近年济南小型住区容积率与居住形态浅析.pptVIP

蔡晓晗 胡梅梅 宋丽 周琳,近年济南小型住区 容积率与居住形态浅析,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,研究背景,近几年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是城市的中心区。 例如近年来济南市山大路周边开发的42个住区，平均用地面积仅为2.7公顷，其中用地规模在2.0公顷以下的有20个，占总量的47.6%，5.0公顷以上的只有7个，占总量的16.7%。,2,论题引出,济南市规划局网站公示2006年以来的修建性详细规划住区项目共46个，其中住区项目共28个，而相对独立完整的、规划用地接近10ha及小于10ha的小型住区16个，百分比超过57%。,3,图示为济南市规划局网站公示2006年以来的修建性详细规划住区项目共46个,研究背景,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,论题引出,4,2007年第6期 城市问题 城市住宅区用地规模控制研究以济南市为例 崔东旭 陈有川 孙 博 提出我国自城市建设投资主体多元化以来, 住宅区逐步趋于小型化的现象，从物 业管理的经济性、公建规模的合理性、绿地系统的功能性、绿地系统的功能性和城市更新的整体性多方面分析住宅区用地规模控制的依据，得出“济南市住宅区用地规模一般不宜小于10公顷”的结论。 该问题引起我们的对用地规模接近小于10公顷的小型住区的关注和思考，结合课程作业，以济南市为例，分析研究近年济南市小型住区的容积率与居住形态现状和规律，从而得出一定结论作为当前住区主要组成部分的小型住区的未来发展前景的建议。,研究背景,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,论题引出,5,图示为本文重点研究分析的14个小型居住区在济南市的分布情况,研究背景,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,资料搜集,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,研究背景,6,资料搜集,2006年以来济南市规划局网站公示的修建性详细规划住区项目中的占地接近10ha及小于10ha的主要住区规划净用地分布图。,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,研究背景,7,资料搜集,2006年以来济南市规划局网站公示的修建性详细规划住区项目中的占地接近10ha及小于10ha的主要住区容积率分布图。 由图表可见，所列住区中的多数容积率在2.03.0区间内。,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,研究背景,城市居住区规划设计规范中对容积率的定义为:“建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万平方米/公顷)或以居住区总建筑面积(万平方米)与居住区用地(万平方米)的比值。” 本文中的容积率主要是指地上容积率，地下容积率暂不作考虑。,8,相关概念,住区容积率,居住形态,居住形态可分为广义和狭义两种。 广义的居住形态指的是人类在寻求生存和发展的居住活动过程中，不断充实和丰富居住生活内涵，形成和修正对特定环境条件下居住本质及规律的认知抽象关于定居的意识和观念，并通过建造行为将这些观念意识及生活内涵等非实体方面反映到居住空间实体当中，这一内容、过程及其结果的综合。 狭义的居住形态特指居住空间形态，简单地说就是人类的居住生活作用于空间而产生的结果，是一种空间实体，所反映的是居住空间形状一结构一功能的三位一体及其变化。 居住形态的概念的内涵非常宽泛，本文所涉及的居住形态是指狭义的住区规划形态，着重从以下几个方面进行研究:住区用地条件、住区规划设计、住宅建筑单体设计。,9,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区用地条件,用地规模,在住宅层数相同的情况下，小地块的容积率往往会高于规模较大的地块；而在容积率相同的情况下，小地块的住宅层数往往会低于规模较大的地块。 近些年来，城市住区逐步趋于小型化，特别是城市的中心区。主要原因有：房地产企业数量过多及其规避风险的本性，城市空间增长方式的转变与国家调控房地产政策的出台，都迫使开发商倾向于选择短平快的小楼盘策略。 