三亚市水居巷控制性详细规划.doc

三亚市水居巷控制性详细规划说明书前言2008年，海南省确定建设国际旅游岛的战略发展目标。随着的旅游业的迅速发展，海南岛、尤其是三亚市已经成为国内外旅游市场的主体。同时旅游者已不是单纯的观光、商务、会议，而是更进一步向度假、休闲型的旅游消费发展。在此形势下，三亚市作为我国最著名的热带滨海旅游城市，已成为了国内外游客旅游以及第二居住地。旅游业的发展直接刺激了三亚旅游房地产的发展，众多旅客并不单单满足到三亚一游，而是期望能长期或经常性地来此休闲度假。对于三亚这样一个本地人口只有16万人的城市而言，新建房地产项目主要针对岛外市场，开发围绕“休闲度假”做文章成为必然，这也就成为三亚房地产市场发展的最主要方向和特点。在此背景下,本项目希望通过规划编制，针对经济、旅游以及房地产发展的新形势，制定开发策略，挖掘三亚市水居巷有利因素，扬长避短，在可持续发展的前提下合理实现经济效益，营造独特的、高档次的热带滨海城市风貌，从而树立面向世界的积极形象。本项目也将通过规划编制改善三亚市区城市景观，创造三亚旅游新热点； 带动沿海、沿河地带的景观改造，为三亚市长远旅游业的发展贡献一份力量。第一章 规划修编背景一、项目背景随着我国经济结构的调整，三亚市总体的发展目标已从发展第一、二产业为主，向突出三亚市热带海滨旅游城市特征的旅游专业化城市转换。三亚市主城区应充分利用现有的基础设施条件，逐步置换和改造与旅游业无关的用地，优化城市功能，改善城市景观面貌，提高服务水平，积极发展旅游业。按照建设国际旅游岛海滨风景旅游城市的要求，利用城市设计的方法，提高城市各项建设的品位和水平。创造可持续发展的新型城市。三亚河口自古就是天然良港，这一地区为三亚的发源地之一，也是著名的渔港，原有居民和产业多与捕鱼有关。随着三港分离该区域，渔港功能将转向旅游与高档居住。近年来，三亚的经济飞速发展，三亚市政府抓住机遇适时提出对三亚河口区域进行旧城改造，改善环境，转换功能。三亚鸿洲公司积极参与该区域的改造。为此编制本控制性详细规划以指导与控制该区域的改造和建设。二、上一版控制性详细规划回顾（一）上一版规划简介2003年12月，“三亚创维鸿洲房地产开发有限公司”会同“新加坡雅科本设计管理服务有限公司”和“海南元正建筑设计咨询有限责任公司”编制了三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划。（该版规划经三亚市城市规划委员会于2008年7月21日审核。）规划期限此次规划期限为： 2003年至2010年。其中近期为2003年至2005年，中期为2004年至2007年。远期为2007年至2010年。用地布局结构及功能分区本次规划将两个陆地地块及中间的三亚河水域，共同做为一个整体统一规划。在布局规划结构上，水居巷(B区)规划以商业、旅游娱乐功能为主，突出热闹、繁荣的气氛，港门下村(A区)以高档居住和酒店为主，突出安静与高雅的气氛。中间三亚河水域起着缓冲隔临两侧地块内建筑体作用，有此，这片水域便形成了两岸地块中间的一个自然绿地。从规划的角度看，因为这片绿地的存在，所以在此次的规划中，在临河两岸地块内的公共绿地率偏低，这也意味着两块地块的有限面积可充分利用于建筑体及公共设施。土地平衡表地块编号用地性质用地面积建筑面积容积率建筑密度限高绿地率(m2)(m2)(%)(层数)(%)B-1商务办公用地7563.00 38000.00 5.02 66.00%32 5.00%B-2商业用地14534.00 25200.00 1.73 66.00%6 5.00%B-3商业用地12715.00 19800.00 1.56 50.00%4 20.00%B-4商业文化娱乐用地37090.00 45000.00 1.21 38.00%13 30.00%B-5酒店用地9911.00 32000.00 3.23 45.00%8 30.00%B-6酒店用地10026.00 28000.00 2.79 55.00%6 30.00%B-7商业用地8901.00 13000.00 1.46 80.00%3 3.00%B-8滨河广场及开敞空间23365.00 2500.00 0.11 10.00%1 60.00%小计124105.00 203500.00 -道路12872.00 -25.00%总计136977.00 203500.00 1.49 39.76%-27.93%（二）上一版规划存在的问题由于水居巷属旧城改造项目，随着时间的推移，拆迁安置、拆迁补偿过程中产生许多新的问题和矛盾。