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房地产开发有限公司管理制度 目 录第一章 第二章第三章 第一节 第二节 第三节 第四节 第四章 第五章 第一节 第二节第六章 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第七章 总 则 4 4 6 7 7 8 8 8 13 13 14 15 15 16 17 18 18 19 第 2 页 共 19 页 部门职责 经营管理 利润分配 工程管理 营销管理 财务管理 考勤奖惩 行政管理 指令下达 行政督查 后勤管理 车驾管理 印信文档 办公用品 安全保卫 会议管理 附 则 32674080.doc 第一章 总 则 第一条 根据 为了明确公司经营方向和奋斗 房地产开发有限公司章程， 目标，按规范化、程序化完善公司管理制度体系，合理界定各部门职责，整合 公司内部、外部资源，特制订本制度。 第二条 本制度是公司建立完善经营管理制度体系的依据，是公司根本制 度，公司及其各部门制订的各种规章制度以此为依据，不得与之抵触。 第三条 公司实行“谁主管谁负责”的管理责任首负制和连带制。各部门 内发生的任何纠纷、治安、安全事故等，必须按程序逐级自行解决，以防止矛 盾激化或事态扩大，违者，当事人及其部门各级领导将受到严厉的行政处分和 经济处罚。 第四条 部门设置：公司设置总经理室、副总经理室、工程总监室、营销 部、财务部、行政部、客户服务部（即物管公司）各一个。 第五条 根据生产经营发展需要，行政部协助总经理室适时调整部门设置， 创造条件成立工会或职代会。 第六条 本制度适用于重庆 房地产开发有限公司及其控股的物管公司。 部门职责 第二章 第七条 总经理室职责 决定公司发展战略、投资方向、经营计划、分配方案、机构设置、签订内外 第 3 页 共 19 页 32674080.doc 合同。 第八条 副总经理室职责 协助总经理室， 负责公司日常生产经营管理工作， 对各部门贯彻公司内部管 理制度进行指导和监督，为总经理办公室的经营决策提供参考依据。 第九条 营销部职责 根据公司实际，按标准化规范要求，建立并完善本部门监督管理制度。协 助总经理室，编制公司年度营销目标计划，负责全程组织、策划、包装公司开 发项目及其销售，负责营销合同、房屋买卖合同的编制、审核、签订。收集整 理本部门文件档案资料，并定期立卷归档或移交。负责客户服务和售前、售中 服务工作，及时为客户办理并完善两证手续，定期拜访客户，收集客户信息， 及时处理客户投诉。 第十条 负责公司开发项目的物业管理服务，全面负责售后服务工作。负 责交房、房屋维护维修、小区清洁绿化及安全保卫工作、业主档案建立、负责 业委会的成立工作等。广泛建立公共合作关系。完成总经理交办的其它任务， 配合公司其他部门，参与需要本部门合作完成的工作。 第十一条 工程部职责 按标准化管理要求，结合公司实际，建立并完善工程部监督管理制度。协 助总经理室，编制公司项目开发年度方案和目标计划。协助总经理室，组织、 评价、采购、监控管理公司开发项目的勘查、规划设计、工程建筑安装等相关 方、劳动力、大型设备、建筑装饰材料。监控公司所有开发项目，严格按合同 约定，控制工程建设周期，确保工程安全质量。严格管理施工现场，发现问题， 及时督促相关方进行整改，并对整改情况进行验收确认，资料存档备查。收集、 整理与公司工程项目开发、建设等有关的各种过渡性资料、文件、档案，并定 第 4 页 共 19 页 32674080.doc 期归结、立卷、存档或移交。完成总经理交办的其它任务，配合公司其他部门， 参与需要本部门合作完成的工作。 第十二条 财务部职责 根据会计法等国家有关法律法规规定，按标准化规范要求，结合公司 实际，建立并完善公司财务监督管理制度。收集财经信息，定期、不定期向总 经理室提供财务分析报告。协调、融洽与财政、税务、工商等政府有关职能部 门的关系，负责公司的综合统计，并按时上报各种报表，解缴各类税费，管理 员工工资。及时催缴应收款项，确保公司资金正常流转。