因为不需要设置大型的公共服务设施，道路占地面积也较少，往往不考虑大块的公共绿地,所以规模小的地块能做出较大的容积率。,城市住宅区用地规模控制研究以济南市为例文中提出 济南市山大路片区的实例表明： 用地规模小于2公顷的住宅区，基本不建设公共空间；用地规模在2- 5公顷的住宅区，通常依靠稍稍加大日照间距来构造公共空间；用地规模大于5公顷的住宅区，才可能建设相对独立的公共空间。,10,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地规模,用地条件重点分析案例,容积率 3,2 容积率3,1.5 容积率2,住区用地条件,11,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地规模,容积率,如图所示，当用地面积较小（小于5公顷）时，容积率的变化较为剧烈。原因是过小的地块受到现状条件和周边条件的制约影响比较大。尤其是旧城区更新改造、安置房项目等，受到地形限制及建成面积限制的双重制约，不得不想尽办法提高容积率。而一些正常开发的小地块项目，也常受到周边条件的制约，尤其是过小的地块必须留出足够的道路、绿化、停车用地，而使建筑只能有有限的几棟。再加上同时受到区位地理条件的制约，使得过高层数的建筑并不可行，有些地块容积率较为偏低。 而当居住区的用地面积接近于10公顷这一数值时，住宅建筑的规模、房型户型的种类、公共建筑的类型和所占总建筑面积的比例、道路的结构层次、绿地系统和公共空间的丰富多样化才得到一定的保障，容积率也趋于稳定。,住区用地条件,12,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地规模,分析可知,后者的用地面积为前者的2.3倍，但地上建筑面积是前者的2.9倍，住宅面积与公建面积均有所增加，公建规模更趋于合理。建筑密度却几乎相似甚至更低，留出了更多绿地和开放空间。道路面积有所增加，道路和地上地下停车系统更为丰富。物业管理的层次分级更为详细。,住区用地条件,13,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地形状,在不同形状和朝向的用地中，低层和多层住宅由于相互之间的日照遮挡问题而产生的容积率变化比较小，而高层住宅，由于布局比较灵活多变，相互之间的叠加遮挡问题比较严重，对不同形状和朝向用地的容积率产生的影响较大。因此，研究不同的用地形状和用地朝向对容积率的影响，主要针对高层住区的研究，选用高层点式住宅。,当用地形状边界带有弧线时，由于住宅建筑较为严格的朝向要求，弧线对建筑的排布会产生一些限制因素，从而导致不易规划设计出高容积率小区（指容积率大于3）。而且由于圆形天然带有的向心性，深刻地影响建筑的排列方式，使得圆心中央几乎必然是大片景观区。,当用地形状基本为线性边界时，若用地为规则形状的缺角模式，容积率可以提高到一定水平，但要视地块的朝向，具体的形状以及周边限制条件而定。,当用地形状为较为规整的矩形时,尤其是有一定角度，南偏东至南偏西35度以内，较有利于建筑的排布，也易于规划出较高容积率的小区。,住区用地条件,14,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地形状,鑫苑碧水尚景(1.6）,泉景天沅仁园智园（1.92）,山景舜园（2.05）,鑫苑国际城市花园（2.4）,盛景家园（2.4）,文华园小区（3.5）,和平路47号地块（3.6）,小型住区，故名思意占地较小，而一块小型的地块相对集中难再分散多较为完整的规则形状，少有长条形或不规整的异形，更有利于容积率的提高。（和平路47号地块由于特殊的开发模式而例外）,住区用地条件,15,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地朝向,一般来说，当用地呈正南北向时，住宅建筑业理所当然的呈正南北向布置，这样住区内部空间组织会更加方便、合理，不同住户的采光通风条件也较为均好；而当用地呈一定角度倾斜时，住宅建筑仍采用正南北向布置，或是与用地边界平行。 当住区用地呈一定角度倾斜时，住宅建筑仍采用正南北向布置，就会形成一些不好利用的三角地，使住区容积率降低。当住宅建筑与用地边界平行时，即住宅呈一定角度倾斜，住区的空间利用率较高，相应也会得到较高的容积率。,住区用地条件,小型住区所在地多临道路一侧或交叉口处，济南市道路网格相对平直，用地朝向较好。,16,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,用地朝向,盛景家园（2.4）,鑫苑国际城市花园（2.4）,文华园小区（3.5）,不同的用地朝向会对高层住宅之间的叠加遮挡起着或多或少的加剧或削弱的作用。 