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房地产开发与经营,第二章 房地产开发经营企业,一、房地产开发企业的设立,（一）房地产开发企业的设立条件,1.有符合公司法人登记的名称和组织结构； 2.有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所房； 3. 有符合国务院规定的注册资本，注册资本100万元上； 4.有足够的专业技术人员，有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计员； 5.法律、法规规定的其他条件。,第一节 房地产开发企业,一、房地产开发企业的设立,（二）房地产开发企业设立的程序,1.申请登记 登记所需材料：(1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 2. 依法备案,第一节 房地产开发企业,二、房地产开发企业的资质管理,建设部于2000年3月发布了第77号令房地产开发企业资质管理规定。房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类,1.一级资质,注册资本不低于5000万元；2。从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类,2.二级资质,注册资本不低于2000万元； 从事房地产开发经营3年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续3年建筑工程质量合格率达100； 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类,3.三级资质,注册资本不低于800万元； 从事房地产开发经营2年以上； 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续2年建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,（一）房地产开发企业的资质等级分类,4. 四级资质,注册资本不低于100万元； 从事房地产开发经营1年以上； 已竣工的建筑工程质量合格率达100； 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。,第一节 房地产开发企业,(1)申领暂定资质证书 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；,1)营业执照复印件企业章程； 2)验资证明； 3)企业法定代表人的身份证明； 4)专业技术人员的资格证书和劳动合同； 5)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 申报材料时, 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。,1.申请程序,第一节 房地产开发企业,（二）房地产开发企业资质等级申请和审批,(2) 申请核定资质等级 房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级并接受核定。,申请核定资质等级时，房地产开发企业应当提交下列证明文件： 1）企业资质等级申报表；2）房地产开发企业资质证书（正、副本）； 3）企业资产负债表和验资报告；4）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；5）已开发经营项目的有关证明材料；6）房地产开发项目手册及住宅质量保证书、住宅使用说明书执行情况报告；7）其他有关文件、证明。,1.申请程序,第一节 房地产开发企业,（二）房地产开发企业资质等级申请和审批,国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。,3. 颁发资质等级证书,2.审定,第一节 房地产开发企业,（二）房地产开发企业资质等级申请和审批,经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。 资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。,（三）房地产开发企业资质等级的管理,1.注销与重新申请,2. 变更,3. 年检,4. 处罚,第一节 房地产开发企业,第二节 房地产中介服务机构,本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。,城市房地产中介服务管理规定指出：“本规定所称的房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动的总称。,一、房地产中介机构的分类,主要业务内容包括： （1）为客户提供国家、地方政府有关房地产方面的政策、法律法规咨询。 (2)为客户提供房地产投资、项目开发、交易等业务咨询。 (3)代为发展商进行房地产投资项目可行性研究，提供经营决策依据。 (4）有偿提供各种房地产信息咨询，包括价格信息、市场信息、房源信息、投资伙伴和投资招商信息等。,第二节 房地产中介服务机构,1.房地产咨询机构，是指依一定的法律程序设立的专门从事房地产政策、业务等咨询服务的组织。,主要业务内容包括： （1）接受委托进行房地产交易价格评估，提出评估报告，供交易双方决策参考。 （2）接受地方政府委托，对某一区域或某一类型房地产价格评估，为政府确定各类房地产基准价格提供依据。 （3）接受地方政府委托，评定公房出售价格。 （4）接受地方政府委托，进行房地产价格评估基础资料的收集、整理、发布等工作。,2. 房地产价格评估机构，是指依一定法律程序设立的专门从事土地和房屋估价的组织。,一、房地产中介机构的分类,第二节 房地产中介服务机构,一、房地产中介机构的分类,主要业务内容包括： （1）代理房地产买卖、租赁、抵押、典当等各种交易。 （2）代办各种交易手续。 （3）代为介绍产品，质量鉴定等。,3. 