长安也是东莞的中心.doc

长安也是东莞的中心2005-07-01 10:59:01 来源: 陈冠杰：“明珠广场应该是东莞目前最贵的楼盘，成交均价达到每平方米5200元。”长安也是东莞的中心专访香港东洋集团总裁陈冠杰专访词典品字形商圈“我觉得东莞目前是中心区和东部的常平、樟木头，以及西部的长安、虎门形成三足鼎立的局面。一旦常虎高速公路通了之后，东莞将形成一个“品”字形的商圈。”商机“现在的长安连一个像样的上档次的大型商业都没有，就是因为长安没有大型的商业消费中心，所以很多有钱人要去虎门消费，这里就是我们的商机。”今年6月，长安明珠国际广场的住宅部分以5200元平方米的成交均价打破了中心区豪宅4800元平方米的最高纪录，一跃成为引人注目的明星楼盘。近日，该项目裙楼部分65000平方米的商业面积高调入市，凭着长安第一商圈的尊贵地段再次吸引了商家和投资者的青睐，至今为止首层商铺成交金额已经突破1亿元。6月24日，本报记者对明珠国际广场的开发商香港东洋集团总裁陈冠杰进行了专访。关于商圈东莞将形成品字形商圈记者(以下简称“记”)：长安明珠广场这个项目是什么时候拿的地？陈冠杰(以下简称“陈”)：我们是在2002年通过招投标拿的。当时竞争非常激烈，这里是地王，政府是非常重视的。我记得当时有七家企业参加竞标，镇政府下属的房地产企业还专门派人分别对七家企业进行了考察，他们考察我们东洋集团的时候还去了我们项目最多的广西，最后综合评分的结果，我们是最高的。这个项目总投资大约3个亿，政府要求一次建成，不能分期分批。这对发展商的资金实力也是个考验。记：长安的很多经济指标在全市32个镇区中都是排名第一的，但在东莞的整体规划中，除城市中心区外，常平和虎门才是东莞东部和西部的支点镇，在这样的城市发展定位下，你不认为长安商业的辐射力仍然是有限的吗？陈：这个问题你说对了一半，还有一半是不对的。说到辐射力，我跟你打个比方，常平、樟木头有香港人过来消费，但长安有三个五星级宾馆，十几个四星级宾馆，住房天天爆满，原因是什么？因为长安这里有它得天独厚的优势，不仅地理位置优越，离香港近，而且城市形象很好，很有商业氛围，治安也比较好，企业搞一些商务谈判都喜欢到这里。我们统计过，在明珠广场买房的不仅有大岭山、虎门、厚街镇的居民，还有来自深圳公明、松岗、宝安的，所以长安实际上是另一个中心。记：但是跟中心区的商业相比，你不觉得镇一级零售商业业态在地位方面相对处于弱势吗？陈：这个不能这样说，我觉得东莞目前是中心区和东部的常平、樟木头，以及西部的长安、虎门形成三足鼎立的局面。一旦常虎高速公路通了之后，东莞将形成一个“品”字形的商圈。这也是沃尔玛为什么会选择我们这样一个镇级商业的原因，商家的选址是很专业的，也是很能说明问题的。据2004年的统计，长安一年的消费有12个亿，当我们的项目开始营业后，还有大量的消费回流。关于项目三年内我们统一招商经营记：听说沃尔玛要进驻你们这个项目？陈：是啊，他们要租二、三层，共16000平方米，占了整个项目的四分之一。租30年。记：据说沃尔玛的入驻条件是非常苛刻的。陈：就是啊，租给他们跟送给他们没什么区别，空调都要由我们负责，连一点商量的余地都没有。说实话，我心里是很不平衡的，但他们有品牌号召力，对于我们整个商业的运作有好处，我们只能忍痛割爱了。记：这事已经确定了吗？陈：已经确定了，所有的合同条款的细节都已经经双方确认了。记：正式合同签了吗？