物流港项目可行性研究报告.doc

xxxx建设投资有限责任公司xx经济开发区物流港项目可行性研究报告目录1.总论11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目建设单位11.1.3项目性质11.1.4项目建设地点11.1.5项目投资规模11.1.6项目建设内容21.1.7项目资金来源31.1.8项目建设期限31.2项目建设背景31.3项目建设单位概况41.4可行性研究报告编制依据51.5可行性研究报告编制原则61.6研究范围71.7主要经济技术指标71.8综合评价82.项目建设必要性及可行性分析102.1项目建设必要性分析102.1.1建设现代物流基地的重要意义102.1.2促进地区经济发展，加强经济结构转型112.1.3地区经济增速放缓，但体量巨大，市场前景较好122.2项目可行性分析152.2.1项目建设区位优势明显152.2.2政府及企业对现代化大型物流港的需求162.2.3区域交通与基础设施配套完善172.2.4电子商务与现代物流深度融合183.项目建设条件及建设规模203.1项目建设区域的自然条件与社会条件203.1.1地理位置203.1.2自然条件203.1.3基础设施203.1.4经济发展环境213.1.5交通运输条件213.2建设规模223.2.1建设规模确定的依据223.2.2项目建设规模243.3促进现代物流业发展的政策条件274.项目建设场址选择294.1项目建设的选址原则294.2xx经济开发区的基础物流需求分布状况分析294.3物流港各组成部分的选址315.项目建设方案335.1项目建设原则及功能定位335.1.1基本原则335.1.2技术标准345.2物流港各类主要功能性设施355.2.1基础物流设施355.2.2配套商务设施385.3物流港各类建筑405.3.1民品仓储物流中心建筑设施405.3.2重工业仓储物流中心建筑设施415.3.3总部基地建筑设施435.4标准库房设计施工方案455.4.1标准库房设计依据455.4.2标准库房设计原则455.4.3标准库房建筑材料的选择455.4.4标准库房建筑构造与施工方法475.5配套商务设施设计施工方案505.5.1设计依据505.5.2设计原则505.3.3设计功能515.3.4建筑材料525.3.5无障碍设计545.3.6建筑技术545.3.7基础与结构545.6物流设备与监控系统方案565.6.1项目主要设备565.5.2生产及控制系统575.5.3主要设备一览表576.总平面布置与相关配套设施596.1总平面布置原则596.2总平面布置方案596.2.1分功能、分区域的物流中心布置方案596.2.2民品仓储物流中心总平面布置方案606.2.3重工业仓储物流中心总平面布置方案616.2.4总部基地总平面布置方案636.3相关配套设施656.3.1给排水656.3.2供配电686.3.3照明716.3.4暖通空调717.节约能源方案737.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范737.2建筑节能措施737.3设备节能措施757.4节水措施768.环境保护778.1遵循的环保标准规范778.2建设项目所在地自然环境状况778.2.1地形、地貌778.2.2气候、气像778.2.3水文788.3环境保护目标及原则788.4项目主要污染源、污染物及其治理措施798.4.1环境保护标准798.4.2项目建设期对环境的影响808.4.3项目建设期环境保护措施818.4.4项目运营期间环境保护措施838.5环境影响评价结论849.安全、消防与卫生859.1概述859.2设计标准859.3总图布置与厂内运输安全859.4有害因素的防治措施869.5消防设施879.5.1工程特征879.5.2消防设计879.5.3消防给水899.5.4防烟、排烟和通风系统909.5.5火灾自动报警与消防联动控制系统929.5.6人群疏散939.5.7消防管理949.6预期效果及评价9410.项目管理及人力资源配置9610.1项目管理9610.2运行管理9611.项目实施规划9811.1项目建设工期9811.2项目实施进度9811.3项目进度计划表9812.投资估算与资金筹措10012.1固定资产投资估算10012.1.1 主要工程量10012.1.2 固定资产投资估算依据10112.1.3 投资估算10212.2项目资金筹措、使用及管理10313. 财务评价及社会效益10413.1概 述10413.2财务评价10413.3投资计划与资金筹措10413.4总成本费用计算10513.5销售收入计算10513.6税金10613.7盈利能力分析10613.8敏感性分析10713.9财务评价指标一览表10814.招标方案10914.1 招标管理10914.2 招标的基本情况10914.2.1招标范围10914.2.2招标组织形式10914.2.3招标方式10915.