怀化项目可行性分析报告(修改).doc

广州凯黄投资顾问有限公司 积美地产沿河路地块可行性分析报告怀化市积美房地产开发有限公司沿河路地块项目可行性分析报告广州凯黄投资顾问有限公司2012年6月目 录第一部分：项目概述一、宗地概况二、大社区配套三、宗地规划情况四、区域产业发展规划五、合作方与合作条件六、项目经济指标第二部分：法律分析一、 合作地块土地现状二、 法律风险评估三、 风险控制第三部分：市场分析一、 宗地优劣势二、 市场背景三、 市场竞争四、 产品建议五、 客源分析六、 开发节奏建议第四部分：规划设计初步分析一、 地块分析二、 规划设计中重点考虑的因素第五部分：开发计划一、 经营目标二、 开发计划安排第六部分：成本及投资效益分析一、 成本预测二、 经济效益分析三、 项目资金预测第七部分：综合分析 第一部分 项目概况一、 宗地概况1、地理位置 项目位于怀化市天星西路与沿河路交汇处，项目所处位置在中心商业区的耦合区域（河西物流贸易发展区的涵括地段），交通四通八达。在发展的位置上看，沿江路（舞水沿河两线）是怀化最为重要的城市人居环境建设示范与先导地区。河西物流发展园区里云集汽贸、建材等城市建设的重要物资，德天，庆天市场的建设，小商品加工园区，特别是红星美凯龙等都市综合体的建设，使其河西日益成为怀化的卫星城镇（怀化第二区，城市第三极）。从怀化城市规划的宏图中，一桥与二桥之间作为城市滨江规划带的风景示范区，二桥与三桥之间是滨江风光带的核心区域，众多城市公园（滨江风光带）的众多景观都聚集在此。怀化城市交通的三横三纵使其天星路成为CLD与CPD之间重要的纽带。其项目位置在发展的未来具有强大的经济潜力。2、 项目面积及四至项目占地51亩，处在怀化市火电厂位置，地块呈不规则状，北至天星西路规划红线，西至沿河路规划红线，南至怀化饲料兽料批发市场，东至雍景豪庭三期。3、 地块现状 自然标高在5米左右，地块内无高压线； 地块内有局部火电厂宿舍搬迁安置，无较大影响； 项目内没有自然水系通过；4、周边状况 项目南边多为居民安置区，但较为稀散；其南面一线尽管沿江路扩建加强风光带建设，其安置区的生产资料（特指沿江路临街门面）已经是很难形成商业气候。正大饲料厂的建设，促使周围相关商业的聚集在不断沉淀南边的商业价值。 项目北面为雍景豪庭三期，该项目一二期已为区域标杆，有一定的市场影响力；其近3万的商业云集将发力沿江路的价值。实在遗憾的是北往一桥一线，全部是底商密布，按照城市对比，其一线将逐步发展成饮食（特别是风味小吃、夜宵）等重要的发展区。 项目西面多为专业市场（由舞水河与项目相隔），在区域内已成规模，相对成熟； 项目东面可能成为我们的联动发展区； 更为重要的是连接我们的南向地块按照发展将建设滨江高档物业，连体建设规划是不可能，但是承接区域商业价值，挖掘地段价值也将成为其发展战略目标。二、大社区配套1、项目周边1000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施人民路小学 芷江师范学院医疗卫生设施怀化市第三人民医院 石门卫生院商业设施步步高、佳惠超市 新天地超市金融设施建设银行、工商银行、中国银行市场 中心市场公建设施沿江风光带体育设施无 总的来说，项目所处位置具有极大商业价值：1、滨江风光带核心景观云集于此，沿河两岸的住区价值将成为怀化人居标杆；2、雍景豪庭（商业近3万方）、舞水名居（底商近2万方）、电力新外滩（综合商业4层+底商围合近3万）、帝景苑（底商3层围合近1.3万方）等将二桥形成怀化不可忽略的重要商圈，滨江物业在每座城市的价值在怀化于此绽放光芒。3、滨江物业就是城市的未来。长沙的万达、华远华中心、保利广场的现在就是二桥商圈的明天。三、宗地规划情况 项目合作地块未做过控规，目前除最大容积率外尚无经济指标； 项目合作地块为商住项目，不安排非经营性的公建项目； 目前我司积极参与该项目的详规，并且提供一些可行性建议；四、区域产业发展规划中部：市域核心产业区，包括怀化市区（鹤城区）、中方、麻阳、芷江、新晃、洪江市与洪江管理区。