芜湖市南苑小区物业管理制度.doc

2004-7-14 发布2004-7-14 实施XX有限公司芜湖南苑小区物业管理分公司 发布WI/BJ 1.3.7.4.4-2010目 次1 范围 12 目的 13 管理职责 14 设备设施技术管理 15 设备设施运行管理 26 设备设施保养与维修管理 27 设备设施报废、封存/启封管理 38 设备设施综合评定 3附录A 设备设施评定表 4表1 设备设施台帐 14表2 设施设备技术档案 15表3 设备设施缺陷记录 17表4 设备设施年度保养计划 18表5 设备设施保养记录 19表6 设备设施检修记录 20表7 设备设施报废申请单 21表8 设备封存/启封申请 22XX地区办公楼设备设施管理细则1 范围本标准对设备设施的日常管理进行了规定，确保设备设施能满足服务要求，适用于XX有限公司XXXXX物业管理分公司。2 目的全面掌握设备设施技术状况，管好、用好、修好设备，使设备完好率达到规定要求，保证为业主提供服务的设备设施能满足正常使用，规范公司设备设施的管理。3 管理职责3.1 工程部负责所管辖区域内设备设施日常运行、检修维护及检查分析工作。3.2 综合部负责办公设备设施的采购、调配、使用检查及评定考核工作。4 设备设施的技术管理4.1 设备和设施根据产权隶属关系分为业主委托、自有两种类型。4.2 价值在2000元及以上的自有设备设施按XX公司固定资产管理办法进行管理。建立纸质和电子版本的固定资产台帐，在台帐中明确管理人和使用人，并由使用人签字确认。固定资产在分公司内部转移时，由使用人提出申请，经分公司负责人审批，报XX公司备案。4.3 设备设施的资料管理。4.3.1 自有设备设施和业主委托管理的设备设施均应建立设备设施台帐（见表1），建立健全技术档案资料，填写设备设施技术档案（见表2）。技术档案资料应包含如下内容：l 设备设施监督检验证明、质量合格证明、安装使用说明书、交接验收等原始资料文件；l 历次安装验收资料；l 定期检验和定期自行检查的记录；l 日常维护保养记录：l 维修和技术改造资料l 运行故障和事故记录：l 累计运转时间记录。4.3.2 自有办公设备设施资料由综合部保管，生产经营设备设施和业主委托设备设施资料由工程部保管，所有资料清单、重要设备设施技术档案和规程等技术资料送公司计划经营部备案。4.3.3 所有技术资料不得丢失和损毁，对无故丢失的，分公司对责任人给予一定处罚。损毁的资料要说明原因及时补齐。对XX公司检查提出的问题由责任部门在规定时限内完成整改。4.3.4 凡有下列情况之一的，在使用前，应经检验检测机构进行检验，合格后方可投入使用。l 停止使用半年以上的设备设施；l 经大修、改造的：l 超过检验周期的：l 发生重大事故的：l 自然灾害后可能影响设备安全技术性能的。5 设备设施的运行管理5.1 所有设备设施按系统类别制订运行规程。工程部按运行规程进行日常巡检，并按规定填写运行日志或巡检记录。5.2 对重要设备设施，工程部应指定专人管理，负责定时巡检、维护和保养，并在设备上悬挂责任人标示牌。5.3 巡检发现的设备缺陷应向分公司负责人汇报并采取必要的控制措施，记录设备缺陷记录（见表3)。重大缺陷还需上报XX公司计划经营部和业主单位。5.4 对公共设备因维修或其他因素停止运行的情况，应以公开文件形式告之顾客。5.5 各专业系统工程人员应根据连续监视设备设施运行状况的需要设计适用的记录表格，经工程部负责人审核、分公司负责人批准后报质量安全部备案。6 设备设施保养与维修管理6.1 所有设备设施，工程部应进行日常预防性保养和检修，并记录保养和修理部位、时间和处理过程，记录作为该设备和设施的技术档案保存在工程部。工程部每月将重要设备、设施维修情况上报公司计划经营部备案。6.2 设备设施预防性保养：a) 每年10月前编制次年度设备设施维修年度保养计划（见表4），明确各类设备维护保养项目、周期、方法、责任人及应达到的保养效果。