永顺县市场调研报告.doc

永顺县市场调研报告一、 城市经济发展概况永顺位于湖南湘西土家族苗族自治州北部，辖区总面积3810平方公里，辖30个乡镇，327个村（居）委会，全县总人口 49.38 万人，其中以土家族人口37.2万人，占总人口的75.45%。属国家扶贫开发重点县，被列入西部大开发范围，可以享受国家、省、州有关民族区域自治、西部开发、扶贫攻坚等方面的优惠政策。永顺曾是湘西土家族苗族自治州的文化、经济、政治中心，由于解放后州政府迁往吉首后，政治地位有一定的下降，但是其基本比较扎实，是湘西经济发展的重要增长点。二、 城市发展规划（1）城市建设发展方向城市用地的发展方向主要是向南发展，适当西部、向东发展，控制向北部发展。（2）布局形态与空间结构 总体布局形态： “一心两带三轴四组团”的集约型组团式布局结构。“一心”：县城旧城城市中心； “两带”：猛洞河风光带和连洞河风光带； “三轴”：永顺大道发展轴、湘潭大道发展轴和连洞组团至富坪组团发展轴；“四组团”：南区组团、富坪组团、岔那组团和连洞组团三、 永顺县房地产发展情况2013年度商品房交易数据如下表：（数据来源：房管局）序号项目2013年商品房交易额2013年商品房成交套数2013年占全县商品房交易额比例1大汉项目 13000万元40860%2其他4个项目8000万元29040%合计2100万元698100%2013年永顺县商品房交易汇总表（截止时间为2013年12月31日，房产局数据）1、2013年，全县有6个房产开发项目，其中在售项目5个，包括大汉府正家园、府顺家园、盛世龙泉、碧水新城、溪州国际大厦；待售项目1个，南山路精品建材城；2、2013年全县房地产成交总金额为2.1亿，总成交套数为698套，其中住宅类物业占90%，非住宅类物业占10%；3、2013年成交数据中，商品房占市场总分量的93%，私建房约占市场总分量的7%；4、2013年全县住宅商品房成交均价为2400元/，相对于2012年成交均价有一定幅度的攀升，预计在2014年仍维持小幅度的攀升。四、 永顺县房地产市场总体分析1、 永顺县房地产发展起步晚，商品住宅市场需求逐渐增大。永顺房地产市场从2007年才开始有上规模的开发，投资额不断增大。截至目前，永顺县城整体开发销售约为6个，其中大汉集团两个。而大汉集团的入驻开发，为永顺房地产市场树立行业标杆，同时也拉高整体市场的价格，带动永顺县城的经济增长。2、 农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。根据统计数据表明，全县总人口49.99万人，其中非农业人口仅6.4868万人，城市化水平较低。城镇可以转移的就业人员有1万多，农村可以转移的劳动力有10多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约5000人。全县外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约1.2万人，合计转移农村劳动力12.7万人。随着永顺经济的迅猛发展，南区开发建设的逐步升温，旅游产业的发展，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。3、 城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。统计数据显示，金融机构各项存款余额65.24亿元，增长23.6%，其中居民储蓄存款余额45.17亿元，增长24.6%；各项贷款余额28.4亿元，增长40.5%。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业地产、门面投资的热情高涨。五、 永顺县商业市场规划布局环城路湘潭路猛洞河路溪州路布局特点：1、 永顺县城市商业呈“回”字形布局，商业主要集中在猛洞河、溪州路、湘潭路以及环城路附近。2、 根据城市商业的整体布局，业态根据城市道路的主体划分呈集中式分布。3、 猛洞河主要经营种类为宾馆、餐饮及零副食餐品。4、 溪州路是永顺最繁华、商业最集中的城市主干道，周边主要经营服装、电器以及大型购物超市，同时溪州商业步行街也在附近。5、 湘潭路主营宾馆、夜宵餐饮以及零售五金、建材类产品。6、 由于商业的整体布局，永顺目前并无大型的专业市场，目前在营业的只有溪州商业步行街、农贸市场，在售的有南山建材家具市场。六、 商业租金情况分析永顺县最贵临街商铺主要在溪州路附近，租金约为8-10万/年，而猛洞河路附近，租金约4-6万/年，湘潭路附近，租金约为5-7万/年。