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二OO八年度工作总结 暨二OO九年工作要点 涪陵区鑫春物业管理有限公司 二OO九年一月二十二日,公司各部门：(二个感谢) 二00八年度，我公司在行业主管部门，重庆市物业管理协会和区房管局的业务指导下，认真贯彻落实“物业物理条例”和“物权法”以及当地政府制订的有关条例及实施办法，取得了优异的成绩。2008年3月受到了市、区两级消费者协会权益保护委员会授予我公司“重庆市2007年度消费者信得过企业”和“消费者信得过企业”2008年4月8日重庆市工商行政管理局涪陵分局、涪陵区私营个体经济组织联合会授予我公司“先进私营企业”二00八年十月被重庆市物业管理协会授予“重庆市诚信物业管理企业” “重庆市物业管理协会理事成员单位” “二00八年涪陵区物业管理协会第二届理事成员单位” “2008年度体育特别贡献奖”等荣誉。总之，一年来，公司全体职工紧紧围绕公司 “服务提升质量年”这一目标。认真工作，努力钻研业务技能，解放思想，开拓创新，共同努力，以忘我的工作作风最大限度的赢得了业主的满意，提升了企业的知名度。所有这些成绩的取得，都离不开在座各位同仁的共同努力,是您们用辛勤的汗水，换来小区全体业主的安宁与和谐。在此，我代表公司各级领导向您们表示衷心的感谢和崇高的敬意。现将一年来的工作作如下总结：,一、业务开展情况：(八个做到)(坚持) 公司的物业托管工作，到目前为止，已有长江师范学院、国土局、计生委兴华花园、嘉和苑、望栏桥社区、富田广场、龙湾花园、黑公馆、工商小区、远东花园、崇义移民小区、供销社、涪陵电大、金穗华庭、宏业大厦、宏业小区、中国银行、凯元酒店等20多个物业小区，面积50万方米，业主5668余户。,二、抓重点，树品牌 重培训、强服务 今年以来，公司在巩固完善去年示范小区的基础上，根据公司工作重点，在长江师范学院、计生委、国土局等小区做好示范小区的长足发展工作，我们狠抓了物业管理服务，以业主反映的卫生不洁，打扫不彻底，清运不及时，维修不到位等存在的敏感问题作为公司今年工作的突破口。公司多次派人参加市物业协会在重庆举办的安防工作、电梯维修、装饰装修管理等管理知识和综合协调能力培训。同时还在太极大酒店、宏声度假村和九月二日区房管局举办的物业管理上岗证培训班学习，并取得了物业管理部门经理资格证书6名：其中全国物业管理企业经理资格证书2名，重庆市物业管理企业经理资格证书4名。以“人力资源管理”和“执行力”“物业管理条例”“物权法”等为学习重点,使参训人员丰富了知识，积累了工作经验，开拓了视野、并在工作中结合公司的实际情况找出差距，并进行认真的分析。从狠抓服务意识入手，提高自身服务意识和企业形象，最大限度地为业主服好务，作为物业管理企业，要想在当前激烈的竟争中站稳脚跟，求得生存和发展就必须强炼内功，完善公司内部管理制度和服务标准，加强员工自身的综合素质和业务知识学习，不断完善自我，提高企业整体素质和服务意识。使公司每位员工都能照章办事，做到有章可循。,根据年初工作计划，我公司利用每周星期二下午对员工进行物业管理知识、政策法规、礼节礼貌、公司的规章制度以及听取必要的与公司经营有关的讲座,并对新进员工进行免费的岗前培训、在岗培等方式。对新入职员工进行择优录取、竟争上岗、优胜劣汰。由公司领导在员工会议和学习中给大家讲授物业服务过程中工作人员必须具备的条件和起码的基本知识，使其每个员工都要在工作中做到忙而不乱，有条有序、有礼有节的为全体业主服务。