房地产项目组合管理研究.doc

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芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅螄膄蒀蒄袆莀莆蒃羈膂节薂肁羅薀薁螀膁蒆薀袃羃蒂薀肅腿莈蕿螅肂芄薈袇芇薃薇罿肀葿薆肁芆莅蚅螁肈芁蚅袃芄膇蚄羆肇薅蚃螅莂蒁蚂袈膅莇蚁羀莀芃蚀肂膃薂虿螂羆蒈蝿袄膂莄螈羇羄芀螇蚆膀膆螆衿羃薄螅羁芈蒀螄肃肁莆螃螃芆节螃袅聿薁袂羇芅蒇袁肀肈莃袀蝿芃艿蒆羂肆芅蒆肄莁薄蒅 房地产项目组合管理研究重庆大学硕士学位论文学生姓名：王志江指导教师：王 英 副教授专业：管理科学与工程学科门类：工 学重庆大学建设管理与房地产学院二O一O年四月Study on Real Estate Portfolio ManagementA Thesis Submitted to Chongqing Universityin Partial Fulfillment of the Requirement for theDegree of Master of EngineeringByWang ZhijiangSupervised by Prof.Wang YingMajor: Construction ManagementCollege of Construction Management and Real Estate of Chongqing University , Chongqing, ChinaApril, 2010重庆大学硕士学位论文 中文摘要摘 要对于以房地产项目为导向的发展商来说，房地产项目管理的水平很大程度决定着企业的经济效益和可持续经营。在新的经济背景下，房地产项目数量和种类的增多给企业的项目管理水平带来巨大挑战，如何在有限的资源能力下，保证越好的项目应该先满足资源需求，如何保证实施那些与企业战略目标相一致的房地产项目，从而实现发展商的项目组合价值最大化成为十分迫切的课题。基于以上几点，作者提出房地产项目组合管理理论。论文第一章介绍了房地产项目组合管理理论提出的背景（即项目管理的发展、企业战略管理的发展、项目组合管理的提出、房地产行业及房地产项目管理的发展状况）研究内容、研究思路、研究目的及意义。第二章介绍了房地产项目组合管理的相关基本理论（即项目、房地产项目、项目管理、房地产项目管理、项目组合管理、房地产项目组合管理的定义、特征及内涵等基本理论）。第三章详细阐述了房地产项目组合管理的全过程研究。主要包括房地产项目组合准备、房地产项目组合评价、房地产项目组合实施、房地产项目后评价以及贯穿项目全过程的知识管理。第四章通过对房地产项目组合管理的初探性研究后得出结论和研究展望。关键词：房地产项目组合管理，资源能力，战略目标，项目组合价值IV重庆大学硕士学位论文 英文摘要ABSTRACTFor the project-oriented real estate developers, the level of the real estate project management determines the economic efficiency of enterprises and sustainable operations to a large extent. In the new economic context, the numbers and types of real estate projects increasing has brought enormous challenges to the level of the enterprise project management, within the limited resource capacity, how to ensure the better the project should first meet the resource requirements, how to ensure the implementation of real estate projects which consistent with the objectives of business strategy, in order to achieve the maximizing project portfolio value of developer becoming a very pressing issue. Based on the above points, the authors make the real estate portfolio management theory.Paper first chapter describes the real estate portfolio management theory background (the development of project management, the development of strategic management of enterprises, the proposal