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房地产开发经营与管理,主讲：邓宇教授,联系方式：,手机Email： QQ：228720166,课程简介 教学大纲 教材与参考书目 学习要求与考核,绪论：,本书将系统介绍房地产投资、房地产市场的基本概念与理论、重点讲述房地产市场调查与分析、房地产投资项目经济评价与可行性分析的技术和方法，介绍房地产开发程序、房地产金融和物业管理等内容。,课程简介,教学大纲： 第一章：房地产开发经营与管理概述 4学时 第二章：房地产市场及其运行规律 4学时 第三章：房地产开发的程序 4学时 第四章：现金流量与资金时间价值 6学时 第五章：房地产投资经济效果评价 6学时 第六章：风险与不确定性分析 6学时 第七章：房地产市场调查与市场分析 6学时 第八章：房地产开发项目的可行性分析 4学时 第九章：房地产金融与项目投资 4学时 第十章：物业资产管理 4学时,选用教材： 刘洪玉主编，房地产开发经营与管理，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，2005 参考书籍： 1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，2002 2、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，1996,学习要求与考核,学习要求 1、自学（熟悉教材） 2、复习（练习、作业） 掌握每一章知识，再融会贯通 考核： 作业考试,第一章房地产开发经营与管理概述 第一节 房地产和房地产业概述 第二节 房地产开发经营与管理概述 第三节 房地产投资概述,学习目的与要求: 掌握:房地产和房地产业的内涵，投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。 熟悉：房地产投资的形式及利弊 了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。,第一节 房地产和房地产业概述,一、房地产概述 （一）房地产的基本概念 房地产是房产和地产的总和，本质上是指土地及附着在土地上的建筑物和构筑物及其的各种权益。一般而言，房地产指建筑物和土地构成的有机整体。,第一节 房地产和房地产业概述,一、房地产概述 （一）房地产的基本概念 注：房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形式。 房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。,辨析：房地产与不动产的区别与联系,不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。(动产是指不动产以外的财产。如机器设备、车辆、动物、各种生活日用品等等。 不动产的特点是，与土地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地就不成其为建筑物，其价值将大大降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。,（二）房地产的分类： 1.按开发程度分类： （1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中最主要的组成部分。 *土地又分为建设用地和非建设用地两类 *依土地所处的状态不同，城市土地又分为具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地。 （2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。 （3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地。,2.按用途划分： 居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 商业物业（收益性物业或投资性物业） 包括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等 工业物业：包括厂房、仓库等 特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、墓地等。,（三）房地产的特性,1.位置的固定性（包括不可移动性、地区性和个别性） 2.经济寿命的可延续性 3.适应性：物业本身并不产生收益，物业的收益是在使用过程中产生的 4.不一致性 5.需要特殊管理 6.能从周围社区环境的改善中获得利益,二、房地产业概述 （一）房地产业的概念,房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 它包括土地的开发，房屋的建设、维修管理，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。属于第三产业。,（二）房地产业的特点 1.房地产业投资大、周期长、效益高 2.房产、地产交易的不可分割性 3.房地产业的产品保值性、增值性和地域性 4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影响,三、我国房地产的基本制度 （一）房地产产权 1.概念：产权是指财产的所有权，是财产所有者在法律范围内对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房产是房屋的经济形态，房产的产权就是房屋的所有权。,三、我国房地产的基本制度 （一）房地产产权 2、房地产所有权法律关系 （1）主体：公民、法人、产权人或共有人 （2）客体：房屋及其土地 （3）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。,3.房地产产权的分类：,1.全民所有制的房产，又称国家房产 2.集体所有的房产 3.私有房产 4.不同所有制之间的共同房产 5.涉外房产 6.其他房产：包括宗教房产、宗族房产、会馆房产以及解放初期遗留的国家代管房产等。,（二）土地使用制度 1.征收土地使用费 2.开展土地使用权有偿出让和转让试点 3.修改土地管理法 4.制定全国性的土地使用权出让转让条例 5.颁布房地产管理法,（三）住房制度改革 1.传统住房制度及其特点 （1）低租金、高补贴 （2）国家包、福利制 （3）实物分配 2.我国住房制度改革的历程（补充） 3.房地产法确立的基本制度体系（补充）,第二节 房地产开发经营与管理概述,一、房地产开发经营 （一）基本概念 1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。,2、房地产经营 广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动 狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为 3、房地产开发经营 对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。,（二）房地产开发经营的规律 1.价值规律 2.供求规律 3.竞争规律 4.在国家的宏观调控下进行,二、房地产管理 （一）房地产管理的概念 1、含义： 房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。,二、房地产管理 （一）房地产管理的概念 2、目的 为实现经营与管理目标对上述经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。其重点是房地产产业管理和物业管理。,（二）房地产管理的体制 1、直管体制 2、自管体制 3、托管体制 4、代管体制 5、物业管理体制,（三）房地产管理的内容 1、房地产产业管理 （1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理 （2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理 （3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理 （4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理 （5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理,（三）房地产管理的内容 2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。 