公司实行全面控制交易过程中的每一个关键业务环节，重视签订合同之前的营销渠道设计和对客户的资信调查，加强交易额度的科学审批以及对应收账款的专业化管理。论文主要分为五个部分：第一部分主要从整体介绍房地产行业大的环境背景。第二部分主要介绍了信用政策风险的含义、特征、作用。第三部分描述了恒大房地产公司的发展现状、信用政策现状以及信用政策风险中存在的问题。第四部分讲解了恒大房地产公司信用政策风险中存在的问题的成因分析，主要从两个方面写的，一方面分析了公司内部的自身因素；另一方面分析了整个行业的发展对公司造成的影响。第五部分讲述了恒大房地产公司应对这些问题所采取的措施与对策。最后对本文进行了总结。1信用政策风险控制的概述1.1信用政策风险的涵义信用政策又称应收账款政策，是指企业为对应收账款进行规划与控制而确立的基本原则性行为规范，是企业财务政策的一个重要组成部分。 它主要包括信用标准,信用条件,收账政策三部分内容。信用风险又称违约风险，12是指借款人、证券发行人或交易对方因种种原因，不愿或无力履行合同条件而构成违约，致使银行、投资者或交易对方遭受损失的可能性。在信用关系规定的交易过程中，交易的一方不能履行给付承诺而给另一方造成损失的可能性。在赊销过程中，信用风险是指买方到期不付款（还款）或者到期没有能力付款，造成货款拖欠或无法收回的可能性。可谓企业最大的、最长远的财产是客户，然而企业最大的风险也来自客户。政策风险是指因国家宏观政策(如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等)发生变化，导致市场价格波动而产生风险。它的主要作用是调节企业应收账款的水平和质量。 应收账款政策和经济环境是影响企业应收账款水平的主要因素。其中经济环境是企业难以控制和预测的，但企业可以通过调整应收账款政策来控制应收账款的水平和质量。最佳信用政策及应收账款的最佳水平取决于企业本身独特的经营状况。1.2信用政策风险的特征，后engce部分重新fen2信用政策风险有四个主要特征：1客观性，不以人的意志为转移；传染利益的驱使是信用风险出现的重要原因性，一个或少数信用主体经营困难或破产就会导致信用链条的中断和整个信用秩序的紊乱；可控性，其风险可以通过控制降到最低；周期性，信用扩张与收缩交替出现。由于信用风险会对公司或个人的利益产生很大的影响，因此信用风险管理变成很重要的工作，较大的公司常有专门人员，针对各个交易对像的信用状况作评估来衡量可能的损益以及减低可能的损失。信用风险的特点主要有：10首先，风险的潜在性。很多逃废银行债务的企业，明知还不起也要借，例如，许多国有企业决定从银行借款时就没有打算要偿还。据调查，目前国有企业平均资产负债率高达80%左右，其中有70%以上是银行贷款。这种高负债造成了企业的低效益，潜在的风险也就与日俱增。其次，风险的长期性。观念的转变是一个长期的、潜移默化的过程，尤其在当前中国从计划经济向市场经济转变的这一过程将是长久的阵痛。3切实培养银行与企业之间的“契约”规则，建立有效的信用体系，需要几代人付出努力。第三，风险的破坏性。思想道德败坏了，事态就会越变越糟。不良资产形成以后，如果企业本着合作的态度，双方的损失将会减少到最低限度；但许多企业在此情况下，往往会选择不闻不问、能躲则躲的方式，使银行耗费大量的人力、物力、财力，也不能弥补所受的损失。最后，控制的艰巨性。当前银行的不良资产处理措施，都具滞后性，这与银行不良资产的界定有关，同时还与银行信贷风险预测机制、转移机制、控制机制没有完全统一有关。不良资产出现后再采取种种补救措施，结果往往于事无补。第三，风险的破坏性。思想道德败坏了，事态就会越变越糟。不良资产形成以后，如果企业本着合作的态度，双方的损失将会减少到最低限度；但许多企业在此情况下，往往会选择不闻不问、能躲则躲的方式，使银行耗费大量的人力、物力、财力，也不能弥补所受的损失。最后，控制的艰巨性。当前银行的不良资产处理措施，都具滞后性，这与银行不良资产的界定有关，同时还与银行信贷风险预测机制、转移机制、控制机制没有完全统一有关。不良资产出现后再采取种种补救措施，结果往往于事无补。1.3信用政策风险的作用 信用管理体制可以保证企业经营在一个既定的信用政策方针下进行。 