of project portfolio management, the developmental state of real estate industry and real estate project management)、context of the study、train of thought of the study、objectives of the study and its significance.The second chapter describes the basic theory (projects, real estate projects, project management, real estate project management, project portfolio management, the definition of real estate project portfolio management, the characteristics and implications of real estate project portfolio management and so on) which are related to real estate portfolio management. The third chapter details the whole process of research of real estate portfolio management. Which mainly includes the preparation of real estate portfolio, the evaluation of real estate portfolio, the implementation of the real estate portfolio, real estate project post-project evaluation as well as of knowledge management throughout the whole process. The fourth chapter makes conclusion and study prospects through the research of real estate portfolio management.Key word：Real estate project portfolio management; resource capacity; strategic goals; project portfolio value重庆大学硕士学位论文 目 录目 录中文摘要I英文摘要II1 绪 论11.1 研究背景11.1.1 项目管理的发展11.1.2 企业战略管理的发展21.1.3 项目组合管理的提出31.1.4 房地产行业及房地产项目管理的发展状况41.2 论文研究内容、思路及研究方法51.2.1 论文研究内容51.2.2 论文研究思路61.2.3 论文研究方法61.3 论文研究目的及意义61.3.1 论文研究目的61.3.2 论文研究意义62 房地产项目组合管理的相关基本理论82.1 项目与房地产项目82.1.1 项目82.1.2 房地产项目92.2 项目管理与房地产项目管理112.2.1 项目管理112.2.2 房地产项目管理182.3 项目组合管理与房地产项目组合管理202.3.1 项目组合管理202.3.2 房地产项目组合管理223 房地产项目组合管理流程研究263.1 房地产项目组合管理流程图263.2 房地产项目组合准备263.2.1 评估企业的资源能力273.2.2 确定企业的战略目标273.2.3 选择初始项目列表283.2.4 选用房地产项目组合评价方法283.3 房地产项目组合评价与决策283.3.1 房地产项目预筛选283.3.2 房地产项目组合评价283.3.3 房地产项目组合资源分配323.3.4 房地产项目组合调整与决策353.4 房地产项目组合实施353.4.1 建立房地产项目组合办公室353.4.2 有效实施与控制353.5 房地产项目后评价363.5.1 房地产项目后评价的定义363.5.2 房地产项目后评价的主要特点363.5.3 房地产项目后评价的作用363.5.4 房地产项目后评价的流程373.5.5 房地产项目后评价的主要方法383.5.6 房地产项目后评价过程评价383.6 房地产项目知识管理423.6.1 房地产项目实行知识管理的必要性423.6.2 知识的分类423.6.3 知识管理的定义433.6.4 知识管理的特点433.6.5 知识管理的层次433.6.6 知识管理过程443.6.7 基于房地产项目组合过程的知识管理模型444 研究结论与展望464.1 结论464.2 主要创新点464.3 研究展望47致 谢48参考文献49附 录51重庆大学硕士学位论文 1 绪 论1 绪 论1.1 研究背景1.1.1 项目管理的发展 项目管理在我国的发展从我国的历史来看，项目管理主要经历两个历史阶段：20世纪80年代之前的旧项目管理阶段和20世纪80年代之后为新现代项目管理阶段。