大城小院管理方案.doc

大城小院管理方案为了搞好大足区大城小院物业管理服务工作，为小区创造温馨、和谐、优美、整洁的宜居环境，本公司特制订管理方案。我司保安人员大部份男性是退役军人及优秀的社会青年，初中以上学历，年龄四十五以下二十周岁以上，均经过严格的面试、政审、体格检查，经过保安岗前培训（包括消费知识，保安服务礼仪，法律知识，保安监控系统、电梯操作人员等）；配备统一的保安制服，熟知治安防范措施，门禁车辆，人员管理，夜间巡逻，防火，防盗，防治安事故等工作。一、 岗位设置及安全班次1、 经理：1人。2、 物管员：1人。3、 收费员：1人4、 出纳：1人5、 专业电梯管理员：1人。6、 水电维修人员：2人7、 保安队长：1人8、 保安队员：16人（二班倒、三道大门、一道车库门）。9、 监控人员：4人（二班倒）。10、 保洁班长：1人。11、 保洁员：12人。12、 绿化工：1人。（在管理中，可以根据小区的实际情况适当调整）二、 治安管理在大城小院物业管理中，运用现有的科学技术手段与管理方法、各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护小区的安全，这是一项很重要的工作，最为业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的二十四小时全天候管理方案。（一）、管理内容1常规防范：采取站岗值勤与巡逻值勤相结合的方式，维护小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响小区安全的行为。（1）形象门岗的任务:.礼仪服务；.维护出入口的交通秩序；.对外来车辆和人员进行验证、登记或换卡；.制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入小区；.夜间对外来人员进行询问和登记；.严禁携带危险物品进入小区；.遇到外来人员将大件物品带出小区，即与业主核实，并作登记；.上班时间穿戴整齐、按规定着装、佩戴工作牌、保持精力充沛、不做与工作无关的事，不做不雅观的举动。.主动向业主问好、待人彬彬有礼、举止文雅接待态度认真、诚恳答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。.为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：.按规定线路巡视检查，不留死角；.巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作。.对小区内及楼层安全、防火的检查；.防范和协助公安部门处理各类治安案件；.防范和制止各类违反小区管理制度行为；（3）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对小区内的治安情况实施二十四小时监控，以确保安全。对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。.值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）管理措施1、实行半军事化管理，制订保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制订紧急事故处理方法，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，配证上岗，语言文明，举止得当；4、严格执行保安巡逻制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修，保养，确保监控设备完好；6、保证监控、值勤记录详细完备，确保监控设备完好；（三）纠纷管理1、发生纠纷事故时，保安人员协助管理处处理；2、服从相关领导统一指挥；3、尽快控制现场，以免造成人员混乱局面；4、协助主任作好人员协调及报警；5、协助好家属安抚工作，避免情绪失控人员做出过激行为；6、提高警惕，避免坏人起哄和混水摸鱼；7、纠纷过大、过乱，保安应保持冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂保安的业主，可上报经理，由经理组织人员出面协调妥善处理；8、对小区的突发事件、应急措施必须做到依法制止，积极疏导，尽快平息；（四）投诉管理1、有效投诉按政策规定做好做细各项工作，采取措施，加强沟通，管理人员定期走访业主，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为业主排忧解难，投诉处理有结果、有记录和进行回访。2、采取现代化的科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助残服务，完善小区服务内容，在日常工作中，注意收集信息意见，加强业主的沟通交流，以确保业主对物业管理工作的满意。消 防 管 理消防管理是高层电梯楼的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合小区的实际，切实做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全（本公司拥有一支从事消防安全管理的专业团队，具有丰富的消防安全管理和防范经验）。一、 管理内容1、做好消防监控中心的管理；2、做好消防设施、器材的管理；3、保持消防通道的畅通；4、加强电梯楼装修期间的消防安全管理；5、严禁违章燃放烟花爆竹；6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；7、防止电器短路、管道泄露等引发火灾因素；二、管理措施1、对消防设施、设备的各项图纸及使用操作说明进行系统的分析并妥善保存，并对其装置的安装分布情况进行分析评估；2、对监控员和保安员的业务知识、各级员工的防火知识进行培训，同时做好业主的防火宣传教育工作，提高业主的消防意识。