海门房地产市场调查报告.doc

海门市房地产市场分析报告目 录一、环境部分1（一）城市概述11.基础概况12.区域人口23.交通情况2（二）经济概况41.国内生产总值42.人均GDP53.社会消费品零售总额64.财政收入75.居民收入7（三）海门市城市规划91.海门规划简介92.海门城区103.临江新区114.滨海新区11二、市场部分12（一）土地市场121.年度土地成交情况122.年度土地分区域成交情况（不含工业）133.年度土地分区域成交楼板价情况（不含工业）14（二）商品房市场151.商品房供应情况152.海门城区近期楼盘情况17三、海门市城市综述19一、 环境部分（一） 城市概述1. 基础概况海门市位于江苏省东南，位于长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸“T”字型的结合点。与国际大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚广袤的江海平原，素有“江海门户”之称。海门区位图2. 区域人口辖区总面积1148平方公里，城区面积33平方公里，市辖19镇、1乡。2010年末全市户籍人口99.86万人，比上年末增加276人，全年出生人口7900人，人口出生率为7.9；死亡人口7266人，人口死亡率为7.3；人口自然增长率为0.6。3. 交通情况海门区位优越，交通便捷：从海门出发去上海虹桥、浦东国际机场只需要2-2.5小时，苏东南离上海最近的地方；去南通兴东机场只需要30分钟；临近南通国际集装箱码头可发往亚洲各大港口和西欧等地。海门主要交通图除此之外，海门潜在交通优势也同样十分突出：一是长江口越江通道工程，即浦东到崇明的越江隧道和崇明到海门的越江大桥崇海大桥。目前大桥的立项设计正在紧锣密鼓地进行。届时长江入海口将形成一条南北贯通的大通道，海门到浦东只需要一个半小时。二是苏通大桥工程，即南通和苏州之间兴建长江公路大桥，该桥位于海门市区西侧，建成后将进一步缩短海门与苏南其他城市的距离。三是宁启铁路工程，即南京至启东铁路。四是宁通高速公路东延工程贯穿海门全境，现已正式通车。（二） 经济概况海门市是国务院最早批准的对外开放县（市）之一，处于上海浦东经济辐射圈内，经济与社会各项事业发展迅速，素有“金三角上的小浦东”之称。近五年来，海门市在“十一五”规划确定的目标和任务的指引下，紧紧围绕“三先一争”（全面领先苏中、抢先跨过长江、率先实现小康、争当苏中第一强市）的总体要求，大力实施“工业化、城市化、国际化、新农村建设”的“三化一新”战略，经济和社会发展取得了显著成绩。1. 国内生产总值2010年海门实现国内生产总值500.1亿元，同比增长14.3%；第一产业增加值37.29亿，第二产业增加值301.95亿，第三产业增加值160.86亿。2007-2010年海门市GDP走势图 从2010年南通各地级市（县）对比情况来看，海门市国内生产总值居各县市之首。2. 人均GDP2010年海门市人均国内生产总值55908元，同比增长14.4%。 3. 社会消费品零售总额2010年海门市社会消费品零售总额达173.71亿元，同比增长18.4%，人均年消费17395元。近几年居民消费能力一直保持较高的提升速度，并在南通各县市中消费水平也居前列。4. 财政收入近几年海门市财政收入一直保持较快速度增长，2010年财政收入总额达70.51亿元，其中一般预算财政收31.27亿元。5. 居民收入2010年海门市城镇居民人均可支配收入22930元，同比增长11.3%，农民纯收入11372元，同比增长13.7%。城乡居民收入名列苏中苏北第一。从南通各县市居民收入对比情况来卡，海门市无论是城镇居民人均可支配收入还是农民人均纯收入都位居各县市之首。（三） 海门市城市规划1. 海门规划简介海门市城市功能定位为：“长江三角洲北翼先进制造业基地，苏中、苏北接轨上海与苏南的前沿阵地；重要的农业产业化基地，并将沿海的现代化生态宜居地，全国家纺绣品名城”。在城市化发展方面，规划中指出海门市城市发展战略为：“大力强化城区，带动周边地区发展；积极扶持重点城镇，促进区域城市化；全面提高城镇发展质量，推动城乡统筹协调发展”。海门市域城镇空间形成“一主、两副、一带”的空间发展格局，其中“一主”即海门城区，包括主城区和滨江新区；“两副”即重点中心城镇三星镇和包场镇；“一带”即沿江城镇发展带；另外，位于东灶港的滨海新区，也是近几年海门市重点发展区域。2. 海门城区从规划上来看，海门城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态，至2020年，城区规划用地面积达50.66平方公里，城区人口规模达43万人。规划确定10个居住区，其中主城区9个，滨江新区1个。主城区是全市的政治、经济、文化、教育、科研和商贸物流中心，主要承担全市的创新、服务和管理功能；滨江新区主要大用水量、大运输量的工业及商贸物流、休闲等服务业。3. 临江新区海门市临江新区，位于海门城区东南部，南倚长江，北接宁启高速公路，新建的沿江公路横贯全区。新区总面积58.3平方公里，拥有长江岸线25公里。区内基础设施齐全，功能完善。新区坚持“国际化、精品化、特色化”发展理念，努力发展濒江临港型产业，目标在5年内，建设成为上海北翼集工业、商贸、研发、物流、生活、居住于一体的绿色生态滨江新城。4. 滨海新区滨海新区位于海门市东北角，新区规划面积100平方公里。新区拥有6公里15米以上的深水海岸线，可建3-5万吨级深水码头泊位，其对面的三夹沙、腰沙海域可建5-30万吨级码头群。滨海新区积极策应海门市委、市政府全力推进沿海大开发的战略举措，奋力抢抓江苏沿海规划和长三角一体化两大国家战略叠加机遇，以建设 “江苏沿海一流新区” 为目标，紧紧围绕 “突破港口、集聚产业、打造新城” 这一主题，全力打造以滨海新城、深水海港中心、现代工贸中心、生态旅游中心和渔货集散中心等“一城四中心”为框架的产业层次高、集聚效应强、综合功能全的现代化工业港城。