物业维修部管理体系文件-各类管理制度.doc

目录1 xx花园物业管理处维修部组织架构2 维修部职责范围3 维修部主管职责4 领班职责5 高压进网电工岗位职责6 弱电技工岗位职责7 电梯工岗位职责8 维修技工岗位职责9 交接班制度 10 内务管理制度11 安全防火制度12 锁匙管理规定13 安全用电、用水管理规定14 噪音控制管理规定15 设备房防鼠管理办法16 工（器）具管理规定17 禁止违章占地及乱搭乱建管理规定18 紧急停电处理程序19 紧急停水处理程序20 空调安装流程21 电梯安全运行管理规定22 电梯维修保养规程23 柴油发电机运行管理规程24 柴油发电机运行操作规程25 柴油发电机维修保养规程26 气体灭火系统保养规程27 高压配电室操作规程 28 供配电系统维修保养规程29 供配电系统运行管理规程30 低压电气设备维保规程31 配电房运行管理规范32 配电房设备操作规范 33 配电房设备维保规程34 变压器房运行管理35 变压器日常巡视检查和维护36 中央空调运行管理标准作业规程37 中央空调操作标准作业规程38 中央空调维修保养标准作业规程39 水泵运行管理规程40 水泵维保规程41 给水设备操作规程42 给排水设备（设施）运行管理规程43 给排水设备（设施）操作规程 44 给排水设备(设施)的维修保养规程45 二次供水管理规程 46 二次供水设备维保规程47 公用照明设备操作规程48 汽车道闸保养规定49 异产毗连房屋管理规定50 广播、监控设备维保规程51 消防自动报警设备维保规程 52 交接班记录表 53 维修部报修维修记录表54 维修部日检表55 设备保养计划表56 设备保养记录表57 维修台帐58 机电设备台帐59 空调系统运行记录表 60 泵类设备台帐61 风机类设备台帐62 三期负二层水泵巡查表63 三期低压电房巡视表64 三期发电机（油库）巡视表65 三期低压电房C幢巡视表66 三期低压电房B幢巡视表67 三期低压电房A幢巡查表68 会所低压电房、中央空调巡查表69 二期公变低压电房巡查表70 负二层真饮水泵房巡查表71 二期专变低压电房巡查表72 二期专变高压房巡查表73 逸晴居水泵房巡查表74 逸朗居水泵房巡查表75 逸桦轩电梯巡查表76 逸翠轩电梯巡查表77 逸澜阁电梯巡查表78 逸泓阁电梯巡查表79 逸灏阁电梯巡查表80 逸桦轩负二层水泵房巡查表81 逸翠轩负二层水泵房巡查表82 操作票83 工作票84 停（送）电申请表85 设备外委维修记录表 86 电梯安全装置试验报告表87 电梯维修保养考核表88 电梯维保（召修）记录单89 干式变压器保养记录 90 设备外委维修申请单91 风机季度保养记录92 外来人员进入设备房登记表93 水池、水箱及开水器清洗消毒工作记录表94 水泵类保养维修工作单95 中央空调主机、冷冻、冷却循环泵保养维修工作单96 中央空调冷却塔、风机盘管、风柜保养维修工作单97 发电机组保养维修工作单98 变压器保养维修工作单99 高、低压配电柜保养维修工作单100 排烟、新风机保养维修工作单1xx花园物业管理处维修部组织架构维修部主管（1人）综合维修领班(1人)设备运行领班(1人)晚班一人早班一人中班一人晚班一人早班一人中班一人注：维修部共10人，设主管1人，领班2人，设备运行班4人，领班顶轮休，维修班5人，一人顶轮休更新日期：2003年4月2日维修部职责范围一、 负责小区动力系统、电梯、空调和给排水系统的运行管理，设备维护、保养和故障检修。二、 负责小区通迅系统、供气系统、可视对讲系统、防盗监控系统，消防监测系统的设备维护、保养和检修。三、 负责小区装修设施，装饰灯具的维护保养工作。四、 负责小区清洁机械，五金构件的检修保养工作。五、 负责小区停车场运作系统和设施的维护保养及检修。六、 负责完成小区内业主、住户的有偿服务工作。七、 负责动力系统的完善改造，设备更新和项目增改维修施工。八、 对小区内各项遗留保修工作负责联系处理。九、 负责小区外判维修和二次装饰维修的审批、监督、验收等工作。十、 负责小区燃油料储存及其设备维修保养等工作。广州xx物业管理有限公司xx花园管理处维修部主管职责一、 坚决执行管理处的指示，直接对管理处主任和公司维修主任负责。二、 负责维修部日常事务及新管辖设备进行管理及员工调配，参与挑选各级管理人员和培训骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好，尽最大努力用最低的动力费用开支以保持小区高效运行。三、 制定下属各岗位规范及操作规程，督导检查下属严格执行岗位职责，操作规程及设备检修保养制度。四、 深入现场，掌握人员及设备状况，每天坚待作如下检查：1、 审查各种设备的运行报表，掌握能耗规律，发现异常情况，分析原因，及时采取节能措施。