2007年3月8日，三亚鸿洲房地产有限公司就三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划中有关水居巷规划问题向三亚市规划建设局提出调整申请，涉及问题有水居巷地块整体容积率、住宅面积指标、酒店式公寓面积指标、以及酒店、写字楼、商业、公建配套等内容。具体矛盾如下：拆迁成本翻番增大，市场难以承受 2003年时，旧城改造指挥部、市国土局、鸿洲公司一同对港门下村、水居巷逐户进行了丈量摸底，并根据当时的拆迁补偿标准进行了拆迁成本测算，参与各方对基本情况的测算表见附件。 根据当时的测算，水居巷拆迁成本约3.04亿、平均每亩148万（每平方米2220元），已经很高。三年间人口又有增多、出现了不少房屋和装修抢建，拆迁补偿标准又大幅提高，在新的拆迁政策下还将出现更多的评估、协商和额外补偿，初步估计水居巷拆迁成本将突破6个亿，平均每亩约300万、楼面地价超过3000元，在如此高的成本压力下，市场将难以消化重建的新产品。例如，京燕大厦原测算补偿1220万，实际补偿4000万（含契税返还）；总工会原测算补偿276万，实际包括单位和个人将达1200万；中国银行原测算201万，实际包含货币补偿和产权置换在内的补偿成本将远超此金额。原补偿标准（以市府199353号和三府2001113号文为基础）与现补偿标准（以三府2005138号和三房200670号文为基础）对比如下（表中的金额单位为“元/建筑面积平方米”）：类别结构补偿标准（包括按文件应给予的奖励补偿）原标准现标准新/旧倍数住宅框架结构104514161.36 混合结构85512361.45 砖木结构7039361.33 简易结构2854561.60 非居住简易临建60961.60商铺框架结构55039067.10 混合结构45036668.15 厂房框架结构55011042.01 混合结构4508641.92 （说明：原补偿标准以市府199353号和三府2001113号文为基础，现补偿标准以三府2005138号和三房200670号文为基础。）2003年编制的三亚市水居巷与港门下村项目控制性详细规划中有关水居巷规划的容积率为1.49，主要规划功能为商业和酒店。几年来，一方面水居巷的拆迁成本翻番增大（楼面地价超过3000元2007年评估价），另一方面三亚的城市发展、市场情况也发生了巨大变化，原规划方案已经不符合目前区域发展、市场情况，无法实现旧城改造可持续发展。根据三亚鸿洲房地产有限公司对港门下村重建的经验教训，考虑城市功能需要和市场情况，以及水居巷拆迁的实际成本压力，三亚鸿洲房地产有限公司提出拟对水居巷重新进行规划方案优化。主要优化内容包括：（1）、适度减少酒店和商业面积，增加游艇码头、住宅、公寓、公共广场等，区域城市功能将调整得更为丰富。（2）、为了平衡拆迁与重建投入，相对于拆迁前旧建筑容积率1.90和每亩300万以上的土地成本，以及为满足更为丰富的城市功能需要，初步测算，三亚鸿洲房地产有限公司提出容积率调整到3.0左右较为适合。在此容积率下可以较好地安排各项功能区域的建设，同时可以弥补一定的拆迁成本压力，三亚鸿洲房地产有限公司通过市场运作自行消化其它后续的拆迁成本压力。（三）水居巷控制性详细规划调整必要性的论证2007年6月21日，三亚市规划建设局会同三亚鸿洲房地产有限公司就水居巷开发建设有关问题进行了讨论，经过充分磋商形成初步意见（下表）并提交三亚市城市规划委员会审核。基地面积（）136,977.51计入容积率建筑面积面积（）407,000其中高层住宅65,200（864户）其中49000用于安置酒店式公寓100,500（920户）酒店79,300（621间）写字楼55,300商业105,200公建配套1,500容积率2.972008年7月21日，三亚市城市规划委员会对水居巷控制性详细规划调整作出决定，并下发关于市规委会对水居巷与港门下村控制性详细规划方案调整审议决定的通知【三规委办200870号】（见附件1）。