1、信用管理师现代公司管理的核心内容之一，而信用政策则是公司信用管理工作的核心，一个完善、有效的信用管理体制和政策可以为公司带来较大的市场竞争力、提高防范风险的能力。10“不赊销是等死，赊销是找死”，这是国内许多公司所处的一个尴尬局面。一方面在以买方市场为主导的竞争环境中，信用交易已成为共识获利的市场竞争力的必要手段和经营方式；另一方面，由此带来的信用风险又会造成大量的应收账款被拖欠，变成坏账造成公司流动资金紧张，经济损失越来越多。赊销使得销售与风险并存且同向增长，如何摆脱这个局面，保证公司可持续发展，建立一套规范、有限的管理机制势在必行。10公司在选择专业职称类型时，必须综合考虑公司自身的情况，包括所在行业，市场竞争状况以及公司的生产规模和所处的阶段，制定出一套适合自己公司的信用政策，因为信用政策的好坏直接关系到应收账款的回收，影响公司的资产状况，甚至影响公司的财务安全，通过制定并实施一套完善可行的信用政策，同时根据实际情况不断对公司现行信用政策进行评价并及时做出调整，使企业经营者能够获得扩大销售与控制风险之间的最优平衡从而实现利润最大化。2、业务发生之后，可以及时防止应收账款变成坏帐在信用销售条件下，有一个概念最容易为销售人员所忽略，举一例来说明，假设给予买方的销售条件是交货后30天付款，许多业务人员往往理解只有过了30天对方不还款才成为应收账款！实际上，过了30天已经是逾期应收账款了，而在物权移交的一刹那，对卖方来说，已经存在了一笔应收账款。所以，良好的信用管理体制，能够对业务行为进行指导和监督。3、当坏帐的可能性已经呈现的时候，有一个好的机制去处理一个有良好信用管理政策的企业，对于围绕着应收账款所可能出现的各种问题，都有一套规范的处理方式，当出现问题以后，可以快速做出如何处理的判断，而相反，没有这样制度的企业，往往任凭问题的恶化，而不予以解决。但是应收账款管理有其特殊性，时间在这里所发挥的作用甚至可以说是致命的。据北美有关行业协会的统计，逾期一个月的应收账款回收可能性是98以上，而逾期24个月只有10%稍高的比例。可以说，时间在应收账款管理的成效中起了决定性的作用，而快速的反应依赖于一个健全的信用管理体制。4、便于管理，提高效益事前调查、事后管理的功能，只是信用管理机制在企业日常经营中的一个偏重于操作性的功能。而信用管理机制的其它内容与上述具体手段相结合，成为一个整体，方能使各项功能相推相荡，互相促进。如应收账款管理政策与企业内部财务政策的关系，业务与信用管理两大功能之间的关系，信用考核指标的确定和监督执行等等，都不是由对企业进行调查或对企业进行追收账款这种单项活动可以涵盖的。2信用政策风险控制的概述2.1恒大房地产公司发展现状分析8月26日恒大地产在港发布上半年业绩报告。报告显示，截至6月30日，恒大总资产较去年同期大幅增长38.6%，达2745.9亿元（人民币，下同），继续保持内地在港上市房地产公司规模第一。 数据显示，上半年，恒大实现营业收入419.5亿元，全国第一，同比增长13.3%；销售面积664.7万平方米，蝉联港股内房地产公司第一，同比增长15.2%；累计实现净利润65.1亿元，同比增长15.8%，仅次于中海，是万科的1.4倍。15上半年，恒大拓展城市数量较去年同期增加了19个，总共在包括3个直辖市、23个省会及周边城市在内的140个城市拥有大型项目262个，进入城市数量位列房地产公司第一。公司上半年新增项目中，位于一、二线城市的项目数量占比上升10.6%。6月30日，恒大持有现金同比大增69.6%至419.7亿元，达到其上市以来最高水平，位居行业第一，加上未使用的银行授信额度394.8亿元，公司可动用资金达814.5亿元。此外，恒大的净负债率较上年同期锐减37.7个百分点。同时，在上半年恒大继续拓宽了融资渠道，为未来进一步发展提供了更大的空间。与之相对，19截至2013年6月30日，恒大净负债率较2012上半年锐减37.7个百分点至58.4%，降负债比率为全行业最大。此外，恒大目前需要支付的土地款仅存436.5亿元，且付款期限合理：2013年下半年支付155.8亿元，2014年支付177.3亿元，2015年及以后支付103.4亿元，不对公司构成财务压力，债务结构健康。17大幅降低的净负债率与充沛的可动用资金，确保了恒大发展的稳健可持续性。此外，恒大商业地产及酒店业务正处于高速发展阶段。