房地产项目管理步骤.doc

螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅芀薈螀肄莃螃蚆膃蒅薆羅膂膅螁袀膁芇薄袆膀葿袀螂腿薂蚂肁腿芁蒅羇膈莃蚁袃膇蒆蒄蝿芆膅虿蚅芅芈蒂羄芄莀蚇羀芃薂薀袆芃节螆螂节莄薈肀芁蒇螄羆芀蕿薇袂荿艿螂螈羆莁薅蚄羅薃螀肃羄芃蚃罿羃莅衿袅羂蒈蚂螁羁薀蒄聿羁艿蚀羅肀莂蒃袁聿蒄蚈螇肈膄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅袄肅 提问者选择出的最佳解决方案： 成本控制是每个开发企业研究的课题，我将个人的观点讲一讲，供大家参考：做为开发商，大家应该知道手续的繁琐与时效，一个项目从前期取得土地项目定位立项审批-规划审批-方案设计招投标-开工证的办理各项税费的缴纳；中期为各职能部门的监督与内部协调工作预售证的办理销售-后期水、暖、电、气外网的方案设计协调施工总包单位、分包单位、外网施工单位等竣工验收备案验收等大量的工作节点的结合，这些工作是需要内、外在因素相辅相承，才能将成本控制的最好。房地产企业所追求的利润最大化从哪里体现呢？实质的利润又是从哪里体现的呢？行业内人士都十分清楚，除了正常利润外，就是从手指缝里抠出来的。内外兼修：控制成本从根本做起！我将各节点简单阐述，大家就会了解如何控制了：控制成本需要职能部门配合（方案、设计）一、市发改委立项审批提供项目建议书，可研报告等相关技术资料。二、申请建设用地规划许可证提供总平面图，综合管网图或联系设计人员到规划部门进行解答，如有问题2日内完成图纸修改。提供地质勘探合同、设计合同。（综合管网图要结合职能部门选择最佳方案，即有效的控制了成本）三、建设用地批准书四、市规划的建设工程规划许可证提供方案图、施工图及效果图，必要时联系设计院专业人员到规划局解答问题，如有问题2日内完成图纸修改。五、市收费局（各种类的政府缴费，可根据当地现行政策申请优惠或减免）六、建设工程施工消防审批手续联系设计院设计人员到消防支队解答问题，如出变更或修改图纸2日内解决。七、建设工程报建表审批八、项目环境评价报告九、建设工程施工图审查手续提供全套的施工图纸及计算书（施工图应按规划审批的提供）审图机构提出的问题3日内给予反馈。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）十、工程招投标提供选定的施工队伍名单，项目经理负责人以及负责招投标人员名单，协助签订建筑市场备案的施工合同和安检备案表监理、施工单位的盖章以及施工单位应提供的各项施工措施。（确定招标时间后2日内提供资料）委托招标公司代理招标问题：选择施工和监理队伍，进行报价，经过筛选后在确定招标代理公司。十一、中标后建筑市场各项费用的交纳十二、施工合同备案十三、施工安全检查备案表十四、建筑工程质量注册手续十五、墙改节能审批手续十六、建筑工程施工许可证十七、建筑市场分包手续提供选定的消防、电梯、塑钢使用厂家并联系厂家提供相关资料（资质、营业执照、生产许可证）。十八、建设稽查大队资料备案手续通知监理单位、施工单位准备相关技术人员的上岗证、资质证、营业执照。十九、申请正式用电配合前期部报供电局物资配送公司招投标。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）进行施工预算的审核和洽商。二十、职能部门验收出具全套施工图，建设单位的项目报告以及监理、施工单位相关技术资料，并通知勘察、设计、施工、监理参加。工程部负责人担任验收主要负责人，并具体组织现场实地验收。市场行为六部门综合验收配合部门：负责提供全套施工图、监理日志、施工日志，并具体组织现场实地验收。城建档案馆资料归档，提供全套竣工施工图、电梯使用合格证及技术资料、工程开竣工影相资料、备案文档及两书、施工日志、监理日志及监理评价报告等。施工用水的申请请专业工程师配合供水设计院设计人员现场调研，并提出相应的技术要求和最佳路由已及施工当中的协调工作。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）施工用电的申请请专业工程师配合供电设计院设计人员现场调研，并提出相应的技术参数和施工当中的协调工作。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）正式供暖申请 提供全套换热站及外网施工图，协调施工单位配合锅炉检验所及技术监督局综合验收以及热电管网公司的验收。专业工程师协调施工单位配合管网公司营业所送气前及送气后相关工作。（选择最佳方案，即有效的控制了成本）申请正式用煤气（天然气）提供施工图技术资料，配合设计人员的现场调研以及施工中的各种协调工作。负责煤气竣工验收及存在的问题整改和送气前的协调。选择最佳方案，即有效的控制了成本）成本控制是综合性的问题，需综观全局考虑。由于时间关系，我把大概流程引用，熟悉各环节并掌握后，相信大家应该对如何控制成本有一定的了解了。销售与财务的成本控制，有空余时间后再相互探讨。谢谢！房地产开发成本控制要点及技巧发布日期：2007-6-12 作者：中房联网市场研究部 来源：中房联网 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润销售收入成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。