三、本次规划调整重点本次规划对以下几个要点作了重点调整：（一）用地布局结构1、根据三亚市城市发展、以及调整用地开发强度、开发模式的要求，对用地功能布局、空间形态方面进行了较大调整。在兼顾城市发展、城市景观特点和开发时续的基础上，对内部地块进行重新划分。2、调整原规划面向解放路的地块类别为“商业金融业用地二类居住用地”,建筑功能为“办公、酒店式公寓、商业”。3、调整沿建港路地块类别为“商业金融业文化娱乐二类居住用地”。4、调整沿三亚河、临近三亚桥地块（B-2）用地类别为“商业金融业二类居住用地”。5、保持该区位在三亚市总体规划中原有的广场用地，规划B-6地块为滨水休闲广场用地。（二）道路与交通：1、调整区内道路功能，除保留B-3与B-4以及B-5与B-6之间道路允许机动车通行外，其余道路在满足消防要求的前提下全部作为步行道，实现人车分离。静态交通除在与城市道路相邻的地段设置停车场外，其余全部转入地下，完全避开与地面人流的交叉。2、区内道路两侧的建筑控制线范围内地下布置工程管线，地上全部做绿化带。3、结合地块调整，在沿解放一路地段增加消防通道出入口。（二）建筑设计引导在用地功能结构调整的前提下，并根据城市发展新特点，调整建筑、开放空间构成，突出现代国际都市空间结点特色。（三）景观规划1、以现代化国际都市空间形象为特征，形成三亚市重要的城市空间形象结点，与旧城区主要城市视线通廊（解放路、胜利路、三亚桥、三亚河口）及视线的轴线形成对景及延伸关系。2、结合三亚河口的开敞空间以及对岸遥相呼应的鹿回头景观结点，本区空间面向三亚河口呈开敞、后退、叠进的特色。3、与河对岸、本区东侧的、已经基本成型的A区形成空间性格对比，共同组成三亚市新的城市景观结点。第二章 本次控制性详细规划一、规划依据和参考资料1、三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）2、三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划（2003版）3、城市规划编制办法（自2006年4月1日起实行）3、国家相关政策法规4、三亚市规划局提供的规划用地红线图5、三亚市规划委员会2008年第5次会议纪要6、关于市规委会对水居巷与港门下村控制性详细规划方案调整审议的通知（三规委办200870号）二、规划范围及现状（一）规划范围本次规划区范围：东起三亚河口西岸，西至建港路；南起三亚河入海口北岸，北至解放一路。总用地面积约13.70公顷。（二）地理条件和特征水居巷位于三亚市旧城区南部，解放一路以南、建港路以东、三亚河入海口北岸，是天然的避风良港。同时，三亚著名的风景旅游胜地鹿回头景区正位于水居巷南部，与该地块仅一河之隔。三亚市是中国唯一的热带气候地域。三亚的年平均气温25.4度，年晴天日数300天以上，年间降水量1347.5mm。气候四季宜人。受海洋性气候影响，每天均有微风吹向陆地及海面，冬季多为东北风。根据现有的潮位资料统计，1996年至2002年期间，最高潮位为239cm，分别出现在1998年12月和1999年10月，平均潮水位在1996年至2002年期间为135cm 。（三）现状分析现状水居巷南部民房密集，与周边地区关系密切的渡口码头也分布于此，中部有两所小学，北部及东部沿河建筑质量差，多为棚户，东侧淤积而成滩涂污染严重。在现状北部入口有烂尾楼一座。1、建筑用地的基本特征l 水居巷地块两面临水，另有两面以市政道路与三亚旧城紧密相连。l 地块标高从三亚大桥处逐渐向临三亚河入海口降低。三、规划期限此次规划期限为： 2009年2015年。其中近期为2009年2011年， 中期为2011年至2013年，远期为2013年至2015年。四、规划目标三亚市是全国独有的一个热带度假旅游城市，在气候、地理及人文方面具有独特的风格及特色，本次规划的主要目标为：1、旨在开发三亚市高层次旅游资源，改善三亚市区城市景观，创造三亚旅游新亮点，吸引来自国内外的商务、休闲旅游人士。2、与三亚市鹿回头景区相辅相承，带动沿河地带的景观改造，为三亚市长远旅游业的发展贡献力量。3、向社会提供大量就业机会。4、创造可持续发展的项目。五、规划指导思想与规划概念解析（一）规划指导思想创造一个以现代旅游、休闲中心为背景的文化旅游中心。