2、 监督各系统运行的技术情况，发现偏差及进行修正。3、 现场巡查下属岗位纪律及工作情况，了解员工思想，发现不良现象及时纠正。4、 现场巡查重要设备运行的技术状况，发现隐患立即通知系统领班组织消除，发现重大故障立即组织力量处理。5、 经常检查监控重要维修维修及增改维修的质量与进度，发现失控及时采取措施。6、 现场巡查主要公共场所的动力设施，发现问题及时维修。7、 及时解决小区内的各项遗留维修以及业主、住户的有偿服务。五、 审定下属系统及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配并检查计划执行情况。六、 组织制定设备更新改造维修计划，重大维修保养计划和备件购进计划，并组织实施。七、 根据小区运作情况，经常征询其他部门和业主/用户意见，不断改造现有设备，大力引进技术改造，使动力设备性能日臻完善。八、 深入了解下属管理人员及员工的思想工作情况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德和职业操守教育，培养员工的企业责任心。九、 制定培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，将维修部建设成为一支高素质、高水平和高服务的队伍。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日领 班 职 责一、 确保所管辖系统设备的安全，负责全面管理下属人员和所属系统设备的工作，要求每天做以下检查：1、 每日不少于三次对所属系统主要设备的运行技术情况进行检查，发现问题立即组织处理。2、 检查所属系统运行情况及控制状态，发现误差立即纠正。3、 检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。4、 现场督导重要维修维修及增改维修、施工控制工作质量与进度。5、 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。6、 审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。二、 设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备正常处于良好的技术状态，当重要设备发生故障或影响正常工作时，迅速到现场组织处理，并及时向主任报告。三、 负责制定所管辖系统运行方案，并经常与运行人员研究改进措施使本系统设备在保证安全和正常运行的前提下，力图节约能源。四、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和物品、备件计划，每二十日前送部门领导审定。并负责安排保养计划的实施，制定工作标准，督促下属保证工作质量，提高工作效率。五、 切实执行部门指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工手册。按时落实设备维修制度，要求做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净。四不漏：不漏油、不漏水、不漏气（石油气、制冷剂）。五良好：使用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属。六、 针对下属员工的工作情况和思想情况，编制培训计划，经常对下属遵守职业道德，服务意识教育和专业知识培训。七、 做好工作周报、月报的汇报工作。八、 做好下属员工排班及考勤工作，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理。零部件更换记录。每月按时整理归档。九、 掌握科技发展新动态，认真推行新技术改造不合理的设备；完善设计和施工遗留的缺陷，并负责跟进和落实；对系统重大改造维修参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外判施工质量验收。十、 保证小区公共照明亮灯率达98%以上。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日高压进网电工岗位职责一、 挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。二、 熟练掌握园区各种设备/设施位置、用途、性能、操作规程， 发现问题时及时处理。三、 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。