破解用地瓶颈保障项目用地.doc

破解用地瓶颈保障项目用地破解用地瓶颈保障项目用地 近年来，我市的工业化、城市化进程一直在快速推进，建设用地空间有限、可用地指标紧缺、土地利用率低等问题日益突出。土地问题已经严重制约了我市经济社会发展。当前国家采取最严格的耕地保护政策，我们既要蓄势而发，又要顺势而为；既要努力争取土地指标，又要另辟蹊径，采取有效措施，突破土地瓶颈制约。可见，破解土地“瓶颈”，已成为当前我市土地管理工作和经济社会发展工作中的当务之急，也是保持我市经济社会持续、快速、健康发展的需要。本文拟着重分析在当前 “地根紧缩”的宏观调控下如何为建设用地指标“开源”，以解决我市土地紧缺的问题。一、全市可利用的建设用地资源状况现行土地管理法律法规，对非农业建设占用耕地尤其是占用基本农田控制的非常严格，每年国家下达的农用地转用计划指标除了保国家、省、市重点项目外，由市分配到县一级的指标已所剩无几。加快经济发展，做大做强经济规模，必须采取适合全市经济现状的规划措施，按照“边启动、边建设、边招商”的思路。2008年我市有宜华一级公路、陆渔路改建等项目，以及市政府确定的进入工业园区的铝东阳光自备热电厂等项目，扣除三峡翻坝等高速公路用地，用地量仍在2000亩以上，报批压力非常大。今后城市将重点规划两片工业用地，一是，；二是。以工业园区为主战场，“抓现的，上快的，瞄准后劲大的”，强力吸引一批具有高附加值、高科技含量的项目进入园区，形成规模效益和集聚效应，使之成为全市经济的快速增长区。二、保障建设用地有效供给的主要措施要做到既不突破国家政策红线，又要千方百计保障建设用地的有效供给，根本出路是转变观念，变粗放用地为集约用地，变外延扩张为内涵挖潜，变违规违法用地为依规依法用地。主要措施是：1、积极争取国家和省控制的用地计划指标土地管理法规定，非农业建设新占土地，不仅要符合土地利用总体规划，同时，占用农用地和未利用地的还要有上级国土资源部门下达的用地计划，没有用地计划指标，项目占地也不予报批。用地计划指标的分配方式是，国家将指标下达到省，省再下达到市，市不再下达到县，由市统一掌握使用。但国家和省每年都要留出部分保重点的用地计划指标，由国家和省支配使用。分配到市的指标很少。去年全市仅300公顷，今年与去年基本持平，除留出市重点项目用地外，县区得到的用地指标已是寥寥无几。去年我市利用市指标仅有262亩。鉴于这种情况，在积极争取利用市级用地计划指标的基础上，立足点应放在争取使用国家和省控制的用地计划指标上。有些项目如经过国家核准、审批或纳入省市重点建设项目，就可使用国家和省市掌握的用地计划指标。我市2006年纳入省重点建设项目较多，共使用省留用地计划指标1887亩，是使用市级用地计划指标的7倍。为此，建设单位要尽可能谋划符合国家产业政策的大项目、好项目并要尽最大努力将其挤进国家计划盘子，由国家审批、核准或申报省市重点建设项目。如能做到这一点，就能更多的使用国家和省市掌握的用地指标，进而获准使用更多的项目用地，最大限度地保证经济社会快速发展的需要。 针对新形势，尽可能把不合理用地“抠”下来，节约使用土地。优先安排国家鼓励发展的产业项目和基础设施等建设用地，优先用于全市急、重、大项目，重点是关系全市发展的支柱产业，尤其是高新技术产业、装备制造业、能源化工业，在依法依规、集约节约的前提下，高效组卷，优先报批，提高报批时效，优先保障供地。在加强项目准入、审批的基础上，进一步加大批后管理。用项目用地控制指标提升项目准入门槛，对投资强度、建筑密度、容积率等项指标进行严格规定，并积极鼓励建设多层厂房利用立体空间；对在建项目实施全程跟踪管理和监控。优先安排国家鼓励发展的产业项目和基础设施等建设用地，把建设项目作强、做大，使项目最大限度挤进省以上重点盘子。2、加强土地开发整理，实现增地生“金”，力争通过土地置换解决一批建设项目用地问题。国土资源部明确了土地置换、新增耕地折抵建设用地计划指标的政策，省政府也出台了土地置换暂行办法，其目的就在于在不突破国家下达的农用地转用指标的前提下，千方百计解决经济发展与占地需求的矛盾，突破瓶颈制约。我们要通过双低改造整合低效利用的土地，有效增加耕地面积，用足用活新增耕地折抵建设用地指标的政策，争取更多的周转指标。宜都市耕地面积仅为29.16万亩，人均0.65亩，低于全省和全国平均水平，且相当数量的农田基础设施老化，耕地条件退化。