房地产经纪机构，是指依一定法律程序设立的，为协调、配合、帮助房地产交易双方进行谈判达成交易协议，提供各种代理业务和有偿服务的组织,第二节 房地产中介服务机构,设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 房地产中介服务机构应当具备下列条件： （1）自己的名称和组织机构； (（2）有固定的服务场所； （3）有必要的财产和经费； （4）有足够数量的专业人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。,（一）房地产中介机构设立的条件,二、房地产中介机构的设立,第二节 房地产中介服务机构,2）工商行政管理部门对设立申请符合条件的予以登记，发给营业执照。,1）由设立或发起人向工商行政管理部门提出申请，同时提交有关证明材料。,（二）房地产中介机构的设立程序,3）房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。备案所需提交的材料包括：营业执照复印件；企业章程；验资证明；法定代表人的身份证明；技术人员的资格证书和聘用合同；其他需要的文件。,第二节 房地产中介服务机构,房地产中介组织，在组织形式上、有的以事务所的形式比现，有的以公司的形式出现有的以股份企业形式出现，还有少数中介在一定场合下，是以个人名义出现的。,房地产中介组织，在经济性质上可以分为全民所有制房地产中介组织、集体所有制房地产中介组织。外资房地产中介组织中外合资房地产中介组织，以及个人的房地产中介组织,（三）房地产中介机构的组织性质和形式,第二节 房地产中介服务机构,1. 遵守有关的法律、法规和政策； 2. 遵守自愿、公平、诚实信用的原则； 3. 按照核准的业务范围从事经营活动； 4. 按规定标准收取费用； 5. 依法交纳税费； 6. 接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。,（四）房地产中介机构的义务,第二节 房地产中介服务机构,房地产交易所是房地产交易管理所的简称，是专为从事房地产交易活动提供的固定场所。,三、房地产交易所,其具体职能是： （1）为房地交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。 （2）开展房地产价值、价格评估。 （3）提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和管理的委托代理业务。 （4）对房地产交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为。 （5）办理房地产交易登记、鉴证和权属转移登记。,第二节 房地产中介服务机构,（一）房地产中介服务人员的基本条件,房地产中介服务人员，是指属于房地产中介服务机构，从事房地产中介服务的人员，包括房地产咨询业务、房地产估价员（师）以及房地产经纪人等。,四、房地产中介服务人员,1.房地产中介服务必须有行为能力; 2.房地产中介服务人员必须具备的业务素质; 3.房地产中介服务人员必须具被德职业道德品质。,第二节 房地产中介服务机构,四、房地产中介服务人员,1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； 2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； 3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； 4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 5）法律、法规禁止的其他行为。,房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：,第二节 房地产中介服务机构,2. 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。,1. 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。,（二）房地产中介服务人员资格管理,3.房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。,第二节 房地产中介服务机构,房地产业作为经济发展的先导性产业，在国民经济中占有重要的地位，起着十分重要的作用。,2.房地产业的发展，是城市经济发展的基础和条件,（一）房地产行业管理的作用,一、 房地产行业管理,1.住宅产业为主的房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一,3. 房地产业的发展，能带动相关行业的发展,4.房地产业的发展，有利于调整消费结构，提高城市居民居住水平和生活质量,第三节 房地产行业管理和房地产行业协会,房地产市场有狭义和广义两层含义。,从广义上说，房地产市场是整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分。,一、房地产市场的内涵,从狭义上说，房地产市场是指房产和地产的买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。,一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。,第三节 房地产行业管理和房地产行业协会,（一）我国房地产行业协会的特征,1房地产协会的组建，应当以房地产行业为基础，不受部门、地区和所有制的限制，也不改变企事业单位的行政隶属关系。 2通过民主协商和协调的方式，组织和推动行业及行业成员的发展。 3不以营利为目的的经济实体，它代表房地产行业的共同利益，并为房地产行业服务。 4各种服务工作本质上是为房地产行业组织本身服务的活动，其成员具有广泛性和代表性。 5按照政府房地产主管部门的意图和国家房地产方面的政策，协助房地产主管部门的工作，推动行业的管理和发展。,二、房地产行业协会,第三节 房地产行业管理和房地产行业协会,6.根据政府房地产主管部门的委托，行使某些房地产行业管理的职权。 7.是房地产企业与政府之间的纽带和桥梁，也是政府主管部门的助手和参谋