相关研究表明，住宅建筑的适宜朝向为南偏东45度和南偏西45度之间，最好将偏转角控制在35度以内，住宅向东或向西偏转时，接受日照射量的综合逐渐减少，住宅偏转35度左右，一天之中的日照总量差别并不显著，而当偏转超过35度时，日照射总量会大大减少。 以上3个案例均是较为规整的用地形状且不是正南北朝向，朝向东西偏差在8度到32度之间，而且建筑的排列均与用地边界平行，即住宅呈一定角度倾斜，住区的空间利用率较高，相应也得到较高了容积率。,住区用地条件,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,1990年代中后期济南逐渐开始出现小高层和高层住宅。 随着高层住宅的逐渐普及，在2000年前后，出现了一大批多层和高层住宅混合的住区。 进入2000年以后，济南城市住区的规划结构呈现出多元化的特点，不再拘泥于传统的分级构成概念，不再强调组团和院落的概念，而出现了多种多样的规划结构。,17,规划结构,住区采用不同的规划结构对容积率存在一定的影响。从经济效益上讲，“小区一组团一院落”结构和“小区一组团”结构的道路系统以及绿地系统也通常采用三级设置，对住区的土地形成较为粗放型的利用，不利于节约用地，容积率较低。 随着土地资源的紧缺以及新的住区管理模式的出现，出于对用地集约型的考虑，传统的组团规模的限制被突破，少了组团级的道路以及组团绿地，住区的容积率势必提高。组团级的道路与绿地被集约用于提高土地利用效率以及创造良好的中心绿地与宅间绿地，形成了“小区一院落”和小区“小区一建筑”的二级规划结构。,高层住区中，为在满足日照间距的情况下提高容积率，较多采用错落的行列式布局,2000年以后，随着多层住宅的不断减少以及管理模式的改变，这种结构已经较少出现,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,泉景天沅仁园智园分东西两个组团，由建筑和环状组团道路围合形成各自的组团绿地，属小区-组团结构。,18,规划结构,盛景家园小区内高层和小高层呈行列式布局，没有明显的组团和院落感，属小区-建筑结构。,10ha以下的小型住区受规模限制，难以形成完整的小区结构，多是组团大小，有的甚至仅三栋建筑围合而成。所以多采用二级结构，尤其是小区-建筑结构。且在小规模用地上追求高容积率的前提下，采用简化的规划结构也是必要的手段之一。,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,住区的群体布局方式主要包括四种 (1)行列式 (2)围合式 (3)散点式 (4)混合式,19,群体布局方式,14个小型住区的群体布局方式统计,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,由统计数据得出所研究分析的小型住区中一半采用了行列式的群体布局方式，其次是围合式和混合式，只有一个采用了散点式。,20,群体布局方式,通过分析平面图和效果图发现14个小型住区中的住宅建筑多为板式和点式高层。 为得到较高的容积率，板式建筑多采用行列式的布局，点式高层则适于散点式布局，对于住区内既有板式建筑又有点式高层建筑的，可分为两种情况： 1 板式建筑较多，一栋或少量点式高层，一般采用行列式布局，用点式在末端配合形成行列式。 2 点式高层数量较多，一般在规整地段仍有板式建筑的行列式布局，不规整地段或地块中心地段散点式布置点式高层，从而整体上形成混合式布局方式。 此外，十分狭小的地块或者窄长形的地块中，常把建筑沿地块边缘排列，形成围合式布局方式。,行列式,散点式,混合式,围合式,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,以往很长一段时间以来，我国的住宅日照标准都采用日照间距系数法来控制，但是这种日照间距系数法仅适用于低层和多层板式住宅，小高层、高层住宅由于相互的叠加遮挡严重，用日照间距系数法难以计算，尤其是点式住宅，布局比较随意灵活，用日照间距系数法计算得出的日照间距往往大大超出所要求的日照标准。目前，日照分析的计算方法正在由日照间距系数法向日照软件法转变。 济南市对住区的日照要求，不管是多层住宅还是小高层、高层住宅都要用日照分析软件进行日照分析。,21,日照要求,软件模拟现实日照的精确程度越高，越接近实际的日照情况，日照要求和建筑间距要求越严格；越难做出高容积率;相反的，精度越低，日照要求和建筑间距要求相对宽松，容积率容易得到提高。