具体内容见第十章,第三节 房地产投资概述,一、投资与房地产投资 （一）投资 1、投资的概念：投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。 2、投资的分类： 总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。,3、投资的特性： （1）投资是一种有目的的经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资的目的在于得到报酬 （4）投资具有风险性,4、投资的作用： （1）投资是一个国家经济增长的基本推动力 （2）投资与企业发展密切相关 （3）投资可以促进人民生活水平的提高 （4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往,（二）房地产投资 1、房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 包括房地产开发投资和房地产置业投资。,*房地产开发投资：从事商品房和土地开发经营活动的投资。 （1）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。 （2）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。,2、房地产投资的物业类型：,二、房地产投资的特性： 1、位置固定性（不可移动性） 2、寿命周期长： *经济寿命：在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。 *自然寿命：房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构建和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间,二、房地产投资的特性： *房地产的经济寿命与其使用性质相关。 *注意：税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命有关。,3.适应性 4.各异性 5.政策影响性 6.专业管理依赖性 7.相互影响性,三、房地产投资的形式,1、房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 （1）房地产开发投资：投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。,（2）房地产置业投资：指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益。,例如：某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的100m2用作该公司的办公室，将另外的150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净销售收入是450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几方面的目的。,2、房地产间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。 房地产企业债券和股票投资 投资于房地产投资信托公司（REITs） 购买、开发、管理和出售房地产资产的公司 购买住房抵押支持证券,四、房地产投资的利弊,五、 房地产投资的风险 (一)房地产投资风险的基本概念 1、风险:获得预期收益可能性的大小。 *风险可以用标准方差表示。标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布越分散，风险越大。 *完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获得预期收益可能性的大小。,五、 房地产投资的风险 (一)房地产投资风险的基本概念 2、风险与不确定性: 对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计是定性的，而非定量的。,3、风险分析的目的 (1)分析预期收益是多少，出现的可能性大小 (2)分析相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性大小 (3)分析预期收益的变动性和离散性,4、房地产投资风险的体现 (1)投入资金的安全性 (2)期望收益的可靠性 (3)投资项目的变现性 (4)资产管理的复杂性,(二)系统风险 1.通货膨胀风险(购买力风险):投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 2.市场供求风险:投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 3.周期风险:房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 4.变现风险:指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。,(二)系统风险 5.利率风险:利率提高对房地产市场的影响。 6.政策风险:政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策等对房地产投资者收益目标的实现产生的影响。 7.政治风险:由政变、战争、经济制裁、外来侵略等因素造成的风险。 8.或然风险:火灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。,(三)个别风险 1.收益现金流风险:指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 2.未来经营费用风险:指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。 3.资本价值风险:资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用分析。,(三)个别风险 4.比较风险(机会成本风险):投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的可能。 5.时间风险:指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 6.持有期风险:指与房地产投资持有时间相关的风险。,(四)风险对房地产投资决策的影响 1.投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平 2.使投资者尽可能规避、控制或转移风险,六、风险与投资组合 (一)投资组合理论 1.主要观点:对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同反应。在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。 目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。,六、风险与投资组合 (一)投资组合理论 2.作用:投资组合理论可以规避个别性非市场因素(个别发展项目因素、建筑物类型、地点等)，但系统性市场风险(例如宏观经济因素、国家金融状况等)仍然存在。,3.风险的计量 由于系统风险无法规避，市场性风险率成为某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。投资者的应得利益便以补偿这个风险率为主。,E(rj):某一时段内，资产j应有的预期收益率 rf:某一时段内，无风险资产的收益率 E(rm):某一时段内，