产业园区可行性研究报告结构框架.doc

一、总论(一) 概述科技产业园区可行性研究报告结构框架1、项目名称：2、项目位置：项目所在的行政区域及地理位置。3、项目建设单位：项目建设（投资）单位全称、法定地址、法人代表人及项目负责人。合资、合作项目应注明各方单位全称、法定地址、法人代表人、出资方式、出资比例、利益分配等。4、项目建设类型：新建、扩建或改建。扩建、改建项目要说明项目现有概况以及存在的主要问题等。5、项目背景：项目渊源；项目建设的目的、意义、必要性；项目进程，包括已进行的调查研究、项目地块初勘及初测工作、项目审批等。6. 研究报告编制的依据：列出在研究中作为依据的法规、文件、资料等的名称、来源、发布日期，根据需要将其全文或部分作为研究报告的附录。7、研究范围：指研究对象、研究的重点问题；项目建设的范围。当有多家单位或部门共同编制报告时，要说明各单位和部门的分工分工情况。（二）研究结论1、研究简要结论：从建设方案、市场定位、服务方案、投资及经济评价等方面给出简要明确的结论性意见。列出项目的主要技术经济指标。2、存在的主要问题和建议：提出项目在市场、建设及经济等方面存在的主要问题和主要风险。提出解决主要问题和规避风险的建议。二、土地概况（一）地块区位及用地情况1、地块区位：地块所处城市行政区域、非行政区域（如经济开发区、产业聚集区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出地块区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如公路、机场、车站等）、主要中心区域（办公、商务、政务等）等相对位置和距离。2、用地情况：土地的性质、用途、权属、面积，土地的控制性规划要求和指标（列表）。（二）地块现状1、四至范围；2、地势状况：自然标高，与周边地势比较；是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，因此而损失的实际用地面积。3、地上物现状：地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数；工厂数量、规模、产品性质、开工状况等；说明地上物对拆迁及项目开发进度的影响。4、地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑与结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。（三）项目周边社区配套1、项目周边 3000 米范围内的社区配套情况（1）交通状况A. 公交系统情况：包括主要线路、行车区间等；B. 地块出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；C. 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。(2) 大型购物中心，商业设施；。(3) 教育：大中小学及教育质量情况；(4) 医疗：医院等级和医疗水平；(5) 文化、体育、娱乐设施；(6) 银行、邮局；(7) 其它。2. 项目周边 3000 米外，但可辐射项目所在第主要社区配套情况（四）项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况；2、 空气状况；3、 噪声情况；4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；6、 周边景观；7、 风水情况；8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心、超市的建设等；9、 其他。（五）大市政配套（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，对地的块的影响。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距地块距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距地块距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距地块距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距地块距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。（六）土地价格分项计算土地价格，并与周边地价进行比较。三、项目法律及政策性风险分析（一）项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1、项目用地现状（1）土地所有权归属（2）土地使用权归属（3）土地他项权益（3）土地的用途（4）有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件）2、项目用地规划（1）规划用地用途（2）有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件）3、项目用地取得土地使用权程序评估（1）取得土地使用权的程序描述（2）取得土地使用权需要的工作日（3）取得土地使用权所需条件（4）取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决方式）（二）政策性风险评估1、政府资源评估：（1） 当地政府对外来投资的态度、有关政策；（2） 当地政府职能部门的办事作风；（3） 当地政府对该项目的关注程度；（4） 地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5） 与政府合作关系。2、政策变更对项目开发的影响：（1） 城市规划限制或更改；（2） 突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间出现土地相关问题等，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。（三）合作方式及风险评估1、合作方基本情况：名称、主要股东、投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等；2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。3、主要合作条件；4、合作风险评估：（1） 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2） 土地使用年限；（3） 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（4） 土地方的信用；（5） 付款进度及与土地手续的配合；（6） 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规（四）总体评价对各项法律手续和程序的合法性、可操作性，风险的可控性进行评价。