湘麓庄园项目可行性分析.doc

湘麓庄园项目可行性分析一、项目情况概述1.1项目名称：湘麓庄园（暂定名）1.2项目位置：项目位于长沙市岳麓区新兴城市中心，项目总面积528亩。东起金星大道，北靠府后路（规划路，预计明年初动工），西接湘麓山庄，南临岳麓大道，临近八方小区，市政府、岳麓区政府、规划公园以及湘麓山庄，交通便利，城市配套设施齐全，为“湘麓庄园”建成生态、环保、绿化花园小区提供了十分有利的自然条件。二、周边楼盘与环境三、开发方式1、我方及其全资子公司长沙中意房地产开发有限公司（合并简称甲方）与长沙市岳麓山庄建设指挥中心（简称乙方）合资组建“长沙市湘麓庄园房地产开发有限公司”，用于开“发湘麓山庄二期工程”和“湘麓庄园”，乙方在60个工作日内将可供甲方湘麓庄园开发用地（湘麓山庄二期工程建设用地及一期已用地除外）过户到合资公司名下，并转变划拨用地为开发用地，完成开发范围内的农户拆迁安置和各项补偿，缴清土地出让金、交易契税及过户费等相关费用，取得国有土地使用证，该方面的费用由乙方完全承担，我方不承担在取得土地使用证和过户到合资公司前的任何费用，只需按项目开发需要和进度投入用于开发湘麓山庄二期工程的建设资金（初步预算并经双方认定该宾馆工程建设的投入成本控制在1.5亿元以内）。2、乙方负责办理湘麓山庄二期工程宾馆部分报建税费的减免审批手续和湘麓庄园商住小区在报建手续办理过程中享受相应的优惠政策，并协调好与政府各职能部门的关系，确保开发项目各项手续办理舒畅。支持我方以现金方式，按项目开发需要和进度筹措投入项目开发建设的全部资金，包括按照乙方设计的湘麓山庄二期工程“五星级宾馆”土建、动力设备安装、园林景观等资金，湘麓庄园商住小区开发用地三通一平，勘察设计及各项配套设施建设资金，整体园林绿化、环境营造及销售推广资金。3、利润分配a)、物业分配：项目开发完后，乙方以取得湘麓山庄二期工程开发建设的五星级宾馆全部物业的所有权、经营权作为本合作开发项目的投资回报，我方以取得湘麓庄园商住小区全部物业的销售首途作为投资收益和回报，在双方收益对等的情况下，互不找补，乙方在取得上述物业回报后，不再参与合资公司的其他利润分配，同时不再持有合资公司的股权。b)、利润补差：经有会计从业资格的会计师事务所审核后，乙方所取的湘麓山庄二期宾馆物业投资总额超出双方所认定的1.5亿元概算时，乙方同意我方在湘麓山庄二期宾馆物业中占有相应的股份作为对我方的投资利润补偿，且回报我方的实际用地面积不低于350亩。c)、双方约定：合作开发项目开发周期为三年，其中湘麓山庄二期工程项目确保在进场施工后的一年半内完成并投入使用，且该宾馆工程建设的投入成本控制在1.5亿元以内。四、项目规划设计1、设计原则与指导思想1.1、文化性 以长沙市地域文化特色为核心，以“山水”为主的环境特色为依托，讲究地域文脉的传承关系，做到以人为本，即对人性、人伦、人道、人格、人的文化、人的历史、人的存在及其价值，均全面加以尊重和关怀。1.2、社会性由于现代城市文明的冲击，城市化进程的加速导致建设性破坏较严重，生态环境日益恶化，公共文化和社会生活逐渐趋于萎缩，人类生活回归自然、亲近自然的欲望越来越强烈，本设计本着提供城市共享空间，组织舒适生活、城市商业及文化活动的原则，重现一个复合共存的城市与城市景观的窗口。1.3、经济性根据聚集经济效益的原理，在区内集中布置文化性商业建筑设施，以满足不同层次居民的要求。规划创导商业文化与人居、自然、环境与住宅的有机统一，营造时尚健康新城，以期创造良好的经济效益。2、规划结构与布局结合项目基地特点，从开发的档次及开发的强度分布上，从低到高（高程）档次逐期提高，开发强度从高到低（高程）逐期提高，做到以低价位切入，力求形成一个融建筑、山水环境为一体的具有园林韵味和地方特色的现代城市居住空间，体现开发商的良好形象，并促进城市经济的发展。3、项目市场环境随着经济的飞速发展，长沙市民的生活水平得到了很大程度的提高，未来几年经济仍将持续长足的发展，供销基本平衡，结构基本合理，商品房价格稳中有升，住宅消费也将继续保持强劲的增长势头。 在供应方面，长沙新上市销售的商品房中，住宅的比重高达82%，同期施工面积远远大于同期竣工面积和商品房销售面积，说明有较大的施工面积在不断释放，这样2005年及未来几年的长沙房地产供应量将比较大，后市压力增加。在市场竞争环境方面，长沙普通住宅市场2004年的主要特征是产品品质有了明显的提高，这与本地企业品牌意识的加强有着直接的关系。但是在部分区域项目同质化或相互抄袭情况明显。在产品方面，长沙2004年普通住宅市场的主流产品类型为小高层，其中90-120平方米的房子最受欢迎。2004年还有几个市场信息值得注意，它们可能代表了未来几年的发展趋势：1、健康住宅。健康住宅主要涵盖四个因素；人居环境的健康性、自然环境的亲和性、居住区的环境保护和健康环境的保障。2、小户型。2004年登场的几个小户型楼盘，以时尚的名称、新颖的户型、完善的配套，得到了市场的热烈追捧。