四、 按计划定期对设备/设施进行检查、保养和维护，使设备设施完好率到达95，工作中发现问题及时处理上报，并做好记录。五、 按计划及相关规程对责任区设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏水、不漏气、不漏电）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。六、 对区内在建、待移交维修进行维修质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。七、 努力专研业务知识、所务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门级织的各种培训。八、 积极主动配合其它部门工作。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日弱电技工岗位职责1. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2. 熟练掌握园区各种弱电设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。3. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4. 按计划定期对区内弱电设备/设施进行检查，发现问题及时处理上报，并做好记录。5. 按计划及相关规程对弱电设备/设施进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏水、不漏气、不漏电）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。6. 对弱电在建、待移交维修进行维修质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。7. 努力专研业务知识、所务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门级织的各种培训。8. 积极主动配合其它部门工作。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日电梯工岗位职责9. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。10. 熟练掌握园区各电梯的安装位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。11. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。12. 每日对电梯的运行进行监控及日巡视工作，认真填写电梯日巡视记录和电梯故障维修登记表；13. 按计划定期对区内电梯进行检查，并认真填写电梯定期保养检验报告及记录，发现问题及时处理上报。14. 按计划及相关规程电梯进行保养，保养要求做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏油、不漏水、不漏气、不漏电）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。15. 对电梯在建、待移交维修进行维修质量跟进，发现问题及时上报反馈，并跟进完成情况。16. 电梯发生故障时负责紧急求援及监督修复处理工作；17. 努力专研业务知识、所务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门级织的各种培训。18. 积极主动配合其它部门工作。19. 严格遵守国家和市有关技术法规和标准以及公司的名项规章制度；广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日维修技工岗位职责1. 服从领导，听从指挥，按时完成领导交办的各项工作并及时汇报。2. 熟练掌握园区各种设备/设施位置、用途、性能、操作规程，发现问题时及时处理。3. 按照定人、定区域、定时间原则进行量化管理。4. 及时处理和解决业主住户和会所报修，使业主住户报修的满意率达到100，报修及时率达到98。5. 按要求认真、准确、真实填写报修维修记录、工作单。6. 业主/住户提供文明、周到、高效、优质的上门维修工作。7. 努力专研业务知识、服务技巧，提高工作技能、服务水平，积极参加管理处部门级织的各种培训。8. 积极主动配合其它部门工作。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日交接班制度一、 交接班人员应提前十五分钟到达岗位，做好接班工作。