房地产开发项目详规设计说明.doc

昆明毅人家居建材购物中心专项规划设计说明建筑设计一、 设计依据1.中华人民共和国城乡规划法2008.01.01；2.城市规划编制办法；3.城市用地分类及规划建设用地标准（GBJ137-90）；4.城市道路交通设计规范（GB50220-95）；5.城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）；6.城市给水工程规划规范（GB50282-98）；7.城市电力规划规范（GB50293-1999）；8.生态工业示范产业基地规划指南（试行）（国家环保总局2003年制定）；9.民用建筑设计通则GB50352-2005；10.建筑设计防火规范GB50016-2006(2006版)；11.住宅建筑设计规范GB50368-2005（2005版)；12.商店建筑设计规范JGJ48-88；13.汽车库建筑设计规范JGJ100-98；14.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；15.城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001； 16.委托方提出的相关要求； 17.委托方提供的地形图等相关资料。二、 基地概况 本工程位于昆明市西山区马街片区石安公路西侧，具体平面位置见规划条件图，（东、南、西为道路红线，北用地红线），占地面积97287.15平方米（145.93亩）；净用地面积：62273平方米（91.41亩）。三、 设计主题1从基地及周边地区的整体环境出发，探索建筑在交通组织、地域标志性、商业公寓建筑形象等方面的形态生成因素，力求创造一个鲜明个性、现代、高效，体现建材商业办公综合建筑特色的城市建筑形象，为整个地域带来崭新的标识。 2把握综合建筑使用功能上的特点，准确而有序的处理空间形态、交流流线及功能配置上的各种整体与局部、主次、内外的关系，为建筑的良好的功能运作与优质管理提供最佳的条件。3注重建筑内外空间及环境品质，营造最佳的商业气氛，强调建筑物室内外空间与环境的塑造，创造富有特色综合建筑的整体视觉及空间感受。分概念组成：景观商业、办公充分发挥景观优势并使之最大化阳光商业、办公利用地域优势、得到充足的阳光共享商业、办公创造内部的生态共享空间绿色商业、办公把室外绿化空间引入到建筑的内部智能商业、办公采用6S标准智能化系统对大厦进行配置人性商业、办公以人为本，为办公人员提供怡人的体憩交往空间文化商业、办公设计以企业文化为主旨而延伸的有文化蕴涵的办公空间高效商业、办公提高平面布局的实用率，合理配置竖向交通体系。四、 设计概念通过对基地各种因素和项目自身的要素进行反复分析与论证，我们整理出几条脉络作为本项目设计概念展开的线索。1与城市设计的关联鉴于基地位于石安公路沿线的特点。在保持城市道路节点放大的前提下，兼顾基地周边城市新规划道路围合的完整性。推导出本大厦应为南北方向短，东西方向长的板式高层，与城市道路网形成15的夹角，与周围的建筑物形成对比。通过绿化景观隔离带塑造美好的道路景观视域。另外，基地位于城市立体高速道路沿线，基地北部为城中村建筑群，建筑物北退，留出50米城市道路绿化带，活动广场为城市集散提供空间。南退保证北部建筑采光日照，确保城市建设和谐统一。同时考虑到板式高层，造成的空间体量不协调，把整个体量一分为三，使建筑物更加挺拔、有力。2平面布局的协调主体建筑置于用地南部，12层长方形塔楼直接落地，从广场方向看大楼，建筑形象挺阔大气，5层裙房置于用地中部，与塔楼同为长方形，关系简洁明了。同时，为了满足任务书要求，在基地中间形成一个大型的集散广场，以提供日常交通、疏散要求。商场入口设置在北面的次干道上与小区入口相对，面临绿化广场，并设计有0.5%-1%坡度高差。这样，在满足景观通畅的同时，使得人行流线有机分离。办公如口在东西两面，与商场入口分开设置。 首层特别注重对骑楼空间的充分利用，商业人流与办公人流分离。3建筑形象的内涵建筑造型以极少主义为设计原则，运用严谨的逻辑概念、理性的思维方法，突破传统体型塑造的设计手法，强调“面”与“窗”设计理念城市设计的要求，通过面的肌理与虚实变化赋予其独特的表情，既有城市界面的延续，又是视觉的焦点，加上光影的微妙变化，能使之不以高度和体量为标志性，而从周围众多的写字楼中脱颖而出，体现出其卓而不凡的气质。同时注重角部的设计，强调其与城市广场的对话与对景关系是新现代主义风格关于文脉的一种诠释：东南角采用切角折线形平面造型，逐段变化与广场办公主入口的灰空间联贯，有一气呵成之感。