从古至今就成功地实施了如万里长城的修建、都江堰、大运河、航空航天等大项目运作，但由于缺乏较为系统的理论，实施这些项目更多是依靠前人积累的直接经验。现代项目管理的思想渐渐引入我国还是上世纪80年代初。当时国内一些的专家学者开始研究项目管理理论，同时高等教育学校也出现了项目管理的教育课程与研究。1982年的日本建设企业运用项目管理方法对鲁布革水电站引水导流工程施工进行了有效的管理，标志着现代项目管理的实践在我国开始得到了应用并且收到了很好的效果。项目管理这种技术所发挥的巨大作用给国家政府、专家、学者、企业等社会各界人士带来很大震撼。随着项目管理作用效应的日益扩大，它开始受到社会各界尤其是政府部门的高度重视。80年代末，国家建设部、交通部、计委等五个政府部门联合发出通知，要求对一些建设项目和试点企业采用项目管理。90年代初，建设部决定全行业推广项目管理理论，进一步提出把试点工作转为全行业推行的综合改革。从以上方面可以看出，我国政府和社会各界是非常重视项目管理的理论和实践的，当然也取得了很好的成果，尤其是在建筑业、房地产业等行业有较大的影响。 项目管理在国外的发展就美国、欧洲等发达经济体的项目管理发展史来看，由于项目管理理论体系化建设较早，且发展时间长，直到今天，项目管理理论已发展的相当成熟，并广泛应用于各种类型的企业之中。项目管理的过程就是知识整合、创新和运用的综合过程1。比如美国只有航空航天、建筑等行业企业采用项目管理是在上世纪六十年代；到了七十年代，项目管理已经扩展到了环境变化迅速但复杂性不高的中型企业中；随后的几年里，小型企业越来越关注项目管理的实践，把它变通地运用到企业的日常的运营管理之中，愈来愈多的实践运用使得项目管理技术及其方法本身也得到逐步发展和日益完善。八十年代以后，随着科学技术的飞速发展，管理科学领域内部革新与知识结构的重组，项目管理在社会上也得到越来越多的青睐并被各行各业2。1.1.2 企业战略管理的发展企业战略管理（Strategy Management）是指企业依据其确立的使命，建立长期的发展目标，根据外部环境和内部资源条件，决定最适合实现目标的战略，并针对战略目标进行规划，借用各种资源，将这种规划和决策付诸实施，同时在实施过程中进行控制的一种动态管理过程。战略分析、战略选择和战略实施三部分构成战略管理的核心内容。战略分析解决企业的定位问题，同时要考虑企业有什么样的竞争优势和能力以创造机遇，外部环境发生的变化以及这种变化对企业有什么影响等等，战略分析是战略选择的基础；战略选择事对可能的行动进行评估并形成选择方案。战略实施是把战略推向具体实施并实现。战略管理试图在多变的外部环境和企业内部现有资源条件中谋求最佳的结合点，以帮助企业获取可持续的竞争优势。因此，战略管理已经成为企业在瞬息万变的市场竞争中生存和发展的必不可少的手段之一3。战略管理起源于20世纪60年代，发展至今经历了许多阶段，产生了许多战略管理学派，归纳起来主要有以下四种思想： 战略设计学派：视战略形成为一个概念作用的过程设计学派是最早也是最具影响力的战略管理学派。它的管理思想是“在企业所处环境中能够决定其地位的机遇与限定条件之间的匹配”，这种匹配是在企业家（或战略分析人员）对未来环境变化趋势认定、对企业内容资源、能力的判断的基础上做出的。著名的SWOT分析即是设计学派的经典模型。 战略计划学派：视战略形成为一个正式的过程计划学派几乎和设计学派几乎同时出现，而且他们有许多共同之处。所不同的是：计划学派把战略制定看作是一个规范化的计划过程。计划学派的主要特征是大规模的战略规划，即将企业的战略意图进行全面的而系统的分解，使其成为一个完整的、庞大的计划体系。计划学派强调计算，注重财务的价值分析，它力求通过战略的分解和战略规划的实施，实现企业的价值最大化。 战略定位学派：视战略形成为一个分析的过程定位学派是以迈克波特为代表的、以分析为主要特征的流派。波士顿咨询矩阵（BCG）、竞争要素的五力模型、产业结构分析等，是这一学派的重要理论成果。迈克波特认为，战略就是一种定位，即找到自己与众不同的独特定位，避免相互模仿、发生正面的冲突，从而规避竞争，获得更大的收益。此外定位学派还注重对产业结构的分析，并通过分析来确定企业的产业定位选择一个好的产业以及在产业结构的合理位置、对产业竞争均衡地施加影响，以使其朝着有利于自己的方向发展、利用竞争因素的变迁以提高企业的竞争优势。 企业家学派：视战略形成为一个预测的过程企业家学派非常强调企业家的直觉和判断，强调企业家的远见卓识，在面对未来不确定的环境下，企业家凭着他个人的直觉，发现别人没有发现的机会，并采取常规的方式，大跨度地向前发展。但是笔者认为企业家的远见是通过在某一行业长期的经营、行业知识和经验的不断积累，并通过一种非线性的思维把这种积累转化为一种判断，而这种判断决定了企业发展的方向和重大的投资决策。 战略认识学派：视战略形成为一个心理过程认识学派是在认识心理学的基础上发展而来的，战略家很大程度上是自学成才的：他们主要是通过直接经验来形成自己的知识结构和思考过程。现有的经验决定了他们的知识，接着知识又决定着他们的行为，进而决定着后来的经验。认识学派的这种观点使得它成为沟通设计学派