包括：1、查看上班记录，听取上班值班人员运行情况的介绍。2、检查仪表、工具数量状况，并在交接班记录上签名。3、检查设备运行情况。二、 凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知维修主管到场处理：1、 设备记录与实际运行状况不符时。2、 交接班人数不齐或不在场时。3、 接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。4、 设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。5、 设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。广州xx物业管理有限公司xx花园管理处 二00六年十二月一日内务管理制度1. 目的：使维修部工作规范化、标准化2. 适用范围：维修部全体员工3. 职责：3.1 部门主任负责制度落实、检查、考核。3.2 部门领班负责具体实施、跟进、检查。3.3 部门员工按制度执行，并自检、互检。4. 工作程序4.1 值班室管理4.1. 1值班人员每天交班时要负责打扫室内卫生、环境清洁。4.1.2 接班人员接班时要检查室内卫生、环境清洁、清点物品。4.1.3 值班人员每天认真填写工作日志、维修记录、交接班记录、工作单、出仓单、公共物品使用记录等记录。4.1.4 部门领班、主任每天检查以上记录并签认。4.2 电话接听4.2.1 电话铃响三次内接听。4.2.2 接听电话时，先说：“您好，维修部”，接听完毕要说“再见”。4.2.3 要严格执行使用文明十字用语：“请、您好、对不起、谢谢、再见。”4.2.4 使用电话时要简单明了，一般不超过三分钟，超过五分钟面谈。4.3 对讲机接听4.3.1 对讲机呼人时，称呼加姓或职务，呼叫技工要叫全名。4.3.2 对讲机接听时要说“收到，请讲”。4.3.3 接听完毕回答“收到”“明白，马上执行”等用语。4.4 会议 4.4.1 部门开会 广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处二00六年十二月一日安全防火制度一、 维修部全体员工必须加强治安防范意识，执行小区治安管理制度，协同保安部门认真做好小区动力系统的治安防范工作。二、 各岗位人员必须严格遵守岗位职责，发生事故或发现可疑情况应迅速处理及上报，并负责保护好现场。三、 未经管理处领导批准，外来人员（包括参观学习、探访亲友、施工等）禁止进入电房、电梯机房、水泵房、层间电开关房、水表房、弱电房和消防中心等设备房，经批准人员由领班或值班人员负责做好登记，以作检查。四、 各岗位值班人员除负责岗位设备安全运行外，对所属机房及有关范围的设施进行安全检查，如发现不安全因素应及时上报和进行整改。五、 不能随意配制各机房钥匙，无关人员不得借用钥匙，无人时，机房及班组工作场所的门窗必须锁好，各水池钥匙由维修部指定专人保管及上锁，未经管理处领导或维修部批准，不得打开水池盖。六、 各班组工具材料要有专人管理，携带工具材料出小区外，必须经部门领导和管理处同意，按规定办理出闸手续，并由当值保安做好登记手续。七、 不准在值班室、办公室、设备房等工作场所吸烟。八、 维修工作需要使用易燃材料时，应特别小心，各班不得存放易燃油料1kg以上。九、 要动火作业时，要办好动火证才能施工，动火前要排除易燃品，施工后要认真检查，确无火种时方能离开。十、 不得随意挪用消防设施，发现消防设施损坏及泄漏，应及时告知保安部。十一、 发现火警及时报告，并协助消防员一道扑灭火灾，水电维修班长的首要任务是保证供水、供电及保证消防正压风机排烟风机的正常运行，以及组织设施的保护、疏散工作。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处二00六年十二月一日锁匙管理规定1) 内部钥匙主要指内部办公室钥匙及配电房、配线、设备房及空置房和销售型空置房的钥匙；2) 由维修部值班人员将钥匙分类，进行分类管理；3) 所有钥匙必须由值班人员作出备份管理，备份钥匙存放于文件柜内，并列出管理处内部钥匙清单存档；4) 钥匙统一放置于专用钥匙箱内，由值班人员负责钥匙的领用、归还情况记录；5) 外部人员借用钥匙必须持其部门负责人签字在值班人员处领取；6) 任何人未经管理处主任同意后不可自配钥匙，若因工作需要配置钥匙时，必须由值班人员登记数量、用途及经手人后方可配制；7) 钥匙领用后必须随身携带，不可随意放置，下班前应交还值班人员；值班人员在下班前必须根据钥匙清单清点钥匙数量并在钥匙当日清查表上作好记录并在交接班记录表中作好记录；8) 借用钥匙原则上必须在当日内归还。值班人员在每日下班前必须清点钥匙数量及借出钥匙归还情况。