b) 工程部根据各类设备设施维护保养规程、设备设施维修年度保养计划实施预防性保养，填写设备设施保养记录（见表5）。6.3 设备设施故障维修：a) 设备设施故障分为以下两类：l 运行监控或预防性保养发现的可以立刻排除的故障；l 因被迫停运导致不能正常提供物业服务的，如供电、供水突然中断等不能立刻排除的故障。b) 维修人员对导致设备设施不能正常运行的故障进行处理时，填写设备设施检修记录（见表6）；c) 因设备故障导致不能正常提供物业服务的，工程部应确定故障排除的期限，并以书面形式通告顾客。6.4 对业主的设备设施，工程应根据综合检查的结果、维修记录等数据形成大中修报告经分公司批准后向业主提出，并积极参与确定大中修施工方案。最终大中修的决定权由业主确定。6.5 对业主在合同中委托分公司对设备设施进行大中修，由分公司从年末综合计划中一起上报。6.6 依据设备设施操作规程要求做好设备设施的预防性试验和年检工作。7 设备设施报废、封存/启封管理7.1 设备设施有下列情况之一者，应考虑报废：l 国家规定强制性报废的；l 因意外灾害或事故致使设备损坏严重而无法修复使用；l 已超过规定使用年限，设备效果达不到规定要求且不能修复；l 严重影响安全，继续使用将会引起事故危险且不能修复或改造。7.2 设备报废由管理单位填写设备设施报废申请单（见表7）报计划经营部审核，经公司领导批准后进行处置。7.3 业主委托管理的设备/设施的报废，由分公司以专题报告形式报告业主单位由其处置。7.4 设备设施报废批准后，应及时更新设备设施台帐。7.5 设备设施封存/启封管理7.5.1 设备设施使用部门拟对闲置不用设备设施进行封存时，应填写设备封存/启封申请单（见表8）经本单位经理批准后实施，并进行设备设施台帐及标识变更，并对封存设备设施采用适当措施防止锈蚀、磕碰和其他形式的损坏。7.5.2 封存设备设施因工作情况变化需重新投入使用时，设备设施使用部门应填写设备封存/启封申请单报本单位经理批准后，方可重新投入使用，并进行设备设施台帐及标识变更。7.5.3 各单位拟对业主托管设备设施进行封存/启封时，应专题报告业主主管部门，经业主批准同意后实施封存/启封，并进行设备设施台帐及标识变更。8 设备设施综合评定8.1 工程部每月至少对设备设施的运行情况进行一次综合检查、分析，提出整改意见并负责组织实施，同时将结果记录在案，上报分公司。8.2 分公司每季度对辖区设备设施进行一次检查评定，提出整改意见并督促责任部门组织实施，将评定结果记录在案。分公司每年10月20日前将当年设备和设施状况汇集后上报业主和公司计划经营部，作为设备进行维修的依据。4附录A 设备设施评定表（规范性附录）A 1 供配电设备评定检查表编号：评定时间：管理单位系统名称设备单元输电线路、电缆变电设备低压电力设施塔杆导线 完好接地线基础、拉线变压器开关柜母线保护 装置土建配电室(箱) 开关柜进户线生活用电装置动力设备数量检查结果检查情况：（存在的问题、应达到的要求、整改建议）评定结果一类设备二类设备三类设备评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 2 电梯设备评定表评定时间： 编号：管理单位安装地点评定结果检查情况：（存在的问题、应达到的要求、整改建议）项目内容评定标准正常异常备注资料设备台帐、技术档案设备台帐、设备技术档案齐全机房室内照明、温度足够的亮度（15020lx）、室温40以内，良好的通风效果线路动力和控制线路应隔离敷设，电线关口应设护套，接地良好绝缘电气设备的绝缘0.5M灭火器材正常无缺损盘转用工具及平层标志转盘正常无缺损、平层标志明显曳引轮导向轮等垂直度符合要求，磨损度符合要求控制柜、电动机本体完好、无灰尘控制线路布线符合规范，线路及电气设备无不符合设计要求的改动电动机运行无异常声音、气味轿厢轿箱体轿板光洁，无油漆脱落内显、各类指示、标示正常无缺陷，按钮灵活，显示明亮正确照明通讯风扇通风通讯