结论及建议11115.1 结论11115.2 建议112附表113附件一、项目建设投资估算表113附件二、固定资产折旧表114附件三、利润与利润分配表116附件四、总成本费用估算表117附件五、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表118附件六、项目投资现金流量表120附件七、项目资本金现金流量表121附件八、财务计划现金流量表123附件九、项目总投资使用计划与资金筹措表125附件十、资产负债表127附件十一、建设期利息估算表1291.总论1.1项目概况1.1.1项目名称项目名称：1.1.2项目建设单位项目建设单位：xxxx港（xx）有限责任公司1.1.3项目性质项目建设性质：新建项目1.1.4项目建设地点本项目建设范围内包括分别为管控中心、仓库、加油站、综合楼、厂房等五个组成部分，均建设于xx经济开发区内。xxxx港目前正在与xx经济开发区筹划建设物流港项目。目前已具备智能调车、钢材仓储、集装箱拆装、货车销售、货车修理等功能，顺丰等3家快递和10家物流企业已进驻，取得了较好的积聚效果。根据xx经济开发区总体建设规划，结合地区实际情况并以就近原则在农、商贸中心及汽配中心相对集中的宏阳街北侧、沈大高速公路东侧建设民品仓储物流中心；在建设大道以东，鞍刘路以北建设重工业仓储物流中心；在xxxx西门、鞍刘路以北建设总部基地。1.1.5项目投资规模经估算，本项目建设总投资为18000万元，其中固定资产投资148126.38万元，铺底流动资金1296.87万元，项目建设期利息为3318.50万元。（1）固定资产投资估算固定资产投资148126.38万元，其中：工程费用111950万元，工程建设其它费用5335万元，基本预备费28907.88万元。（2）铺底流动资金估算参照同类项目现行流动资金投放、周转状况，经估算，项目正常投入运营年份需投放流动资金1296.87万元。1.1.6项目建设内容我公司拟在新构建土地上建汽车修理厂房（含汽车修理、保养、机加工、钣金等），综合楼（含四个运输分公司、二个修理厂、车库、仓库、食堂、浴池等），供销分公司（含特约维修服务站、监测站等），管控中心（含生产指挥中心等），储油能力为280吨的储油库（内部运输车辆加油）以及配套的变电所、锅炉房、门卫等设施；建筑总面积25700m2、占地17364.5m2，停车（含私家车）场地（硬覆盖）58235m2，厂区内车辆及人员安全通道（硬覆盖）43775.5m2，厂区内隔离带及绿化占地18625m2；职工人数将达1850多人（不含鲅鱼圈分公司职工人数），汽车设备台数增至600多台、其他设备台数400台（不含鲅鱼圈分公司汽车及其他设备台数）。1.1.7项目资金来源本项目总投资为150808.25万元，建设资金银行贷款15000万元，其余建设单位自筹。资金的管理使方面用，设立专账核算，专款专用，并严格项目资金管理、使用、审计和监督，最大限度地发挥项目资金使用效益。1.1.8项目建设期限项目建设期限：项目建设期为18个月，2010年6月至2011年12月。1.2项目建设背景随着市场经济的发展，物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产、促进消费的先导行业。现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。因而它的发展，必将对优化产业结构、增强企业发展后劲、提高经济运行质量起到巨大的促进作用。xx地区经济发展增速放缓，但市场规模巨大，且地区及周边消费市场相对稳定，这就为建设新型商贸物流园区及公路、铁路物流基地提供了友善市场环境。随着区域经济总量的逐年递增与人民生活水平的逐步提高，区域物流总量近年来呈急剧上升的趋势。本项目的建设可满足xx经济开发区钢铁加工、装备制造、家居建材、农副产品、五金机电、汽车贸易等行业对现代物流的需求。xx市委、市政府抢抓东北大振兴，以及xx沿海经济带和沈阳经济区上升为国家战略的机遇，审时度势，于2014年2月出台了xx市加快发展服务业四年行动计划鞍政发20144号,该行动计划明确提出了加快物流园区的建设。该文件明确指出，要充分发挥现代物流示范园区的引领示范作用，推动全市物流园区的发展壮大。到2017年，培育完善业态复合、功能兼容的新型商贸物流园区4个、公路物流基地6个、铁路物流基地1个。1.3项目建设单位概况xxxx港（xx）有限责任公司（以下简称xxxx港）是由xxxx汽车运输有限责任公司和xx经济开发区所属的xx建设投资有限公司共同组建而成。xxxx汽运公司是xxxx首批改制企业之一，改制以来，企业转变经营观念，大力推行与市场经济相适应的管理体制、运行机制、经营方式等方面改革，以资本为纽带，成功引进了“营口港”、“xxxx国贸”、“xxxx集运”等与物流产业密切相关的战略投资者，实现了投资主体多元化，为做强做大物流产业创造了有利条件。企业经过多年的实践与探索，在分立发展生产性服务业方面成效显著。xxxx港位于xxxx市经济开发区鞍刘路3号物流综合产业园内，园区占地面积约14万平方米，房屋建筑面积2.42万m2；现有员工245人，各种大型工程机械40余台，整合的社会动力约1000台，年钢材配送量约450万吨。