尤其是小户型的低总价，低首付，吻合了市场消费者的价格需求和投资需求。五、项目投资可行性分析5.1湘麓山庄二期工程项目总用地面积为138亩，总建筑面积为51901平方米，初步预算并经双方认定该二期工程建设的投入总成本控制在1.5亿元以内（拟定合作项目土地开发成本），具体的技术经济指标和工程项目成本明细估算略。5.2湘麓庄园项目成本估算5.2.1技术经济指标总用地面积300亩（200000m2）总建筑面积265000 m2高层住宅206000m2联排别墅21000m2别 墅11000 m2商业门面10000m2地下室15000 m2公 建2000 m2容积率1.25建筑密度17%5.2.2工程项目成本明细估算表序号项目取费标准计算基数成本总额（万元）备 注一土地成本000.00二前期工程费5175.741报建费3460.241.1住宅127.6元/m2238000m23036.881.2非住宅156.8元/m227000m2423.362规划、设计费24.00元/m2265000m2636.003三通一平1000.004水文地质勘察3元/m2265000m279.50三建筑安装费290101高层住宅1100元/m2206000m2226602联排别墅1000元/m221000 m221003别墅1000元/m211000 m211004商业门面1000元/m210000 m210005地下室1300元/m215000 m219506公建1000元/m22000m2200四基础设施及配套设施费7310.51弱电设施15元/ m2265000m2397.52绿化工程5003高低压配电50元/m2265000m213254给排水工程20元/m2265000m25305小区道路5606围墙、大门807垃圾站408燃气工程15元/m2238000m23579热水工程45元/m2238000m2107110电 梯35万元/台70台2450五其他直接费583.881监理费29010万元0.88%255.282放线费0.4元/m2265000m210.63桩基检测费2元/m2265000m253.04房产测量、栋证费10元/m2265000m2265.00 直接开发成本：42080.12万元六不可预见费42080.123%1262.40七管理费42080.123%1262.40八财务费用42080.123%1262.40九销售费用42080.123%1262.40 投资总成本合计：47129.72（不含土地成本）投资总成本合计：62129.72（含土地成本15000万元）5.2.3销售收入及效益一高层住宅206000m22500元/m2=51500.00二联排别墅21000m23000元/m2=6300.00三别 墅11000m25000元/m2=5500.00四商业门面10000m210000元/m2=10000.00五车 位300个8万元/个=2400.00销售收入合计75700万元营 业 税4239.2万元税 后 利 润7570062129.724239.2=9331.08万元（不含所得税）六、结论与建议综上分析，结合本项目基地特点，该项目优点在于无改制、无拆迁、无后续的法律纠纷，合作方式为强强联合，可做到优势互补、资源共享；自然环境优雅，易于营造一种商业与人居、自然、环境有机统一的时尚健康的人文居住环境，形成一个融建筑、山水为一体的具有园林韵味和地方特色的现代城市居住空间，以满足不同层次居民的要求，促进城市经济的良好发展。但要注意以下几点：1、由于是政府工程，所以必须取得市政府的全力支持，才能在土地出让金、交易契税及过户费等相关费用方面取得相应的政策支持，也才能使高于乙方（湘麓山庄建设中心）预算的投入不会转嫁到甲方（我方），从而使我司预算的投入成本控制在1.5亿元以内拿到净地350亩，即保证平均地价控制在43万元以内。 2、该两个项目的虽然启动资金不太多（2000万元左右），但必须在以后的一年以内为湘麓山庄二期工程投如1.5亿元的资金和相应的人力，且如果前期预算不合理的话，还有继续追加的可能，而且对湘麓庄园的开发（开发周期为3年），启动资金在1亿元以上，未来三年内总共需投入资金约7.8亿元，资金在短期内不可能迅速回笼，这样，在短期内得不到回报的情况下，有可能影响我司整体的资金营运计划和其他在建项目的建设进度。还有就是银行的利率已上调，并有进一步上调的趋势，作为资本密集的房地产业，融资成本提高，无疑也会增加项目开发的成本。项目规模大，开发周期相对较长，建安成本须合理控制，销售价格须适时调整；3、根据该项目所在地的具体地形来看，有两处山凹，三处山峰，须依山而建才能彰显其特色，也才能保证其原有绿化和植被的天然和不被破坏，因此项目设计为低密度、低容率、高绿化开发，但这样就不能保证建筑的密度，势必会冲抵总建筑面积，从而减少销售收入。4、根据对周遍楼盘的调查，其价格从2000元到3000元都有其对应的楼盘，销售情况一般，均有部分尾盘，但建筑规模在300亩以上的很少。另外，房地产市场政策性强