根据全市的实际情况和土地存量潜力，科学编制双低改造规划，提出以“山、田、水、路、滩等综合治理为主、结合农业结构调整，栽植各种果树和经济作物，让闲置土地开始“披绿赚钱”，实现了生态和经济效益的双赢。如2007年宜都市高坝洲白甲鸭垴通过实施土地开发整理项目，开发荒山坡地210亩，退耕还林600亩，全部栽上了柑桔树，规划了一座果品采栽园，该村的村书记估算说，再过几年，这些果树就能见到效益了，每年村民人均收入能增加1000多元。其次认真做好土地利用规划修编工作，为争取更多建设用地指标打好基础。做好新一轮规划的科学分析和评价工作。坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的方针，利用现代化办公手段，提升修编的科技含量，使修编后的我市土地利用总体规划达到布局集中、产业聚集、用地集约的要求，促进我市经济和社会事业更好更快发展。（三）盘活存量建设用地，大力推进节约集约用地。 1、加大旧城改造力度。如通过平改楼，可腾出大量土地，用于住宅、商业等新的项目建设，同时还可为地方财政获取可观的土地出让收入。利用这部分土地搞建设，潜力最大，同时也是最现实最直接最有效的途径。因为处置这部分土地，除土地价格外，基本不受国家政策的限制。应充分发挥政府在这方面的垄断、主导作用，统筹规划，协调各方，强力推进。初步统计，建成区内中小型工业企业达？家，这些企业夹在居民区中，不仅噪声、烟尘扰民，而且生产条件严重受限，土地利用效益低下。对这些企业，应在政府统一组织下搬迁到工业园区。对没有搬迁价值的可由政府统一收购（收储），由此腾出土地依据城市规划进行用途变更，进行城市商住或公益设施建设，实现土地效益最大化。2、充分利用闲置土地。一是通过置换方式加以运用。所谓土地置换，就是拟占用耕地或农用地的建设项目，要将用于置换的原有建设用地复垦成同等面积并经省国土厅验收合格的耕地或农用地。其主要目的是，新的建设项目用地可以不占用年度用地计划指标，并可随之进行规划调整。实行土地置换，新的建设用地选址不得占用基本农田，并应坚持耕地和农用地总量不减少，建设用地总量不增加。新的占地仍需履行用地审批手续，严格执行国家规定的征地程序、补偿标准和供地方式。需要调整土地利用总体规划的，必须符合规划调整条件。目前从我市实际情况看，可用于置换的土地主要是停产的砖窖用地。我市目前可利用的砖厂废弃地有？亩，土地置换大有潜力可挖。此项资源应在市政府统一调控下整合利用。经上级国土部门批准后提供相关废弃砖窑占地复耕费用，完成用地置换后给拥有废弃砖窑用地的集体经济组织每亩2万元的补偿，以此促进置换工作顺利完成。对已有审批手续，但厂区容积率和建筑系数达不到国家规定标准，浪费土地的企业，如需扩建，应充分利用原有场地，不再批准新的占地。3、一方面，要采取严格措施控制新占用地，另一方面，要采取用地方面的优惠政策，鼓励建设单位在新的建设项目发展中利用存量建设用地。积极引导利用存量土地求发展，消化闲置土地。首先要建立存量建设用地土地动态档案，全面、及时、准确掌握本辖区范围内存量土地批准时间、面积、类型、用途、权属、分布与处理情况。对各类存量建设用地进行统筹规划，科学确定其发展利用方向和各项规划限制条件。定期公布存量建设用地的数量、分布及开发利用方向，及时为建设单位和开发商提供用地咨询，促进存量建设用地的开发利用。对土地出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起一年以上未动工开发建设的，依法征收土地闲置费，并责令限期开发建设；对闲置两年以上的，依法收回，统一储备，优先安排给符合国家产业政策、急需的高效益的建设项目使用。充分挖掘存量建设用地潜力，因地制宜地安排建设项目，拓展发展空间，力争今年在存量土地挖潜上比去年有较大幅度的增长，解决更多建设用地指标。（四） 做好征地补偿安置工作，保障重点项目按时落地。2008年重点工程多，征地拆迁难度大，我们要把失地农民的利益放在第一位，认真研究，落实力量，采取有效措施，让群众切实得到实惠、得到保障。要主动与乡镇、工业园区协调配合，加大征地拆迁宣传、动员和政策处理力度，进一步完善征地拆迁过程中的政策及规定，及时有效地解决好征地拆迁过程中碰到的矛盾和问题，保障好被征地农民的合法权益，积极配合社保局抓好失地农民的养老保险工作，认真处理历史原因形成的征地拆迁矛盾和问题，适时做好群众工作确保国土资源信访得到有效控制。避免因新违法占地引发上访和上级查处造成全市用地限