公司主要从事物流方案策划、货物运输、仓储配送、钢材加工及贸易、汽车贸易、电子商务、金融信贷、外贸保税、车辆维修、餐饮、住宿等业务，现已初步形成了线上线下融合发展的良好势头。xxxx港物流综合产业园位于xxxx西门附近，距xxxx仅300米，句沈大高速xx出口7公里，距离xx外环（建设大道）1.3公里，交通便利。园区目前以钢铁制造业为依托，主要开展仓储配送、现货交易、集装箱场站、无车承运平台、快递集散等业务，钢材年配送可达500万吨。业务覆盖东北、华北、华南等地区，园区参与配送的社会运力1.4可行性研究报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年(xxxx-2020年)规划纲要国务院关于加快培育发展战略性新兴产业的决定xx市国民经济和社会发展“十三五”规划国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）国家发展改革委关于印发东北地区物流业发展规划的通知发改东北20112590号国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发201239号）物流园区分类与基本要求（GBT21334-2008）东北地区物流业发展规划物流业发展中长期规划（20142020年）建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）工业可行性研究编制手册现代财务会计工业投资项目评价与决策建筑设计防火规范GB50016-2006民用建筑热工设计规范GB50176-2015屋面工程技术规范GB50345-2004建筑地面设计规范GB50037-2013公共建筑节能设计规范GB50189-2015混凝土结构设计规范GB50010-2010工业企业总平面设计规范GB50187-2012国家及xx省、xx市有关政策、法规、规划；项目建设单位提供的有关材料及相关数据；国家公布的相关设备及施工标准。1.5可行性研究报告编制原则（1）依据国家行业产业政策，深入贯彻落实科学发展观，适应现代物流行业发展的需求，以转变物流行业发展方式为主线，加快调整产业组织结构，严格控制投资规模和建设标准；（2）项目建设遵守国家的各项政策、法规和法令，符合国家的产业政策、投资方向及行业和地区的规划；（3）注重发展速度与质量、效益相统一，与资源、环境相协调，实现合理布局。（4）充分利用土地资源，优化设计方案，合理调整，以减少重复投资。（5）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用先进的建设方案，确保工程质量。（6）突出节能、环保，大量应用节能技术装备与先进的节能技术，降低能源消耗，减少各类污染物排放。1.6研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对工程投资和经济效益等进行计算分析并做出总的评价。1.7主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元150808.252固定资产投资万元148126.383项目资本金万元132489.754营业收入（经营期平均）万元60667.925营业税金及附加（经营期平均）万元1169.626总成本费用（经营期平均）万元19148.857利润总额（经营期平均）万元32814.008所得税（经营期平均）万元10828.629税后利润（经营期平均）万元21985.38二财务评价指标1销售利润率%54.09%2投资利润率%21.76%3财务内部收益率（所得税前）%14.69%4财务净现值（所得税前）万元12383.175投资回收期（所得税前）年8.996资本金收益率%11.21%7资产负债率（经营期第1期）%8.89%8利息备付率（偿还期内平均）78.809偿债备付率（偿还期内平均）6.2210总投资收益率%21.99%11项目资本金净利润率%16.59%三重要指标1总占地面积万m247.611.1民品仓储物流中心万m22.381.2重工业仓储物流中心万m214.641.3总部基地万m230.592建筑面积万m233.832.1民品仓储物流中心万m24.732.2重工业仓储物流中心万m29.82.3总部基地万m219.3项目建设期月60项目定员人30001.8综合评价根据xx经济开发区总体建设规划，结合地区实际情况并以就近原则在农、商贸中心及汽配中心相对集中的宏阳街北侧、沈大高速公路东侧建设民品仓储物流中心；在建设大道以东，鞍刘路以北建设重工业仓储物流中心；在xxxxxx、xxx以北建设总部基地。本项目建设总投资为150808.25万元，其中固定资产投资148126.38万元，铺底流动资金1296.87万元，项目建设期利息为3318.50万元。本项目依托各类交通枢纽，以沿海港口为主导、以空港、陆港(公路、铁路场站)、邮政网点为支撑，逐步形成“层次清晰、疏密有致、相互协调”的“一主三辅、四层次、多节点”的现代化交通物流基地空间布局，服务于xx经济开发区，促进xx市乃至东三省现代物流业的快速发展。