对超出三日尚未归还的钥匙需发出钥匙归还通知单。9） 钥匙一经遗失，必须立即报告维修部主管，并由工作人员登记备案； 广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日安全用电、用水管理规定根据省、市用水管理有关规定，结合本园区具体情况，对供电供水规定如下：1、 凡经本管理处接管或未办移交手续而暂交本管理处管理及受有关部门委托管理的供水供电系统一律由本管理处管理，其它单位未经许可不得进入，如私自进行接驳管线，按偷电、偷水论处。如是未完维修，施工单位需要进入，亦须物业管理处同意方得进入工作。2、 园区内共用设施、设施的公用水、电费用由园区内所有业主（住户）根据实际情况和政府有关规定分摊。3、 高层住宅的电梯等共用设备运行电费，按广州市政府有关规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的业主（住户）合理分摊。4、 除突然事故外，物业管理处在停水、停电前24小时向业主（住户）下发书面通知，以便业主（住户）提前做好准备。5、 本管理处自身要严格执行用电用水有关规定，造成后果按规定处罚。任何单位或个人，需接用水、电，必须向本管理处申请，经检查不影响居民用水、用电情况，又符合安全要求，才可供水或供电。6、 如业主（住户）认为原来电表容量不够，需要增容的，可向供电局提出申请，并在我司备案。7、 凡未经批准接驳用电、用水视为偷电、偷水，应按如下规定处理：1） 业主（住户）未经批准，私自增加电器设备容量，接驳水管的，除暂停供电供水外，并按每增容一千瓦（千伏按）赔偿600元，每用水10吨赔偿人民币600元，并要重新申请增容、接管，经批准按增容管理规定办理。2） 私自装表接电接水，除按30度/天，30立方米/天追计补电费、水费外，并处以200元至1000元的额外赔偿。3） 私自启动和改变电力计量器、水表的封印或运行回程，影响准确计量的，每次赔偿本司300至500元。私自停用计量器的，不管其停用时间长短，最少按6个月追补电费、水费。4） 业主（住户）违反安全用电、用水规定或拒绝我司水电工检查和不采纳安全用电用水意见及措施，而造成事故，影响供水，供电或对别的用户造成损失的，要按实际情况赔偿损失，由此产生的安全事故由业主（住户）自己负责。5） 在园区供电线路、供水管路上私自接线接管用电、用水和绕越电度表、水表用电、用水，除当场停止供电、供水外，应按私接容量6个月以上时间追补电费、水费，并按其应补水、电费的1至10倍，额外计赔。8、 业主（住户）需要换水电表必须由物业管理处维修技术人员监理施工。9、 业主在入住时应详细检查水电表，对水、电表的损坏和计量错误及时报物业管理处维修，否则，由此产生的损失和责任由业主（住户）承担。10、业主（住户）家中无人时，出门前请关闭水、电总掣，否则，由于漏水等造成的损失，由该业主（住户）承担。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日噪音控制管理规定为维护安宁、美好的居住环境，使业主（住户）享受到充分的休息，特制定以下规定：1、 业主（住户）在收听广播、收音机、电视或家电娱乐、聚会、卡拉OK时，请尽量降低音量，出户音响度不得大于50分贝，勿作喧哗。2、 在12：0014：00，18：00次日8：30时段内，出户音响度不得大于45分贝，由此造成邻居的投诉，物业管理处有权予以干涉。3、 在12：0014：00，18：00次日8：30禁止装修时段内请勿进行装修，由此造成的投诉，按装修管理规定处理。4、 各种机动车辆在园区内禁止鸣笛。5、 如业主违反规定，对其它业主或环境造成噪音干扰，物业管理处有权制止，如造成损失的，由发出噪音业主承担相关费用。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日设备房防鼠管理办法1. 各设备房出入口须安装防鼠隔板2. 各设备（设施）须有防鼠装置3. 定期进行老鼠药投放工作4. 定期进行老鼠药投放后的现场清理工作广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日工（器）具管理规定1.0 目的：保证工（器）具，安全可靠使用，不发生丢失现象。2.0 用途：管理处维修部公用工具。3.0 职责3.1 部门主任指定专人负责工（器）具保管、借用工作。3.2 部门仓管员（兼）负责工（器）具保管，借用、保养。4.0 工作程序4.1 工（器）具属于维修部公共财产，每个员工都有责任和义务保证其正常使用。4.2 使用人员要爱护使用工(器)具，如有丢失或非公损坏需予以赔偿。4.3 工（器）具使用完毕后应及时收回，并擦拭干净后整齐摆放回原处。