与此同时，既学习了物业管理的综合知识，又起到了相互间的工作经验交流，同时也活跃了学习气氛，解决学习枯燥、会议单一的问题，增强了员工与领导之间，员工与员工之间的凝聚力，使之把公司看成一个整体，做到心往一处想，劲往一处使，形成合力，并把所学知识都运用到工作之中。,今年以来，特别是兴华花园、嘉和苑近600户业主在人员紧缺的情况下，小区的班长和全体工作人员不分份内份外,共度难关，实在来之不易，这些困难一是靠公司分管领导张总，二是靠本小区全体员工共同努力完成的结果，在国土局和计生委面临重签和解除物业托管合同的情况下，公司各分管领导想方设法上门与其沟通，以提高服务质量，解决实际问题作为突破口，多次为业主排优解难，做一些让业们看得见、摸得着的事情，如：张总亲自参与上门服务，拖消防通道，抹玻璃、拖地板、清洁矫箱和做好物业服务范围内的公共环境及园林绿花工作，通过做好过细的各项工作，使小区物业服务质量和业主满意度很快得到提升。缓解了物业公司与单位和业主之间的予盾。从而使一些较好的小区平稳的续签了托管合同。金穗华庭由我公司接管物业服务后，现已走上正轨，服务质量跟原来比较有大的改观，各方面的工作都有了新的起色，费用从以往的0、28元/调整为现在的0、40元/，目前收费率还较高，这一点充分说明，只要我们努力工作，真诚对待每一位业主，认认真真的办好每一件事，业主对适当提高物业服务费还是能够理解的。,三、硬件建设方面 二00八年，公司在经费不足的情况下，为树立公司的形象和品牌，为了员工有一个良好的工作和生活环境，投资了5万元装修了李渡长江师范学院的物业用房，对员工宿舍、厨房、娱乐室、办公室等地同时进行了装修，购置了保安人员必备的生活用品、增设了监控设备、交通设备、娱乐设备、配置了大量的办公用品。并为业主提供有偿服务和便民服务的项目，如：为业主送水的有偿项目，家政服务项目、装修建材等项目，从而不但方便了业主，增加了公司经济收入，同时也提高了员工积极性。通过上述项目的不断完善，在2008年师院住宅小区业委会大会上对我们一年来的物业管理服务给予了充分的肯定，受到了业主委员会的一致好评，并给我公司作出了较好的书面评价，长江师范学院业主委员会满意度调查率为87、25%，基本满意为12、75%。,四、加强安全防范，提高协勤、协防意识，确保小区业主安宁，良好的治安秩序是提升小区档次的根本保证，我公司根据各小区的不同情况，因地制宜的实施多层面的治安防范，协防工作按小区托管合同实行定岗、定员，实行24小时责任制，运用“人防、物防、技防”三防相结合的科技手段，有效的减少了小区安全事故的发生。2008年全年共发生盗窃案件7 起，与去年同期相比下降 了50 %。 对小区的门岗、巡逻岗进行了合理的调配，完善小区车辆进出登记和楼道巡楼登记制度。保安负责人坚持24小时的定期和不定期的检查巡逻，并作好相关记录备查。为了公司创一流品牌、规范整体形象，今年在示范小区统一了保安服装，共耗资2万余元。通过采取多种措施，树立了一线人员在小区的良好的形象窗口。,公司在护卫人员的配备上，力求做到外部形象刚柔并存，管理意识和服务意识并存的原则，坚持定时和不定时对各小区内各个重点部位进行巡查，作为维护好小区治安秩序的第二道防线。通过对小区内各种设备、器材，各个不同位置的巡视，及时掌握各种情况，同时制定了各种紧急情况的处理预案，将事故消灭在萌芽状态。护卫队人员在巡逻过程中近可能更多的接近业主，为业主提供力所能及的全方位服务，一年来，保安人员在履行本职工作的同时，做到分工不分家，不怕脏，不怕累，搀扶老、弱、病、残，帮业主搬运物品的好人好事，协助保洁员搞好小区卫生和收费工作的好事层出不穷，涌现出一大批感人事迹。