装置完好，噪音55dB门光电板反应灵敏,有效可靠运行舒适感运行平稳平层平层高度在设计范围之内门开闭正常开闭正常，速度适中，门扇与门套及门扇之间间隙符合要求大厅到站钟能正常响亮外呼、显及指示正常无缺陷，按钮灵活，显示明亮正确地坎无杂物无变形消防迫降功能按动消防按钮能正常迫降基层厅门无缺陷无锈蚀，关闭正常，速度适中井道护栏轿顶安全护栏安全可靠轿厢超载装置反应灵敏有效可靠曳引绳油量、断股数、所受张力符合要求安全线路机械及电气联锁安全有效照明各类灯具完好底坑干净无积水、无渗水，各类电气完好年检年检报告能出示有效年检报告缺陷及消缺 记录缺陷记录各类缺陷记录有处理，记录完整消缺记录检修交代 评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 3 消防火灾报警系统评定表评定时间: 编号：单位安装地点评定结论检查情况（存在的问题、应达到的要求、整改建议）：说明：控制主机不显示或功能混乱直接评定为系统异常。评定项目评定内容评定标准正常异常资料设备资料、台帐档案、台帐齐全消防火灾报警主机主机外观无明细污渍、相关配件齐全无外观缺陷主机屏幕显示显示清晰、无异常闪烁现象主机时间显示与XXXXX时间相对应主机打印机不正常打印功能正常、色泽明显主/备电转换主电电压正常（220V）、关掉主电源备电自动投入、并伴有主电故障警讯主机自检主机自我检测功能完好、检测时有自检警讯备用电池充放电符合产品技术要求，实际输出功率满足负荷要求主机显示项目能正常进行故障与火警显示主机火警优先功能故障与火警同时间发生时火警优先显示主机记忆功能正常储存所有的操作和各类警讯在主备电全部关断情况下不消失屏蔽和解屏功能能对所辖设备、进行屏蔽和解除屏蔽火警联动疏散广播确认火警时（自动/手动）广播消防广播设备扩音机各功能开关、电位器等控制正常，音频放大无明细失真。麦克风工作灵敏外部设备功能探测点和手报烟感、温感、光电、手报无误报警、低效、失效、损坏、遗失探测和报警功能正常楼层显示器显示清晰、准确声光报警器警讯功能正常、扬声器声音洪亮无明显沙哑现象，设备无缺损设备联动模块主机发送动作信号后模块能动作并动作灯亮联动设备电梯联动电梯联动迫降正常（手动/自动）隔断卷帘门联动隔断卷帘门联动迫降正常（手动/自动）排烟风机联动排烟风机联动排烟正常（手动/自动）水泵联动水泵联动启动正常（手动/自动）图纸探测区域分布图图纸指示详细明确喷淋喷淋头喷淋头无缺损消火栓消火栓外体消火栓外体无锈蚀消火栓阀消火栓阀开关自如消火栓水压消火栓水压压力足够消火栓附件配备枪头、水龙带配备齐全评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 4 消防气体灭火设备评定表评定时间: 编号：单位安装地点评定结论检查情况（存在的问题、应达到的要求、整改建议）：说明：控制主机不显示或功能混乱直接评定为系统异常。评定项目评定内容评定标准正常异常资料设备资料、台帐档案、台帐齐全气体装储设备气体控制主机设备无异常显示联动模块能够正常动作气体启动钢瓶压力压力不少于正常的90%气体充装钢瓶压力压力不少于正常的90%气体充装药剂药剂在有效期内气体管路管路连接连接完整无松脱漏气现象电磁阀电磁阀响应灵敏，吸合力矩满足要求无卡死现象气体管道外观无严重损伤管路支撑架支撑牢固无松动图纸气体保护区域图图纸详细、清晰、明确记录巡视记录巡视记录完整无缺日常设备检查记录巡视记录完整无缺设备维修与更换记录记录清晰、准确外委记录如有则应详细记录实验记录连接管进行的老化实验记录水压11MPa气压6MPa （每五年）管道进行的强度和气密实验记录按设计要求管网阀件进行的实验记录按设计要求对储气瓶的水压强度实验水压11MPa （每五年）评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 5 楼宇自控系统评定表评定时间: 编号：单位安装地点评定结论检查情况：（存在的问题、应达到的要求、整改建议）说明：控制主机不显示或功能混乱直接评定为系统异常。