上半年，恒大已开业酒店达到11家，营业收入约1.45亿元。22据了解，加大商业地产的比重已经成为恒大未来的重要发展战略之一，未来10至15年，约有20个恒大地标综合体将矗立在中国核心城市。该等物业将优化恒大的物业类型结构，并为恒大带来持续稳定的现金流，进一步令其财务稳健度得到加强。 2.2恒大房地产公司信用政策的现状 随着我国经济的发展，信用销售被越来广泛的应用，因此，公司的信用管理和信用政策也越来越重要。18公司的信用政策建设包括两个方面，一方面是对其他公司的信用进行管理，力求达到公司销售最大化的同时将信用风险降到最低，并提升公司的核心竞争力。另一方面是公司自身的信用管理，从而树立公司在市场中的良好形象，提高公司的市场竞争力，由于我国处在一个飞速发展的时期，而公司的经营管理却相对滞后，因此存在一系列的信用问题：缺少专门的信用管理部门，我国绝大多数公司都没有设立专门的部门来负责信用政策的制定与实施，而基本上由销售部门和财务部门来负责。由于两个部门在职能和利益上有很大不同，往往出现分工不清、相互推诿，影响公司的信用政策的执行。信用政策制定时存在盲目性由于事先对信用政策的成本收益缺乏周密的考虑，可能使公司的信用政策过于宽松或过于严格，前者虽然扩大了销售业绩，但有可能因应收账款的问题而使公司陷入财务困境，后者虽然降低了公司的信用政策风险但同时使公司丧失了应有的市场份额，从而制约了公司的发展。19同时，由于我国存在着严重的“信息不对称”现象，并且对信用政策的实施效果缺少及时的分析和综合评价，严重影响到公司的信用政策的效果。信用管理方法和技术相对滞后，大多数公司没有很好的运用现代先进的信用管理技术和方法，缺乏对客户的信用风险评估和预测，信用额度的确定过于随意以及缺乏专业化的回收账款方法。忽视了自身信用建设，大多数公司认为信用政策是对其他公司的信用评估，忽视了自身信用政策的建设与管理，结果使公司形象受损，降低了公司的市场竞争力。因此，我国的信用政策建设及信用管理现状相对滞后，极大地影响力公司的市场竞争力。2.3恒大房地产公司信用政策中存在的风险工期风险，项目从开工起到完成施工合同专用条款双方约定的全部内容，工程达到竣工验收标准所需的时间。建设阶段任何环节的时间损失，都会使工期拖延，而时间的延长，一方面市场可能会发生较大变化，错过最佳租售时机；另一方面会增加开发商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、投资利润下降。影响建设工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、地址因素、资金因素、气候因素、环境因素等。 质量风险，工程质量是国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性的综合要求。24对于质量风险的控制，房地产商必须认真审查承包商和分包商的资质和质量保证体系，加强施工现场管理和工程质量监理，控制质量标准，严格材料检查验收和使用要求，积极参与和审核承包商施工方案和设备选型，改善施工现场和作业环境。 24成本风险，对于房地产商而言，成本的控制和效益的获得是最重要的。因此，在建设过程中降低成本风险对房地产商就有重要的现实意义。 技术风险，由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的改变给房地产商可能带来的损失，造成技术风险的因素只要有：材料更新风险、施工风险、生产力短缺风险、信息风险。 销售时机风险，房屋建成之前就将其销售，可以提前收回房款，因而减少项目贷款额，节省利息，降低成本，可以避免房价下跌给房地产商带来损失，因而降低投资风险，房价一旦上升，房地产商失去了房价上升可能增加的收益。24房地产商为了达到好的业绩，会遭受房屋差价的经济损失；建成后推入市场，由于房地产商市场行情的随机性，价格高低不一，收益可能甚大，也有可能很小，完全取决于房地产商的选择；在房地产需求呈上升趋势时，房地产商拖延一段时间，等价格如继续上升至顶峰时再销售，房地产商具有一定的垄断性，房价可能更高，房价上升速度大于同期的银行利率，房地产商在价格上升、下降、或低于银行利率，徒增贷款利息的风险；自然灾害风险，由于人们对自然灾害失去控制或自然灾害本身发生异常变化造成损失的可能性，例如：火灾、雷电、暴风雨、洪水、地震、地面突然塌陷、滑坡、泥石流等灾害，这些灾害一旦发生，就会造成巨大的损失，毁坏房屋。 