陈：目前正在走一些程序，因为所有的文件都要经美国总部的总裁签字才行，所以现在我只能说这件事情有99.99的把握。但合同一天没有签，我们就从来不在广告上这样宣传，一切都要以事实说话嘛！记：那其他部分的商业面积都准备卖吗？陈：说实话，我们既然在沃尔玛这一块损失了这么多，肯定在其他方面要补回来的。记：你们不担心铺卖散了，将来在经营方面造成一些困难吗？陈：这就是我们要实行三年返租的原因，三年内由我们聘请的专业管理公司统一招商经营，否则你这里卖服装，那里卖咸鱼，那里卖茶叶蛋，那就完了。记：在长安一个镇区推出这么大的商业面积，你觉得消费力方面支撑得了吗？陈：其实很多人对于长安的认识还停留在以前的水平，有人说长安才“3万多本地人口，七八十万外来工，一到逢年过节就变成一座空城”之类的。那只是十年前的长安，现在是什么样的呢？我告诉你，沃尔玛的总裁曾经在大年初一的时候来长安考察，他们自己都没有想到一个镇的商业是那么火爆，而且春节之后的几天都是这样，这说明什么呢？说明长安的人口结构早已不像一些人认为的那样，现在越来越多外地人都逐步在长安定居下来。还有4000多家外资企业，像香港、台湾、韩国、日本企业的高级管理阶层，他们都是长安稳定的高端消费群体。实际上，现在的长安连一个像样的上档次的大型商业都没有，你去百佳超市看看，连个空调都没有，但12个收银台后面排队的人从来没有少于5个的，你说长安的消费潜力有多大？就是因为长安没有大型的商业消费中心，所以很多有钱人要去虎门消费，这里就是我们的商机。关于投资我喜欢一分谷种种一分地记：你一开始从香港回内地时，就选择了房地产吗？陈：我是改革开放后回内地发展的第一批香港人，按照当时的政策，外资是不可以做房地产的，所以我最开始是做电子业，那时叫三来一补。记：后来怎么会转行做房地产的呢？陈：其实我做电子业是入错行，因为我们那代人20多岁才从内地到香港，英文也不懂，电子行业涉及到的那些英文资料都看不懂。而且我这个人喜欢呆在工地，我对建筑也是有一定研究的，我是因为对建房子有兴趣才做房地产的。记：作为一个在东莞麻涌出生的香港人，为什么在转行做房地产的时候最初没有选择东莞作为投资地？陈：以前东莞的房地产根本起不了价。当时长安的房子一平方米才卖一千多块钱，沿街商铺才三万块一个，连面积多大都不计，所以我当时并不看好这里。记：但你为什么那么多年一直投资广西的一些二三线城市呢？那里的房价也不高啊？陈：投资广西，这个事情说起来就话长了。因为我老婆是广西人，那时广西穷得要命，于是我赠送了一些物资给当地政府，跟当地政府也一直有着非常良好的关系，就很顺理成章地在那里投资了。我在广西是第一个从事房地产投资的外资企业，到现在我都记得我的车牌是外资黑牌00001号。我在南宁、柳州、桂林都有投资，除了北海以外。记：为什么？陈：因为北海的炒风太盛，风险也非常大，而我是想实实在在建房子的，想打造出一个个作品出来的。所以北海那种环境不适合我的需要。记：看来你的作风是稳健型的。陈：我做房地产这么多年，从来没向银行借过一分钱，我觉得向银行借钱不是什么好事，一碰上宏观调控就麻烦了。我是喜欢一分谷种就种一分地。记：明珠广场这个项目做完以后，下一步准备朝哪个方向去发展？陈：继续找地，我在佛冈有450亩地，是一个温泉度假区项目，现在才开发了100亩。以前我们是单一搞房地产，现在考虑到鸡蛋还是要放在多几个篮子里面，所以我又在广西梧州投资了一个集装箱码