越秀区北京南路太平沙18号首层70铺评估报告3.doc

广州供电局有限公司拟了解越秀区北京南路广州供电局有限公司拟了解越秀区北京南路 太平沙太平沙 18 号首层号首层 70 铺市场价值评估项目铺市场价值评估项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 粤泽信评报字2013第 0011 号 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 报告提交日期：二一三年三月十八日报告提交日期：二一三年三月十八日 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司有限公司 第 0 页 目目 录录 注册资产评估师声明.2 资产评估报告摘要.3 资产评估报告正文.4 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者4 二、评估目的5 三、评估对象和评估范围5 四、评估价值类型及其定义6 五、评估基准日6 六、评估依据6 七、评估方法7 八、评估程序实施过程和情况7 九、评估假设8 十、评估结论9 十一、特别事项说明9 十二、评估报告使用限制说明10 十三、评估报告日10 备查文件目录.11 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 0 页 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 （一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规 和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。 （二）本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的，报告中的分析、意见和 结论是评估人员自己公正的专业分析意见和结论，但受到本评估报告中已说明的 假设和限制条件的限制。 （三）我们与评估报告中的评估对象及相关当事方没有现存或者预期的利益 关系，对相关当事方不存在偏见。 （四）评估人员对实物资产实施了现场勘查，假设实物资产在评估基准日的 状况与完成现场勘查之日的状况一致，能按法定用途的使用功能持续使用。 （五）注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不 对评估对象的法律权属作任何形式的保证，如因产权关系引起的纠纷与本公司及 评估人员无关。 （六）本评估报告仅为委托方在本次评估目的下提供价值参考意见，报告使 用者应特别关注评估报告特别事项说明和使用限制，正确使用评估报告，凡因委 托人使用评估报告不当而引起的后果，评估机构和评估人员不承担相应的责任。 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 1 页 广州供电局有限公司拟了解越秀区北京南路广州供电局有限公司拟了解越秀区北京南路 太平沙太平沙 18 号首层号首层 70 铺市场价值评估项目铺市场价值评估项目 资产评估报告摘要资产评估报告摘要 重要提示重要提示 以下内容摘自资产评估报告，欲了解本项目的全面情况，应认真阅 读资产评估报告全文。 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司受广州供电局有限公司的委托， 对委托方拟了解越秀区北京南路太平沙 18 号首层 70 铺在评估基准日的市场价值 作出了公允反映。 评估对象为越秀区北京南路太平沙 18 号首层 70 铺，建筑面积 71.75 平方米。 评估基准日为 2013 年 2 月 28 日。 本次评估遵循独立、客观、科学的工作原则，依据委估资产的实际状况、有 关市场交易资料和现行市场价格标准，以资产的持续有效使用和公开市场为前提， 主要采用市场比较法对评估对象的价值进行评估，经实施清查核实、市场调查、 评定估算等评估程序，得出越秀区北京南路太平沙 18 号首层 70 铺在评估基准日 2013 年 2 月 28 日的市场价值为人民币叁仟贰佰玖拾肆万零肆佰元整叁仟贰佰玖拾肆万零肆佰元整 (￥32,940,400 元元)，详见房地产评估结果明细表 。 特别事项说明： 本报告中依据的有关法律性及产权文件均是由委托方提供的，其真实性、 合法性、完整性由委托方负责。注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予 了必要的关注，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证，如因产权关系引 起的纠纷与本公司及评估人员无关。 在评估报告有效使用期内，若被评估房地产的市场价格发生较大变化或因 房地产非正常使用等原因导致房地产状况发生变化，并对房地产评估结果产生明 显影响时，委托方应重新委托有资格的评估机构进行评估。 本评估结论使用的有效期自评估基准日起一年内有效，即自 2013 年 2 月 28 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 2 页 日至 2014 年 2 月 27 日有效。 