,五、保洁绿化工作 一个整洁、舒适、美化的安居生活环境是物业服务的具体体现。我们首先进行分工，责任到人，对小区各单元楼梯间卫生、扶手、过道、顶棚、采光井、平台、院坝等清洁工作制订了相应的服务标准，采用片区经理不定时检查，公司每周进行大检查一次，发现做得不彻底的立即处理，确保小区卫生基本达到目视无灰尘。协助各小区业主委员会抓好爱国卫生建设。国土小区荣获重庆市“爱国卫生”达标单位。在法定节 、假日我们公司将组织人员进行卫生突击大扫除，使业主感到居住在一个舒适、干净、安全、文明的生活环境。很多同志在整个小区的保洁过程中，不怕脏、不怕苦、不怕累，严格按照公司保洁工作操作规程，每天起早贪黑做好自己的本职工作，做到楼梯净、院坝洁、附属设施设备基本无灰尘、无存留垃圾，受到公司和业主的好评。为使小区环境优美，打造小区品牌，提高业主生活质量，公司按合同约定，每年对小区的花草，树木进行定期修枝，同时还添制了绿离机、草坪机等绿化专用设备来进行剪叶、松土、施肥、杀虫、防病、浇水等工作，并适时补充更换花草、树木，增添花色品种，使各小区花草、树木生长良好。公司托管小区的花、草、树木均无一死亡，做到了四季飘香，使小区的环境越变越优雅。,六、维修工作 维修工作是物业管理工作的重要组织部分。它关系到业主的正常生活秩序，及时的维修处理，能最大限度的保障业主的切身利益，提高维修人员业务技能是对物业服务的根本保证。我公司狠抓维修人员业务技能和服务意识，经常性组织维修人员进行技能培训学习，并对有针对性的难点进行探讨，保证维修质量，他们不分白天、昼夜。今年八月间，国土局办公室由于供水管道种种原因，办公室被水淹，公司发现后，领导和员工都及时的赶到现场进行清理，把损失减小到最低限度。公司分管领导当即与贵局协调，进行了全面整改，为不影响办公室的正常上班，工程部全体人员在周密细致安排的情况下，抢时间、赶速度以最短的时间利用周末完成了此次主水管道的改造工程。对可能发生的紧急情况，他们也制定有应急预案，紧急故障30分钟内到达现场并进行处理，一般维修项目不超过24小时，对一时难以修复的项目都与业主进行商议，约定修复时间，求得业主的谅解。,同时坚持定时和不定时的对托管区域的设施设备进行综合检查、维修、保养，最终实现业主物业的保值增值，发挥其应有的功能，让所有设备都处于受控状态，提升设备使用年限；在服务意识方面，经常提醒维修人员以爱岗敬业，服务业主，把业主的困难当作是自己的困难，随时随地想业主之所想，急业主之所急，他们做到 业主家中无小事，真正为业主着想，为业主服务，在今年的维修工作中，共出动维修人员上万余次，及时的解决了业主遇到的各种困难和问题。,七、财务工作 圆满完成了2008年的财务决算工作，2008年经济指标执行情况较好。财务决算工作既是当年财务收支状况的综合反映，同时也是下一年度财力安排的重要依据。服务好坏直接体现在物业服务费用的收取上，为进一步提高物业管理服务的透明度。维护业主和物业管理的合法权益，公司每一位财务（收费）人员都能够做到以公司利益为重，为做好财务工作积极献计献策，工作中不讲条件、不谈个人困难，经常加班加点，有力保障了小区收费工作的顺利进行。在深入研究公司资金运做和理财规律的基础上，明确了公司财务工作的组织领导责任和经济责任，在有效执行预算计划过程中坚持节俭意识、廉洁意识，提高了公司资金营运能力和抗风险能力。进一步加强了财务管理制度建设，理顺业务流程，为提高财务服务质量提供了制度保障。