重点发展商贸物流、生物医药、竹木加工、电力、食品、现代农业等产业，积极培育高新技术产业、现代制造业、信息产业及现代服务业，政府有意识将以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸发展。南部：生态区，包括会同、靖州、通道三县。重点发展生态旅游、商贸物流、特色农林产业及加工。本案北部：工业产业区，包括溆浦、辰溪、沅陵三县。重点发展冶炼、建材、化工化纤、电力等产业，积极发展现代制造业、食品、茶叶加工、旅游等产业。中心城区商圈 以火车站广场为中心，由迎丰路、人民路、鹤州路组成的“金三角”（包括嫩溪陇交叉路口商业区域）及相对延伸区；以湖天大道与迎丰路交叉口为中心，由沿迎丰路西至红星路、东至顺天路、沿湖天大道南至天星路组成的“丁字路”（包括太平桥至锦溪桥段的太平溪区域）及相对延伸区。 沿河风光带与沿河路整改前，沿河路窄，沿河地段较为杂乱。周边多为居民住宅区，沿天星西路的低层商业也初具规模，但从整体来看，不能形成片区，没有业态区域划分，多为零星的街道商业。舞水河往西（正对岸）多为专业市场，主要担当怀化的商贸物流的责任，斜对岸多为住宅区，零星散布。 随着沿河路与沿河风光带的整改，政府规划有意识地将以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸及天星路发展，未来项目所在地将承接其他商业溢出，上图所示受多个商圈的辐射，该区域必将形成新的商业区域。鹤城区属于中心城区，主要承担商贸物流、商务金融等第三产业服务中心的产业职能，政府规划有意识地将以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸发展，舞水河沿岸商业将成为怀化市商业支撑点之一。五、合作方与合作条件1、 合作方：怀化市城市建设投资有限公司2、 合作条件 合作方式1：前期投资3000万元，返总建面的30%； 合作方式2：前期投资3000万元，返住宅建面46870平米；一层商业按照比例。6、 经济技术指标 经济指标是根据目前项目合作条件下的概念估算指标，仅仅作为报告分析指标，不作为项目规划标准。表1：项目经济技术指标表名称指标总用地面积34020其中计入容积率总建筑面积156492其中住宅131492商业25000酒店占地面积8000建筑占地面积12928容积率4.6建筑密度38%第二部分 法律分析一、 合作地块土块现状项目合作地块为已出让用地，占地51.03亩；项目可能会连带规划：12亩地块指标不受限，可考虑综合指标的提升及其在合作条件下的条件更改。 二、 法律风险评估1、 规划风险：控制性详规尚未做好，相关经济技术指标存在不确定性；2、 土地风险：两地块联合以及东面地块的规划结合，影响工程进度；3、 解决方案 规划风险控制：现怀化市规划局已批准该地区的结构规划，现在正在编制控制性详细规划。 土地风险控制：在怀化市政府支持与怀化市城市建设投资有限公司的帮助力度下，拆迁应该不会有太大的阻力。综上所述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。重点在于规划指标的调整。运营过程的合作条件限制，比如还建房的交房时间与项目开发时间的节点控制。第三部分 市场分析一、 宗地优劣势1、 项目优势1）对商业而言 项目位于怀化市天星西路与沿河路的交汇处，项目处于怀化火车站、步步高广场、河西市场三块商圈的耦合核心位置，北面与西面分布了多个专业市场，有利于项目营销，开发消费市场潜力。 地块规模适中，沿河路临街面长达230米，适合商业规划； 项目地块所在区域受多个商圈辐射，这更利于该项目商业价值的提升。 政府规划滨江风光带，有意识将该区域打造成又一商业支撑点。2）对住宅而言 依靠天星路、沿河路为主要交通干道，地面交通条件比较优越； 位于舞水河沿河地带，有利于项目形象塑造，提高项目居住档次； 项目地势平坦，易于开发及规划；2、项目劣势 周边虽然道路交通条件较好，但是缺乏足够支撑该区域人流的公交系统； 项目目前展示面太差，形象较为凌乱； 项目所在环境及周边环境较为杂乱，多为安置房及零散底商市场，项目档次拉伸有一定的困难；3、机会 政府有意识地将以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸发展； 沿河规划将大大提升本项目所在区域的人气及区域档次，便可增加土地价值； 项目所处地可以建造标杆项目，为公司拓展打下战略基础。