会同行政部人力资源 建立员工薪酬体系。融洽与银行等金融机构的关系，及时为公司融资，确保公 司资金渠道畅通。收集整理本部门过渡性资料、文件、档案，定期归集、立卷、 存档。完成总经理交办的其它任务，配合公司其他部门，参与需要本部门合作 完成的工作。 第十三条 行政部职责 按标准化管理规范要求， 结合公司实际， 负责公司制度建设和推行公司标准 化管理，创建企业文化。协助总经理室，编制公司年度目标计划。督查公司各 部门或员工执行规章制度和完成目标计划情况。负责公司人力资源管理，协助 总经理室，设置公司管理部门，划分部门职责，描述部门主要负责人岗位职责， 建立完善人力资源管理体系。协助总经理审核公司开发项目的工程预决算及其 各类合同。负责管理公司财产、车辆驾驶员和后勤保障与服务。负责收集、处 理信息资料，协助公司领导搞好政策调研，管理公司文书档案。负责公司安全 保卫工作，协调公司部门间和与社会各单位间关系，完成总经理交办的其它任 务，配合公司其他部门，参与需要本部门协作完成的工作。 第 5 页 共 19 页 32674080.doc 第三章 第一节 经营管理 利润分配 第十四条 公司按章程积累和分配利润。跨年度项目，按该项目预测净收 益和完成比例折算计提应分配利润，但当年所分利润不得超过该项目应分配利 润的 20，并将数据顺延至次年。公司用来分配的利润，指公司生产经营纯利 润，即会计年度实际税后剩余利润，并根据当年年度计划完成实际情况进行分 配。 第十五条 总经理有权从年终奖总额中按比例提取部分奖金，以模糊工资 形式奖励员工，但方案必须呈报董事会存档。 第十六条 随着公司生产经营规模的不断扩大，总经理有权提请股东会、 董事会修改、议定利润分配原则。 第二节 工程管理 第十七条 公司所有开发项目，一律实行招投标，由公司统一管理，核定 费用额，无论谁中标，并严格按合同兑现费用和奖惩。 第十八条 工程部经理向公司负责，对公司开发项目的设计、建筑安装招 投标等全过程实行监控管理。项目部向工程部经理负责，对施工现场的环境、 安全、质量、防火、职业健康、民工、设备设施、工程物资等实施具体监督管 理。 第十九条 加强施工现场安全质量管理，工程安全实行领导责任连带制， 第 6 页 共 19 页 32674080.doc 工程质量实行质量风险金预留管理制和终身负责制。 第三节 营销管理 第二十条 公司房屋销售合同及其资金回收实行三审连带责任制，营销置 业顾问在房屋销售活动中，实行承诺责任制。 第二十一条 营销宣传过程中所需人、财、物，营销部提出计划或申请， 公司审查批准后实施，但费用应进入营销成本。 第二十二条 营销职业顾问实行动态管理与固定管理相结合。 第二十三条 公司鼓励创新，提倡挑战，并积极创造条件，使营销部向全 销售成本、全风险承包、自负盈亏的营销分公司（或外包）发展。 第四节 财务管理 第二十四条 公司生产经营活动过程中发生的一切费用，实行动态管理， 并逐级严格审查把关。 第二十五条 严格现金、存款、支票、发票、收据的管理，建立完善制度 体系，做到收有凭、支有据，财务票据和现金领用、归还、报销、核销按程序。 第二十六条 严格备用金的管理，建立备用金制度，核定各部门备用金额 度，解决各部门因业务急需的临时资金。 第二十七条 公司财务部指导、监督、监控子公司、控股公司、代管公司 建立完善财务机制，为公司决策层提供参考依据。 第 7 页 共 19 页 32674080.doc 第四章 第二十八条 考勤奖惩 公司实行四十八小时工作制，周末单休，并建立考勤制度， 规范员工请假、轮休、调休、加班、值班等，员工上、下班一律打卡，各部门 因工作性质、绩效不同，周末休假或假日值班由各部门调整安排。 1. 员工带薪享受国家规定的法定假和公司规定的假。 2. 各部门根据实际情况，调整安排本部门员工加班、值班或假日轮休、调 休、补休，但安排表报行政部存查。 3. 员工加班，按有关规定给予费用补贴。 4. 每个员工都应严格遵守劳动纪律，行政部月末统计员工考勤，违者，将 受到严厉的经济处罚和行政处分。 第二十九条 员工奖励分为记功、记大功、嘉奖、奖金、购房补贴。