《豪宅前期介入》doc版.doc

前期介入服务方案前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，需要在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解、熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业服务工作开个好头，夯下坚实的基础。我们将提供全面的前期介入服务，并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议，为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。前期介入工作内容主要以下七个方面的内容：v 规划设计期间的介入服务v 工程施工期间的介入服务v 设施设备调试期间的配合工作v 物业竣工验收及物业接管验收期间的服务内容v 成品保护管理方案v 入伙管理方案v 二次装修管理方案一、规划设计期间的介入服务安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容。u 考查整体工程进度，协助项目公司各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；u 建筑设计（地下、地面、标准层、屋面）是否满足物业服务的需求；u 设备机房的环境、通风是否满足要求；u 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的位置建议；u 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，布局等建议；u 在不增加项目开发成本的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；u 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为项目公司提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择；u 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；u 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；u 协助审查园林绿化设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；u 从安全管理、员工生活、社区文化活动的开展需要等方面提出修改建议；u 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序；u 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；u 对配套设施的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配及经营模式等提供咨询和建议。u 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；u 公共部分装修材料的选用；u 协助项目公司对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；u 在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；u 协助项目公司选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；u 从业主使用的私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施等；u 从智能化的角度，提出专业建议；u 在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；u 根据项目增设的配套设施，从节能和环保的角度，提出建议；u 解答项目公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。二、工程施工期间的介入服务工程施工中，工程前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 u 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；u 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；u 关注有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；u 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；u 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；u 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；u 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；u 关注工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联络会议和项目工程师定期碰面会等）；u 关注前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；u 提出遗漏工程项目的建议；u 对项目公建配套设施、设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后业主的需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。三、设施设备调试期间的配合工作u 在设施设备调试期，配合项目公司监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。u 对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；u 参与机电设备的测试检查，建立调试档案；u 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报项目公司。四、物业竣工验收及接管验收期间的服务内容u 工程竣工验收参与建筑质量主管部门组织的工程竣工验收工作，协助项目公司了解、发现施工质量问题，并做好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报项目公司。协助项目公司组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由项目公司责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。在项目公司需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助项目公司进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。u 物业的验收程序 职责：l 项目公司负责指定主管人员，各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。l 验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。l 验收小组对物业进行分项验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程、装饰工程、消防系统、防盗对讲系统、弱电系统、园林绿化。 工作程序l 验收的准备。l 验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。l 验收的实施验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。l 在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设施、设备，提出书面整改报告返回项目公司，由项目公司督促施工单位进行整改。