4.4 工（器）具严禁个人携带外出，如确因工作需要，须报主任批准。4.5 工（器）具在使用中应注意安全，高空作业工具如升降台、铝合金人字梯、脚手架等使用时须有两人在场，且做好安全保护措施。4.6 工（器）具出现自然损坏而无法正常使用，应在48小时内交仓管进行报废处理。4.7 工（器）具原则上不得外借，如有特殊情况需外借的，须报部门主任委员批准并进行登记。4.8 外借工（器）具归还时进行检查，确认完好后方可接受。在规定外借期限内未归还的，应及时催还，如有破损或丢失的，应主动向对方索赔。5.0 记录工（器）具借用登记表6.0 相关支持文件广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日禁止违章占地及乱搭乱建管理规定为维护园区所有业主利益，进一步做好物业管理工作，维护楼宇的整体规划和外观完好，坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏小区总体规划的违法行为，现根据政府有关法令和规定，特制定本规定：1、凡属下列行为之一者，则属违章占地和违章乱搭乱建；1）占用的土地未经市规划局（或被授权机关）批准，未领取土地使用许可证或临时用地许可证的。2）擅自改变用地位置或扩大用地范围的。如占用公共场所作为私家庭院、花园、车库、游泳池、堆放杂物场地、将大门外移扩大房屋面积等。3）擅自转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁场地的。如买卖公共绿化地、公共走廊、营建私人物业等。4）临时占地逾期不交还的。5）未经规划局（或授权机关）批准，未领取建筑许可证，擅自施工的。6）擅自改变经批准的设计施工图纸施工的。7）擅自改变建筑物的外观和建筑物使用性质的。如天台加设建筑物、阳台加设栏杆、窗檐、雨篷等各种附属物的。8）临时性建筑物逾期不拆除的。2、违章的处理方法1）经检查确属违章占地或违章乱搭乱建，按规划、城管部门的通知处理。对不服从制止，继续违章抢建的，要加重处理，对情节恶劣或造成国家和人民生命财产损失者，则由司法部门依法追究责任。2）凡违章用地，一律限期退出，并请有关部门予以罚款，建筑物给予没收或拆除。并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土地的全部违章所得，并予以处罚。3）不改变房产用途、外貌，不损害楼宇结构，为利于业主（住户）生活，可以申请室内装饰。如未批准，擅自改变房产用途、外貌或进行扩建、拆建，有损楼宇结构、影响环境整体规划的，除责令停止或恢复原貌外，并视情节轻重，追加赔偿，逾期交纳赔偿金的，每天加收5的滞纳金。4）经核定属违章建筑限期拆除的，对逾期不拆者，应强行拆除，以料抵工，如不能以料抵工的，拆除的全部劳务费由违章者承担。 广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日紧急停电处理程序1、目的：保障紧急停电时秩序良好，设备设施不受损坏。2、适用范围：管理处理问题3、职责：3.1部门主任及时向管理处领导汇报情况，并组织应急处理工作。3.2部门领班现场查明原因，组织技工进行应急处理。3.3部门技工负责停电应急处理具体操作。4、工作程序4.1值班技工发现大面积停电或同时接到多个停电报修时，应立即去配电室检查电源开关，当确认紧急停电时采取应急措施。4.2市电停电时4.2.1值班技工马上通知部门其它技工、领班、主任，同时与上一级供电部门联系报修，查明原因。4.2.2供电部门有明确答复后，值班技工马上向接待中心、保安监控中心、部门主任委员汇报停电原因、预计来电时间等内容。4.2.3部门其它技工听从主任、领班指挥完成下列工作。4.2.4尽快救出电梯内被困人员。4.2.5开启柴油发电机供应急电源，并派专人监控发电机组运行。4.2.6将不能自动跳闸的开关打下。4.2.7检查各应急电器的运行状态。4.3 市电来电时4.3.1依次投入各断开供电开关。4.3.2将使用应急供电转为市电。4.3.3停柴油发电机，并由监控人检查、保养。4.3.4检查各设备/设施供电完好。4.3.5向接待中心汇报市电来电一切正常。4.4 部分区域停电4.4.1值班人员能自行处理，即时处理完毕，向接待中心汇报。4.4.2值班人员如不能自行处理（如开关损坏、线路着火等故障），马上报部门领导请求支援，同时向接待中心汇报。4.4.3部门主任、领班马上到现场，查明原因后，向管理处领导汇报，向有关部门通报停电原因及预计送电时间。4.4.4部门主任、领班现场组织技工进行修复。4.4.5修复完毕，恢复供电后及时向管理处领导汇报，向有关部门通报。4.4.6接待中心值班人员负责向业主/住户做好解释说明工作。