员工 惩罚分为警告、记过、记大过、留用察看、罚款、降级、降薪、免职或解聘。 第三十条 员工有下列情形之一者，给予奖金或记大功。 1. 对主办业务有重大创新，提出的具体方案经实施成效显著者。 2. 办理重要业务成绩特优或有特殊成绩者。 3. 及时消灭意外事件或重大事故，使公司免遭严重损失者。 4. 在恶劣环境下，冒着生命危险恪守职责者。 5. 对于舞弊或有危害公司权益的行为，能事先揭发制止者。 6. 研究改善生产设备，有特殊功效者。 第三十一条 员工有下列情形之一者，可予记功。 1. 对于主办业务有重大拓展或创新具有实效者。 2. 执行临时紧急任务能及时完成者。 第 8 页 共 19 页 32674080.doc 3. 对材料的利旧利废成绩卓著者。 第三十二条 员工有下列情形之一者，可予嘉奖。 1. 品行优良、技术超群、工作认真、恪尽职守者。 2. 领导有方、管理得力，使业务工作拓展有相当成效者。 3. 预防机械发生故障或抢修，使工程生产不致中断者。 4. 品行端正、遵守规章、服从指导，堪为员工楷模者。 5. 节约物料，有显著成绩者。 6. 对树立公司形象，扩大公司品牌有突出贡献者。 第三十三条 员工有下列情形之一者，应给予免职或解聘。 1. 假借职权、营私舞弊者。 2. 利用工作时间，擅自在外兼职，或直接、间接接受外单位或个人聘用者。 3. 盗用公司财物，挪用公款，故意毁损公物，或在企业经营范围内以任何 方式收取回扣者。 4. 不服从主管的指挥调遣，且威胁主管，情节恶劣者。 5. 因调整工作岗位，工作移交越期不清者。 6. 泄漏公司机密，捏造谣言或酿成意外灾害，致使公司蒙受重大损失者。 7. 品行不端，嫖娼或严重损害公司信誉者。 8. 仿效上级主管签字，盗用印鉴印章或擅用公司名义者。 9. 连续旷工 3 天，全年旷工累积达 7 天，或受记大过处分达 2 次者。 第三十四条 员工有下列情形者， 予以降级、 降薪、 留用察看或记大过处分。 1. 明知下属员工舞弊，而不举报或隐瞒庇护者。 2. 故意浪费公司财物或办事疏忽大意，使公司受损者。 3. 违抗命令或者威胁侮辱主管的行为，情节较轻者。 第 9 页 共 19 页 32674080.doc 4. 泄漏机密、虚报事实或在同事间散布谣言者。 5. 品行不端，在工作场所男女嬉戏，或干伤风败俗之事者。 6. 在物料仓库或危险场所违背禁令，或吸烟失火者。 7. 携带违禁品进入工作场所或在工作场所聚赌或斗殴者。 8. 全年旷工累积达 4 日以上者。 第三十五条 员工有下列情形之一者，给予记过处分。 1. 因疏忽过失致使公司财物损坏者。 2. 未经许可，擅自带外人来公司参观者。 3. 工作不力，屡教不改者。 4. 在工作场所酗酒滋事，影响秩序者。 5. 在工作场所制造私人物件者。 6. 顶替签到或打卡者。 第三十六条 员工有下列情形之一者，给予警告处分。 1. 遇非常事变，故意规避者。 2. 在工作场所内喧哗、争吵、打架，不服管教和劝阻者。 3. 办事不力，在工作时间内偷闲怠慢者。 4. 浪费物料者。 5. 一月内迟到早退次数累计达 7 次（含 7 次）以上者。 6. 办公时间，私自外出者。 第三十七条 员工有下列情形之一者，给予经济罚款处罚。 1. 工地管理人员必须戴安全帽进施工现场，违者罚款 50 元/人次。 2. 安全主管对违规行为不予制止的，应对其罚款 50 元/人次。 3. 公司办公室管理人员不戴安全帽进入工地，罚款 80 元/人次。 第 10 页 共 19 页 32674080.doc 4. 严禁寻衅滋事、打架斗殴、日嫖夜赌，违者，罚款 100 元300 元。 5. 严禁携带易燃、易爆、有毒等违禁品、危险品或与工作无关的物品进入 工作场所，违者，罚款 100300 元。 6. 加强对易燃、易爆、有毒等违禁品、危险品的存放管理，如出现丢失或 中毒事件，对责任人和部门主要负责人罚款 500 元1000 元。 7. 部门内发生的任何纠纷，必须自行解决，以防止矛盾激化和扩大，应达 到调解率 100%， 成功率 90%。 否则， 视情况对部门经理及当事人各罚款 100 元 300 元。 