四、产业分析（一）城市经济发展状况1、城市所辖区县，其中的工业主导区县；2、经济总量，最近五年的经济增长速度；3、第一、二、三、产业结构；4、规模以上企业工业增加值，工业增加值中各行业的比重；5、城市自认为的主导产业；6、城市资源状况及其他情况。（二）企业概况1、按营业收入划分，前 10-20 名的企业；这些企业所从事的行业；2、规模以上企业名单，以及所属行业（尽可能获得）；3、上市公司的名单，以及所从事的行业；4、龙头企业在全国的行业地位5、中小企业的数量、经济规模，行业分布（三）企业的地理分布1、工业、商业、金融、服务企业的的地理分布，附图2、工业企业按行业的地理分布，附图3、工业企业与生活区、交通系统的相对地理位置4、既有企业分布的历史过程及原因，5、企业地理分布变化趋势，城市规划对企业分布的安排。（四）产业聚集区概况1、城市现有的产业聚集区，和规划的产业聚集区2、产业聚集区企业入驻情况，入驻企业的发展状况，行业分布3、产业聚集区目前存在的问题4、产业聚集区形成的过程（五）园区周边产业状况1、园区周边 3 公里内所分布的企业：名称、产品、经营规模、场地规模 人数等；2、形成这些企业分布的历史过程；3、这些企业所遇到的问题。（六）城市产业政策1、地方政府的产业政策；2、地方政府扶持的主导产业及这些产业实际发展情况；3、地方政府招商引资情况。（七）园区产业发展的优势、劣势、机遇、挑战（八）园区产业定位1、城市适合发展的产业；2、根据园区控制性规划及其他特点，适合在园区发展的产业。备注：如有必要，可单独提出城市产业发展研究报告。五、市场分析（一）宏观环境分析1、宏观经济；2、国家产业政策；3、国家土地政策。（二）工业地产行业发展分析1、根据研究需要对行业进行界定，包括项目所属市场的界定；2、市场供给与需求；3、行业发展趋势。（三）城市产业园区市场分析1、城市产业园区市场现状；2、近三到五年产业园区市场发展状况：土地批租量、开工面积、竣工面积、销售面积、租赁面积、平均售价、平均租金。3、各类型产品（物业）的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品与服务特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）定量描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次 物业的销售比重、平均价格等。（2）各行政区园区发展特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述：城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与产业园区和项目开发密切相关的方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发量、开发水平；7、企业的购买偏好、购买关注的要素8、重点园区描述备注：如有需要，要单独完成城市产业发展及园区市场调研报告。（四）区域市场分析1、区域市场成长状况（1）区域市场简述：市场界定，形成时间，各类园区区域内分布状况，入驻企业及变化趋势（2）区域市场各项指标变化趋势（近 3-5 年）：开工量、竣工量、销售量、平均售价、出租量、出租率、 出租价格，区域市场在本地各项指标的排名状况及发展趋势；2、区域内供应产品（物业）特征（1）各档次或类型产品供应和需求状况；（2）各档次或类型产品的特征及分布情况；（3）区域内典型个案状况（尤其是对本案有影响的）；附图：项目周边园区个案分布图，其中一些具代表性的、未来主要竞争园区还要配置现场图片。（4）未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型（5）分析：区域市场在本地市场的地位及发展态势；本案在区域市场内的优势、劣势，机会和威胁。（五）区域市场目标客户群研究1、各类型或档次产品目标客户群特征及来源范围；2、本案可能的目标客户特征：来源范围、行业特点、产品偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点；3、结合行业分析确定目标客户；（六）产品定位及建议1、产品定位；2、建议。六 规划设计要点（一）园区功能规划1、根据园区的行业定位，为满足入驻企业的行业和规模等特点，确定园区主体建筑的功能要求；2、周边生活配套设施对园区建筑设计的影响和要求。如商业设施（大型购物中心）、教育机构、体育娱乐等休闲场所、银行医院等生活设施的状况对园区自身配套在建设规模和面积方面的要求。3、根据容积率、建筑密度和配套公建面积，对建筑按平层、多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对园区规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与园区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对规划设计的影响及解决方法6、有强烈个性的地块（如山地、沟壑、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。（二）规划设计的初步概念1、 设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的园区概念的设想、对产品差异性的考虑。七、工程及销售计划（一） 项目开发时机的把握（二） 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积（按季列示）（三） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，销售计划实现的可行性分析 。（按季列示）八、投资收益分析（一）成本预测说明测算假设和主要运用指标，如物业类型假设，总建筑面积，工业和非工业面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业假设下的成本测算进行分别列示。）项目投资总额（万元） 单位成本（元/m2）（二）税务分析土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税说明上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。（三）经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率启动资金获利倍数3、 项目开发各期的利润体现经济指标 200 年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元) 20年 合 计4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标总投资税前利润税后净利内部收益率预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%销售净利率（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%（3） 容积率变动各项指标的变化主要指标多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率55