意外事故风险，由于人们的过失行为或故意行为给房地产商造成损失的可能性。3造成恒大房地产公司信用政策风险的成因分析3.1恒大房地产公司自身的影响因素恒大房地产公司信用政策风险的自身影响因素分析，主要从价格、信用度、政策制度的完善情况分析：3.1.1价格价格对于所有的公司来说，现如今都已成为了影响公司发展的重要原因之一，房地产行业也不例外，而且随着社会的不断发展房屋的价格是持续不断地上升，现在人们想买一套住房，是积攒了多少年的血汗钱才只能付首付，所以房屋的出售仅仅局限于那些有钱人家，穷人家为孩子买一套房屋付了首付之后，还得担心以后每个月的还贷问题，如果是没有固定工作的人，想要靠自己还贷是很不容易的事情，因此全家人跟着也就都成了所谓的房奴，如果没有按时还清贷款，对于房地产公司来说，将是信用的问题，公司会按照他们自身的政策制度衡量所出现的问题。24因此，房价对于现在社会的人们来说，无疑是一个无底洞。3.1.2信用度房地产公司是怎样衡量信用度的问题呢，如果人们买了房屋，没有按时还清款项，房地产公司也从自身找问题，他们会想是不是自己的公司广告没有宣传到位，或者是他们的公司知名度不够高，以至于会收不回款项，有时候并不是信用度的问题，而是社会发展到这个地步，房屋对于年轻人来说，都成了必需品，所以一系列的问题都会随之出现，并且被人们安上了一些“帽子”。3.1.3政策制度的完善 政策制度的制定，是为了制约买房者，当然了有的也是为了制约公司的员工，更多的是制约买房者，因为好的公司他的制度会比较完善，当一些问题出现时，依靠这些条条框框就可以解决问题，有的公司政策制度不完善，出现问题时，急于解决不了，则会归结到政策制度的不完善，他们会想，政策制度完善了，一切的问题就解决了，现在的社会都是以发展衡量问题，并没有真正考虑过出现的问题。他们不会设身处地的为买房者考虑。他们是怎样的状况买房子，社会的发展是阻挡不住的，但是也应该考虑考虑实际问题，不要把所有的不好都归结为房地产的工作。3.2整个行业的发展对其造成的影响因素通过房地产市场的发展伴随着国家政策的变化而起伏不定，目前国内的房地产政策对整个市场的影响力依然是强大的，从某种意义上来说，政策演进既是推动中国房地产市场发展的关键动力，又是造成房地产行业信用水平波动的最主要原因之一。24房地产政策的制订与国家的政治、经济、文化的发展阶段密不可分，中国房地产市场未来的总体趋势虽然在一定程度上可以预测，但不确定性依然很大，尤其是具体政策要素的影响更难以预料。为了更深入地理解未来各项政策要素可能对房地产商产生的影响，对土地政策、金融政策、税收政策、业务政策等方面进行分析。3.2.1土地政策 中国现在余地的所有权仍是不可交易的。虽然中国政府为了盘活这一重要的生产要素，首创性地将土地使用权从所有权中剥离并进行市场化的交易，从本质来讲，在相应的法律法规没有配药完善，在对行政权力无法进行完整约束的背景下，这种制度设计本身存在着土地使用权人与游戏规则制订者之间的矛盾与冲突，因为土地无论是国家所有的或是集体所有的，其实质市政府所有的。 242007年物权法的实行在一定程度上完善了中国的法律框架，使物权所有人的利益保障程度有所提高，这对于房地产市场的影响是深远的，也对于中国未来推进资产证券化等更复杂金融产品市场的发展具有正面意义。物权法中的有关规定还尝试解决中国社会主义公有制的所有者虚化问题，许多资产的实际占有者获得了代表国家和集体处分资产的权利，其中也包括土地等不动产，土地使用权到期后的自动续期问题也在该法中达到明确。但其他法律中与物权法精神不符的有关条文的修改以及许多具体的实施细则还有等进一步明确，而且面对将立法者与参与者链两个角色兼于一身的政府，土地使用权人的权益是否能在制度上的带彻底的保障和执行仍是需要观察的, 24物权法的正面效应的释放需要较长的时间。法律定义的清晰和制度的完善将有利于房地产市场的长期健康发展，近年来中国在这方面虽然取得了巨大的进步，但有关模糊地带的清晰化过程需要继续加速，有关问题的解决将对中国房地产市场未来的发展产生巨大影响。中国的土地出让所得是地方政府的重要财政来源，受制于地方税收资源的有限，土地出让金成为各地方政府的额外资金补充渠道。