8. 一个工作日内，同一部门员工累计违反公司有关管理规定超过三人次或 该部门员工总数 20的，扣罚该部门负责人 100 元。 9. 员工其他违规罚款，按相关管理规定办理。 第三十八条 员工奖惩实行累积制和抵消制。 1. 获嘉奖 3 次等于记功 1 次，记功 3 次等于记大功 1 次。 2. 警告 3 次等于记过 1 次，记过 3 次等于记大过 1 次，累计记大过 3 次， 应予免职或解聘。 2. 即嘉奖与警告、记功与记过、记大功与记大过可以相互抵消。 3. 凡属获得记大功奖励者，在购公司楼盘时可获得优惠，购外公司楼盘可 获适当补贴。 4. 无任何奖励和处罚记录的员工购买本公司开发楼盘，经理级（含）以上 员工优惠百分之十，经理级以下员工优惠百分之五。 第三十九条 员工因渎职、失职，给公司造成经济损失的，除赔偿经济损 失外，还应追究相应的法律责任。 1. 对员工的奖惩，必须载明事由，交总经理审批后，行政部备案，并以书 第 11 页 共 19 页 32674080.doc 面形式通知员工本人并公诸于众，财务部从该员工当月工资中执行。 2. 员工当月工资不足以抵偿其违法乱纪罚款数额时，从其次月工资中继续 扣除，依此类推，直至扣清。 3. 若员工违规后离开公司， 则违规罚款额由其直接主管或供职引荐人支付。 第四十条 着装和仪表仪容管理。 1. 公司提倡员工上班期间化淡妆、穿职业装，严禁浓妆艳抹，穿露背露脐 装或其他奇装异服，蓄怪异发式，违者，严肃处理。 1.1. 员工在上班时间内，要注意仪表仪容，总体要求得体、大方、整洁。 1.2. 男员工头发长不过耳，不准留胡子，男员工夏天穿衬衫、系领带，穿 衬衫时不得卷起袖子或不系袖扣，不准穿皮鞋以外的其他鞋类。 1.3. 女员工上班提倡化淡妆，配戴金银等饰物应得当，不得穿牛仔服、运 动服、超短裙、低胸衫或其他有碍观瞻的奇装异服。 1.4. 违上述规定者，罚款 20 元人次，递增类推。 2. 员工上班期间必须配戴工作牌，违者，罚款 10 元人次，递增类推。 3. 警卫、置业顾问（外包公司不受此限）按公司要求统一着装，个人不得 随意更改，违者，罚款 10 元人次，递增类推。 4. 员工上班时，精神萎靡不振、打瞌睡、仪态有损公司形象者，罚款 10 元 人次，递增类推。 5. 员工离开公司时，应归还制服，未归还者，从其工资里按照财务提供的 价格扣除。 6. 员工违反上述规定，除罚款外，还应通报批评，若一个月内同一员工累 计违反上述规定三次及其以上者，扣发当月月奖金并给予相应行政处分。 第四十一条 员工其他违规，按公司相关管理规定办理。 第 12 页 共 19 页 32674080.doc 第五章 第一节 行政管理 指令下达 第四十二条 为保证公司方针政策的贯彻实施，确保指令畅通和有效执行， 公司实行指令下达与复命制度。 1. 公司任何管理者均有权向直接下级发布工作指令，但指令内容不得违背 公司方针政策和管理规定，不得损害公司权益。 2. 指令应简洁、明确、全面，指令执行者应正确理解并执行指令。 3. 公司各级管理者、员工都应无条件执行公司的方针政策，不折不扣地执 行上级决议、决定。 4. 指令执行者无条件接受行政检查。 5. 任何管理者、员工都无权阻止指令下达或扣压指令，违者，重处。 第四十三条 指令执行者应在规定时间内向指令下达者复命。 1. 指令执行者能否在规定时间内完成任务，应向指令下达者作出保证。 2. 指令执行者不能按时完成指令，应在规定时间内向指令下达者说明。 3. 复命内容为完成任务的质量和结果。 4. 指令执行者可以口头复命，有要求的，必须书面复命。 第四十四条 上级可以越级检查下级的工作，原则上不跨部门或越级指挥 下级，部门间需要工作上的配合，实行信息联络单制度。 1. 工作指令下达后，下令者可自行督查，也可指定本部门专人督查，以便 能及时掌握受令者执行指令的情况。 第 13 页 共 19 页 32674080.doc 2. 重要工作指令，指令下达者可以委托行政部进行督查。 