该文化旅游中心将成为三亚市中心一个重要的生活、商务、娱乐旅游地标。主要包括以下几方面：（1）形成一个集商业、文化旅游、商务旅游为一体的区域中心，该中心将体现现代化休闲中心的气氛。（2）打造高品位的滨河区，其中住宅用地设计体现“以人为本”的设计概念，反映现代、舒适、高档、休闲的气氛。（3）营建气氛和谐、将地上活动和地下活动融为一体的城市小区。（4）实现人车分流。（5）建成一处集生活、工作、休闲、度假的高档区。（二）规划概念解析设计概念：引入“e.豪布斯卡”概念的规划理念。所谓HOPSCA理念就是引用规划界集多种城市功能空间因素为一体，在功能布局、交通流线、建筑体及公共空间的关系之间，综合多种城市功能。此次规划还增加了一个休闲、娱乐、智能化的元素，产生了e. HOPSCA 这个全新的规划理念，进一步加强了综合规划的原则，同时也为此次规划的独特性。e.休闲、娱乐、智能化（Entertainment/Electronic）H:酒店(Hotel) O:写字楼(Office) P:停车场(Parking) S:商业(Shopping)C:会议/会展(Conference) A:公寓(Apartment)六、用地规划结构及功能分区（一）用地规划结构本次规划依照2003年版的“三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划”，的项目定位，对水居巷(B区)进行规划结构以及用地布局调整。规划承接2003年版的“三亚市水居巷与港门下村控制性详细规划”确定：商业、旅游娱乐、高档居住和酒店业。突出表现现代与高雅的性格。东侧、南侧的三亚河水域形成一个自然 “绿地”。所以在此次的规划中，为了强调该地块的现代性格与都市人工空间风貌，适度调整建筑密度。为了补偿绿地的不足，采取大面积绿化建筑第五立面的手法，既美化空间，又有利于建筑节能，所以在绿地率指标中按一定比例将建筑第五立面绿地统计在内。水居巷（B地块）位于三亚河入海口处，其背景是鹿回头山体，是一处景观敏感地带，规划结构上要求必须有开敞的景观视廊，因此在下一步的修建性详细规划中，强调其空间结构要使旧城区的主要城市视线通廊（解放路、红旗街、西河东路）与滨水景观形成对景和延伸关系。（二）地块及功能分区:1、B-1地块，商住混合区，兼商务办公、酒店式公寓、商业设施位于地块北端，面向解放路、并作为解放路尽端的城市对景，也是该项目的主体形象区。2、B-2地块，商住混合区，一至三层裙楼是商业设施，上部为酒店式公寓位于用地东侧，与A地块相望，相向形成同质空间区域。3、B-3地块，商住混合区，一至三层裙楼是商业、文化娱乐设施，上部为高层住宅位于地块西侧，面临建港路。裙楼设置商业、娱乐设施、餐饮等，上部为住宅。该区域与城市街道相邻较长，功能外延性商业设施相对集中。在后续设计阶段要注意沿街建筑物连续长度的控制，既要形成连续的城市道路空间，又要满足防火规范的要求。4、B-4地块，商业金融区，高层酒店位于用地西南侧，面向三亚河出海口，相对独立的两处功能区，由富于表现力的酒店建筑统领空间形象。适度延伸、引入开阔水面形成的开敞空间，与个性鲜明的酒店建筑形成对比，创造浪漫、轻松的城市空间形象。5、B-5地块，商业、文化娱乐区，位于用地中心区域，由多层、横向伸展的建筑群组成，设置商业、娱乐设施、餐饮等。采用立体绿化、柔化建筑界面等手法，使人工空间元素与引入的自然环境元素相呼应。6、B-6地块，滨河广场区位于用地滨水岸线南侧，面向三亚河形成以绿地为主的大片开敞空间，并将水面景观、对岸鹿回头自然景观、以及海风引入小区中心。设置小游艇码头。以上各种多样化配套设施的结合，旨在提供一种贴近市民生活的、带动区域经济的休闲、娱乐及旅游业发展的城市新型功能区。