l 对在验收中未达到验收要求的设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。l 楼宇的实物验收，应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。 设备的实物验收，要做到符合以下几点l 图纸设计与设备的规格型号数量符合。l 主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。l 设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。l 对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。l 移交档案、资料验收：根据验收计划提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。l 办理正式物业验收移交手续，将全部档案资料存盘，物业管理公司正式接管。 接管验收应检索提交的资料1）产权资料l 项目批准文件l 用地批准文件2）技术资料l 竣工图一包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；l 地质勘察报告；l 工程合同及开、竣工报告；l 工程预决算；l 图纸会审记录；l 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记 录)；l 隐蔽工程验收签证；l 沉降观察记录；l 竣工验收证明书；l 钢材、水泥等主要材料的质量保证书:l 新材料、构配件的鉴定合格证书；l 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；l 砂浆、混凝土试块试压报告；l 供水的试压报告。 物业档案资料移交在正式实施物业管理之前,项目公司应向管理公司移交关于物业的各类资料:1）综合资料l 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计 划批准文件l 建设许可证、工程建筑报建(表)l 工程招、投、定标书l 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件征地批文、协议书(合同书)、红线图l 初步设计方案、设计鉴定审批文件l 施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工放线图表记录l 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书l 工程勘测资料:地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料l 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书l 工程决算书、三算表l 消防设施验收合格证2）土建资料l 主体隐蔽工程验收记录l 图纸会审和设计修改变更及联系单l 事故处理记录l 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录l 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、构件试验报告3）给排水、消防资料l 开、竣工报告及中间交工验收证明书l 图纸会审及设计修改变更通知l 事故处理及探伤记录l 隐蔽工程验收记录l 材料构件出厂证明及材料代换审批单l 管线标高、位置、坡度、测量记录l 试水、闭水试压试验记录l 设备调试记录l 管线清洗、通水、消毒记录4）电气资料l 开、竣工报告及中间交工验收证明书l 图纸会审及设计变更通知l 事故处理及探伤记录l 隐蔽工程验收记录l 防雷电阻接地实测记录l 引下线焊接记录l 材料构件出厂证明及材料代替换审批单l 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录l 动力、通讯、有线电视资料5）施工图竣工图l 总平面布置图(包括综合系统图)l 建筑施(竣)工图l 结构施(竣)工图l 给排水、消防施(竣)工图l 电气施竣工图l 智能化系统施(竣)工图l 通讯施(竣)工图l 液化（煤）气施(竣)工图6）声像资料l 建筑前后的现状、侧、立面照片l 内外景观照片l 建筑小品l 工程奠基、开、竣工典礼,重要领导人或知名人士视察、剪彩、 题词照片、录音、录像l 工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像l 其它7）物业接收工程项目的验收依据l 所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准包括国家,行业和地方的,较为完备的规范、标准是：工程建设标准规范分类汇编;l 前期施工合同(协议)制定的标准,要求;l 所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸,设计变更单; l 所有的设备、材料等的技术说明书,安装使用说明书, 设备、制品和主要材料等的清单、合格证等;l 隐蔽工程验收记录和中间试验记录；l 工程质量事故处理记录；l 前期施工阶段竣工验收报表(包括政府部门和监理公司出具的);分项、分部、单位工程质量检验评定记录；l 设备试压、试运行合格报告等.8）物业工程验收流程表各机电分包土建分包总 包制定验收表格及竣工图纸机电顾问项目公司建筑顾问进行验收项目公司监理公司物业管理公司总 包按照验收表及图纸验收，并将遗漏工程记录完成验收后，由各专业签收安 排 培 训由物业管理公司接管各设备系统注：验收文件要求（必须带有中文）1. 有关政府部门消防及设备合格使用说明2. 竣工图纸；3. 设备清单；4. 验收设备表及技术说明书9）其他前期准备工作l 室外绿化、停车场、道路及园林景观的前期介入根据室外绿化、停车场、道路标识系统及景观小区的配套计划，结合日后物业管理运行的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。l 清洁卫生与环境卫生前期介入在物业启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，物业公司将予以全面配合。在此项工作中，将注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。l 消防及安全管理前期介入物业的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。我们将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。l 外部公共关系建立为保证今后的物业管理工作的顺利开展，我们将在本物业全面启用前，与相应的政府及公用事业就职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。l 业主全面进驻前准备在业主入伙之前，我们将指定搬迁路线、停车地点、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。同时在迁入过程中监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。五、成品保护管理方案u 成品保护基本原则 责任明确原则成品生产方对已方产品的保护负有最终的责任，包括对成品采取防护措施的责任、看管和巡查的责任、与后续施工方的协调和交底的责任等。成品生产方必须保证在交接或验收时，其产品的品质和数量符合合同的要求。户门安装上锁后，室内成品保护进入专人看护集中管理阶段。后续工序进出室内需要办理移交手续。项目每周组织召开协调会，明确后续每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。 工序合理化原则合理规划工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。 防护措施的持续维护原则成品生产方负有对成品防护措施进行巡视检查的责任，同时负有对已破坏的部分及时进行修补的责任。成品保护标准方法u 楼梯栏杆扶手及阳台栏杆标准方法： 将楼梯栏杆扶手转角部位用3厚珍珠棉包裹3 层，防止运输装修材料时碰伤。