第二节 行政督查 第四十五条 为了及时掌握公司方针政策的贯彻执行和了解公司有关管理 规定的实施落实情况，公司建立行政督查机制，行政部设置督查员岗位，督查 员可越级向总经理汇报工作。 第四十六条 督查员根据公司有关管理规定，对公司各部门执行计划和员 工遵守规章制度等进行常规督查或重点督查，公司各部门或员工都应积极接受 并配合行政督查检查。 第四十七条 总经理办公会议的决议、系统间重要会议的决议、总经理的 书面指令，由行政部经理负责督办，其他受令人无论职位或级别高低，都应积 极接受并主动配合。 第六章 第一节 后勤服务 车驾管理 第四十八条 公司车辆、驾驶员由行政部统一管理，行政部经理负责驾驶 员常规管理和车辆日常维修保养、保险年审、上户过户等。 1. 车辆维修保养必须事先提出申请计划，经逐级审核批准后实施。 2. 特殊情况，经允许后，先实施维修，后补办手续。 第四十九条 公司首先保证各部门紧急公务用车和一般公务用车。 第 14 页 共 19 页 32674080.doc 1. 驾驶员凭派车单或车管人员通知出车，违者，严惩。 2. 特殊情况，先联系，经允许后才能出车，任务完成后补办手续。 3. 各部门公务用车，应提前预定登记，以便行政部统一安排调度车辆。 4. 没有提前预定登记的，行政部不能完全保证其用车。 5. 突发事件用车，行政部应积极配合，想方设法调度车辆。 第五十条 总经理有权直接调用公司任何车辆、驾驶员。公司员工私事用 车，外单位人员借车，必须经总经理批准，由车管人员通知，驾驶员才能出车， 违者，严格按公司车驾有关管理规定，从重从快处理。 第二节 印信文书档案 第五十一条 公司的印鉴、印章和介绍信、资料、档案、文函、经济合同 等法律文书，指派专人管理，严禁一人管理两种印章。 1. 行政章、法人印鉴章、介绍信和公司法律文书，由行政部管理。 2. 财务专用章、支票印鉴章，由财务部管理。 3. 建立完善合同审查责任制度，以确保公司合法权益。 第五十二条 管理印鉴、印章人员，应严格按公司规定审核程序，经批准 后才用印，严禁乱盖乱印，违者，由此所造成的经济损失，直至法律责任，概 由当事人自行负责。 第五十三条 公司的档案，分密级、按程序统一由行政部集中管理，但各 部门工作中随时需要查阅的过渡性资料，由各业务部门管理，工作结束后，应 将过渡性资料整理立卷归档保存，或移交行政部。 第五十四条 严格文件办理程序，严禁越俎代庖，文件的拟制、收、发、 第 15 页 共 19 页 32674080.doc 传阅，实行实名登记签收制。 1. 以公司名义发出的文件，由行政部起草，总经理签发后，行政部统一编 号、打印、分发。 2. 以部门名义发出的文件，由承办部门起草，先交给部门经理校核，总经 理签发后，统一交行政部打印，再由承办部门分发。 3. 外来文件，各职能部门收到后，及时交给行政部登记查收，由行政部识 别批阅范围，再逐级呈送，任何部门都不得以任何理由随意截留、复制，更不 容许疏漏、搁置。 第五十五条 查阅、借阅公司文件、档案资料，必须按文件、档案资料密 级，逐级审查，批准后方可实施，违者，按公司相关规定处理。 第三节 办公用品 第五十六条 公司办公用品分为固定资产 （含管理品） 低值易耗品两大类， 、 归口由行政部统一建档建卡监督管理。各部门领用的办公用品，由各部门总监 负责监督管理。 第五十七条 办公用品的购买 1. 公司各部门需用的办公用品，由部门经理负责组织编制月度、季度、年 度需求计划，经审核批准后，交行政部统一集中成批购买。 2. 公司各部门计划外办公用品，由各部门申请，逐级审核批准后，交行政 部统一购买。 3. 专业性较强的物品，审核批准后，行政部协助使用部门进行采购。 4. 特殊情况，个人购买办公用品，经总经理审核签字后，可报销费用。 第 16 页 共 19 页 32674080.doc 第五十八条 行政部设置物资管理员，对公司购买的办公用品据实造册登 记，查验入库，领用时，实名签字发放到部门或个人。 第五十九条 住公司集体宿舍的员工，因生活需要领用的桌、椅、凳、床 等物品，按公司办公用品有关规定建档建卡。 第四节 安全保卫 第六十条 为了保证公司财产安全和利益不受侵害，公司建立保密保卫