衢州沃尔玛时代广场项目评估报告.doc

全球贡茶餐饮控股股份有限公司项目评估报告:(第一阶段)一、衢州市概况：常住人口数：212.4万人城市类型：休闲商业工业农业综合其它城市等级：直辖市省会二级三级四级当地竞争品牌及家数（含山寨）：星巴克：3家 85C：1家 蜜菓奶茶：9家 新时沏：4家 阿姨奶茶：7家 黑泷堂：4家 菓本堂：1家 黑泷太郎：2家 杨小贤：1家 张三疯欧式奶茶铺：1家 金先生奶茶铺：2家 第1佳奶茶：1家共计36家店铺具体地址：_衢州市柯城区沃尔玛时代广场1-3 1-4号_2、 城市商圈概况（商圈分布及所在商圈图）城市商圈数： 6 编号名称名称目标商场洽谈进度1上下街南湖广场商圈1类时代广场等待签约2衢州学院商圈2类3衢江区东方广场商圈2类4大润发三衢路商圈2类5衢州高铁站商圈3类6衢州机场商圈4类 級別定義勾選非常好極渡活躍的市場(商圈).擁有全部四類重要的銷售推動力-居民區.辦公場所.購物中心和公共交通都很豐富.或者是其中一類稍微瞬息,但是市場(商圈)處於高速成長。很好市場(商圈)可能會/不會增長,然而,現有市場很強很活耀,四類重要銷售推動力中的三類非常強。好市場很穩定.沒有增長.銷售推動力提出客戶有限.我們可以從這個市場繼續取得可接受的銷售額和利潤。一般市場開始呈現出衰退的跡象和/或銷售推動提供客流非常有限或開使轉移,我們應該繼續關注他的情況。不適合市場需要的銷售推動力已經轉移,不存在和/或極度弱。市場衰退且無法提供維生的利潤空間,我們不在能取得可接受的銷售額和利潤。主要大众交通：地铁 公交 私家车 摩托车（电瓶车）3、 项目概况：(区域.商圈)所在商圈等级：A B C最近商圈距离公里数： 2.2公里 1.地理位置:300米內概況(簡述)项目位于衢州市区核心商业区，临近坊门步行街，商业氛围浓厚，具有一定的品牌聚集效应。目前，该项目300米以内已拥有：中百商厦、名都商厦、景文百货、沃尔玛超市、中国移动营业厅、中国电信营业厅及联通营业厅等各类终端零售商；西河苑、方锦苑、梧桐巷小区、新衢苑、四通华府及龙池苑等住宅区；衢州市总工会，衢州市交通局及衢州市委宣传部等行政机构；工行上街分理处、工行新桥支行、工行坊门街支行、交行衢州分行、农行柯山支行、柯城农商银行、建行南孔支行、中行衢州分行、中行柯城支行、建行衢州分行和中国信合上街分行等金融机构；太阳花幼儿园、新华幼儿园、金宝贝早教中心及求是职业学校等教育机构。另外附近的国金中心预计9月15日开业。300米內人口的統計:2.6万收入水平:据2014年衢州市统计年鉴数据显示，2013年衢州市人均生产总值为41676元，其中柯城区人均生产总值为72602元居全市各区首位。在国金中心附近可以常看到奔驰，宝马，奥迪，保时捷以及路虎的身影，并且也可以看到劳斯莱斯，玛莎拉蒂，法拉利等豪车。附近的景文百货近三年来，营业额每年增长比例保持在30%以上，2015年景文营业总收入为2.3亿元，同比增长35%。人口的數量:辦公樓的人口及居民區居民区2万。办公楼6千。素質:可以以穿著.外國人或旅居國外的中國人做為參考依據目标店铺在新天地银城入口处，临近当地一家中高端的美容美发SPA店，有一群固定的高消费人群。附近有衢州最好的幼儿园新华幼儿园，中国银行衢州分行和交通银行衢州分行也在附近。四周边概况:確定重要銷售推動力分析(如辦公樓.火車/汽車站/地鐵.醫院. 學校.體育館.娛樂場所.公園.超市大賣場)編號(A-Z)說明(名稱)A.