广州供电局有限公司拟了解越秀区北京南路广州供电局有限公司拟了解越秀区北京南路 太平沙太平沙 18 号首层号首层 70 铺市场价值评估项目铺市场价值评估项目 资产评估报告正文资产评估报告正文 粤泽信评报字2013第 0011 号 广州供电局有限公司：广州供电局有限公司： 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司接受贵公司的委托，根据国家 有关资产评估的规定，本着独立、客观、科学的原则，按照公认的资产评估方法， 对贵公司拟了解的越秀区北京南路太平沙 18 号首层 70 铺在评估基准日的市场价 值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了清查核实、 市场调查、评定估算等评估程序，对贵公司委估的上述房地产在 2013 年 2 月 28 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 1、委托方简介、委托方简介 本次评估的委托方为广州供电局有限公司。 名 称：广州供电局有限公司 住 所：广州市天河区南二路 2 号 法定代表人：甘霖 注册资本：人民币陆拾亿元（实收资本：人民币陆拾亿元） 公司类型：有限责任公司（法人独资） 经营范围：投资、建设、经营及管理广州电网；输配电业务；投资、建设、 经营跨区域输变电和联网工程；从事电力购销业务，负责电力交易和调度；电力 设备、电力器材的销售、调试、检测及试验；从事与电网经营和电力供应有关和 科学研究、技术监督、技术开发、电力生产调度信息通信咨询。 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 3 页 2、产权持有者简介、产权持有者简介 评估对象的产权持有者：广州供电局。 3、其他评估报告使用者、其他评估报告使用者 本报告的其他报告使用者为税务行政部门及法律、法规所规定的报告使用者。 二、评估目的二、评估目的 广州供电局有限公司及下属机构的房屋、土地权属划转后办理权属变更登记， 委托方拟申请契税及土地增值税减免手续，本次评估目的是为该经济行为提供价 值参考依据。 三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 1、评估对象基本情况 评估对象为越秀区北京南路太平沙 18 号首层 70 铺，建筑面积 71.75 平方米。 其所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构 9 层，建于 1999 年，委估房产位于首 层，东南向，房屋布局为单房，房屋使用性质为商业。目前房屋处于出租。 物业装修状况：外墙贴条形瓷砖，内墙为普通抹灰，天花为普通抹灰，地面 为大理石，入户门装卷闸门。大楼装有电梯 2 台。 2、评估对象权属状况 评估对象已办理房地产权证 ，证号为粤房地权证穗字第 0140050481 号， 证载权属人为广州供电局，权证面积为 71.75 平方米，法定用途为商业。房屋共 用的土地面积为 2456.21 平方米，土地性质为国有出让，土地用途为商业，使用 年限为 40 年，从 1999 年 2 月 1 日起。 3、区域状况分析 评估对象位于越秀区北京南路太平沙，该楼盘东临文德广场、南临天字广场， 西近广州宾馆、北近北京路。周边有北京大厦、锦源国际公寓、天字广场等楼盘； 有北京南幼儿园、仁义超市、泰康城广场等商业配套设施；有太平沙市场、越秀 区第三医院、银行、药店等生活配套设施；附近有地铁 2 号线海珠广场站、泰康 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 4 页 路公交站、珠江路公交车站；该楼盘生活配套齐全、交通便利，比较适合商业。 四、评估价值类型及其定义四、评估价值类型及其定义 本次评估所确认的价值类型是公开市场价值，即评估对象在公开市场条件下， 在本次评估目的的特定条件下最可能形成或成立的含土地使用权及房屋产权价值 在内的完全权利价值。 公开市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情 况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日五、评估基准日 本项目资产评估基准日是2013年2月28日。 该评估基准日为评估人员实际现场勘查日期，评估人员能更好地把握委估资 产于基准日的实际状况及其公允价值。经与委托方协商，共同确定该日期为评估 基准日。评估中采用的价格标准是2013年2月28日的标准。 六、评估依据六、评估依据 （一）评估准则及法律法规依据（一）评估准则及法律法规依据 1、 资产评估准则基本准则(财企(2004)20号)； 2、 资产评估职业道德准则基本准则(财企(2004)20号)； 3、 资产评估准则不动产 ； 4、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 （会协200318号）; 5、 企业国有资产评估报告指南 ； 6、中华人民共和国国家标准房地产估价规范 ； 7、 中华人民共和国企业国有资产法 （自2009年5月1日起施行） ； 8、有关部门制定的法律、法规、标准。 （二）经济行为依据（二）经济行为依据 委托方与我公司签订的资产评估业务约定书 。 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 5 页 （三）产权依据（三）产权依据 委托方提供的房地产权证 （穗房地证字第 0140050483 号） 。 （四）取价依据（四）取价依据 1、本评估机构专业评估人员实地勘查和房地产市场调查资料； 2、广州市二手房地产交易信息； 3、 资产评估常用数据与参数手册 （增订版） ； 4、委托方提供的资料。 七、七、评估方法评估方法 （一）评估方法的选择（一）评估方法的选择 根据本次评估目的，并考虑到该评估对象为商业用途的特征与现状，评估人 员通过现场勘查及市场调查发现：目前广州市房地产市场上同类型房产的租赁情 况较活跃，易于取得类似房产的客观租金收益数据，故本报告采用收益法进行评 估。 （二）评估方法定义及计算公式（二）评估方法定义及计算公式 收益法的原理是由于房地产的使用具有连续性，使用期相对较长，其产生的 纯收益能够在未来连续获得，运用适当的资本化率还原，将分析对象预期未来每 年的正常纯收益折算到分析基准日，将得出的现值求和，即可得出分析对象的正 常市场分析价格。 计算公式: n R S SR A V 1 1 1 V=房地产价格 R表示资本化率 A表示房地产的年净收益 S表示房地产年净收益逐年递增率 N表示房地产自分析基准日起可获收益的年限 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 6 页 八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况 整个评估工作分四个阶段进行： 1、评估准备阶段、评估准备阶段 （1）与资产评估委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题 协商一致，并制订出资产评估工作计划。 （2）评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，收集资产评估 所需文件资料。 2、现场评估阶段、现场评估阶段 （1）听取委托方对房地产的情况进行介绍； （2）对委托方提供的评估资料进行核对； （3）按评估规范的要求，对资产进行了现场清查核实； （4）查阅收集委估资产的产权证明文件； （5）根据评估对象的实际状况和特点，确定相应的评估方法； （6）评估人员进行市场调查，收集有关价格信息及相关政策资料。 3、评估测算阶段、评估测算阶段 对委估资产价值进行评估计算，得出初步评估结果，对评估结果进行必要的 调整、修改和完善。 4、提交报告阶段、提交报告阶段 在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在 全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行 修改、校正，最后出具正式资产评估报告。 九、评估假设九、评估假设 1、本报告中依据的有关法律性及产权文件均是由委托方提供的，其真实性、 合法性、完整性由委托方负责。本次评估范围、地址、面积、用途是以房地产 权证 （穗房地证字第 0140050483 号）为依据。 2、本报告以评估对象在评估基准日与完成现场勘查一致并能按房屋法定的 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 7 页 使用性质持续使用为假设前提。 3、本报告的评估结果未考虑评估对象或有的抵押权等他项权利、负债、转 让成交时可能需承担的各种开支和税费对评估价值的影响。除另有说明外，本评 估均假设委估房地产无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制。 4、由于条件限制，评估人员无法进入委估房产的室内进行现场勘察，本次 假设评估对象的室内为普通装修（或简单装修） ，其保养、维护情况一般（或较 好、较差） 。 本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件情况下成立。 十、评估结论十、评估结论 根据国家的有关政策、法规及委托方提供的有关资料，结合评估人员现场 实地勘查资料，遵循独立、客观、公正等原则，采用科学的评估方法，评定评估 对象于 2013 年 2 月 28 日在满足基本前提及假设条件下的市场价值为人民币叁仟叁仟 贰佰玖拾肆万零肆佰元整贰佰玖拾肆万零肆佰元整(￥32,940,400 元元)，详见房地产评估结果明细表 。 十一、特别事项说明十一、特别事项说明 1、本评估结论是在以上评估假设条件下成立，如假设条件发生变化，本评 估结论将会发生改变。 2、本报告中依据的有关法律性及产权文件均是由委托方提供的，其真实性、 合法性、完整性由委托方负责。本次评估范围、地址、面积、用途是以权属资料 为依据。 3、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对 评估对象的法律权属作任何形式的保证，如因产权关系引起的纠纷与本公司及评 估人员无关。 4、在评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场基本情况未 发生任何重大变化，但本公司不能预计本评估报告出具后的政策与市场变化对评 估结果的影响。 5、对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，资产委托方在委 托评估时未作特别说明。在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估 机构及评估人员不承担相关责任。 资产评估报告 广东泽信资产评估房地产土地估价有限公司 第 8 页 6、在评估报告有效使用期内，若被评估房地产的市场价格发生较大变化或 因房地产非正常使用等原因导致房地产