4、风险 地块所在区域（商业氛围）目前不是市场热点区域，前期推广成本较高并且存在一定的市场风险； 商业价值在于商业定位，目前态势处于市场培育阶段。二、 市场背景1、 怀化整体市场环境 怀化住宅市场区分：根据地理位置与产品的差异可分为城中板块、城北板块、城南板块、河西板块及湖天板块，项目宗地属区域耦合板块。 项目在怀化标杆物业的典范区域。 怀化商业市场划分：火车站商圈、中心市场商圈、黄金三角街商圈人民路商圈及河西专业市场商圈，项目受中心商圈与河西专业市场商圈双重辐射。 项目是二桥商圈的重要组成部分。 怀化市场总体特征：1） 怀化市场供需绝对值巨大，市场发展迅速，竞争异常激烈；2） 市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价；3） 新盘供应量庞大，小体量项目为市场主流，大规模项目呈上升趋势；4） 怀化市场热点产品类型多以多层、小高层及高层项目为主，与大城市社区密度小与建筑层数降低的趋势相悖；5） 怀化缺少公寓式、酒店式、新型物业等品质升级项目，随着市场的扩展，项目主要在城郊结合部进行规模社区发展，其环境靠山，内部环境营造靠规划。而滨水物业成为城市臻品。2、 怀化市城中板块市场情况 城中板块目前高层、小高层开发量逐渐增加，区域内户型产品多样化、综合体物业主要以公寓、写字楼、住宅为组合。 现有户型设计上，自主产品主要以3房为主，面积以110-120小三房为主。商务产品以50左右的小户型公寓为主。 项目处于天星西路与沿河路的交汇处，目前周边销售均价为项目住宅、公寓定价提供市场依据。三、 市场竞争1、怀化中央区住宅个案简析编号案名体量（m2）编号案名体量（m2）编号案名体量（m2）1城市中央 700004苹果时代900007洪涛翡翠湾710002紫金城 850005长乐天城700008金时花园8000003新悦城400006宏运新苑 750009金茂花园 152466 怀化市目前高层、小高层开发量逐渐增加，板块内户型产品多样化、综合体物业主要以公寓、写字楼、住宅为组合； 现有户型设计上，自主产品主要以3房为主，面积以110-120小三房为主。商务产品以50左右的小户型公寓为主而且未成气候；2、怀化中央区商业个案简析案名英泰国际位置怀化市火车站站前广场发展商怀化中地置业有限公司占地面积8.1万总建筑面积30万容积率设计背景价格22000 元/ (均价)交通公交路线： 1路、2路、4路支、5路、7路支、8路支、9路支、10路、11路、12路、16路、17路、19路、26路、29路产品类型主力面积开盘日期2009年3月27日区域环境超市、名品城周边环境生活配套拥有怀化最高人流量，配备怀化最完美商业业态组合和最完善配套设施服务工程形象商住一体销售率80%案名新天地位置怀化大厦旁发展商怀化好安居房地产开发有限公司占地面积3.1万总建筑面积18万容积率5.28设计背景价格待定交通公交线路7、28、30、15、8、4、12路产品类型主力面积101-120三房开盘日期2011区域环境周边环境拥有最成熟的商业圈生活配套拥有完善的生活配套设施，是怀化市核心地段。工程形象商住一体销售率70%案名凯邦万象城位置怀化市人民路和人民东路交汇处 （中心汽车站对面）发展商湖南凯邦置业有限公司占地面积1.8万总建筑面积16万容积率8设计背景价格3400交通产品类型主力面积115-122三房开盘日期2011年01月11日区域环境周边环境配套设施很完善生活配套大润发，酒店，国际影院，中西餐厅，KTV，酒吧工程形象商住一体销售率80%案名尚品国际 位置怀化市湖天开发区正清路51号发展商碰触房地产开发有限公司占地面积20.67总建筑面积103509 