本项目具有较好的经济效益和社会效益，项目单位在当地也具有相当的实力和良好的社会信誉，建议项目有关各方共同努力，对拟建工程项目建设资金来源应进一步抓紧落实，以促使工程项目的顺利实施和尽快建成。本项目建设规划符合现代物流行业的发来发展方向，项目建成后将吸引数量众多的物流企业加盟、入驻，解决区域就业、并促进xx经济开发区的经济发展。1532.项目建设必要性及可行性分析2.1项目建设必要性分析2.1.1建设现代物流基地的重要意义物流是国民经济的重要组成部分，发展现代物流对国民经济具有重要意义。当前，对我国而言，发展现代物流的意义表现在以下几个方面。第一、有利于进一步完善社会主义市场经济体制。建立社会主义市场积极体制，必须发展社会化大生产，形成大市场、大流通、大交通，与之相适应，必须要由社会化的现代物流体系作为保障。市场经济的发展使传统的后勤服务、实物配送发展到今天的生产和消费之间的供应链一体化。现代物流含有的先进的组织管理方式和现代的科技智能、信息手段、专业人才等，更是建立社会主义市场经济体制不可缺少的重要因素。第二、有利于加强国有企业改革，促进国有企业的发展。发展现代物流已被公认是企业降低物质消耗、提高劳动生产率以外创造利润的第三个重要资源。国有企业在目前的发展阶段，面临着生产效率不高和效率低下的问题，物流无疑给企业发展开辟了另一个全新、高效的途径。加快现代物流的发展，将有利于提高生产和流通领域的集约化程度，改善粗放型的经营和管理方式，促进国民经济持续、快速、健康地发展。第三、有利于坚持对外开放，提升国际竞争力。实行改革开放以来，中国经济需要同世界经济紧密融合。特别是中国成功地加入世界贸易组织，给中国的经济发展带来难得的机遇和挑战。物流的发展，一方面会给中国经济的发展带来先进的管理观念和运作方式，另一方面方便、及时、低成本、高效率的现代物流系统也将成为中国跨国生产和营销的服务保障。第四、有利于促进产业结构调整，形成新的产业增长点。我国产业结构不合理的问题曾经十分突出，在计划经济下形成的生产比重高、流通比重低的格局目前也没有根本改观，流通制约生产的问题有时还发生。大力发展现代物流产业对调整我国以加工装配为主的产业结构具有积极作用。物流业是新型的产业门类，发展潜力和发展空间很大，是国民经济新的增长点。2.1.2促进地区经济发展，加强经济结构转型随着市场经济的发展，物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产、促进消费的先导行业。现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化、信息化、仓储现代化为一体的综合性产业。因而它的发展，必将对优化产业结构、增强企业发展后劲、提高经济运行质量起到巨大的促进作用。首先，加快发展现代物流业是优化区域产业结构，振兴第三产业的必然选择。根据产业结构发展演进定律，产业结构的发展方向是一次产业向二、三次产业演进升级的过程。现代物流业的本质是第三产业，属于技术密集型和高附加值的高科技产业，是现代社会分工和专业化高度发展的产物，它具有资产结构高度化、技术结构高度化、劳动力高度化的特征，能够促进传统的运输、仓储企业的转型，整合传统经营业务，延伸服务范围。其次，加快发展现代物流业是企业降低成本，提高经济运行质量和效益的有效途径。现代物流是流通方式的一场革命，是企业降低物资消耗，提高劳动生产率以外的“第三利润源泉”。计划经济时代是以生产为中心，生产企业、流通企业库存大，占用资金多，而运输和仓储企业有效货源不足，设施利用率低，导致企业资金周转不灵，经济运行质量不高。在市场经济条件下，生产要素、资金的流动是以获取利润为前提条件，“唯利是图”是其根本的特征。通过运用现代物流业，可以提高工作效率、降低生产成本，从而使企业获得更多的利润。再次，加快发展现代物流业，是提供就业岗位、缓解就业压力的重要手段。同任何新兴产业的诞生和发展一样，现代物流业在促进国民经济产业结构调整的同时，也带动了劳动就业的扩张。而第三产业属劳动密集型产业，同样的投入能创造出比第二产业多得多的就业岗位。最后，加快发展现代物流业，是改善投资环境，扩大对外开放的迫切需要。现代物流产业作为服务性产业，对交通、通信等基础设施条件有较高的要求，是一个地方十分重要的投资环境，关系到一个地方的对外开放水平和形象。2.1.3地区经济增速放缓，但体量巨大，市场前景较好xx市城市面积为 9252平方公里，地处环渤海经济区腹地，辽东半岛中部，位于沈大黄金经济带的重要支点，沈阳经济区副中心城市，是xx中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带。根据xx市统计局发布数据显示：2015年度，xx市全年实现地区生产总值2349.0亿元，按可比价格计算，比上年增长 3.0%。其中，第一产业增加值136.5亿元，增长3.5%；第二产业增加值 1116.9亿元，增长1.7%。