黄埔大道西项目商业定位分析.ppt

旺地发展顾问 2011年3月,广州黄埔大道西项目 商业定位分析,目录,1 项目概况,区位：大区位：广州天河区，紧邻珠江新城CBD 小区位：广东国防大厦地块 占地：20亩，约1.3万平方米（容积率没限定） 规划：综合体，包括写字楼、酒店、公寓和商业 交通：最近公交站：国防大厦站（7条公交线） 最近地铁站：岗顶站（直线距离约1公里）,西,东,北,南,项目,石牌东路,环宇大厦,黄埔大道西,陶育路,项目四至,1 项目概况,2 项目需要解决的问题,2.1 商业定位 根据项目本身各方面的条件以及市场需求，对项目进行准确的商业定位。 2.2 业态规划 根据市场需求制定具有市场竞争力的商业业态规划。 2.3 资本运营 以良好的商业运营带动写字楼和公寓的租售，协助项目快速回笼资金，促进项目整体资金的合理流动。 2.4 项目可持续发展 项目商业部分要最大限度地满足消费者的需求，这样才能获得可持续发展。,3 商业市场分析,数据来源：统计公报及政府工作报告,3.1 商业背景,商贸流通业发展较快近5年，广州市和天河区社会消费品零售总额增速分别为年均19%和18%,3.2 主要商圈分布,3 商业市场分析,3.3 商圈分析,3 商业市场分析,项目处于天河商圈和珠江新城商圈的辐射地带，共享两大商圈的人流,3 商业市场分析,3.4 购物中心现状 分布：广州购物中心多聚集在市中心，以天河区和越秀区为主。目前天河商圈就聚集了近10家大型购物中心，如天河城、正佳广场、维多利广场、天娱广场、太古汇、万菱汇，可见集聚度非常高。 定位：目前购物中心定位的差异化特点并不突出，大多数购物中心都以综合性、中高档定位为主，特色不明显，同质性比较严重。 功能：大多数购物中心的功能以购物为主导，像天河城、中华广场等购物比例远远超过50%，餐饮、娱乐、休闲功能仅仅起辅助作用。,3 商业市场分析, 开发商增加自有物业比例 随着投资者的逐渐成熟以及开发商实力的逐渐增强，开发商对大型商场不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。 特色经营越来越重要 一站式综合性商场仍是主流，但在综合性的基础上必须实行个性化经营，把自身特色打造出来。 “连体商城”将成发展趋势 友谊环市东店与世贸广场、白云宾馆裙楼、丽柏广场连接，形成三位一体的“商业合并模式”，商业效果良好。 购物中心沿“主题化”和“娱乐化”方向发展 为了避免同质化竞争，吸引更多的消费者，越来越多的购物中心走向主题化和娱乐化。,3.5 发展趋势,4 商业竞争环境分析,4.1 竞争环境分析,4.2 租售模式及主力店分析,4 商业竞争环境分析,绝大多数商业项目只租不售，主力百货基本上是广州本土百货，除了未来开业的太古汇引进的玛莎百货是外资百货,4 商业竞争环境分析,注：(1)面积单位为万平方米； (2)商场占比为商场面积与总建面积的比值； (3)车位配比是总建面积与车位数比值，即多少平方米的建筑面积拥有一个车位,4.3 商业配比、车位配比及地下空间分析,4.4 品牌分析,4 商业竞争环境分析,受政府加快发展广州商贸物流业等利好政策的推动以及广州亚运契机，国际品牌加快在广州的进驻和扩张进程，其中有多个一线品牌是首次登陆广州。,4 商业竞争环境分析,4.5 大型商业综合体分析 正佳广场 开业日期：2005年1月 规模：占地5.7万平方米；总建筑面积42万平方米；裙楼商场：30万平方米；商业面积22万 楼层：地上七层，地下两层；东塔楼：43层五星级酒店和顶级公寓万豪金殿；西塔楼：30层超甲级写字楼广晟大厦 车位：地下1500个,4 商业竞争环境分析,标准层建筑面积：33333平方米 标准层营业面积：20000平方米 自动扶梯个数：60个 自动扶梯品牌：奥的斯 观光电梯个数：3个 观光电梯品牌：奥的斯 商铺租金：平均950元/平方米月 物业费：60元/平方米月,4 商业竞争环境分析,楼层分布,4 商业竞争环境分析,各楼层平面图,负一层,M层,4 商业竞争环境分析,一层,二层,4 商业竞争环境分析,三层,四层,4 商业竞争环境分析,五层,六层,4 商业竞争环境分析,七层,部分商家,4 商业竞争环境分析,业态比例：零售60%，娱乐20%，餐饮20% 主力店：广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、LiLy百货、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞扬影城、开心果玩具城等,4 商业竞争环境分析,丰富的主题餐饮店 由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、新泰洋美食广场、大椰丰饭、金本台湾涮涮锅、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮知名商家联手打造。,金本台湾涮涮锅,大椰丰饭,4 商业竞争环境分析,在娱乐中体验、在体验中娱乐 正佳广场拥有飞扬影城、冰河湾真冰溜冰场、哇哇哇、幽灵旅馆等娱乐设施。,飞场影城,冰河湾真冰溜冰场,4 商业竞争环境分析,空间层层递增的剧场式设计、挑高七米的7000平方米园林生态中庭,景观,天顶,4 商业竞争环境分析,动线设计,空中连廊,4 商业竞争环境分析,点评 正佳广场地理位置优越，毗邻6万平方米的市民广场，直驳地铁一号线与三号线换乘站，交通十分便利。与天河城、天河体育中心、广州购书中心、广州电脑城等相连，人流相当密集，周边商业氛围非常浓厚。 另外，正佳广场集购物、娱乐、美食等为一体，再加上内外部的景观环境和休闲设施营造，使消费者长时间逗留，并由此带来消费。,5 项目商业发展机遇,交通状况,经济状况,未来规划,项 目 特 征,周边环境,区域消费潜力巨大：天河区2007-2009年城市居民年人均可支配收入、城市居民家庭人均消费性支出都高于广州市的平均水平,地标性综合体：涵盖写字楼、酒店、公寓及商业四部分，相得益彰,规划利好：天河区商贸规划和地铁规划对本项目是一大利好,商机巨大：天河北和珠江新城写字楼和酒店物业的发展为本项目带来了消费能力强大的白领群体,交通便捷：靠近城市主干道黄埔大道，通达性好；公交线路多；地铁岗顶站和潭村站也在地块附近,机遇,5 项目商业发展机遇, 商贸规划 广州天河区未来10年商贸业发展规划中提出，天河区将按照“一轴、两圈、多特色”的发展思路，重点打造新中轴线核心商圈和东部亚运新商圈两大商圈，而本项目就位于新中轴线核心商圈内。 地铁规划 13号线二期工程中黄埔大道西站、石牌站、暨大站就在项目附近。,6 小结,随着房产新政的不断出台，住