容积率6.7设计背景价格2500交通公交产品类型主力面积35-146开盘日期2009区域环境周边环境生活配套工程形象销售率80%案名富程国际位置怀化太平桥富程路1号发展商湖南中房房地产有限公司占地面积0.89总建筑面积8.1容积率7.94设计背景价格3500交通1路、2路、3路、4路、6路、7路、9路、12路、15路、16路、18路、19路、22路、25路、25路支、28路、30路、33路、40路、109路、115路、204路、402路产品类型主力面积130平米开盘日期2011.4.30区域环境周边环境富程国际项目，拥有25000平米的商业配套，并将引进大型百货卖场，为业主提供最便捷的生活服务。同时，项目地处市区两条主干道路交汇处，向东步行五分钟便可到达太平桥农贸市场、佳慧超市、各大银行、医药等，向西步行5分钟便可到达怀化最大商城-步步高商城，10分钟到达火车站，离中心市场也只需10分钟，是投资居住的新典范，更是太平桥的新地标。生活配套学校、商业、医院、银行工程形象住宅销售率70%案名金都景苑位置怀化市城东新区广电中心对面发展商中天房地产开发公司占地面积20.67总建筑面积10万m容积率0设计背景价格1980交通2路、2路支、7路、7路支、15路、20路、27路产品类型主力面积105.34-152.09开盘日期区域环境周边环境生活配套工程形象销售率70% 该板块成为怀化城市综合体集中开发区域，且综合体同质化竞争明显。 主力商家的进驻很大程度上决定着商业物业的档次以及未来经营成败，项目所在区域内，沃尔玛、大润发、步步高、名品城的进驻提升整个区域的经营档次，成为怀化CBD成型的重要标杆。 该板块商业物业价值明显，根据现有在售商业物业的价格水平情况，投资者、经营户对区域内物业价值认可度较高，本项目的价格可塑性空间较大。3、 怀化房产市场总结 从宏观市场看，城市人口增长快，城市化进程加快，必将释放出新的城市消费群体，同时也将为房地产市场需求容量扩容。 从政策层面看，受第二轮经济危机以及房地产宏观调控政策影响，市场观望氛围浓厚，销售均价稳中有升，增幅明显放缓。 从中观市场看，人民生活水平提高，将带动地方的经济发展，增强地方性的投资欲望；政府有意识规划商业从以迎丰路、人民路为主轴的商业带向舞水河沿岸发展。 从微观市场看，鹤城区商业、住宅供应量较大，供略大于求，对供求关系而言，本项目寻找市场空白点为本项目制胜的关键。 从商业层面看，专业市场的定位需要一定的市场基础，怀化专业市场、百货业态、娱乐业态及住宅市场发展处于初级阶段，发展尚未成熟，局部区域有集群效应。1） 从商业业态的主要组成来看，怀化商业从餐饮、娱乐及专业市场等业态而言，都处于迅速膨胀期，因为业态差异性较小，往往使大量消费群体外溢。2） 从商业布局上看，主要以迎丰路、人民路为主轴的商业带向外辐射，这里商业集中，发展迅猛。但区域限制，必将要想四周扩散，政府有意识地让舞水河沿岸成为承接商业扩散的主流。 从住宅层面看，随着香港金时集团的进入，无论从园林景观、户型设计、配套设施等方面都会走在怀化房产市场的前沿，引领怀化房产市场的发展。1） 从住宅市场布局上看，城中板块主要以综合体为主，结合少部分的商住产品，城西板块主要以专业市场为主，城南、城北、湖天板块主要以商住为主。2） 从产品类型上看，户型由舒适型慢慢向紧凑型发展，将消费者眼光由自主慢慢地引向了投资，怀化市项目面积区间在40-150平米，主力面积在110-130平米，最为畅销的是110-120平米的三房两厅。7、综合市场分析来看，我司决定我们将项目打造成怀化的名片，城市的客厅，主要定位方向为特色文化商业。