第三产业增加值 1095.6亿元，增长 4.6%；全年农林牧渔业增加值138.4亿元，按可比价计算，比上年增长 3.5%；全年全部工业增加值962.7亿元，按可比价计算，比上年增长 0.8%；全年固定资产投资总额 1568.1亿元，。其中，建设项目投资 1362.0亿元；房地产开发投资 206.1亿元；全年社会消费品零售总额 967.7亿元，比上年增长7.8%；全年进出口总额 28.4亿美元。其中，出口总额 21.5亿美元，进口总额 6.9亿美元。人口为 364.59万人（截止2015年统计），全年城镇常住居民人均可支配收入 29943元，比上年增长 7.5%。农村常住居民人均可支配收入 13117元，比上年增长8.5%。通过数据表明xx地区经济发展增速放缓，但市场规模巨大，且地区及周边消费市场相对稳定，这就为建设新型商贸物流园区及公路、铁路物流基地提供了友善市场环境。在民品物流需求方面，项目区域周边涵盖中豪威尔集团建材交易中心、红星美凯龙家居广场、北京十里河灯饰城、居然之家家居广场、港龙喜临门建材家居广场、十里河建材家居交易中心等企业和商贸中心共计二十余家，总投资超过68.2亿元，商业设施占地面积约为78.3万平，这些商贸中心汇集了全国1000多家知名企业，市场日均上市人数35万人次，年上市人数超过1200万人次，年均货物吞吐量超过80万吨，年交易额超200亿元，已成为全市最大规模的家居建材市场集群。项目区域周边还涵盖了多家农副产品交易中心，已入驻企业及交易中心总投资109.2亿元，总占地面积245.61万平，其中包括凯兴冷藏物流交易中心、启明农贸批发市场、盛鑫食品冷冻有限公司、xx山雨润农产品交易中心有限公司（一期蔬菜水果冷藏区和交易区预计年底前竣工），这些批发市场及交易中心预计年商品交易总量在50亿公斤以上，交易额60亿元左右。项目区位内还有以永康五金机电城为代表五金机电贸易企业；以瑞盛国际汽配城、宝润机动车交易市场、马自达、奔驰、华晨宝马、沃尔沃、陆虎、捷豹、东风标志、一汽大众、广汽丰田、北方丰田、斯巴鲁、比亚迪等41家汽车4S店为代表的汽车贸易及配套产业；更有xx义乌小商品城、电子数码广场、沃尔玛超市、银泰百货商场、索菲特酒店、高档数码影城、商业步行街等xx西部民用商贸中心。这些区位内良好的经济、环境优势都为建设新型商贸民品物流基地提供了极佳的市场保障因素。在工业品物流需求方面，本项目的建设满足了xx经济开发区与xxxx的物流需求，物别是钢铁、化工、机械加工三个重点领域。xx冶金工业有悠久历史，xx钢铁公司是中华人民共和国最早的大型钢铁联合企业。工业以钢铁为龙头，带动相关冶金、石油、化工、机械、建材、电子等行业的发展， 2015年xx市全年增加值962.7亿元，按可比价计算，比上年增长0.8%。全年规模以上工业增加值773.4亿元，按可比价计算，比上年下降4.5%。全年规模以上重点工业产品产量中，生铁1819.1万吨，比上年下降6.7%；粗钢1750.9万吨，下降8.9%；钢材1745.0万吨，下降11.1%；铁矿石原矿5998.1万吨，增长14.8%；十种有色金属5.1万吨，增长4.6%；全年规模以上工业企业完成出口交货值109.7亿元，其中，钢铁深加工产业完成64.6亿元，菱镁新材料产业完成23.8亿元，精细化工产业完成3.3亿元。项目区域内体量巨大的市场流动孕育着巨大的物流商机，以钢铁市场为例，xx因拥有xxxx这样的特大型钢铁联合体而闻名，还有xx宝得钢铁有限公司、xx紫竹集团有限公司、xx奥通钢管有限公司、xx衡业汽车新材股份有限公司、xx福鞍集团有限公司等全国驰名的钢铁板材、线材、管材深加工企业，但xx地区的物流服务业却良莠不齐，还不能与xx“钢铁大市”形象相匹配。由于尚没形成物流行业标准规范，物流综合协调能力受到制约，地区物流资源的配置也不合理，模式还比较粗放。相当多从事物流的企业主要靠自己组织，这也是造成目前物流总体运行效率低下的重要原因。因此要成为具有竞争力的市场主体，必须用集约化、信息化、服务综合化及个性化等理念，来塑造先进的物流服务形态，同时，也需要地区有大型的物流企业来引领行业发展方向。2.2项目可行性分析2.2.1项目建设区位优势明显xx位于辽东半岛中部，地处环渤海经济区腹地，是中国钢铁工业摇篮，重工业基地，素有“钢都”之称。南与营口、大连相接，北与辽阳、沈阳相连，西临盘锦、锦州，东与丹东接壤，被国家列为辽南中心重点城市，被交通部列为交通枢纽城市。xx现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。全市总面积9252平方公里，总人口344.2万人。xx经济开区规划面积15平方公里，已建成10平方公里, 先后被国务院批准为国家新型工业化综合配套改革试验区，国家新型工业化产业示范基地、国家外贸出口转型升级示范基地（国家精特钢产品基地）、国家生产性服务业示范基地，被省服务业委评为xx省现代服务业集聚示范区。以千山西路为界，分为南北两区。南区以生活性服务业为主，北区以生产性服务业为主。