两阜路沿线上半年房价涨幅.doc

两阜路沿线上半年房价涨幅7.8% 下半年供应逾5000套西长安街北面，航天桥沿阜成路往东，经晋元桥至门头沟双峪环岛，依次分为阜成路、阜石路两段，全长超过17公里，横跨永定河、昆玉河两道水系，2005年底两阜路全线将升级为城市快速路，此路段成为连接石景山、门头沟两区的重要交通干道，据本刊市场研究部监测分析，西部住宅由于宜居诉求点明确，现今该路段住宅项目呈现供需两旺的局面。市场潜在供应可观两阜路沿线目前集中了西钓鱼台嘉园、诺亚新洲、玉泉新城、上城、乐府江南、兰德华庭等一批住宅项目，从目前该区域在售项目规模统计分析，市场总体住宅供应接近1万套，已推出套数逾4000套，预计潜在供应量将过5000套，两阜路沿线市场潜在供应规模较大， 尤其是个别大盘供应势头也较为凶猛，诸如玉泉新城项目规模达百万平米、上城二期潜在供应也较为可观、西钓鱼台项目也有近20万的供应规模，预计今年下半年两阜路沿线整体供应将迎来一次阶段性高峰。区域项目供应规模统计项目名称总套数已开套数分期状况开盘时间西钓鱼台嘉园910套1号楼228套 一、二期为普宅，三期为酒店式公寓2005-7-15诺亚新洲596套150套两期2005-8玉泉新城4700多套约600套三期2005-4上城804套804套两期二期待定乐府江南1568套1568套一期2004-4-10首创玉渊潭约400套待定待定待定兰德华庭1020套868套三期2005年7总计9998套4218套住宅产品层次不一两阜路东段，界于西三四环之间，此路段中间横跨昆玉河，加之周边临近137公顷的玉渊潭公园，极佳的地段及大视野的观景条件，催发豪宅开发成为该路段沿线住宅市场发展趋势，例如西钓鱼台嘉园项目主推水岸豪宅的概念。另外，首创今年下半年计划推出的玉渊潭项目也有望成为京城豪宅的代表，该项目位于玉渊潭公园南岸，由三栋围绕玉渊潭景观的弧形精装板楼组成，据推测该案定价约为2万元/平方米。总体分析，此路段豪宅涌起，得益处于西部整体极佳的风水和宜居的环境，西部有山有水，应该说是绝好修建豪宅之地，但由于西部有群山阻挡，又属于国家严格控制之地，造成了西部可供开发的土地少之又少，而且是开发一分土地就绝对少了一分土地。所以，今后西部尤其是西三环边缘区域开发高档住宅的的递增趋势更不明显，而此路段开发高档住宅预测将具有一定市场空间。两阜路西段，此路段多为中档住宅开发，板楼建筑形式为主，容积率均控制在2.5以下，自定慧桥分界处，两阜路沿线楼盘呈现出较大的产品档次跨度，由于两阜路承接于阜内外大街，源头起于金融街核心区域。于是，在客群定位方面，金融街一带的中产阶层成为两阜路沿线住宅项目的主要客群。值得一提的是，与其他区域的中高档住宅产品买家不同的是，在此置业的人士做事相对低调而且大多有一定的相关背景。另外,置业动机中的自用比率要略高一些。买家的年龄段在3550岁之间,属于成熟型的置业群体。置业安家主要目的是追求一种安静、幽雅、高品位的生活环境,这一点完全与该路段的住宅产品所诉求的卖点较为吻合。项目名称位置物业类别建筑形式主力户型装修状况西钓鱼台嘉园西三环西侧昆玉河北岸普通住宅塔楼、板楼143-212毛坯诺亚新洲海淀区西八里庄亮甲店1号普通住宅板楼、板塔结合3居130-150毛坯玉泉新城石景山玉泉路以西普通住宅板楼2-3居77-150毛坯兰德华庭海淀区阜石路35号公寓板式小高层2-3居110-153毛坯另外，两阜路沿线楼盘在社区配套方面主要依托区域周边配套，各楼盘项目自身相应配套与东部诸多楼盘较完善的配套卖点相比稍有逊色，但预计五棵松奥运场馆建成前后，将有一定程度改善。区域楼盘项目配套统计：项目名称配套设施诺亚新洲主要依托周边配套玉泉新城内部6000平米会所，配有游泳池、儿童游戏园、老人健身场所、年轻人运动场所等，其他为周边配套上城2万上层专属会所，包括国际标准泳池、儿童浅水池、戏水池、乒乓球室、台球厅、SPA理疗中心、健身中心、咖啡厅、红茶坊、图书阅览室乐府江南多功能会所、小区商业配套兰德华庭主要依托周边配套房价涨幅平稳住宅产品价格始终是买家所关注的重点，两阜路沿线住宅项目价格依然分为两段，阜成路沿线住宅产品价格段现今为800015000元/平方米之间，而阜石路沿线住宅产品价格现今主要为6000元/平方米左右，仅有精装修的乐府江南项目价格突破7500元/平方米，此两路段形成了高达20003000的差价。而实际上，此两路段个别楼盘直线距离不超过5公里，如此之高的差价，分析原因，还得原于地产开发中的地段价值法则。另外，据楼市指数所公布数据显示，2005年1月阜石路沿线住宅产品平均价格5750元/平方米，7月上涨至6200元/平方米，上涨幅度约为7.8%（详见图1、图2），分析认为，西部住宅项目由于整体投资氛围还不浓厚，与其他区域相比，房价增幅并不明显。两阜路沿线作为贯通西部环线的交通大动脉，区域楼盘项目由于客群定位明确，加之五棵松