4.4.7停电后12小时内维修部写出书面汇报（停电原因、停电时间、处理过程等）报管理处领导及相关部门。4.4.824小时内物业管理处书面向业主/住户做出情况说明。5、相关记录5.1值班记录5.2交接班记录5.3设备/设施维修记录5.4配电系统运行记录6、相关技术文件6.1各系统安全运行管理规程6.2各系统安全运行操作规程6.3各系统安全运行维护保养广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日紧急停水处理程序1、目的：保证紧急停水时秩序稳定，业主/住户基本生活条件不受影响。2、适用范围：岭南xx家园管理处3、职责3.1部门主任及时向管理处领导汇报，并组织应急处理工作。3.2部门领班及时组织技工查明原因、应急处理并汇报。3.3部门技工负责应急处理的具体操作。4、工作程序4.1值班人员发现紧急停水时要马上查明原因。4.2市政停水时4.2.1值班技工应马上与供水部门联系，查明停水原因和预计送水时间。4.2.2值班技工马上通知接待中心停水原因，预计送水时间，并同时汇报部门领班、主任。4.2.3部门主任马上汇报管理处领导，采取紧急供水措施（送水车启用，工作人员送水到业主/住户家中）。4.2.4市政来水后，开启供水设备，尽快供水至正常。4.3 设备/设施故障停水4.3.1值班人员能短时自行处理，马上处理完毕，并将事情经过向接待中心值班人员通报，并向部门主任、领班汇报。4.3.2值班人员不能自行处理（供水、设备、管网、阀门等故障），马上报部门领导请求支援。4.3.3部门主任、领班马上赶到现场查明原因后，向管理处领导汇报，向有关部门通报停水原因及预计送水时间。4.3.4部门主任、领班现场组织技工进行修复。4.3.5修复完毕恢复供水后及时向管理处领导汇报，向有关部门通报。4.3.6接待中心值班人员负责向业主/住户做好解释说明工作。4.3.7停水后12小时内维修部写出书面汇报（停水原因、停水时间、处理过程等）报管理处领导及相关部门。4.3.8 24小时内，物业管理处书面向业主/住户做出情况说明。5、 相关记录5.1值班记录5.2交接班记录5.3设备/设施维修记录5.4供水系统运行记录6、 相关技术文件6.1各系统安全运行管理规程6.2各系统安全运行操作规程6.3各系统安全运行维护保养 广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日委托园区XX公司安装物业管理处安装业主服务中心收回空调安装申请表并存档维修部填验收结果业主凭退款通知单和押金收据到财务部办理退款事宜业主带空调安装申请表到业主服务中心办退款通知单完毕整改责令限期整改不合格合格维修部现场验收安装完毕物业维修部凭空调安装申请表和押金收据现场指定安装位置业主住户到财务部交押金业主住户自己安装业主住户空调报装业主服务中心填空调安装申请表 空调安装流程电梯安全运行管理规定1、 目的确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运。2、 适用范围适用于本管理处广日电梯的运行管理3、 职责1) 电梯维修工（电梯值班工）负责电梯运行情况巡查和故障报告2) 中控室保安员负责监控电梯的运行状态3) 领班负责电梯的综合管理及上述工作的检查监督4) 部门主任对上述工作监督4、 工作程序（1） 管理人员工作程序A 电梯维修工（电梯值班工）电梯维修工每周对电梯运行状态进行一次检查保养，发现问题及时处理或联系电梯管理处处理，督促电梯管理处维修保养，当电梯年检期即将接近时，督促电梯管理处作电梯年检、年审B 监控室保安员a) 监控室保安员实行电梯运行24小时监控通过闭路电视观察轿厢内状况如发现乘客吸烟，打斗或损坏电梯部件，用内线电话制止并录像。b) 如发现故障困人，用内线电话安慰被困人员并通知电梯维修工（电梯值班工）处理，必要时联络电梯管理处处理c) 将每班运行情况录于吕控室交接班记录C 领班领班负责电梯的综合管理，包括技术资料档案的收集，仲秋、设备财目管理，同时对电梯维修工，电梯管理处维修保养工作进行指导及检查、监督。D 部门主任委员a) 进行周检、月检、每月最后一个星期对电梯机房组织有关人员进行红旗设备检评。b) 审核电梯保养计划表（2） 电梯使用管理工作程序A 电梯不设司机操作，由乘客自行操作，实行24小时投入运行B 电梯以承载楼内业主（住户）为主（3） 电梯安全运行工作程序A. 中控室保安员24小时监按电梯运行情况，发现异常时通知电梯维修工（电梯值班工）或电梯管理处维修，制止乘客的不文明行为严禁易燃易爆等危险品和超长超重等物品进行电梯B. 电梯维修工每月按电梯检查保养周期表进行一次检查保养，并做好记录，督促电梯管理处按规定进行维修保养工作，按规定填写维修保养记录C. 