七、土地利用一览表地块编号用地类别用地面积建筑面积容积率建筑密度限高绿地率(m2)(m2)(%)(m)(%)B-1商务办公用地酒店式公寓用地22171 137460.2 6.20 41%177 25%B-2酒店式公寓用地商业用地2290980181.5 3.50 42%9925%B-3高层居住用地商业文化娱乐用地19714 102512.85.20 45%10525%B-4酒店用地28137 75969.9 2.742%6335%B-5商业文化娱乐用地33044 10904.5 0.3348%1725%B-6滨河广场用地10988小计136963407028.9 -其中道路10926.00 -总计136963407028.92.97 -备注：根据规委会【2008】70号文件纪要，B-3地块高层住宅面积控制在约6.5万平方米；B-1地块商务办公（写字楼）建筑面积控制在约5.5万平方米；B-4地块酒店建筑面积控制在约7.9万平方米；B-2和B-1地块酒店式公寓建筑面积控制在约10万平方米。整体地块容积率2.97。八、道路交通规划（一）确保消防通道保证消防车辆通行，尤其是高层建筑的消防面。路网由两个环形系统和一条连接道路组成消防通道，全程路面净宽6m。（二）人车分流：（一）为避免地块内出入车流的过分集中，从而给城市造成交通不便、拥挤等现象，本规划在建港路设置3个机动车出入口，在解放一路设置2个机动车出入口，并且将进入区内的机动车直接引入地下。（二）在正对现有解放路的繁华地段，利用宽阔的、具有导向功能的人行大道，将主要人流由此吸引进该区。（三）实现人车分流：人流与车流完全分开，人流由地面道路系统承担，车流由地下动静交通系统承担。规划片区周边沿河设置滨河步行街，形成一条绿色通道。（四）区内设置为行人安排的小型电动游览车，解决地块内部地面交通问题。（五）A、B两个区间除现有三亚大桥相连外，引入水上的士构思，在2个地块中部与娱乐广场设置小艇码头，为游人提供多层次、多方位的便利交通。（三）道路分级：本区内道路分为2级。1、小区车行道：道面宽度6m，两侧各3m的绿化带。平时作为步行道，紧急时作为疏散及消防通道。2、小区步行道：各分地块内人行步道，包括滨河游览步道。在修建性详细规划阶段根据有关规范确定其线型及宽度。（四）道路主要技术指标：1、道路计算行车速度15Km/h2、道路最小转弯半径（消防车道）R=12m 3、道路最小纵坡度0.3%九、绿地景观规划（一）绿地系统规划以点、线、面、体形成绿地系统。点由各建筑入口、建筑架空层、室内外空间交汇处等部位绿化组成。线由B-1、B-2、B-3、B-4地块建筑控制线与相邻道路后退红线形成的公共绿带、区内道路两侧景观绿化带组成。面由B-6地块面向三亚河的休闲滨水广场组成。体由地面绿化、建筑架空层、建筑五个立面、河岸绿化等组成的立体空间绿化。（二）景观系统自然与人工景观交相辉映：水居巷以水面、立体化绿地、现代风格且个性鲜明的建筑群共同组成和界定景观系统，B-1区的两座相对分离的塔楼既树立空间标志，也不遮挡城市景观，与解放路的景观视廊控制在大于或等于25米，具体位置、形式在保证宽度的前提下，可根据建筑设计方案适当调整，同时把鹿回头景区的自然景观引入城区。鲜明的建筑景观系统：由解放路南端起点至河岸广场的空间主轴线也是该区的景观主轴线。B-4地块设置的酒店建筑面向广阔水面形成两个主体建筑景观，与滨水空间的开敞视廊至少要15米。B-6地块开敞的滨河广场把河面的景观视线引入B-5地块，同时与B-1地块的视廊空间贯通，组成空间序列与空间韵律，形成该区的空间奏鸣曲。十、生态及环卫设施规划整个地块，每天迎接大量的人流，旅游观光客、商务旅游客人、购物休闲的来客，以及酒店、餐厅等可产生大量的垃圾废物。（一）各独立地块的建筑平时通过地块内每日固定的收垃圾时间收集至垃圾收集点，再从垃圾收集点在夜间运出。（二）各地块在沿入口处设置固定的垃圾收集点。（三）注重建筑节能，充分利用自然通风及采光，利用架空层及骑楼的建筑手法，提供遮荫、通风的室外空间，减少空调的使用。（四）小区地块间的交通联系方式：采用没有污染的电瓶车。（五）小区内的部分建筑，利用三亚市的自然条件，采用太阳能热水系统。十一、防灾规划（一）消防规划：1、本项目力求消防通道顺畅。在两个环形车道之间以路面宽6米、红线宽12米的干路相联接，转弯半径12米。2、在平时车辆不通行处，利用隐蔽式消防车道的做法，使消防车道形成环路，并保证高层建筑的消防要求。（二）人防规划：按照本项目的规模，设置平战结合六级人防，安排在水居巷B-1、B-2、B-3、B-6以及B-4、B-5地下室公共地下停车库,具体设计在后续相应设计阶段进行。（三）防震规划：本区域归为6级地震区。各类建筑及构筑物按地震基本烈度为7度的抗震要求设防。