此外，各地政府为了促进当地经济发展，还纷纷通过土地的低价供应来吸引投资，这个趋势自上世纪90年代初的分税制改革后就日益加强。单2003年起中英政府对土地的管理日益趋紧，土地资源的开发利用开始得到严格控制，近期的全球粮食紧缺的背景也使这种控制变得更为严厉。中国政府虽然从源头加强了对土地的管理。但目前土地储备管理在可预见的未来，中国房地产的关键竞争要素中房地产商和各级地方政府的协调能力仍占据重要位置，其重要性甚至超过房地产商拥有的土地开发经验和能力。3.2.2金融政策 在中国，金融市场是比房地产市场受到更多管制的一个领域，中国政府对金融领域的管制通过房地产行业本身的高财务杠杆属性予以传递，从而形成一定的放大效应。24在1998年放松房地产信贷业务管制之前，中国的房地产业，尤其是住宅物业的发展速度受民众有限的购买力影响显著，但政策转变后住宅物业市场呈现爆发式增长。因此，金融政策是影响中国房地产市场的核心驱动因子之一，虽然同期以办公物业和零售物业为代表的非住宅市场由于受到以外资委代表的资金购买，部分削弱了金融政策收紧在该领域的直接影响，但有关政策仍可通过对宏观经济走势的影响而对需求产生间接作用。目前中国政府对与房地产有关的金融业务的管理实行的是市场机制与窗口指导并存的机制。以银行信贷市场为例，一方面允许各商业银行通过自由竞争为房地产市场提供资金支持，其限制只要表现为通过调整存贷款利率、存款准备金率、超额准备金率、公开市场操作等市场化的手段，另一方面又根据国家政策导向，利用国家是金融机构实际控制人的身份，通过信贷额度总量管理、期限与类别调整，实现对房地产信贷市场的管理。金融政策虽然对房地产发展发挥着至关重要的作用，但房地产却仅仅是政府制订有关政策时的考虑因素之一，政府的决策更多的是从宏观经济运行和改革开放进程的整体状况来构建。财政对金融创新持谨慎并不拒绝的态度，与房地产融资有关的产品创建在较长远的未来虽有可能获得突破，但中国的金融创新的外部环境仍然不够成熟，草率实践可能面临较大风险，因此，通过金融政策创新来为房地产市场的发展提供新的动力的可能性在中国短期内并不大。3.2.3税收政策 中国的税收制度受到环境制约以及历史发展轨迹的影响，存在各级的利益主体，中国地方政府虽然名义上缺乏法定的税收立法权，但在实际经济活动中却有着很大的税收自由载量权，甚至包括实际税基和实际税率等，而起监督作用扥税收司法体系由于主要依靠地方行政而无法发挥正常功能。因此，为了自身利益的最大化，中国各地的税收存在着无序竞争的现象，这导致了中央政府在宏观调控中屡次运用税收政策但效果均不明显。24中国的房地产税收除了地区分割的特征外，还存在着种类繁多、环节复杂、以费代税的现象，加大了房地产市场正常运转的难度，从而提高了市场成本。从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、包邮等诸多环节，房地产行业涉及的税费包括出让金、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、企业所得税、等税种，加上其他收费情况以及少量暂停征收的税种，总的数量将超过70中，涉及20多个政府部门，税费支出约占整个房地产项目销售收入的50-60%。中国的税收制度无论是体制结构还是具体的内容细节都处于不完善的阶段，税收制度的不稳定使得房地产市场的发展面临的不确定性始终无法消除，民众对房地产市场税收政策预期无法稳定。中国目前的房地产相关税收的整体税率正处于一个上升周期，除非宏观经济与整个市场发生逆转，这个趋势不会改变。此外，相对于制度调整，税收的具体执行力度，在某种程度上对市场的影响更为明显。3.2.4业务政策与金融行业多头管理格局相似，中国房地产市场也面临着多个政府部门共同感管理却无人负责的尴尬局面，目前中国房地产市场中开发建设管理职能归住房与城乡建设部，土地管理职能归国土资源部，金融信贷政策职能归人民银行和银监会，资本市场融资职能归证监会和发改委，税收管理职能归归家税务总局，外商投资管理职能归商务部。4条块分割，信息隔离，各自为站的现状使得中央政府对市场的宏观调控效果大打折扣，而在地方上这种现象更是成倍放大。