维修保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。D. 任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟（4） 电梯机房管理工作程序A. 电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯管理处专业人员禁止操作。B. 非工作人员进入电梯机房须经领班或部门主任委员批准后，由电梯维修工陪同方可进入。C. 保持良好照明及通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活，无破损。D. 保持机房干净整洁，不准堆放杂物。E. 消防器材齐备，机房内严禁吸烟。F. 电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。（5） 运行异常遵照电梯发生异常情况时处理方法处理5、 相关文件和记录（1） 电梯保养合同（2） 管理处理问题电梯管理制度（3） 电梯故障或停电困人救援方法（4） 机电设备台帐（5） 设备保养计划表（6） 设备保养计录表（7） 维修记录表（8） 设备零部件更换及大修记录表（9） 运行检修记录表广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日电梯维修保养规程1.0 目的及时处理电梯故障确保电梯技术性能，保证安全运行。2.0 适用范围适用于本管理处广日GVF电梯管理处联络，督促并协助其维修3.0 职责3.1 电梯技工负责电梯周检及与电梯管理处联络，督促并协助其维修保养3.2 电梯管理处负责电梯维修保养3.3 领班对维修保养进行检查监督4.0 维修程序4.1 维修保养工作程序4.1.1 电梯维修工作中严格遵守电梯安全操作程序4.1.2 电梯维修工按电梯检查保养表进行周检，机房每周清扫一次，机组清洁一次。4.1.3 电梯管理处按电（扶）梯保养合同4.1.4 电梯维修工应督促电梯管理处进行维修保养，监督维修保养质量和记录情况，并将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于机电设备台帐。4.1.5 当电梯发生困人，遵守电梯困人故障救援程序执行，电梯技工到达现场不超过15分钟。广州xx物业管理有限公司 xx花园管理处 二00六年十二月一日柴油发电机运行管理规程1.0 目的保证确保柴油发电机处于良好的技术状态，满足园区保安、消防、应急用电的需要。2.0 适用范围适用于园区柴油发电机组的运行管理。3.0 职责3.1 技工负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修保养及试运行3.2 领班负责柴油发电机的综合管理及上述工作的检查监督。3.3 部门主任负责对上述工作的检查监督。3.4 客户部负责人向有关用户通知停电情况。4.0 工作程序4.1 管理人员工作程序4.1.1 技工4.1.1.1 在“市电”停电的情况下，技工应迅速赶到发电机房，一般情况下柴油发电机组延时8秒自动启动，若不能自投带负荷，遵照柴油发电机操作规程对冷却系统、 润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。4.1.1.2 带负荷运行过程中，每1小时抄填写一次“柴油发电机组运行记录”。4.1.1.3 分析运行各项数据，发现隐患及时排队重大异常情况及时报告领班。4.1.1.4 依柴油发电机检查保养计划表要求按柴油发电机检查保养表进行维修保养并记录于柴油发电机设备保养记录表。4.1.1.5 负责编制设备台帐、设备卡。4.1.1.6 负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。4.1.2 领班4.1.2.1 领班负责请购、验证、报废及库存管理设备账目管理，外委修理的联系工作。4.1.2.2 每年12月制订下一年度柴油发电机检查保养计划表并按运行情况制订中修、大修计划。4.1.2.3 对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。4.1.3 部门主任4.1.3.1 审核一次柴油发电机检查保养计划表、柴油发电机设备维修记录表、柴油发电机设备保养记录表，中修、大修计划。4.1.3.2 进行周检、月检，每月最后一个星期，组织有关人没对发电机房进行设备检评。4.2 发电机管理工作程序4.2.1 非工作售货员进入发电机房，须经领班或部门主任委员批准后，由技工陪同下方可入内。4.2.2 由技工负责操作。4.2.3 保持良好通风