十二、分期建设规划 本次规划限期为2009年至2015年，根据本规划的规模和可持续发展的特点，本地块拟分为六期开发建设。（一）近期为2009年2011年.该期内分为1、2期分别建设B-2地块、B-1地块。（二）中期为2011年至2013年，该期内分为3、4期分别建设B-3地块、B-5和B-6地块。（三）远期为2013年至2015年，该期内分为5、6期建设B-4地块。十三、工程管线规划（一）给排水工程规划11 规划依据：城市给水工程规划规范GB50282-1998城市排水工程规划规范GB50318-2000室外给水设计规范GBJ13-1986室外排水设计规范GBJ14-1987建筑设计防火规范GBJ16-198712 给排水工程规划原则水居巷规划区内供水主要包括生活、消防和绿地道路灌溉浇洒用水。用水标准采用城市给水工程规划规范GB50282-1998规定，水质标准采用国家饮用水卫生标准GB5749-85。室外消防用水量根据服务设施和建筑物的布置情况选用同时发生火灾二处确定消防用水量Q=30L/S，火灾延续时间按两小时考虑。污水处理：生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。地面雨水经区内雨水管道排出。13 给水工程规划1.3.1给水规划设计内容生活给水管道规划，包括室外消防用水1.3.2规划用水量预测根据三亚市的用水现状及水资源状况，参照片区各类性质用地用水量指标选用如下：考虑未预见水量和管道漏损按用水量之和的10%计算，则总用水量为6000 m3 /d。 生活用水量预测表地块编号用地性质建筑面积用水量标准日用水量(m2)（m3/hm2.d）（m3/d）B-1商业、公寓、办公137460.2 1501996B-2商业居住混合80181.5 1201013B-3商业居住混合102512.8 1201123B-4商业、酒店75969.9 150550B-5商业、娱乐14869.8 150638B-6广场0 00小计5320 m3 /d小计不可预见（10%）532 m3 /d合计（约）6000 m3 /d 1.3.3供水水源：水居巷规划区内供水水源均为市政水。1.3.4给水管网规划（1）从建港路市政管网分别设DN200引入管沿规划道路铺设，为确保供水安全可靠，降低管网中水头损失，采用环状供水管网。给水干管尽量布置在道路外侧，同时供水干管也不宜开口过多，还应考虑结合地下旁通式消防甩口，管网采用多水源环网系统，不考虑采用大型水塔等流量调节设施。高层建筑可自设地下贮水池，配置加压设备进行加压供水，其它建筑考虑尽量利用市政管网的水压直接供水，当水压不满足要求时则设加压装置。（2）消防用水按同一时间内的火灾次数2次考虑，灭火用水量为55升/秒，时间为两小时，总用水量为792立方米。室外消防为低压制，利用市政给水水压，在十字路及丁字路等处设置地上式消防栓，型号为SS100-1.0（一个DN100，两个DN65栓口），消防栓的保护半径不大于150m。给水管网布置见（给水工程规划图）1、4 污水工程规划1.4.1污水来源：污水主要来自住宅、酒店、办公楼、商业楼生活污水。1.4.2污水处理规划原则： 规划片区内生活污水全部采用管道收集，利用地形，采用重力流，经收集后排入市政污水管道。1.4.3污水水量： 污水量预测表地块编号用地性质用水量标准污水量QW（m3/hm2.d）Qg*90%（m3/d）B-1商业、公寓、办公1996179B-2商业居住混合1013912B-3商业居住混合11231010B-4商业、酒店550500B-5商业、娱乐638574B-6广场合计（约）m3/d3175m3 /d1.4.4污水管道规划1结合地形地势，尽量保证片区内污水都能靠重力流顺利排放，污水管布置尽量满足以下原则：A：污水管管径的计算按最高日最高时污水量计算。B：市政污水管道的最小管径取DN300，最小坡度取0.3%。C：污水管道在规划道路下按收水一侧布置。D：在竖向布置上，污水干管位于雨水管之下。根据该小区地形地势及周边的市政污水管网的现状，规划片区道路每隔一定距离预留污水检查井和DN200污水支管。1.4.5管材室外埋地管采用钢筋混凝土管或双壁波纹管。