环城路商业租金是永顺最低的，租金仅为2-3万/年。租金案例分析：位置商家经营面积()年租金(元/年)单位租金（元/月）溪州路良品铺子1211万764顺安烟酒1510万556猛洞河路湘西煲仔饭205万208名匠烫染3056万156湘潭路长寿药店807万73振升铝材756万67环城路道教用品50350七、 商业业态分析本次商业业态分析主要对溪州路及猛洞河路附近进行划分，主要是因为该附近是商业最集中的地方，他代表永顺的整体商业情况。沿溪州路及猛洞河路附近，临街铺面总计约406间，其中服装是占比最多的，总共经营户约120家，其次为餐饮、日化等业态类。业态户数比例业态户数比例餐饮6917.00%家居317.64%建材204.93%其他5513.55%家电245.91%服装12029.56%农资61.48%副食品297.14%日化409.85%酒店122.96%总计406100.00% 八、 在售商业案例分析1、 南山家居建材广场、项目简介项目位于永顺大桥汽车站旁，总占地面积约2万，商业体量达到4万，由永顺宏泰房地产开发有限责任公司打造，融建材、家居、家电、家具家纺、家饰于一体的永顺规模最大、品类最全、品牌最多的“一站式”家居建材主题购物广场。预计2014年10月开业。、项目规划布局项目商业分为：前街、后街。项目规划设计，临街双首层设计，市内500平米中央天井，利用大连台步行长廊和扶梯连接市内商场及沿街商铺。同时16米超宽市内走到设计。灯饰区铝型材区布艺区铝型材区铝型材区水暖管区 木业区 家私家具区衣柜区木门区门窗区吊顶区橱柜区地板区洁具区陶瓷区 1、 前街业态规划：1F为陶瓷、洁具及门窗类。2F为吊顶区、地板区、衣柜区、橱柜区。3F为家私家具区。2、 后街业态规划为：1F为木业区、水管暖区、陶瓷洁具区、铝型材区。2F为布艺区、灯饰区及铝型材区。 、销售情况目前项目商业只对后街销售。1层K栋铝型材区：共14个铺面，总建面614.88。其中38两个，售价为5380元/。41-46共6个，价格5380-5980元/。54铺面共计6个，价格为一口价5980元/。1层I栋陶瓷区：总建面920，共计26个铺面，面积区间均为33左右，销售价格为7580、7480元/。1层J栋铝型材区：总建面746.82，共计16个铺面，价格待定。1层G栋陶瓷区：共计22个铺面，销售价格为8480、8780、9780、9880元/。H栋水暖管件区：共计24铺面，销售价格为8480、8880、9180、9780元/。E栋木业区：总建面约1000，共计22个铺面，销售单价为9880、11580元/。F栋木业油漆区：总建面1032，共计23个铺面，销售单价与E栋一致为9880、11580元/。2层主力铺面较大，面积区间在170-200平米左右。销售单价在5000左右，其中最高的为K区单价为5280元/，规划为装饰公司。、合作商家以上图中商家已签订意向入驻协议书。目前引进的商家有：新一佳超市、苏宁、通程、大自然地板、德鑫橱柜、大卫地板、格力电器等。、销售政策目前商业主要采取返祖形式，前3年返祖2%，4-9年返祖7%，10-12年返祖10%，13-15年返祖14%。一次性95折，按揭97折。、项目分析南山家居建材是是永顺县2014年重点建筑工程。随着城镇化的加速，周边县城旧城区的改造，建材市场将面临巨大的市场需求。而目前永顺及周边县城还没有一个专业建材市场满足市场需求，那么南山家具市场将是周边建材家居的聚集点。同时项目采取“品牌主力店+综合家具建材商场”的整合模式打造，成为建材市场的商业综合体的衍生物。实属商业综合体的创新模式。2、 溪州国家大厦溪州国际大厦整体规划为1-5F为商业，6F为写字楼，整体商业体量约1.5万。单层商业1F：2500平米，2-5F每层约3000。1F临街铺面约4个，只租不售，目前意向引进麦当劳或肯德基。租金约为300-400元/，每个铺面面积约120-130。内铺面积区间约30-80，共计28个铺面，主力区间为30-40，售价为3.5-4.5万。目前只剩2个。2-5F只租不售，目前2F规划为百货，引进的主力店为“梅尼百货”。3、4F为母婴用品百货类。5F为餐饮，目前引进永和豆浆。九、 永顺商业市场总结目前永顺的商业主要集中在溪州路以及猛洞河路附近，而且租金偏高，一般在8-10万元/年，在周边县市中，租金是最贵的。主要是由于永顺县城常住人口在10万左右，而周边县城一般只有4万左右，导致永顺消费水平提升，拉动了商业租金。同时由于目前没有大型的专业市场，也是拉高租金的原因之一。特别是对于建材类商户经营不集中，分布零散、杂乱，甚至都遍布在溪州路商业区、农贸市场等里面。在经营业态中，显得