二、 市场部分（一） 土地市场1. 年度土地成交情况海门市年度土地成交情况2008年至2009年，海门市土地成交量呈上升态势。其中，2009年海门市通过土地招商推介等活动加大招商引资力度，使该年成为近几年来土地成交量最大的年份。2010年以来海门市为有效控制建设用地总量，加强土地供应计划管理，减少土地供应量，导致土地成交总量较2009年有较大幅度下滑。从土地成交情况分布来看，海门港是目前海门市域各区中土地成交总量最大的区域，是近几年海门市重点开发区域。海门主城区、滨海新区、临江新区作为海门市重点发展区域，近几年也一直保持较大的土地供应总量。2. 年度土地分区域成交情况（不含工业）从土地成交情况分布来看，滨江新区是目前海门市域各区中土地成交总量最大的区域，是近几年海门市重点开发区域。海门主城区、滨海新区作为海门市重点发展区域，近几年也一直保持较大的土地供应总量。3. 年度土地分区域成交楼板价情况（不含工业）总体上看，海门市各年成交地块楼板价总体上呈上涨态势。进入2011年，海门主城区地块楼板价较前3年有较大幅度上涨，这也成为2011年上半年海门全市楼板价大幅上涨的主要推动力。滨海新区、临江新区及其他区域，由于各年土地成交量不大，个别年份楼板价有较大上涨的原因主要是受个别地块较高的出让价格的影响。（二） 商品房市场1. 商品房供应情况海门市2009-2010年各月商品房销售情况时间销售情况2009年2010年面积（万）套数面积（万）套数01月份5.3664801月份5.7750602月份9.539122月份7.777703月份5.315033月份6.6453804月份3.973504月份1086205月份7.175345月份4.1741606月份4.924006月份4.1944907月份9.197697月份3.8337708月份9.688098月份5.6452709月份11.9310109月份8.7577410月份8.9479410月份10.1992811月份9.3869411月份9.0974112月份14.54129412月份8.4713合计99.92871784.377608 2010年海门市全年商品房预（销）售7608套，总面积84.37万平方米，销售面积同比下降15.5%，销售金额42.44亿元。其中市区商品房预（销）售5999套，面积67.4万平方米，销售金额36.66亿元。2010年海门全市商品房均价5030元/平方米，市区商品房均价5440元/平方米。2011年1-4月海门商品房销售情况月份套数面积（）均价（元/）销售额（万元）1月份64178288.01599647851.12月份88598675.25684.560132.23月份56665779.446108.4239005.14月份59955876.896462.5735672.6进入2011年，海门商品房成交套数较2010年12月有所下降，经2月反弹后，受国家调控政策出台的影响，3、4月商品房成交量较2月份有较大幅度的下降，但2011年1-4月海门商品房成交均价整体呈上升趋势，并突破6000元。5月份海门多个项目相继推盘，释放了部分因调控政策而积压的需求，成交量有回暖之势，成交均价也接近7000元/。2. 海门城区近期楼盘情况海门市近期楼盘主要集中在海门城区。海门城区近期楼盘分布情况中南世纪锦城20海门城区主要在（待）售楼盘概况名称项目地址装修程度产品基本信息开盘时间主力面积（）目前均价 （元/）销售状态容积率尊园岚郡海门海兴路、北京路交界处（行政中心西侧）毛坯独栋、联排、双拼别墅占地面积：22860 建筑面积：250002010-10-1200-40010000在售1.09证大满庭芳 （证大国际园）海门港大达路2555号毛坯别墅、洋房占地面积：97715 建筑面积：573212010-10-6198-326一房一价150万起在售0.6证大清华园 （证大国际城）海门港大达路2777号毛坯多层、小高层、高层占地面积：42070 建筑面积：690502010-4-24120-1905200在售1.38海门中南世纪城海门浦江北路1号毛坯别墅、多层、小高层、高层占地面积：423000建筑面积：10000002010-9-2489、1058000三期在售2.3运杰龙馨园海门丝绸路499号精装修小高层、高层占地面积：58000 建筑面积：1800002010-2-985-16712000（豪配） 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划海门市作为江苏省经济发展较好的县级市之一，各项经济指标在南通个县市中均名列前茅。近几年海门经济一直保持较快的增长，同时社会消费和居民收入也一直维持在10%以上的增长速度，都将有力地推动海门房地产市场的蓬勃发展，随着消费水平和收入水平的不断提高，消费者对住宅档次的要求也会越来约高，中、高端物业将逐渐走进海门购房客群的视野。土地市场伴随着海门市城市化进程的不断加快、长三角城市圈经济、金融的一体化和长三角跨江通道工程的持续推进，海门房地产市场除了满足新增城市化人口的刚性需求外，还需要满足城市圈内的投资者对当地具有潜力物业的需求，因而海门市房地产开发前景呈现出比较乐观的态度。另一方面，随着海门“一主、两副、一带”空间发展格局的不断形成，海门主城区、滨江新区和沿江城镇发展带等区域的物业价值，必然会伴随着这些区域内不断完善的基础设施、日趋明显的区位优势进一步提升。 从海门近几年土地成交情况来看，海门市土地放量逐年增大，随着08年苏通大桥的通车，海门房地产进入到越来越多开发商的视野中，2009年土地成量大幅度增加，由于区位的优势，土地成交主要集中在海门城区。从土地成交价格情