使公司的流动资金发挥应有的作用，是迫在眉睫的， 进一步推进和制定了公司的财务信息化建设工作，财务统计数据日趋细化，构建财务信息化服务体系有助于公司各级领导及时了解、掌握财务情况，科学决策、科学管理；提高工作效率；有助于推进全员理财、民主理财，向主管部门和有关部门提供可靠、相关的优质财务信息，增加重要财务信息在公司管理中的作用奠定了较好的基础。,八、社区文化建设 搞好社区文化建设是联系和沟通业主的桥梁，能丰富业主文化、构建和谐小区。今年是公司五周年之际，公司与中国新西部出版社报刊报道了公司于5月14日晚在涪陵体育馆与奥运同行，开展了2008涪陵区迎奥运“鑫春杯”中美蓝球对抗赛，与此同时，还向四川地震灾区捐款5000元，和谐互动“拥抱物管行业真正的春天”。和“以人为本重服务，夹缝生存求和谐”等文章相继在国内报刊、杂志上发表。2008年春节期间公司派人到各小区书写春联1200幅，给各小区写名信片5000封和公司自编自演的节目与计生委全体业主共同联欢。通过这些活动的开展，更加紧密的和业主联系在一起，活跃了小区气氛，增进了互相的友谊。,社区文化我们始终围绕“爱国主义、环境保护、社会科普、全民健身、社会公益、尊老爱幼、健康家居、物管宣教活动，努力把小区创建为业主的温馨家园。此间，我们开展小家电免费维修，其次还将在重大节日对军烈属、困难户、低保户进行慰问。 随着社会的进步和市场经济的发展，物业管理将是小区建设的重要纽带，物业管理条例的逐步修改与完善和“物权法”的普及宣传，必将标志着物业管理有了法制保障，同时也给我们从事物业管理行业带来了新的挑战，要搞好物业管理工作，就必须严格按照公司“以人为本，服务业主，开拓创新，追求卓越”的服务宗旨，为广大业主提供高效优质服务，积极为广大业主营造一个安全、舒适、优美的生活和工作环境，才能得到业主的信任、理解、支持，使物业管理工作得以顺利展开，才能取得新的成效。,回顾过去的一年，一年来，公司通过各种途径，解决了移民、下岗、失业人员83人，工作也得到了上级领导部门和同行业的一致好评。但面对物业管理工作出现的新问题、新要求和业主对法律法规意识的逐步提高，业主对物业管理服务质量的要求也越来越高，而目前聘用人员存在年龄偏大，文化程度偏低，对管理工作加大了难度，存在较多的问题和困难。针对目前存在的问题和困难，我司决定在新的一年里，不断总结经验和教训，不断改进工作思路，探索出一条新的思路和管理办法。为我司的发展携手共建！ 总之，过去的一年，在行业竞争较大，面对强大的对手和资质较高的企业及低价竞争的恶性循环和社会关系错中复杂，我公司仍然稳如泰山实在来之不易，这些都是凭着公司的实力和社会的影响力以及业主的满意度来决定企业生存发展之道。也是公司全体员工共同努力的成果。,09年工作计划和工作重点：(八个要求） 一、加强内部管理， 09年为“全面素质提升年”各部门、各位岗位都要紧紧围绕这一目标，加强对员工的素质培训，确保更上一个新的台阶。年内公司将组织两次以上的业务知识和综合素质考核，抓好示范小区的巩固工作，在原有示范小区的基础上，新增长江师范院学院和金穗华庭为示范小区，对示范小区实行绩效考核和定员定岗。年底可评选1-3个优秀小区，并给予奖励。,二、培训工作；坚持每周二培训学习制度，结合岗位培训，在职培训和“送出去、请进来”的培训方式，不断提升员工的综合素质。对新招聘员工进行全面综合素质测评，严格把好进人关，择优录取，优胜劣态，实行以岗定员。 三、安全保卫工作：协助公安机关和业主管好小区社会治安；安全保卫工作是公司管理工作的重中之重，主管领导和保安部经理要纳入议事日程来抓，加强对保安人员责任心、事业心的再教育，确保09年小区治安率在上年的基础上有所下降。,四、维修工作：抓好小区设