限制容积率是最弱智的规定.doc

限制容积率是最弱智的规定我曾经写过一篇文章，说的是这世道最大的开发商不是万科，而是地方政府，政府通过不同区域的土地属性出让，容积率确定以及各种限制指标，基本确定了未来可能产生的物业以及形态。拿地的开发商们只是沿袭着政策的方向，打造政府所希望的产品。这必然没有错，政府也是一个城市的规划师。但是有一个问题我一直没想过来，就是在一线城市，政府对土地的容积率是有严格的限制。按照道理来说，对于寸土寸金的一线城市，尽可能多的土地产出其实是相对比较合理的。但是我们看上海，政府曾明确规定环线内住宅容积率不得超过2.5。我其实一直想不通，死活不肯提升容积率的原因是啥？想半天，我觉得无非是一个字：怕！怕啥。第一：怕社会资源跟进不上。这个是最怕的问题，比如说人口数量激增之后的城市交通问题，教育配套问题，资料配套问题，景观配套问题。容积率从1上升到2，这些配套都需要翻倍的增加。增加容积率简单，但是却没有信心让这些配套问题增加一倍。因为你知道，政府处理交通问题也只会用限牌以及拍牌的方式进行，医疗问题也只能用专家号提高费用的方式进行。这是最常规的政府思路。永远只会用价格调整，而不会考虑增加供应。所以对于容积率问题，也是这个原因。第二：怕政治问题说的简单点，就是人多怕闹事。当人口在短范围内激增到一个临界点，是很容易出现暴乱的。一些小事情很容易得到充分的放大。不知道各位有注意到，一个区域规划打造一个新城的时候，基本会在外围打造大片的农业土地或者植被土地，核心目的就是为了防止城市无限度的扩张所打造的。所以如果市区的容积率如果过高是存在这样的政治风险的。那既然怕这怕那，那政府处理人口激增的处理方式是如何？我想大家都知道，就是通过郊区新城打造的方式，俗称摊大饼。上海最有名的就是一城九镇，北京最有名的就是环线从三环到七环，最近居然出现迁都的传闻。那摊大饼这种方式好哇。我个人认为对于一线城市来说，新城的规划存在两个核心问题第一：公共交通永远跟不上摊大饼的速度。新城的规划是可以得到快速的落地的。商业配套、市政配套都比较好落地，但是公共交通的开发速度远远跟不上新城的规划速度。上海的一城九镇开发两年，基本已经进入到尾声。除了11号线是同步跟进嘉定新城，8号线同步跟进浦江。其他的八个新城的地铁规划永远是落后的。解决不了交通问题，新城人口导入就是一句空话。第二：郊区的商业永远存在过剩的问题。商业规划是随着土地出让以及住宅的成交几乎同步的。但是新城的人口导入是逐步的。也就导致了郊区的商业能级无法得到快速提升。商业跟进不上，人口导入又进一步滞缓。所以这是一个死循环。所以我认为，新城规划虽然可以解决上海的人口问题，但是和市中心扩容这一途径比起来，兼职是弱爆了的扩容方式。最后再说说，市中心如果说不扩容，那会有什么问题？问题一就是旧城改造基本没有作用。说的直白点，就是随着拆迁成本的提升，如果容积率不提升，旧城土地的产出不能提升，那产出效应和拆迁成本几乎持平，也就是旧城改造是等于0。那为什么说旧城改造这么的重要。大城市的城市化发展，到末期的最后必然需要经历的是旧城改造阶段，通过对核心区域的重新定义，来提升城市的能及颠覆。所以对于旧城改造来说，提容是必须必须也是首要做的事情。第二也是最重要的，供应的问题新城的改造是可以在一定时间一定程度解决人口的问题，但是土地总有开发完全的时候，如果不能提升单亩土地的产出，未来的发展瓶颈是很大的。解决房地产，只有通过调节供应才有效。在土地有限的前提下，容积率是唯一可以解决的办法。那这种办法好哇，我说，真的太好了。我们看看纽约怎么做的，再或者看看香港是怎么做的。容积率5倍与上海，也没见过人家交通拥堵的问题。所以所以，言而总之，总而言之，我真的觉得对于上海来说，提升容积率是必须要做的事情，而且对于市中心来说更加是这样的。但是政府却规定限制容积率。所以我