东南角采用上下通长的凹入处理体现与街区的关联。塔楼的面设计采用对比与协调相统一的手法，东、南、西、北四面采用相同的外墙作法：强调通长的竖向线条，减少日照面。整体挺拔俊朗，其细部尺度划分与商业裙房保持一致。裙房设计更加注重日常使用功能。二、三层外墙运用较大片的玻璃窗与百叶，强调商业空间气氛，顶部的风格设置毅人集团的企业标识、隐喻企业文化的主题，体现出其形象的深邃文化内涵，使之具有创造性。4对景观价值的重视经过仔细的分析与比较确定，用地南面及东面景观价值最佳视线无遮挡，为基地得天独厚的景观优势，属一级景观，东南角可远望，部分视线有建筑遮挡，塔楼西北角可俯瞰地块的庭院景观，这两个视角较好，属二级景观，西南角视野开阔，但未确定因素较多，与北面同属于三级景观。五、 总平面布局 1. 建筑退让红线控制北侧裙房后退建筑用地界线17米，高层后退建筑用地界线39米；东侧裙房后退规划道路红线27.6米，高层后退规划道路红线27.6米；西侧裙房后退规划道路红线15米，高层后退规划道路红线87米；南侧裙房后退石安路道路红线最小54米最大107米，高层后退石安路道路红线都在56米以上；同时满足有关日照间距的要求。2. 建筑组群布置建设基地地块呈不规则长方形，位于石安路沿线北侧，建筑组群由东向西分别布置ABC三栋商业建筑，间距13米。在ABC三栋建筑上分别布置A1B1C1三栋高层办公公寓建筑。3. 建筑平面功能分布 地下层：战时人防汽车库、停车库、泵房及水池、生活水箱间、楼梯间、坡道、消防控制中心、变配电室、柴油发电机房、设备间；15层：绿化、商业；6-12层：办公、毅人SOHO、公寓；屋面：屋顶花园及设备平台。六、 技术经济指标总用地面积 ：97287.15净用地面积： ：62273建筑总面积 ：214453地上建筑面积 ：176953地下建筑面积 ：37500容积率 ：2.84建筑密度 ：39%绿化率 ：35%停车位 ：1250辆结构设计毅人集团建材家居市场工程主楼十二层，采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，副楼五层为框架结构，二者之间设缝。该跨梁用一端固接，一端为铰接，解决温度变形问题。所有结构按地震烈度八度设防。地基基础待取得地质察报告后，因地制宜择优选定结构形式。给排水设计.设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑中水设计规范GB50336-2002室外给水设计规范GBJ13-86（1997版）室外排水设计规范GB14-87（1997版）高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005版）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005汽车库、修理库、停车场设计防火规范GB50067-97设计范围给水系统抽水系统排水系统消防栓给水系统建筑消防系统小区热水系统住宅热水小区集中换热站统一进行提供。排水系统污水系统采用雨、污分流。生活污水经化粪池处理后排至市政污水干管，厨房含油污水经隔油池处理后排至市政污水管。雨水系统雨水设计重现期P：屋面P5；室外1年。屋面雨水采用管道排至室外雨水检查井；道路雨水由雨水口收集排入雨水管道。小高层地下车库出入口处由雨水沟和集水坑截留雨水，用潜污泵提升排出。道路雨水至第一个雨水井径流时间取t=10min，暴雨强度q=423L/(s.100m2)，室外地面综合径流数取0.9。暴雨公式：（采用昆明市暴雨公式）q=3.83（L/S100）4.7.消防系统4.7.1.消防栓给水系统4.7.1.1.消防用水量：室外30L/S，室内30L/S，火灾延续时间2小时。室外消防栓：室外消防栓管道沿片区道路布置室外环网上，120米一个。室内消防栓：消火栓给水系统竖向为一个区，消火栓由一组加压泵供水，栓口出水压力超过0.5Mpa时，消火栓处减压装置。消火栓泵由启泵按钮控制，也可在消防控制中心和水泵房启动。消火栓处用红色指示灯显示消火栓加压泵运转情况，消火栓加压泵运转情况用灯光信号显示在消防控制中心和泵房控制柜上。供水方式：小高层地下室消房水泵房设一套消火栓泵组供室内消火栓用水。自动喷水系统用水量：25L/S，火灾延续时间1小时。危险等级：按中危险级设计。超市、大型商场、地下停车场等部位均设置。