许多开发商在成本控制上存在的误区是，仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段，比如想方设法降低施工取费，压低材料价格，包括预决算的“斤斤计较”等等。尽管这样做也有一定效果，但毕竟是事后控制。事实上，项目成本控制贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。 省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势几年来对房地产企业成本管理的研究，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了这套成本控制要点技巧集，富有成果的经验将给您的成本控制带来卓有成效的收获。第一章 房地产开发环节的成本控制1、立项环节的成本控制2、规划设计环节的成本控制 2.1、规划方案:可行性规划设计、方案评审、设计成果 2.2 、报批设计:设计方案、报批 2.3、扩初设计:扩初设计要求、成本概算、扩初设计图 2.4、桩基设计:地质勘察、设计方案评审、桩基施工图 2.5、施工图设计:施工图设计要求、报建、报施图、审图 2.6、销售包装设计:结合营销费用控制、施工招投标 2.7、装修方案设计： 2.8、功能设计建筑物功能经济评估环境方案设计 2.9、设计变更：设计调整费用、设计变更洽商 2.10 、材料设备：选型 、方案确定时间、采购 3、招标环节的成本控制 3.1、工程设计招标 3.2、工程监理招标 3.3、工程施工招标 3.4、营销、物业招标4、施工过程的成本控制 4.1、现场签证 4.2、工程质量与监理 4.3、工程进度款 4.4、设计变更 4.5、材料供应5、工程材料及设备管理 5.1、材料设备进场计划 5.2、材料设备的性能价格比 5.3、材料款支付 5.4、材料验收 5.5、材料保管与设备保修 6、竣工交付环节的成本控制 6.1、乙方预决算 6.2、钢筋用量的核实 6.3、价差的调整 6.4、洽商、变更的成本控制 6.5、违约定、与反索赔7、工程结算管理8、 销售环节的成本控制要点 8.1、营销方案审批与预算 8.2、销现场费用控制 8.3、媒体选择与招投标 8.4、样板房装修 8.5、销售回款 8.6、与销售相关的其他费用9、 财务管理环节的成本控制技巧 9.1、成本控制的财务预警系统 9.2、财务预算管理 9.3、成本费用控制的实施方法10、物业管理环节的成本控制 10.1、委托物业管理 10.2、资产委托经营 第二章 成本核算 1、成本核算的基本程序2、成本核算对象的确定3、成本费用项目及核算内容4、会计科目与账簿设置5、成本费用的归集与分配 6、成本报表 第三章 房地产成本监控 1、成本监控系统设置 2、成本监控的要求第四章 成本管理秘籍1、地产企业成本管理的四步法2、广告漫谈降低成本3、采购管理中成本降低技巧4、100个增加卖点降低成本的做法5、招投标管理棗细节控制降低成本6、完全成本控制系统7、五大暴利手法加七项暴富流程8、经济适用住房的成本控制9、酒店建安成本分析10、酒店式公寓成本计算方法11、十二大成本法则12、现代企业融资与资金成本控制13、预付备料款的支付与扣还 第五章 知名企业成本管理揭密 1、万科集团房地产成本核算细则2、万科地产成本管理制度3、万科地产预决算管理制度4、房地产成本管理软件万科使用报告5、万科成本管理之特色第六章 附件 1、地产项目预算成本管理资料2、 房地产项目各类开发成本构成一览表3、房地产开发项目成本分析与经济评价表4、 某项目结算计算目标成本资料5、广州某写字楼项目财务分析报告第七章、名家之谈 1、规划设计环节的成本控制（VCD三张）- 广东南方香江集团副总裁 崔 刚2、房地产企业成本管理信息化 （VCD二张） - 明源软件总经理 高宇 3、房地产销售环节的成本控制 （VCD三张） - 兰德策略（中国）有限公司董事长 宋延庆4、成本费用管理与成本控制 （VCD三张） - 北京经济管理干部学院教授 刑峥浅谈房地产企业成本精细化管理的对策 作者：陈涛转贴自：山东省鲁邦房地产开发有限公司点击数：458更新时间：2007-6-30文章录入：admin 前几年，由于房地产企业利润高，只要有地、政府关系处理好，办下施工许可证，开发企业就有利润可赚，致使房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化，成本管理弱化，成本行为软化等现象，致使成本失控日益严重，成本水平居高不下。经过这几年市场化运作，随着国六条的出台，房地产企业的春天已经过去，房地产企业的暴利时代已经过去，国家对土地政策也是从招拍挂到了招标时代，这一系列宏观调控的政策，无疑加速了房地产市场化的进程。房地产金融、土地供应的日益市场化，从“卖方市场”向“买方市场”的逐渐过度，让房地产企业不得不同时面对拓宽融资渠道、降低成本、提高质量、开拓市场的多重压力。这种随着宏观调控有增无减、不断升级的压力，促使房地产企业的成本精细化管理势在必行，否则房地产企业将在激烈的市场中被淘汰。 1 房地产项目的工程成本控制不同部门的观点 a合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。 