《物业早期接管》doc版.doc

物业早期接管一、 早期介入与前期物业管理的区别。1、 早期介入的定义：指新建物业竣工之前建设单位根据项目开发建设的需要引入的物业管理的咨询活动。2、 前期物业管理：指物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。3、 早期介入与前期物业管理不同之处：（一） 内容不同早期介入是竣工之前的建设单位开发物业引入的物业管理专业技术支持（咨询公司）前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务（二） 服务对象不同早期介入服务对象是建设单位，并由其付费前期物业管理服务对象是全体业主，按约定向业主收费。4、 早期介入与前期物业管理阶段的划分物业开发项目可行性研究（立项）业主大会选聘物业管理阶段规划设计物业开发项目可行性研究（立阶 段建设阶 段销售阶 段竣工验收阶段物业承接查验阶段物业入住早 期 介 入前期物业管理二、早期介入关注的要点1、 规划设计关2、 建设配套关3、 工程质量关4、 使用功能关第三节物业三大图1、 一栋建筑从开工到结束要经历以下过程：粗木工程、土方工程、钢筋工程、钢筋压接工程、模版工程、砌砖工程、给排水工程、电气工程、屋顶防水工程、内外粉及瓷砖工程、细木工程、油漆工程2、 反映到工程技术人员方面（用图纸说话）A建筑设计-建施图B结构设计-结施图C电气-电施D给排水-水施E综合布线F园林景观G市政工程-天然气、热水、暖气等H装饰设计I总平面图3、 从三大图上看什么（一） 小区总体规划图（总平面）总面积、栋数、户数、绿化面积、景观配置、化粪池、垃圾中转站、配电房、泳池、网球场、会所等。管理处办公地点、小区门岗结构、停车场系统、安防系统、消防系统。给排水方式（几路进水，几路回水）电梯配置（是否有残疾人电梯）（二） 建筑设计总说明建筑面积、地面、内外墙、天棚、结构、装饰室内装饰门窗屋面墙基及地下室防水给排水、电防雷装置、高度示警装置（三） 结构设计总说明抗震度、建筑安全等级、安全使用年限、设计活载荷、地基基础、主要结构材料、构造要求。第四节前期物业管理重要内容成立物业公司、签订物业服务合同、承接查验、物业费的测算备案、各种管理规章制度的制定、入伙、集中装修期的管理、商业和租售的配合、日常的综合服务和管理。一、 成立物业公司（外聘、自营）1、 工商执照的申领2、 税务登记（国税、地税）3、 资质申报新建成立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定。并设一年的暂定期。物业资质的颁发和管理国务院建设主管部门 一级省、自治区人民政府建设主管部门 二级设区的市级人民政府房地产主管部门 三级直辖市人民政府房地产主管部门 二、三级（但需接受国务院建设主管部门的指导和监督）二、起草、签订物业服务合同1、合同类型：前期物业服务合同 物业服务合同前期物业服务合同物业服务合同合同主体甲方：新建住宅开发商甲方：业主委员会（代表全体业主）乙方：甲方选聘的物业管理企业乙方：物业管理企业签订时间甲方出售住宅前首届业主大会召开合同有效期限自签订之日起到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业由双方协议而定三物业费的测算及备案物业成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容1、 人工费2、 物业共用部位、公共设施、设备日常运行维护费3、 物业管理区域清洁、卫生费用4、 物业管理区域绿化养护费用5、 物业管理区域秩序维护费用6、 行政办公费用7、 物业管理企业固定资产折旧费用8、 保险9、 经业主同意的其他费用10、 法定税费11、 物业公司合法利润（1） 包干制：指业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或承担的物业服务计费方式（2） 酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。四、日常综合服务和管理（一）常规性的公共服务-八大项。十一个专业。 适用于全体业主（二）延伸性的专项服务-会所、医院、送水、洗车 适用于多数业主（三）委托性的特约服务-接送小孩、老人陪护 适用于个别业主几个概念的强调1、 房屋共用部位A、 房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶）B、 户外墙面C、 门厅D、 楼梯间E、 走廊通道2、 公用设施设备公用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、供电线路、供热线路、通风线路、照明、锅炉、集中供冷设备、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠池井、非经营性车场车库、