房地产基础知识培训[1].doc

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膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈蚃羁膃薇袆螃腿薆薅聿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肅肂蚂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈芆螁羅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅莂螇羁肁莁袀螄荿莀蕿羀莅莀螂袃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈蒅袁肅膄蒄薀袇肀蒄蚃肃肆蒃袅羆莄蒂薅膁芀蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袁羂莁薈薁螅芇薈 第一章 房地产基础知识第二章 建筑基础知识第三章 房地产有关法规第四章 常用词语的解释第五章 销售技巧，仪表礼仪第六章 有关办理购房程序第七章 市场调查（针对类似楼盘进行市调）第一章 房地产基础知识01、 房地产:是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。（如住宅、大厦、学校）02、 房地产市场:是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。03、 房地产市场细分:一级市场:即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方.单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B、非商品房C、集资房 D、福利房 E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼 1、标准写字楼 2、商住写字楼住宅 1、高层住宅（小高层） 2、多层住宅商铺 1、临街地铺 2、裙楼商铺04、 什么是房地产产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。05、 房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。 06、 房地产登记发证由哪个部门负责？根据房地产登记条例规定，房地产主管部门即市房管局是无锡房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。07、 房地产证有什么作用？房地产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。08、 房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 09、 哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。10、 什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。 11、 土地的使用年期是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。12、 房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。13、 房地产转让应遵循的原则是什么？房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。14、 在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。15、 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？（1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（2） 取得建筑许可证和开工许可证；（3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（4） 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；（5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合上列条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定外销的商品住宅，还应发给商品住宅外销许可证。16、 向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。17、 向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？抵押费 契税 登记费 印花税 工本费 18、 什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。19、 房产预售须具备那五证？建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证第二章 建筑基础知识第一节 有关词语解释01、 建设用地面积：经城市规划行政主 管部门划定的建设用地范围内的土地面积。02、 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。03、 公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。04、 建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。05、 使用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。06、 公共面积：公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。07、 公共面积分摊：每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：（1） 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；（2） 如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。每户应分摊的公共面积= 应分摊公共面积 每户使用面积各户使用面积之和 08、 使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。09、 容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。10、 三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。11、 七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。12、 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。13、 建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。14、 绿化率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。15、 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。16、 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。17、 公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：（1） 公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2） 根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3） 根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4） 公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。18、 夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。19、 裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。20、 标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。21、 设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。22、 结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。23、 建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。24、 坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。25、 建筑物内各层的层数排列（1） 室内设计标高为正负零的楼层，安排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的高层数。层高不大于2.2米时不计层数。（2） 室内设计标高正负零下面的一层，安排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。26、 电梯电梯数量、容量和速度表标准建筑类别 数量（台） 额定容量P（人） 速度V（m/s）经济级 常用级 舒适级 豪华级 住宅 80-100户/台 60-80户/台 40-60户/台 40户/台 8、10、15 1-2.527、 智能化住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术（即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡），建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理集成系统，智能小区的智能化终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术（IT），并达到监控与信息交互的程度（或能力）。由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。第二节、住宅户型设计要点住宅优势户型并没有固定的模式，但是策划、设计时应考虑以下要求：户型设计应观念新、功能全，具有超前性，功能分区、动静分区合理，以完善性和独立性相结合，又显示出相应的组合性，应最大限度地突出每套住宅的实用率，每套房间的不同空间要有相对合理的面积，各类房间的一些基本要求是：A、 客厅空间客厅是家庭的共享空间，是娱乐、公共活动、亲友来来访的地方，位置最好朝南，应有充足的视野和日照，在有限的套型面积控制标准内，应尽可能扩大客厅面积，宜大于18平方米。客厅应设计在住宅入口处，为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性有较好的过渡，并提倡脱鞋入室，宜设“玄关”。客厅的设计还应注意要尽量方正，保证两个相对的完整墙面，以利于家具布置和使用。B、 餐厅餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要保证1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。C、 卧室空间卧室是套房内最基本的空间，主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区，个别兼做工作学习区。为实现动静功能的良好分区，卧室门不要正对客厅，数量以小于卧室总数的一半为宜。卧室对采光、通风要求很严格，设计时不允许出现“暗房”，主卧室面积宜在13-14平方米，次卧室面积8-10平方米。D、 厨房空间厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，合理面积为4-5平方米。E、 卫生间空间卫生间应靠近卧室区，并应接近厨房，以利管道集中，设计最好是洗厕功能分开。当只设一个卫生间时，合理面积是3-4平方米左右；设两个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2平方米；主卧卫生间宜在3平方米之内。厨卫是住宅里设备最集中的空间，是居住文明的重要标志，要实现定型化、配套化、标准化、重点要解决的是：a、 依照模数尺寸的要求，配置配套化的厨卫设备、部品和配件，保证部品和建筑、部品与管道之间联接配合。b、 合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大套型的住宅，应独立分设厕所。c、 厨卫均应配置性能良好的通风机械和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无阻的要求，在有条件的地方，可采用直排风道。d、 各户应设集中管井，实现户外查表；隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家分支管线不进领居家，尽量不穿和少穿楼板；推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。e、 各种管线综合处理，一次敷就，防止不允许后安装破坏装修和设备，避免强调工程的特殊性。f、 推广应用推拉门和折叠门，以利节约空间，方便使用。g、 热水器的选用的安装，要求注意通风的处置和整体设计的配合。F、 贮藏空间贮藏空间一般是设计中易忽视的地方，为方便住户使用，应在可能的情况下，扩大贮藏面积，除保证卧室和厨房必备的贮藏空间外，应尽可能利用边角，多设置壁柜、吊柜，有条件的设贮藏室。第三节、建筑名词解释按房屋建筑结构分类钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 房屋建设状况房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。 房屋竣工面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 竣工房屋价值 是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。 按房屋建筑质量分类完好房屋 指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整，上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。基本完好房屋 指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修复的房屋。一般损坏房屋 指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形，下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂，需要进行正常修理的房屋。严重损坏房屋 指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、改建的房屋。危险房屋 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。按房屋建筑楼层分类房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数总和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 假层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 阁楼 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 低层住宅 指一层至三层的住宅。 多层住宅 指四层至六层的住宅。 中高层住宅 指七层至九层的住宅