,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,建筑密度与容积率的关系表达式为: FAR=Dc * N (Dc为建筑密度，N为建筑平均层数) 式中可以看出，在一定面积的用地上，容积率和建筑密度的关系取决于建筑平均层数的变化，在住宅层数一定时，容积率与建筑密度呈正比例关系，也就是说容积率随建筑密度的增加而增大，反之减小。,22,建筑密度,居住环境的好坏也与容积率和建筑密度有关，建筑密度也是人们居住活动对室外空间要素心理上的美感和舒适度的重要指标。 对于相同的建筑密度，由于住宅层数和高度的不同，其空间感受也会大不一样，低层建筑密度为35%，甚至更大时只要处理得当人们尚可以接受，而高层建筑超过20%，就会使人产生压抑感。这正说明不同类型住宅，其密度大小给人们的空间疏密感受是截然不同的。 因此，不同类型住宅应该有其合理的密度值域，低层的密度在允许范围内可以大些，多层应相对小些，高层建筑密度就应一该更小。但是小型地块追求高容积率的基础上，多是高层建筑，几乎没有低层和多层建筑。所以小型住区的总体建筑密度应小一些。 占地5ha以下的住区基本不建设公共空间，应稍稍加大间距以减少压抑感；占地5ha以上的住区可以结合公共空间的建设打造开敞景观以减少压抑感。,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,如左侧图表所示，当所分析的住区容积率小于3时，其建筑密度基本保持在15%左右，当容积率接近或大于3时，建筑密度增大明显，达到20%以上。 所以，当小型住区追求接近或大于3的高容积率时，增加建筑密度是其主要手段之一。,23,建筑密度,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,左侧图表显示，所研究的住区的绿化率随容积率的上升并没有太大变化，基本都在35%-45%的区间范围内。,24,绿化率,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住区规划设计,25,图表中对比显示，当小型住区的容积率接近或大于3时，建筑密度上升，除保利花园以外，其他住区的绿化率都保持在了35%的最低位置。其中原因可能是因住区规模变大带来的配套公建和道路用地增加。,绿化率,另外，绿化率也是影响人们对居住环境评价的一个重要因素。建筑密度与绿化率之间存在一定的关系：当住区的容积率上升时，如果建筑密度也随之上升，住区中绿地的空间就可能相对减少（暂不考虑立体绿化），住区绿化率上升的潜在可能性就减少。,26,住宅建筑单体,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,层数,27,层数,通过对不同容积率下的平均层数的比较，在小地块中，平均层数随着容积率的升高而呈现上升趋势。因此，在小地块中，提高建筑层数也是提高容积率的主要全知途径之一。,住宅建筑单体,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,28,对比各分析案例的层高数据得出，不同容积率下的居住小区，建筑单体层高差异性不大，除诚基中心住宅建筑层高做到5.2米以外，其他住区的住宅建筑层高都集中在2.7m到2.9m。,诚基中心的住宅的层高为5.2m，而其对外宣传为复式结构，可以增加隔层，告知购房者的面积是实际面积的两倍，给开发商带来了巨额的利润，同时由于其建筑高度也比容积率为1.95时所应有的建筑高度高出一倍，对小区内的环境乃至周边的环境都产生了负面的影响，超大的建筑体量极易使人产生压抑感，而且，过大的建筑平面使部分住户无法达到日照标准。 目前，针对这种情况，一些城市的规划管理部门已经出台了相关规定。 济南市规划局在济南市城市建设用地容积率规划管理规定中规定:住宅类项目层高大于4.0米(含4.0米)的，按标准面积的 1.5倍计算容积率;层高大于4.7米(含4.7米)的，按标准面积的2倍计算容积率。 因此，我们希望在该规定的指导监督下，以后的复式住宅小区的开发不会重蹈覆辙，希望诚基中心会成为历史中的一个个例。,住宅建筑单体,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,层高,29,文华园小区（3.5）,永大颐和园住宅小区（2.09）,鑫苑 碧水尚景（1.6）,进 深,面 宽,进深和面宽,近年济南小型住区容积率与居住形态浅析,住宅建筑单体,30,文华园小区（3.5）,永大颐和园住宅小区（2.09）,鑫苑 碧水尚景（1.6）,有学者对不同层数的住宅通过加大进深增加容积率的情况进行了模拟计算，得出“进深的增加对低层和多层住宅的容积率影响并不明显，但对多层以上住宅特别是高层住宅的影响较为明显”的