目前已形成钢铁物流、家居建材、农副产品物流、五金机电、汽车贸易和西部商贸中心六大专业园区，入驻各类现代服务业企业1488户，年销售收入400亿元。2.2.2政府及企业对现代化大型物流港的需求随着区域经济总量的逐年递增与人民生活水平的逐步提高，区域物流总量近年来呈急剧上升的趋势。本项目的建设可满足xx经济开发区钢铁加工、装备制造、家居建材、农副产品、五金机电、汽车贸易等行业对现代物流的需求。据权威部门统计，xx市大中企业中拥有独立物流与供应链管理部门的比例为38.4%、物流业务外包比例为47.5%，拥有总仓储面积187.3万平方米，货运车辆1.7万台。xx市大部分工业、商贸企业都拥有自己的物流设施，其采取的配送模式属于企业内部自行配送，成立了企业内部配送运输部，没有进行物流业务外包，物流成本占整个企业成本30%以上。因此全市平均物流业务外包比例不足50%。据统计数据显示，2014年xx市工业、批发和零售业企业对外支付的物流成本比上年增长13.5%，占企业物流成本的62.9%，同比提高1.9个百分点。由此可见，xx市物流社会化程度明显落后于全国平均水平，第三方物流发展空间巨大。物流信息化程度编低。xx市多数企业缺少信息化的物流管理手段，大量的专线物流公司采用excel台账等进行管理，对当地几家电商企业的调研也发现企业缺乏专业的物流管理部门，对于在途货物缺少监控手段的情况非常明显。基于供应链的物流信息管理更是无从谈起。目前，xx市虽然已经建设了物流公共信息平台，但从平台实际运行情况来看，多个功能模块处于瘫痪状态或为建设状态，缺少管理维护。xx市的物流行业尚处于初级阶段，虽然建设了一定数量的物流园区和中心，但建设标准较低，物流设施设备陈旧，信息化水平亟待提高，无论是当地政府还是中小型物流企业都对建设大型现代化物流港有巨大需求。2.2.3区域交通与基础设施配套完善xx经济开发区近些年经济快速发展，是xx市经济增长的重要源动力。随着近xx经济开发区建设区域的逐步扩展、重大项目的引进，区域内人口数量呈逐年增加的趋势。此外，xx经济开发区临近沈大高速公路出口，是xx市区通往沈大高速公路的必经之地，本项目建设选址距沈大高速公路xx出口仅2公里，区位交通优势明显。xx经济开发区有着完善的基础设施，道路、供水、供电、通讯、排水、供暖、天然气、蒸汽、污水处理等各项配套服务设施十分完备。区内道路总长已达135公里，供水管线总长90公里，排水管线和暗渠100公里，污水日处理能力达到30万吨。区内有500KV变电所1座、220KV变电所2座、66KV变电所6座，供暖管线80公里，工业蒸汽日供能力1500吨，通信线路总长90公里。开发区还先后规划建设了总建筑面积110万平方米的工业标准厂房151栋和30万平的各类产业服务大厦。 同时不断完善研发平台、检测平台和商务平台等配套服务体系建设。2.2.4电子商务与现代物流深度融合电子商务时代，由于企业销售范围的扩大，企业和商业销售方式及最终消费者购买方式的转变，使得送货上门等业务成为一项极为重要的服务业务，促使了物流行业的兴起。物流行业是以提供包括运输配送、仓储保管、分装包装、流通加工等完整物流服务，并收取报偿的行业。其主要包括仓储企业、运输企业、装卸搬运、配送企业、流通加工业等。信息化、全球化、多功能化和一流的服务，已成为电子商务下的物流企业共同追求的目标。多功能化、全球化、多功能化物流业发展的方向在电子商务时代，物流发展到集约化阶段，一体化的配送中心不单单提供仓储和运输服务，还必须开展配货、配送和各种提高附加值的流通加工服务项目，也可按客户的需要提供其他服务。现代供应链管理即通过从供应者到消费者供应链的综合运作，使物流达到最优化。一流的服务物流企业的追求在电子商务下，物流业是介于供货方和购货方之间的第三方，是以服务作为第一宗旨。从目前物流的现状来看，物流企业不仅要为该地区服务，而且还要进行长距离的服务。因为客户不但希望得到很好的服务，而且希望服务点不是一处，而是多处。优质和系统的服务使物流企业与货主企业结成战略伙伴关系（或称策略联盟），一方面有助于货主企业的产品迅速进入市场，提高竞争力，另一方面则使物流企业有稳定的资源，对物流企业而言，服务质量和服务水平正逐渐成为比价格更为重要的选择因素。本项目立足于城市现代物流，建设集运输、仓储、装卸、展示、交易、整理、配送、信息于一体的现代物流基地，特别是计划在总部基地打造东北最大的互联网电子商务及现代物流平台，通过互联网的平台利用闲散的运输资源来做专线零担物流服务，利用现有的物流公司网点和运输路线，根据网点匹配货主用户的需求。实现把各地零散的市内配送链接长途干线形成门到门零担物流服务。货主网上下单，物流公司上门取货，干线运输，送货上门，实现有效地整合资源，降低人力资源成本，提高送达效率。本项目建设规划符合以上描述的现代物流行业的发来发展方向，项目建成后将吸引数量众多的物流企业加盟、入驻，解决区域就业、并促进xx经济开发区的经济发展。3.项目建设条件及建设规模3.1项目建设区域的自然条件与社会条件3.1.1地理位置项目所在地xx市经济开发区是xx西部工业走廊的重要组成部分。位于xx市区西部，北起南沙河，南至千山西路，东起西环市铁路，西至沈大高速公路，毗邻xxxx主厂区，占地面积2361平方公里。