用塑料布或珍珠棉满包栏杆。u 户门、户内木门标准方法：门扇安装过程中应避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露。门扇安装完成并验收合格后，及时用成品瓦楞纸板满贴在进户门表面，用胶带固定，确保整体平整，无破损、翘角现象。锁、猫眼和防盗链在入伙前才安装，防止防盗链碰伤木门。木门门套的阳角用成品纸板用胶粘贴做好护角保护，高度2m。u 铝合金标准方法： 门窗框用专用保护胶纸（采用不污染铝型材的自粘胶带纸）满贴，注意框边应留出10mm 不封贴以利于密封胶密封或水泥砂浆的嵌固。玻璃粘贴塑料薄膜保护。铝合金门底框用细木工板做成“U”型槽保护。u 电梯轿厢（使用时）标准方法： 验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用干净棉布清除石材表面灰尘。用适宜尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上。应在转角部位用稍硬板条加强保护，防止材料进出电梯时损坏石材。电梯轿箱安装调试完成、轿箱内装修完成，由装修总包单位使用专用保护膜满贴，在此基础上用细木工板满封。由装饰总包单位指派持有电梯驾驶操作证的专人操作电梯。使用中，需保持轿箱内清洁卫生、不超载、材料宜袋装。u 电梯招唤开关标准方法： 安装时注意保留原透明保护膜，以免表面划伤。安装完成、经专业验收机构验收合格后，安装单位向装修总包移交，由装修总包单位用加厚保护膜满贴，进一步强化保护效果。u 客厅、卫生间、厨卫、阳台地砖标准方法： 地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺。清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定。然后在彩条布上满铺成品纸板，纸板拼缝处用胶带纸粘贴。u 凸窗窗台石标准方法： 验收合格后，仔细清理大理石表面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，之后用干净棉布清除表面灰尘。清洁完毕，用适宜尺寸的成品瓦楞纸板折成L型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖时必须确保大理石完全被包覆。在纸板交接处及转角处，需用胶带固定。u 瓷砖阳角（公共部位和厨卫）标准方法： 墙砖镶贴施工中及时擦掉表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用填缝剂将45 度拼角缝隙填满、擦顺。墙砖镶贴完成、验收合格后第三日用质地稍硬一点的板条或瓦楞纸板从两边将阳角保护好，防止施工过程中碰撞砖角。u 住户电箱标准做法： 装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染。u 开关插座标准方法： 面板安装中避免工具对面板表面造成划痕。面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满帖保护。u 橱柜标准方法： 橱柜安装完成、将台面污染清除后及时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。u 浴缸标准方法： 采用浴缸进场包装所用的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美术纸和瓷砖粘贴牢固。u 马桶标准方法： 注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用。u 洗手台盆标准方法： 用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固。u 浴室镜子标准方法： 安装完成后，进行清洁，然后用泡沫板或纸板护膜满贴保护，用美纹纸进行粘贴固定。u 木地板标准方法： 将地板表面打扫干净、先满铺地板防潮保护膜，然后用塑料薄膜或瓦楞纸板做进一步保护，周边和衔接部位用胶带纸封闭。u 洁具五金件、毛巾杆、厕纸盒等五金件标准方法： 安装完成、验收合格后，用用原包装物包裹保护。六、入伙管理方案我们竭力让入伙这一天成为每一位万达公馆业主的节日。从这一天开始，我们将陪伴您度过在万达公馆豪宅公寓的每一天，也从这一天开始，您亲身体验我们为您打造的贴心管家服务。 入伙是物业服务工作最为重要和关键的一个阶段，同时也是万达公馆“贴身管家服务”正式展示自身形象、服务品质的首演，尊崇、贴心、便捷、高效是入伙阶段工作核心思想。u 入伙工作标准及要求 入伙地点安排要便于有效的分流、控制入伙当日的人流量，能在 第一时间里掌握控制好等候业主和验房业主的比例，控制好交房的速度，避免了人员众多和现场的混乱； 入伙安全戒备要能有效的控制闲杂人员（装修公司人员等）当日进入项目入伙区域，免去了给业主带来的不必要的麻烦； 考虑业主特性，合理安排业主的入伙时间，节约业主办理手续时间，强化节假日的入伙办理； 主动提示业主在入伙前明确办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。 入伙全程由专职管家提供贴身的一对一服务，协助业主办理入住手续，并通过入伙环节让业主认识自己，认识VIP服务； 入伙现场布置尊贵、华丽，现场提示及门牌设计体现温馨之家的感觉。u 入伙作业标准 入伙接待工作应做到耐心、细心、贴心； 资料齐全，记录规范完整，按户建立业主档案； 入伙各项收费明确，做到日结日清、帐款相符；u 入伙流程业主凭入住通知书，由入伙工作人员与业主签订临时管理规约、住宅消防安全责任书、物业管理费收缴协议，业主填写业主（用户）情况登记表等相关资料，领取房屋钥匙。在核对业主身份和资料后，业主按业主入伙款项交接表缴纳入伙相关费用在核对业主身份和资料后，业主按业主入伙款项交接表缴纳入伙相关费用业主凭项目公司开具的入伙通知书和身份证原件等有关资料到入伙现场办理入伙手续。 不满意 业主资料整理归档 不满意 验收满意入伙工作人员协助业主抄读水、电、气表底数，双方在房屋交接验收记录上签字 验收满意物业公司协调地产公司对业主房屋存在问题进行整改。入伙工作人员与业主共同对房屋进行验收 u 入伙工作督导 入伙期间，大管家每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每日2次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，通知相关人员进行整改，对确属运作上的不完善处，经分析后加以落实完善； 每周4次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题立即应以整改。u 入伙期间的VIP贵宾服务 预约入伙专职管家先行拟定每位客户的入伙时间，并会同置业顾问与业主确认后，依业主需求做相应调整。以更具人性化的服务精神，遵循业主实际需求，展示作为一线豪宅所特有的VIP服务准则，充分突显了业主们的尊贵身份。 “3对1”VIP验房服务每一位业主入户验房时，专职管家、工程、施工单位三个部门人员都同时在场，全程陪同业主完成验房工作，对于发现的问题，能够得到一站式解决。七、 二次装修管理方案为了保证物业的结构安全，维护整个组团建筑的统一、美观，我们将以房屋结构、外观防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，依据国家有关法律法规进行服务和管理。u 装修宣传针对项目户型的特点，将国家及济南市有关装修管理规定要求汇编成册，制订成详细的装修指南送与每位业主，让业主了解家居装修有关规定及禁止进行的装修项目，指导业主合理进行装修。u 装修培训与当地著名装修公司合作，聘请装修专业人士为业主在装修设计、材料选用、工程施工管理及预算等多方面提供专业意见；并组织三至五家有合法资质、信誉良好的装修公司供业主选择。如业主需要，专属管家还可代为选择，并作为一项特色服务。u 装修管理流程 业主签署装修施工责任书业主阅读装修管理规定填写二次装修申请表递交装修申请相关资料专职管家会同工程专业人员审验装修申请资料核准后由专职管家为业主及施工单位到处办理施工管理手续按装修管理规定施工管家部及工程部跟踪装修施工情况填写施工人员登记表装修完专职管家会同工程人员验收签署安全责任书办理施工人员出入证签署装修协议书办理退证手续与归档