组织员工消防知识的培训，定期进行消防演习。3、在重要设备房中配置相应数量的消防器材，并定期检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；4、制订并落实消防管理安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；5、制订消防事故处理预案，防患于未然；6、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；7、制止任何违反消防安全的行为；8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警；9、做好消防安全标准化管理。三、电梯管理1、从事电梯管理人员要持有国家或地方管理部分认可的上岗资格证书；2、根据电梯制造厂家提供的图纸资料、技术性指标和维修保养制订电梯安全运行和维修保养制度工作程序。3、建立电梯技术档案，将电梯原始技术资料和检测维修资料归类存档、保管；4、电梯保养工作、仪器等，以及电梯日常维保所常用的零件和消耗品，并登记电梯零件供应渠道和专业技术服务公司；5、根据物业的性质和人流、物流的特点确定电梯的服务时间和最佳保养时间；6、电梯故障均通告业主暂停使用并及时告知恢复时间。四、强、弱电系统设计的管理先要做好强、弱电系统的整体规划在智能建筑的方案设计阶段，要依据建筑物的使用要求、使用功能、服务功能、物业管理方式尽可能深入的分析与探讨，从适应性、先进性、经济性上综合考虑，作一个合理的整体规划；1、参加强电/弱电设计工作，落实小区管理上的使用要求；2、负责强电/弱电工程现场管理工作，并解决施工过程出现的技术问题，按计划时间完成维修任务。五、清洁管理1、楼道地面的清洁：每日清扫，每日拖洗，且每周固定时间用清洁剂安全刷洗一遍，达到目视干净、无污渍、无杂物；2、电梯层通道及其他建筑附属物业的保养，保证无明显积尘、灯罩内无虫尸；3、楼梯扶手保持洁净，手抹不脏手，无积尘；4、过道墙角目视无蜘蛛网，墙面无明显污迹；5、通道内的窗户、窗台、各箱体上目视无灰尘、无油渍；6、垃圾日产日清，垃圾箱每天冲洗一次，做到无异味、无污渍、无积水、无杂物、无蚊蝇；7、电梯周边的园林绿化清洁每小时保洁一次，确保公共环境卫生。六、车辆管理1、小区车位实行有偿使用，进入地下室的车辆必须交纳车辆占地使用费，按规定位置停放，不得堵塞消防通道及进出路口；2、进出车辆实行刷卡管理，临时进出车辆需在门卫处领取IC卡，由值班保安履行登记手续；3、车辆运货出小区，必须有相应证明，属贵重、大件物品，必须有物业公司开放行条或业主亲临，方可放行；4、进出车辆实行一车一卡制；5、交通管理的原则：依法办事的原则、文明服务的原则、规范管理的原则、失效性原则；6、车辆行驶、停放管理、安全防范管理；7、监督进入小区的车辆不超过15m/慢行、禁鸣喇叭，停放在指定的车场位置；8、提醒司机锁好车门、窗等；9、巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油等现象应及时通知车主；10留意进入小区的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险品的车辆禁止进入小区，对运营两轮摩托车或两轮摩托车超载的车辆严禁进入小区；11、注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外发生；12、业主朋友临时车辆进入小区，结合小区实际情况，实行刷卡记时收费；A、进入小区轿车15钟内不收费，15分钟1小时收3元，36小时收4元，69小时5元，1224小时收10元；B、小区地下车库实行月卡、半年卡、年卡；C、办理TC卡每张收取工本费50元；D、一切车辆均按物价局批准实施收费。七、培训管理培训工作是我司的一项重要的工作，始终坚持常抓不懈不断提高员工的业务素质，以理论联系实际进行：军人的单兵队列动作、岗位操作规程、应急突发事件的处理程序、物业管理基础知识、消防基础知识，要求队员在处理各类事件时，要保持稳重心态，灵活运用，妥善处理，提高队员处理突发事件的能力。以急业主之所急、想业主之所想的工作态度对待业主，做到外塑形象、内强素质，努力提高我司人员的工作质量，达到良好的培训效果。结 束 语重庆展瑞物业管理有限公司将继续加大综合管理力度，组织专业学习，进行业务指导。在工作中注意掌握和使用新工具，不断更新服务手段，提高物业管理现代化水平，大力推进计算机辅助管理技术，提高物业管理服务质量和效率，为住户提供高技术服务，提高住户生活质量。同时，要求开发设计中发挥物业管理应有的前瞻性优势，尽可能提早发现和解决问题。做好协调开发、施工、销售环节的衔接配合工作。通过制定物业管理企业的中长期战略和规划，积极配合地产品牌战略的实施。重庆展瑞物业管理有限公司二0一二年 月 月 日投标报价及费用测算重庆市我公司对大城小院前期物业管理公共服务费为：1、 高层：2、 商业： 投标单位：重庆展瑞物业管理有限公司二0一二年 月 日一、物业服务测算明细;（一）、管理服务人员工资（75400元/月）1、经理一名：3500元/月 共计3500元/月2、物管员一名：2000元/月 共计2000元/月3、出纳员一名：2000元/月 共计2000元/月4、物管员一名：2000元/月 共计2000元/月5、水电维修工（1）专业电梯管理员一名2000元/月 共计2000元/月（2）水电维修人员二名：2000元/月 共计4000元/月6、保安（1）保安队长一名：2500元/月 共计2500元/月（2）保安队员十六名：2000元/月 共计32000元/月（3）监控人员四名：2100元/月 共计8400元/月