全部辦公樓+名稱B. 地鐵幾號線公交线路18路，309路1.2.7.15.2127.206.520路C. 火車/汽車站+名稱衢州汽车北站D. 醫院.學校.體育館 +名稱衢州市人民医院，浙江大学衢州医院，衢州体育馆衢州新华幼儿园 新华小学E. 娛樂場所+名稱新天地影城，宏泰电影大世界，唛浪KTV,花都国际，中河一号KTV,快乐迪量贩KTV,网鱼网咖，枫树林网咖，风尚网咖F. 公園+名稱孔子文化公园，县学公园，府山公园G. 超市大賣場+名稱沃尔玛，世纪联华五.店铺位置: (包含周边的商办/小区/学校位置.地铁公交商办出入口)(一) 街铺 商铺a.商场规模：5万以下 5-10万 10-15万 15万以上店铺位置位于商场： 楼；入口 中间位置 其他 b.商业街： 300m以内 300-800m 800m以上 商业街： 入口 中间位置 其他(二)商场各楼层业态概述(以*行业为主：请举例说明主要详细品牌,步行街则提出街店位置图)：五角星所在区域为人流密集区域街铺正面照片(四）人流状况分析(目测):时间段11:00-12:0012:00-13:0017:00-18:00平日5007801100假日85012001600备注:（消费人群、年龄阶段等） 学生，上班族，年轻个体户，情侣。年龄阶段15-50岁。目标位置主要客群：本地 远客（外地） 都有 男 女 都有 中学生 大学生 白领 其他： 情侣 六、租赁条件：（原条件）面积: 60 (实用面积)；租金： 1.5 万元/月；转让费： 0 万元七、商场优略势分析:优势: 1，该店铺之前是乐町专卖店，主要消费群体是年轻女性，与我们的主要消费群体相同。2，该店铺所在地4楼为新天地数字影城，是当地人气最旺的影城，三楼为喜来乐儿童乐园，门店位于影城入口处3，沃尔玛超市位于所在区域负1楼，超市的出入口距离门店3米左右，人流量大1.消费力:地处衢州中心商圈，以附近的景文百货为例，近三年来其营业额每年增长比例保持在30%以上，2015年景文营业总收入为2.3亿元，同比增长35%。2.周边业态：周边聚集了中、农、工、建、交五大银行以及地方信用合作社，商业气息浓郁。其次附近的坊门街，后街巷及上下街聚集了超百家的大小饭店，小吃店，以及娱乐场所。3.消费档次: 目标店铺附近是当地一家中高端的美容美发SPA店，有一群固定的高消费人群。南街商圈是衢州市场最为成熟的商圈，附近的国金中心预计在9月15日开业，有助于消费人群由普通老百姓向高收入人群扩散。 4.未来发展潜力: 南街商圈是衢州市场最为成熟的商圈，随着国金中心的开业，将更加聚集该商圈的人气。5.周边交通状况:附近有公交停靠站和公共自行车租赁点，公共交通较为便利；时代广场有地下停车场，便于消费者的车辆停放。6.店铺形象分析:以四朵云为形象的样样好贡茶知名度高，其店面装修风格时尚简约，给消费者营造了轻松惬意的环境氛围。7.消费族群: 以学生，上班族，年轻的个体户和情侣为主。年龄在15-50岁之间。劣势: 1. 该店铺虽然与影城，商场，超市的出入口比较近，但都还有一定距离八.个人意见:(以人流/消费力/族群/营利/形象/未来潜力做分析)目标店铺所在的商圈集购物、美食、休闲、儿童娱乐及生活服务为一体的，此区域的新天地影城为衢州地区人气最旺的影院，距离即将开业的国金中心也在200米范围内。相信在该区域选址，凭借样样好贡茶的品牌效应，能在衢州市区迅速打开市场。而以四朵云为形象的样样好贡茶目前已在14个国家设有分店，在大陆市场已有50