1、5 雨水工程规划1.5.1雨量计算公式及有关参数雨量计算公式采用三亚地区暴雨强度公式q=1085(1+0.575)tgP/(t+9)0.584(L/s.ha)设计暴雨重现期采用p=1年，地表雨水集流时间t1=10 分钟。1.5.2雨水管道布置充分利用地形地势条件，依就近靠重力排入管网或水体的原则，同时遵循以下要求：（A）根据地形、道路坡向、雨水干管及水体（或排洪沟）的位置来布置雨水管道就近排放。（B）雨水管道的覆土深度应尽量控制在0.71.3左右，覆土不足的管段需作加固处理。（C）雨水管道的最小坡度不低于规范要求的最小坡度。（D）雨水管道布置见雨水工程规划图。1.5.3雨水管道布置采用钢筋混凝土管或双壁波纹管。（二）电力工程规划:1、设计依据及遵守的规范城市电力规划规范建筑电气专业技术规范民用建筑电气设计技术规范(JGJ/T 16-92);高层民用建筑设计防火规范(GB 50045-95) 1997年版；住宅设计规范 (GB 50096-1999)；国家有关部委颁发现行有效版本的规范；2、电气设计范围 10KV高压电源、10KV开闭所及10KV0.4KV变配电。3.、变配电设计31供电电源10KV供电电源规划拟从距本工程约1.5公里的鹿回头110KV变电站引来，引入线路采用（铠装电缆YJV2212KV3x240mm2 ）电缆埋地敷设。在规划片区内设置一座10KV开闭所。 32供电方式各10KV/0.4KV变配电站电源由10KV开闭所采用放射式与树干式相结合方式供电。4.负荷计算参照国内同类城市用电状况采用分类综合用电指标进行负荷预测。水居巷各地块负荷估算表地块编号用地性质建筑面积指标负荷需要系数最终负荷(m2)W/ m2（KW）（KW）B-1商业、公寓、办公137460.2 110146380.811710B-2商业居住混合80181.5 3025320.61520B-3商业居住混合102512.8 3028080.61685B-4商业、酒店75969.9 11040400.83232B-5商业、娱乐14869.8 11046820.83745B-6广场最终负荷小计（约）KW23200小计不可预见（10%）2320合计（约kw）25500总综合用电负荷预测见表，规划总用电负荷约为2.55万KW。功率因子按 cos=0.90，则规划区实际计算负荷为2.8万Kva 。5、 供电规划5.1规划原则、目标（1）系统结构完善，开闭所布局合理，具有充裕的输变电能力，满足负荷发展需求，简化电压等级，在同一层电压避免重复降压（2）综合协调供电设施与城市其它设施建设，保证用地及出线走廊要求，按照“远期规划、分步实施、近远结合”原则进行建设。5.2电网规划（1）负荷类别及供电等级消防用电按一类高层建筑一级负荷要求供电。 重要负荷按二级负荷要求供电。一般负荷按三级荷要求供电。（2）配电网络按照规划负荷发展需要，在该片区内设置一座开闭所。 规划区配电所，一般可按建筑面积34万平方米建设一座，每一组团设12个配电所.开闭所、配电所占地面积约200平方米，可单独建设也可结合建筑物建设。开闭所应考虑所内设置2台配变的可能，以便必要时用04千伏向小用户供电。用户用电设备容量350KW以下或需用变压器容量在250KVA以下用低压04千伏供电，大于此值的以10千伏供电。（3）线路走廊 本规划10KV配电线采用电缆，采取电缆沟敷设方式，电力电缆布置在道路的外侧。主干道电力电缆主干线须留1.6m的电力通道，规划线路69回；次干道须留1.0m电力通道，规划线路35回，其他支路预留0.8m电力通道，规划12回。（4）路灯供电：规划区内路灯采用独立的供电系统，路灯变配电站尽可能布置在室内，低压线路采用电缆直埋的方式敷设。建议采用高钠灯光源，风风景区灯光具选型应考虑与景观协调，规划照度主干道20Lx,次干道15Lx. 电力网布置见电力工程规划图（三）电信工程规划:1、电话用户预测：电话用户预测表地块编号用地性质建筑面积指标负荷(m2)m2/部（约）部B-1商业、公寓、办公137460.2 502660B-2商业居住混合80181.5 100850B-3商业居住混合102512.8 100940B-4商业、酒店75969.9 50750B-5商业、娱乐14869.8 50850B-6广场合计（约）部6200依以上述标准，规划区内电话用户共约为6200部。