房地产基础知识(贵州项目培训).ppt

房地产基础知识,什么是房地产？,房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。,土地：是指地球的表面及其一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，它还体现在生产关系中，是所有权和使用权关系的载体。 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的能直接供人们使用的整体物。 权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。,不动产：是指不能移动或移动后会严重减损其经济价值的实物。它包括土地、地上的定着物。 商品房：指房地产开发经营企业经批准用于市场出售而建造的房屋。,房地产的特性,不可移动性 ： 独一无二性 ： 寿命长久性 ： 价值量大 ： 流动性差 ： 供给有限性 ： 相互影响性： 易受限制性： 保值增值性 ：,房地产的主要类型,按用途划分（10类） 居住房地产： 商业房地产： 办公房地产： 旅馆房地产： 餐饮房地产： 娱乐房地产： 工业和仓储房地产： 农业房地产： 特殊用途房地产： 综合房地产：,按开发程度划分（5类） 生地：指已完成土地使用批准手续可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续，具有三通或者更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的城市基础设施，且土地平整，可直接用于建筑的土地。 在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，还没有达到交付使用条件的房地产。 现房：指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。,什么是房地产业？,房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、评估、置换、装修、物业管理等经营活动的行业，它是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。 房地产业可分为房地产开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产评估、房地产经纪和物业管理等。其中又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。,房地产开发行业是指土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业。 房地产中介服务行业是指围绕房地产产品而进行的一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业。 物业管理是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签定的合同，对各类房屋及其附属配套设施周边环境进行管理并提供服务的行业。,房地产市场的划分,房地产一级市场 主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及土地征购市场组成。一级市场的经营方式一般采用限期拍卖、招标或逐年收取土地使用费等方式。 房地产的二级市场 主要是房地产增量市场。也可称土地或房地产开发市场。 房地产三级市场 主要是房地产存量市场。在我国三级市场的主体是房地产商品的用户。,房地产权利的主要类型,所有权,在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。 完整的所有权包括占有、使用、收益、处分等四项权能。这四项权能可以与所有权发生分离，而所有权人并不因此丧失其所有权，但其所有权因此而受到限制。 城市市区的土地全部属于国家所有。,土地使用权：,就是对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利。 其中国有土地使用权又分为出让土地使用权和划拨土地使用权。,国有土地使用权出让,土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让金，是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。,国有土地使用权划拨,国有土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。,建筑基本知识,按建筑物使用性质分类,根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。 （1）、居住建筑：是指供人较长时间居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。 （2）、公共建筑。是指供人们购物、办公、学习、医疗、旅行、体育等使用的非生产性建筑，如办公楼、商店、旅馆、影剧院、体育馆、医院等。 （3）、工业建筑。是指供工业生产使用和直接为工业生产服务的建筑、如工业厂房、仓库等。 （4）、农业建筑。是指供农业生产使用和直接为农业生产服务的建筑、如种子库、饲养畜生用房等。,按建筑物层数或总高度分类,住宅按层数分为低层住宅（13层）、多层（46层）、中高层住宅（79层）、高层住宅（10层以上）。 公共及综合性建筑，总高度超过24米的为高层（除单层建筑）。 高度超过100米的住宅、公共建筑和综合性建筑均为超高层建筑。,按建筑结构分类,砖木结构建筑。砖木结构建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 砖混结构建筑。砖混结构建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 钢筋混凝土结构建筑。钢筋混凝土结构建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔强等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构（包括：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构、筒中筒结构）。 钢结构建筑。钢结构建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、工业厂房等。,按建筑物耐久等级分类,建筑物的耐久等级是按建筑物的耐久年限来定，可分为： 一级建筑：一般为重要建筑和高层建筑，耐久年限超过100年。 二级建筑：一般性建筑，耐久年限为50100年。 三级建筑：次要建筑，耐久年限在2550年。 四级建筑：临时性建筑，耐久年限小于25年。,建筑物的组成,建筑物的组成 建筑物一般是由竖向建筑构件（基础、墙、柱等）、水平构件（地面、楼面、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。此外有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨蓬、阳台、烟道、垃圾道、通风道等。,建筑设备的主要种类,建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。,房地产面积基础知识,建筑用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地面积范围。 总建筑面积：是指由城市规划管理部门正式确定的、按建筑面积计算规则计算的、项目建设的总的建筑面积。 容积率：是建筑的各层建筑面积总和和建筑基地面积的比值。 覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,房屋建筑面积,房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。 套内建筑面积与分摊的公用面积之和。其中套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。 建筑面积= 套内建筑面积+分摊共有建筑面积,公摊面积：,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1结构转换层、空调机房、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积（但仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。 ）； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 公摊系数=公摊面积/套内面积,得房率=套内建筑面积/建筑面积 绿地率=规划建筑用地范围内的绿地面积/规划建设用地面积。 绿化率=规划建筑用地范围内的绿化面积/规划建设用地面积。,全算面积的：,单层按一层计算，2层以上含2层以上的房屋按各层总和算； 屋内夹屋，技术屋，电梯间，层高2.2米以上都算； 穿过屋的通道，屋内门厅，大厅均按一层计算； 楼梯间，电梯井（观光电梯）垃圾道，均按房屋自然层算； 全封闭阳台按其外围水平投影面积计算，属永久性结构有上盖的室外楼梯按各层水平投影面积算； 地下室，半地下室以及相应出入口层高在2.2米以上的按其外墙外围投影算； 玻璃幕墙作为房屋外墙计算面积； 属充满希望性建筑的、有车篷、货篷的要计算面积。,算一半面积的：,与房屋相连有上盖，无柱的走廊计一半； 未封闭的阳台计一半； 无顶盖的室外楼梯计一半； 有顶盖、有封闭的永久性建筑架空通廊。,不算面积的：,层高2.2米以下的夹层、地下层； 凸出外墙立面的装饰、玻璃幕墙、无柱雨篷、台阶； 房屋间无上盖架空通廊； 利用引桥、高架桥、高架路作为顶盖的； 活用房屋、临时房屋、简易房屋。,房地产常用名词解释,【开间】 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 【进深 】 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。,【层高】 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 【净高 】 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 【标准层】 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。,【玄关】 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,【二手房】 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。,【期房】 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,【现房】 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 【准现房】 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,【配建设施】 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 【建筑小品 】 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,【均价】 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 【基价】 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,【起价】 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：元平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。,【定金】 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,【契税 】 是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。住宅一般是房款总额的1.5-3%。商业一般是5.5%。 【印花税】 是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立领受的应税凭证征收的一种税。,【维修基金 】 属全体业主所有，专项用于物业共用部分，共用设备设施各个期满后的大中修和更新、改造。 业主委员会成产前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管。 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交经物业管理企事业代管。 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。,【五证】 即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证 【两书】 即：住宅质量保证书和住宅使用说明书,房地产基础知识问答,商品房预售的条件？,已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期； 开发企事业向城市县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,购买期房有什么好处？,1、期房最大的优点就是它的价格便宜； 2、在不影响工程大的变动下，可对你的户型进行适当的更改； 3、期房选择的范围大