政府对房地产项目快速发展的要求长期来看将增加市场的供应，但也将降低大宗土地成交的活跃度，而政府近期要求的必须一次性全部缴清土地出让价款方可开发的政策也使得资金实力相对雄厚的房地产商对大宗地块的购买意向也有所消减，并且出现了部分房地产商反悔，要求退还高价取得的徒弟的现象，而近期全国各地频繁出现的土地拍卖的情况证明了再次背景下房地产商更趋于理性与保守。4中国目前任何商品房的预售都需经过政府主管部门批准，因此政府可以通过加强对预售许可证管理来实现对房地产市场的调控。而未来政府进一步加强对预售资金用途监管的政策可能性，虽然有助于抑制行业内的投机行为，降低已预售项目资金被挪用的风险，但会进一步降低房地产商的资金成本和运作风险。4控制恒大房地产公司信用政策风险的对策4造成恒大房地产公司信用政策风险的成因分析4.1 做好项目工作预防政策风险 由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产商的投资风险，通过研究为投资者提供科学依据，在整个过程中，可行性研究是房地产商投资决策最关键的一步。房地产商要规划条件、政府政策法规条件的约束，根据房地产市场的供需现状及发展趋势，可以预测继续投资将面临着大量的不确定因素，所以风险也是极大的，对这些不确定因素，房地产商只能紧跟政策形势，把握政策的调整方向，避免因政策调整对房地产投资造成不利影响，特别是国家出台的一些宏观调控的政策，要不断分析房地产商投资的大势走向，有效预防政策风险。4.2 多种方式组合控制信用政策风险首先，恒大房地产公司内部应该提升信用度，注重抓住房质量问题，让客户提出的要求都是迎刃而解的小问题，这样，顾客就会相信公司解决问题的能力，加强对公司的信任，进而影响房屋的销售问题，也进一步为公司做了宣传；其次，要大力做宣传活动，不仅仅是打广告的问题，这个广告要包含一些特殊的意义或者做一些促销和社会大型公益活动，让人们对公司有进一步的了解，最后，公司的政策要随着政府的政策不断调整，制订详细的拆迁补偿方案，通过公开发布和积极宣传向北拆迁户做好解释说明，争取得到大家的理解和支持。4.3 成立专门的监督检查部门控制信用政策风险在机构设置上，恒大房地产公司实现专项专管，成立信用政策监督检查管理办公室，从各个环节严格执行信用标准，对不符合标准的一律严惩相关责任人。恒大一直将信用质量标准放在第一位，35恒大的经营理念是：“以质量求生存，以诚信求发展”。在信用保证的前提下，进一步加强公司的竞争优势。恒大的领导和管理者都以计划目标依据进行指挥和控制，出现问题也是按照计划目标检查和调整，公司的一切经营管理活动，都是围绕更大的目标实现而展开的，恒大房地产公司始终坚持考核制度，将考核与员工奖金挂钩。恒大的工作作风“精心策划，狠抓落实，办事高效”这是恒大区别于同行的最与众不同的地方，恒大员工在工作中都在按照这个准则去做，是工作效率达到了更大的突破。总结 房地产行业随着现在社会的发展，已经成为了大家都非常关注的问题，然而这一话题被人们的关注所升温。通过写论文使我进一步了解了房地产行业，市场定位不是为定位而定为，市场定位的目的是找准特定的顾客群，房地产提供特色楼盘，在顾客心目中形成深刻的印象。那么在定位之前对影响定位的经济因素、竞争因素、消费者因素等要做的分析。特别是对专业物业市场的供求特性进行定量分析，是从总体上把握房地产市场发展的脉搏，这也是在某个区域有限的土地资源条件下提供适合当地发展要求的物业的有效依据。 根据前面的总结，对影响房产市场定位因素的分析，我觉得， 建立适合中国房地产市场定位的数据系统，就是将所有因素的信息尽可能量化，形成强大的数据库支持系统和直观的印象。才能克服很多房地产开发商在定位时仅凭经验的局限性，使其定位更具科学性的成分。才能有健全的管理和规范的内部运作，才能巩固在市场上生存的基础，回避市场中的各种风险，找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活，利用有限的财富去满足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。他们努力工作，相信努力会带来成果，同时享受成果带来的好处，他们做任何事从不放弃对自己的要求，对自己的决定满怀信心，并努力地向着自己的理想前进。 当然，本文也有许多不足之处，由于本人对恒大房地产公司了解水平的有限，对恒大房地产公司的信用政策