3.1.2自然条件xx经济开发区地势平坦，暖温带大陆性季风气候特征明显，四季分明，雨热同期，干冷同季，降水充沛，温度适宜，光照丰富，区域内无山地、丘陵，土质肥沃，水资源丰富，内有杨柳河、运粮河、南沙河、城市排水、xxxx总排五条河流。历史上无重大自然地质灾害发生，较少极端天气影响。3.1.3基础设施在基础设施方面，水、电、热、气、通讯、消防等配套设施完善。xx市经济开发区现有两座220KV变电所，一座66KV变电所，一座污水处理厂和一座天然气储罐站基础上，为满足未来发展需要，新建标准消防站一座，新建500KV变电所一座，66KV变电所两座。在工业区绿化方面，在沙河南岸建成 150米200米宽的绿带，沿高速公路东侧建设200米300米宽的绿带。同时，主次干道两侧进行绿化，主干道绿化带宽15米20米，次干道绿化带宽5米8米，并结合区内现有河流水系进行绿化，工业区绿地率达到29.7，成为绿色工业园区。3.1.4经济发展环境xx经济开发区位于xx城区西部，规划面积105平方公里，人口30万。现为省级开发区，同时，也是国务院批准的国家新型工业化综合配套改革试验区，国家级新型工业化产业示范基地，国家级光电高新技术产业化基地，省级示范性现代服务业集聚区，xx新城被列为沈阳经济区的节点新城。xx是国家老工业基地，拥有xxxx这一特大型钢铁联合企业，是一座现代化工业城市。形成了钢铁、装备制造、矿产品加工、化工新材料、光电、轻工纺织等现代工业体系。项目区域内除了是钢铁基地外，还有集家居建材、农副产品、五金机电、汽车贸易、xx西部商贸酒店等十多类30余家大型商贸类服务中心，年货物周转量超过千万吨。2015年面对国内外严峻复杂的经济形势，全市上下牢牢把握“稳中求进、稳中求快”总基调，全力稳增长，加速调结构，实现惠民生，经济呈现了企稳回升的良好态势。3.1.5交通运输条件本项目厂址位于xx城区西部，临近沈大高速xx出口。本项目的选址地理位置优越、交通优势突出，位于沈阳经济区和xx沿海经济带黄金节点。xx机场、新火车站均坐落于未来的xx新城之内，沈大高速公路、哈大高速铁路、通海产业大道贯穿全城。北距沈阳桃仙国际机场90公里，南距营口鲅鱼圈港60公里，距大连港270公里。高铁的建成将使xx至沈阳、营口的时间缩短至30分钟。3.2建设规模3.2.1建设规模确定的依据本项目建设规模依据物流园区国家标准物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008），结合国家物流产业规划要求和所属地的物流产业导向，通过区域市场需求相适应性、资源可供应性及外部条件匹配性等因素分析预测，对建设方案与建设规模进行决策。根据物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008）以物流园区的依托对象为划分依据，可分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。依据物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008）附录A物流园区规划的推荐性要求，其中推荐性指标如下表：表3-1 货运服务型的推荐性要求指标指标单位指标值空港型海港型陆港型园区物流强度万吨/Km2年501000500交通连接方式至少有两种以上运输方式并存，可以实现多式联运物流信息平台能为入驻物流企业提供符合海关、检验检疫等监管要求的计算机管理系统注：园区物流强度=园区年度呑吐量园区总用地面积表3-2 生产服务型的推荐性要求指标指标单位指标值园区物流强度万吨/Km2年150交通连接方式至少有两种以上运输方式存在或毗邻两条及以上高速公路，可以实现多式联运物流信息平台能为入驻物流企业和工业园区提供公共信息平台和实时信息交换系统表3-3 商贸服务型的推荐要求指标指标单位指标值园区物流强度万吨/Km2年100交通连接方式至少有两种以上运输方式存在或毗邻两条及以上高速公路，可以实现多式联运物流信息平台能为园区内企业提供物流公共信息和在线交易服务表3-4 综合服务型的推荐性要求指标指标单位指标值园区物流强度万吨/Km2年250交通连接方式至少有两种以上运输方式存在或毗邻两条及以上高速公路，可以实现多式联运物流信息平台能为园区内企业提供物流公共信息和在线交易服务本项目规划用地47.61万m2，其中民品仓储物流中心占地面积2.38万平方米，重工业仓储物流中心占地面积14.64万平方米，总部基地占地面积30.59万平方米。依据物流园区的经济因素、社会技术因素、政策发展因素综合考虑并根据吞吐量与城市人口、用地及工业产值相关系数表结合专家预测值相对平均概率及概率累计可得出：（一） 民品仓储物流中心年预计吞吐量为12.5万吨，年最大吞吐量15万吨；（二） 重工业仓储物流中心年预计吞吐量为60万吨；（三） 总部基地年预计吞吐量为105万吨。