供水方式：水泵房设一套喷淋泵组供室内喷淋用水，按各幢最大喷淋用水量设计。水喷雾灭火灾系统柴油发电机房设置。由一套加压泵加压供水。设一套雨淋控制阀，发生火灾时，火灾探测器动作（温感及烟感探头动作），向消防控制中心发出信号，电磁阀动作，雨淋阀打开，水雾喷头喷水。水喷雾灭火灾系统设自动控制、手动控制、应急控制。地下柴油发电机房水喷雾灭喷头的布置分为上下两层，上层保护柴油发电机，下层保护柴油发电机集油坑。灭火器本小区各建筑物均按规范设置手提式灭火器。消防储水池、屋顶消防水箱消防水池V=400m3 ，设于地下室。屋顶消防水箱V=18m3，消防水箱由变频泵组补水。空调设计 本工程空调负荷为2100KW，主机采用六台300冷吨离心式制冷机组。冷冻、冷却水泵均为两用一备，冷却塔为六台，超低噪声型方塔，安装在办公楼顶层屋面。办公室采用风机盘管加新风系统。地下一层汽车库设有平时排风兼火灾时的排烟系统，由车道自然补风，长度超过20米的无窗内走道及地下餐厅设有机械排烟系统，各防烟楼梯间及合用前室设有正压送风系统。设备用房设机械送风及排风系统。电气设计(一) 电气设计依据和资料1. 现行国家规程和标准。2. 建设单位提供的主要设计依据和要求。3. 有关专业提供的技术资料和要求。(二) 供电指标及供配电系统1. 高层办公楼一般用电负荷为三级，其中消防用电负荷为一级。电梯、生活水泵等用电负荷为二级。设备安装容量 19112KW（其中一级负荷669KW）计算负荷 15000KW变压器安装总容量 4800KVA2. 本工程由城市电网引进两个独立的10KV电缆线路电源供电，两回路同时工作，两段母线间设联络开关，两路电源互为备用，每一回路均可负担本工程的全部用电负荷。在地下层设置10KV总配电室，10KV电源电缆引入该配电室后，经配电柜以放射式电缆线路馈电给10/0.4KV变压器。高压配电设备用采用ZS1型开关柜，VD4 型真空断路器3. 本工程设置二台10/0.4KV干式变压器，容量为4800KVA，变压器设置在地下一层。为保证消防设备等一级用电负荷，采用双回路、双电源末端自动切换方式供电。(三) 建筑物防雷与接地1. 本建筑物防雷等级属于二类。2. 本建筑物防雷系统采用在屋面女儿墙及屋脊安装避雷带方式。避雷带引下线利用建筑物柱内二根主钢筋。3. 本工程低压系统接地形式采用TNS系统，并实施总等电位连接。4. 本工程设置防雷接地、保护接地、弱电设施接地三个系统，且共用一套接地装置，其冲击接地电阴不应大于1欧姆。弱电设计1. 综合布线系统综合布线系统支持电话、数据、图文、图像等多媒体业务的需要，采取综合配置方案，干线采用光缆和3类电缆，水平配线采用超5类以上非屏蔽对绞线，信息点覆盖各种场所。在主楼设宽带网中心机房，在主楼、付楼各楼层设置1个配线间，部分信息点少的楼层合并设置配线间。普遍采用吊顶内线槽的水平线路敷设方式，信息插座采取墙面和地面安装方式。2. 电话通信系统由市话部门设置市话集中小交换机（亦称虚拟交换机、CENTREX），安装在主楼的通信机房内，可为每部电话提供市话直线电话和内线电话两种功能。电话线路采用普通电话配线线缆和设备。3. 有线电视系统采用当地有线电视网，向办公、娱乐、商业等场所提供有线电视业务。4. 闭路监视电视系统在入口大门、电梯轿箱、走廊、楼梯间及其他重要场所装设闭路监视电视摄像机及红外微波防盗探测器，监控主机安装于主楼一层的消防保安控制室。5. 火灾自动报警系统本建筑属于一级保护对象，按规范设置火灾自动报警系统。在主楼一层设置消防保安控制室。投 资 估 算 编 制 说 明1. 本估算依据毅人集团建材家居市场方案设计图及说明编制。2. 估算编制参考全国统一建筑安装工程定额和相关经济指标。3. 特殊设备按进口设备考虑，主要建材按国产中档材料估算。4. 工程造价中未包括：征地使用费、投资方向调节税、建设期利息等。且仅为工程的静态投资，工程报建时可再做动态投资估算。5. 工程造价中未包括建筑安装工程以外的工程建设其他费用（设计勘察费、监理费、甲方管理费、市政配套费及水电、增容费等）。6. 工程造价中未包括：二次精装修费用。7. 工程造价：696333345.50元、单方造价：3247.02元/。方 案 设 计 投 资 估 算序号工程项目名称工程量()平米单价(元/)金 额(元)备 注一工程费用535641035.001土建工程2144531,500.00321679500.00建筑面积2室内给排水21445345.009650385.00建筑面积3强 电214453130.0027878890.00建