2、交换机容量规划按实际用户线占交换机容量的85%计，则容量达7750部左右。3、电信线路：规划长话线路，局间中继线路全部光纤化，近中期市话线路以光缆为主体，光缆与电缆相结合网络。电信管孔规划须兼顾各类公共信息业要求，统一规划设计建设。管孔计算必须考虑电缆平均线对数不断增加的因素，特别是光纤的采用，避免不必要的浪费。主干管孔：主干道不少于24孔，次干道不少于12孔，一般支路不少于6孔，电信交接方式采用交接箱交接，交接箱箱体容量主要采用600对、1200对和2400对3种。4、电话管道线路规划电话管道道路应尽可能短直，避免急转弯，管道宜敷设在人行道下，若在人行道下无法敷设，可设在非机动车道下，不宜设在机动车道下。管道埋深（管顶至路面）不宜小于0.8m，管道埋深不宜超过1.2m，管道埋深还应考虑与其他地下管线交叉时的间距等的影响。5、电话直埋电缆线路规划电话直埋电缆、光缆线路路由要求与管线线路路由相同。一般情况下，直埋电缆、光缆的埋深应为0.70.9m，并应有覆盖物保护，同时设有标志。（四）天燃气工程规划1、气源：水居巷村规划片区内天然气气源均为市政然气管道。天然气入口从建港路各引入一根DN150然气管道。2、用气量设计标准：2200MJ/人.年（52.5104 Kcal/人.年）2、压力级制的确定中压管道：A 0.2MPaP0.4MPa;B 0.01MPaP0.2MPa低压管道：P0.15MPa居民用户调压器出口压力：2.8KPa居民用户灶前压力：2.0KPa4、管网规划布置原则（1）根据现状和规划道路情况，以环状为主，环枝结合，即节省投资又保证供气可靠性。（2）尽量布置在人行道下或慢车道下，以减少工程施工和运行费用。（3）管道尽量布置靠近用户，以减少中压支管的长度。（4）尽量避免和减少穿越干道、河流，以减少工程量，节约投资。（5）管道布置根据地下管线现状和规划统筹考虑，以保证安全运行。（6）管道布置时严格执行城镇燃气设计规范中的有关规定。管网布置燃气管道布置见燃气工程规划图5、管材选择推荐主管材用PE管，PE管不能满足要求的情况下采用钢管。（五）管线综合1、综合内容：给水管线、污水管线、雨水管线、燃气管线、电力管沟、电信电缆沟等。2、管线平面综合根据各管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全要求以及各种管线的安全距离要求，本着压力流避让重力流管、弯曲管让不易弯曲管等原则，规划原则对管线安排如下：雨水、污水管线安排在车行道下边，给水管道、燃气管线、电力管沟、电信电缆沟安排在人行道下，路灯电缆放在缘石内侧，路灯杆安排在人行道上或绿化隔离内。各种管线沿道路两侧双侧布置，埋于一般干道下的各种管线均与道路中心线平行。3、管线的竖向综合地下管线相互交叉对应满足各管道间的最小净距要求，具体要求见GB5028998城市工程管线综合规划规定第三章 城市设计水居巷地处三亚和出海口，是鹿回头景区与市区结合部的重要结点，同时水居巷本身又是三亚市区南部一个重要的城市功能区，与城市主干道关系密切。故该地块的建设直接影响到该区域的城市形象。制定适当的城市设计导则有利于实现本区域的开发、改造目标的顺利实施。一、城市设计导则类型比较：从城市设计效果以及执行来看，目前有“管制型导则（Prescriptive）”和“绩效型导则（Performance）”两种：管制型导则（Prescriptive）以终极效果为管理目标绩效型导则（Performance）以控制具体要素为管理手段管制型导则由于详细规定建筑具体做法，所以更适用于城市老街区、历史街区的保护和管理。如日本横滨伊势佐木町步行街导则： 绩效型导则强调理念、手法、材料、形象特征等要素分析，故有利于后续的建筑师发挥更大的能动性。如美国旧金山住宅设计导则：根据具体街区、路段，还有二者综合运用的。如美国波特兰第13街新建筑开发导则：二、本次规划城市设计导则确定：结合本地块的开发建设形式，本次规划主要采用绩效型导则。本规划将城市设计分为二个层次：总体空间形象定位 分区空间形象设计（一）总体空间形象定位1、综合商务、商住、文娱等城市功能区。2、现代化热带滨海旅游城市区域性地表建筑群。3、通过现代技术、材料、理念等方面表现个性鲜明的热带滨海城