根据依据物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008）附录A物流园区规划的推荐性要求，进行公式计算：园区物流强度=物流园区年吞吐量园区总占地面积得出：1、民品仓储物流中心园区物流强度为525万吨/（Km2年），远大于商贸服务型物流园区物流强度。2、重工业仓储物流中心园区物流强度为409.8万吨/（Km2年），大于生产服务型物流园区物流强度推荐性要求。3、总部基地园区物流强度为343.2万吨/（Km2年），大于综合服务型物流园区推荐性要求强度值。因此结合物流园区分类与基本要求（GB/T21334-2008）中推荐性要求，将民品仓储物流中心划分为商贸服务型物流园区；将重工业仓储物流中心划分生产服务型物流园区，将总部基地划分为综合服务型物流园区。3.2.2项目建设规模xxxx港目前正在与xx经济开发区筹划建设物流港项目。一期工程投资1.8亿元（占地14万m2，建筑面积2.4万m2）。目前已具备智能调车、钢材仓储、集装箱拆装、货车销售、货车修理等功能，顺丰等3家快递和10家物流企业已进驻，取得了较好的积聚效果。本项目的建设以区域未来总体物流需求格局为导向，依托各类交通枢纽，以沿海港口为主导、以空港、陆港(公路、铁路场站)、邮政网点为支撑，逐步形成“层次清晰、疏密有致、相互协调”的“一主三辅、四层次、多节点”的现代化交通物流基地空间布局，服务于xx经济开发区，促进区域经济发展，促进xx市乃至东三省现代物流业的快速发展。 项目建设规模一览表序号组成部分主要建设内容建设规模备注1管控中心壹栋2-9层5座标准库房2个卸货区建筑面积：3687.74平方米2仓库壹栋1-2层18座标准库房及商务配套设施、酒店、停车场等建筑面积：1241.90平方米3加油站壹栋1层综合性保税物流基地、管控中心、电子交易平台、星级酒店建筑面积：309.63平方米4综合楼叁栋-1-4层建筑面积：10495.73平方米5厂房伍栋1层建筑面积：12189.86平方米6合计总建筑面积33.83万平方米（一）民品仓储物流中心民品仓储物流中心占地面积2.38万平方米，建筑面积4.73万平方米，总投资1.5亿元。项目涵盖5坐标准库房在内的，集仓库、办公区域等功能一体的物流综合区域，包括卸货场地，道路等配套设施。（二）重工业仓储物流中心仓储物流中心占地面积14.64万平方米，建设18座标准库房，和18座商务办公配套设施，建筑面积9.8万平方米，总投资4.96亿元。项目位于建设大道以东、鞍刘路以北，建设信息服务中心、仓储中心、物流配送中心、购置运输设备及其相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。集物流信息交易、货物集散、货物分流、货物配送、现代化仓储系统管理、车辆停放、物流跟踪等相关服务功能于一体的仓储中心。以上两个仓储物流中心以全省未来总体物流需求格局为导向，依托全省各类综合交通枢纽，以沿海港口为主导、以空港、陆港(公路、铁路场站)、邮政网点为支撑，在全省逐步形成“层次清晰、疏密有致、相互协调”的“一主三辅、四层次、多节点”的交通物流基地空间布局，服务于开发区物流、以及引领xx市至东三省物流的快速发展。（三）总部基地总部基地占地面积30.59万平方米，建筑面积19.3万平方米，总投资8.62亿元。项目位于xxxx西门，鞍刘路北，项目所在地交通发达，信息流畅，配套完善，地理位置优越。总部基地项目按照功能划分为两大区域：工业物流园区及配套服务建筑。工业物流园区建设范围内包括4座非保税标准仓库、1座汽车仓库、4座保税标准仓库，配套服务建筑包括商务大厦、信息中心、展示交易中心、商贸大厅、星级酒店、预留厂房、综合楼、管控中心、加油站及其他相关配套建筑设施等。总部基项目为物流港重要的配套建设项目，满足物流港十六大功能，交易、会展、物流、总部基地、创意研发、产品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训等功能。项目建成后可大大改善来鞍的投资环境，吸引更多的商家、企业落户，提高开发区在辽南甚至全国的影响力及辐射能力。项目将建设成为投资环境佳、创业环境佳、人居环境佳、社会和谐文明的现代化商贸物流园区。3.3促进现代物流业发展的政策条件xx市高度重视现代物流业的发展，在xxxx年发布的xx市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中，明确了对未来五年xx市物流业发展的要求：依托钢铁加工、矿产品、服装箱包、农产品等优势产业，积极发展特色农产品冷链物流、制造业物流与供应链管理、城乡物流配送、物流信息平台，推进现代物流业快速发展。加快推进经济开发区物流港、海城龙基物流园、xxxx汽运公司xx物流园、海城中程物流园区、台安经开区铁路专用线及储运设施、岫岩中铁铁龙辽东矿产品现代物流基地等项目建设。完善城乡物流服务体系，鼓励供销系统、邮政、商贸企业开展城乡配送业务。于2014年2月出台了xx市加快发展服务业四年行动计划鞍政发20144号,该行动计划明确提出了加快物流园区的建设，具体内容如下：第一、2014年，全市交通运输、仓储和邮政业增加值占服务业增加值的