评定项目评定内容评定标准正常异常资料设备资料、台帐档案、台帐齐全自控主机主机设备保洁无明细污渍、相关配件齐全无外观缺陷主机电脑无硬件缺陷，运行正常打印机打印结果正常无缺笔画现象主机线路线路连接清晰，牢靠。无老化现象。无其它外接线路系统软件1、系统软件主要功能完善、稳定；2、无病毒侵入现象；3、系统内无其它无关软件；4、备份软件。主机进入监控、操作程序进入程序流畅楼宇自控系统监控功能对所监控终端正常控制所控设备开关（远程/本地）状态状态受控要求同步所控设备运行参数反馈参数正确操作系统指令主机操作指令功能正常所控设备无法执行更改指令设备受令功能正常控制器网络控制器控制器功能正常网络信号连接信号传输正常现场数字控制器（DDC）控制功能正常控制设备庭院照明设备正常接受指令并执行照明功能新风机设备正常接受指令并执行送风功能控制设备中央空调循环水泵水泵启停控制正常水泵水阀开启度控制正常水箱膨胀水箱水位监视报警正常软水箱水位监视报警正常高位水箱自动补水正常中央空调主机主机启停控制正常进出水温度控制正常进出水流量控制正常主机压力监视正常排污泵及污水池排污泵自动排污、污水池水位监视评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 6 给排水设备设施评定表评定时间: 编号：单位安装地点评定结论检查情况（存在的问题、应达到的要求、整改建议）：项目评定内容与评定标准正常异常备注外观检查一、泵与电机部分1、 设备表面无积尘、油渍、锈蚀、污物，油漆完好（* 潜水泵或排污泵表面无锈蚀、污水坑无清理渣滓）2、 轴承润滑油用量、油质、油位符合标准3、 盘动联轴器转动灵活4、 各处螺栓连接完好，无松动、脱离现象5、 检查填料压盖松紧，连接适宜6、潜水泵或排污泵密封圈老化情况、轴承磨损情况、所连接的软管牢固。二、控制柜箱等部分1、柜箱内无积尘、污物2、检查柜箱内所有线头的号码管清晰，有脱落现象3、接线端子无脱落和松弛、烧蚀现象4、交流接触器、开关、继电器触头无烧蚀痕迹5、稳压罐完好状况6、管道、阀门安装牢固，无锈蚀、渗漏参数检测1、电动机线圈绝缘电阻在0.5M以上（潜水泵或排污泵绝缘电阻在0.25M以上）2、自耦减压启动器绝缘电阻在0.5M以上3、自动空气开关绝缘电阻在100M以上4、电机运行电流在额定范围运行状况1、无异常声响或大的振动2、电机、控制柜无异常气味3、电机温升正常（应不烫手）4、电压表、电流表指示正常5、供水压力满足要求6、闸阀、法兰漏水，水泵漏水在规定范围内7、止回阀、浮球阀、液位控制器、动作可靠8、水池、水箱水位正常、蓄水池水位达到工作要求9、查近3个月运行记录，无问题项、处理方式方法及结果设备管理1、设备资料、台帐完整2、设备有责任人3、设备标示规范、完整4、设备设施运行记录、维修保养记录完整5、设备设施故障处理方式妥当评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 7 中央空调系统评级表 编号：单 位安装地点厂家/型号评定日期评定结果检查情况（存在的问题、应达到的要求、整改建议）：评定项目评定内容评定标准正常异常空调主机压缩机压缩机运转声音运转声音正常,无异响压缩机运转三相电流运转电流平衡，不超过电机额定电流压缩机油位、油质油位在正常范围,油色正常、未变质氟里昂系统无漏油、漏氟痕迹冷凝压力与蒸发压力值冷凝压力（高压）2400KPa；蒸发压力（低压）350Kpa供水温度供冷时，供水温度为714；供暖时，供水温度为4045空调主机其它部件电磁阀动作情况电磁阀动作灵敏、正常膨胀阀调节情况膨胀阀无冰堵、调节适度冷凝器翅片平整、清洁度翅片整齐无折皱、表面清洁轴流风机运转情况轴流风机运转正常、无异响机组外观、油漆、锈蚀情况外观清洁、无油污；油漆完好、无锈蚀电气控制系统电脑控制系统、操作面板控制系统能正常操作、面板显示正常电气系统、各类开关、接触器运行情况供电正常，各类开关、接触器正常管道系统管道保温保温无破损，保温包扎严密管道严密性管道无漏点管道阀门阀门开、关灵活水泵参照给排水设备设施评定标准新风系统新风机组运行情况新风机组运转正常新风管道管道通畅，无漏风现象记录运行参数监控记录、维修保养记录记录完整、准确评定成员：组长：受检单位：XXXXXXX有限公司A 