b规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术(包括容积率、使用率等)、工程技术进行系统的控制，规划时对工程成本的影响时千万计的，建筑设计时百万计的，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。 c现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。以上观点说明各部门在项目开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本关。从这个角度来看，说明工程成本控制是全员性的、全程性的、系统胜的，工程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。 2 房地产项目工程成本精细化管理的具体实施对策 a房地产项目营销产品定位，确定项目定位档次。房地产企业真正体现水平的、真IF具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。 b从规划设计过程中进行成本控制，从政策上为公司争取利益，对国家规范、政策以及当地政府政策的把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益，节省成本。规划上调整物业类型，改变土地功能，从而达到降低成本或控制成本的效果，参与调整容积率，从而达到调整土地成本的目的。在政府主管部门的支持下，尽可能提升地块的使用价值。 c建筑设计有计划性地增加不计容积率建筑面积，从而间接降低地价。比如：赠送低于22m以下的地下室，送错层大阳台，送入户花园，送顶层拟加楼板空间等。这些做法在高地价地块非常有效，值得借鉴。适当地增加不计地价的建筑而积，提升楼盘品质或留做改造之用。 d配套与政府协商，减少那些可做可不做的配套，降低开发成本。大型社区的内部配套，比如：市政路、污水雨水管、排污站、燃气站等，可与政府协商，由政府统一规划或由开发商做后冲抵底价。配套工程的管理归属问题，与政府协商，并入政府市政、城管管理，降低后期物业维护费用。 e从技术层面控制成本，把好规划、设计关，降低项目实际支出成本。 1)规划掌握地质水文资料，优化规划，降低工程成本。比如：避免在地质条件差的地块盖房、土方尽量场地内平衡或少外运或少填土。合理布置市政道路、市政管网，避免浪费。 2)建筑平面尽量考虑相关专业的适用性，降低其它专业的直接成本。控制建筑参数，比如：开窗率、外墙周长等，降低建筑成本。地下室尽量采用天然通风，降低设备成本。比如：山地建筑就可以利用山坡做半开敞地下室。 3)结构含钢量限额设计，有利于降低工程成本。选用新钢、冷扎带肋钢筋等新技术，降低含钢量。对基坑支护和基础工程设计要严格把关，可以有效降低成本。 4)设备选用新技术，降低成本。比如：选用诱导风机技术，降低地下室高度。利用新技术，比如：选用小机房电梯，提高建筑面积使用率，从而可能提高售价。 5)把好“三个”总说明，特别是建筑总说明。结构总说明，最好邀请具有丰富预算经验的预算工程师参与调整。设备总说明。选材用料标准确定档次，一定要和该楼盘的档次一致。 3 房地产企业工程成本实施动态控制 a工程成本控制标准的定位。根据项目营销档次的定位标准，分析营销定位参照物的工程技术含量，在了解相关工程技术市场经济指标的基础上，确定工程成本的宏观标准，制定各分部工程的档次经济标准。 b各分部工程的成本测算。项目建筑方案评审通过后，根据拟分包项目的情况，依据工程成本控制标准，初步测算各分部工程的工程成本。项目施工图审批后，进一步核算各部分成本。 c招标控制和签证、设计变更迅速反馈。有了项目各分部工程的成本控制指标，招标过程中要遵照执行，采用工程量清单招标，检讨各分部工程成本测算偏差，分析出现差异的原因，并及时反馈签证和设计变更信息不断地调剂各分部工程成本的分配，最终实现总工程成本的有效控制。 4 房地产开发企业应建立以管理监控为中心的房地产成本监控系统 a实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。监控中心应树立全员成本管理意识，对房地产成本实行全过程监控。 b根据管理的需要，房地产公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度，如招投标管理制度；合同管理制度；工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；费用控制制度；材料设备管理制度等等。 c房地产开发企业应不断总结企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况。主要包括开发产品成本计划(按完全成本口径)；期间费用计划；降低成本技术组织措施计划。 d房地产开发企业还应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。总之，房地产开发的成本控制是一个系统工程，它贯穿于一个项目从谋划运作到全部房屋销售出去的始终。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门，而应当充分发挥公司内部质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的、精细化管理进行有效的整合来提高企业的盈利水平，只有这样才能在激烈的市场竞争中处于不败之地，减少消耗，降低成本，真正化