8 车辆运输设备评定表 编号：车属单位： 车辆型号：车牌号： 驾驶员（责任人）：评定结果检查情况（存在的问题、应达到的要求、整改建议）：评定项目评定标准正常异常备注一、内、外观全车灯光喇叭车辆外饰车身油漆玻璃、门窗二、发动机部分机舱卫生运行有无异响水箱、水管水位不得低于下刻线，无标线者水位不得低于散热管，无漏水机油油位车辆静止时，机油油平面从机油尺刻度表示不低于1/2刹车油位应位于上、下刻线之间，无漏油离合器油踏板自由行程35-45mm，油位应位于上下刻线之间，无漏油皮带用拇指以2公斤的压力按下皮带，其绕度一般为10-15厘米发动机是否有力，是否烧机油三、底盘部分轮胎钢圈无裂痕、无明显变形，螺丝孔磨损不超过1.5mm转向球头不得松动、开口销完整方向自由间隙自由转动量最大不得超过15度刹车刹车踏板自由行程10-15mm，液压刹车踏板行程3/4时要达到规定的制动效能，无单边、无摔尾减震器无漏油和变形；衬套无松旷传动轴螺丝无松动、传动轴无裂痕、变形和弯曲变速箱运行有无异响、渗漏现象四、其它安全带灭火器安全标志牌蓄电池液面应保持高出极板10-15毫米五、历史档案及修理情况评定成员： 组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 9 安防监控系统评定表评定时间: 编号：单位安装地点评定结论检查情况：（存在的问题、应达到的要求、整改建议）评定项目评定内容评定标准评定结论备注一CDT系统正常异常1煤气报警器、窗磁动作灵敏可靠门磁、红外帘幕2煤气、水表计量表记数与键盘显示一致3终端控制器箱内整洁指示灯显示正常备用电源工作正常4前端控制器无因设备故障造成掉网情况5主机报警记录有备份系统有密码保护二门禁系统1单元铁门开启灵活、无变形因闭门器调节原因关门时无较大声响电控锁功能可靠2对讲门铃能正常开锁能正常呼叫3刷卡系统能正常刷卡开锁门卡发放记录齐全备用电源工作正常前后大门刷卡记录有无备份三巡更系统巡更点无损坏巡更记录提取正常应用软件是否备份四 周边防盗系统1球机动作灵活无异常声响预置点设置正确2红外对射器动作是否灵敏可靠3报警盒动作是否灵敏可靠标识是否清晰4监视器、画面分割器图像清晰5录像机录像效果正常6键盘控制灵活评定成员：组长： 受检单位：XXXXXXX有限公司A 10 无尘清扫车评定表评定时间：编号：管理单位安装地点评定结果检查情况（存在的问题、应达到的要求、整改建议）：评定项目评定标准正常异常备注电源电瓶充放电正常，发动机能正常启动紧固件无异常松动情况传动机构润滑良好，转动灵活清扫效果能正常清扫污物集尘箱过滤器正常过滤灰尘运转试验功能动力正常全车灯光达到运行所需喇叭正常鸣笛车身油漆缺损不能多于3处（每处1cm2）发动机本体清洁、无漏、渗油方向自由间隙无松动刹车制动距离在规定范围内安全标志牌齐全历史修理情况记录完整、正确评定成员： 组长：受检单位：XXXXXXX有限公司22表1 设备设施台帐编号：序号设备/设施名称型号出厂编号设备编号制造厂家出厂时间安装位置备注1234567891011121314填报：审核：XXXXXXX有限公司表2 设备设施技术档案（正面）设备/设施类别：编号：设备/系统名称型 号使用部门制造厂出厂日期出 厂 编 号设备统一编号设备来源图 号投运日期原 值设备/系统安装地点使外型尺寸长宽高重量用性技术标准号能附属设备及随机配件清单名 称型 号相关参数备 注随机文件及图纸清单名称图号数量备注验收人/时间： XXXXXXX有限公司 表2 设备设