四、产品建议1、产品类型建议 产品形态1（4层裙楼+住宅）商住楼房 总建面为51.03亩*2000/3*4.6=156492平米；（据估算容积率4.6算出总建筑面积能满足道路退让、红线退让、停车退让等各项指标，且建筑密度也大于39%） 商业面积：200米*19米（进深）*3层=11400平米 侧面商业面积为：30米*19米*2层=1140平米 商业总面积为：11400平米+1140平米=12540平米 住宅面积：156492-12540=143952平米 绿化率：建议40% 产品形态2（前提条件为东面地块纳入项目规划）（3层商业街+2栋两梯六户安置房+酒店）综合体： 酒店占地面积为12亩*2000/3=8000平米 总建面为（51.03-12）亩*2000/3*4.6=119692平米；（据估算容积率4.6算出总建筑面积能满足道路退让、红线退让、停车退让等各项指标，且建筑密度也大于39%） 安置房面积：46870平米 商业与住宅面积为：119692-46870=72822平米 住宅面积为42822平米 商业面积为2.5万平米(进深100米减去15米退让临街面长200米，街铺进深设置为24米，那么商铺单层面积为4800米，设置为两条商业街最为理想，临街与内街，所以商业面积设置为25000平米最理想。) 商住比：2.5万平米：（42822+46870+5000）平米=1：3.79 绿化率：建议40%2、 产品房型建议根据市调及深度调查可知，（详细分析详见商住项目定位报告）户型面积（m2）比例（%）二房85-9510-15%二房（2+1）95-11025-30%紧凑三房110-12025-30%舒适三房（3+1）115-13015-20%舒适四房（4+1）130-15010-15%3、 价格建议n 区域内主要住宅价格分析，项目名称起价均价最高价销售率新天地35804000450070%凯邦万象城3100-33004200-450070%新悦城34004000420085%苹果时代300033003500长乐天城32003700410095%雍景豪庭32003500370096%均值32633750416780%数据显示，项目所在板块公寓/住宅整体销售价格为3263-4167元，整体均价水平为3750元，根据入市时间及住宅品质，保守估计我司住宅均价建议3500元/平米（可行性论据估算）；n 项目版块内各商业售价对比项目名称起价（内铺）最高价（内铺）-1F1F2F3F4F-1F1F2F3F4F新天地140001800013000250004500023000凯邦万象城12000250001800040000新悦城23000168009000800045000220001400012000均值1300022000149009000800021500433332250014000120001338022667n 项目周边雍景豪庭的商业租售价明细（根据市调与走访电力新外滩与舞水名居都在蓄客期商业还没有出价格）典型项目商业价格明细：项目名称天星西路1F天星西路2F天星西路3F沿河路1F沿河路2F雍景豪庭租价（元/平米*月）75-9045-6030-407360售价（元/平米）32000240001200025000-2800012000-15000面积（平米）45-10038-4278-99业态汽车服务、通讯、餐饮、社区医院、KTV 等雍景豪庭临沿河路的商业售价跟我们项目相仿，具有很强的参考价值，项目板块内，根据我们项目定位设想，我们项目的入市时间综合考虑，保守估计，我司建议我们的商业售价为：商业一层均价为20000元/平米；商业二层均价为9500元/平米；商业三层均价为8000元/平米；四、 开发节奏建议 因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是自筹资金，工期长短在一定程度上决定了开发利润，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。建议分两段开发，公寓、住房运营先期，商业同步，三年完成； 怀化城中板块已形成高层产品销售市场； 宗地的道路状况与出行条件比较适合有车族； 目前宗地的配套设施比较薄弱；2、 一期开盘的工程形象 应完成一定数量的绿化景观，如草地、盆栽等，主要分布在现场接待处附近； 应先完成部分商业单位（达到向外宣传招商的条件）。第四部分 规划设计初步分析一、 地块分析1、 位置 本案地块位于舞水河东侧，位于天星西路南侧，沿河路的东侧。距离市区约2公里，距离火车站约2.5公里。沿河路滨江风光带规划及沿河路的整改建成后将大大提高该地块的交通便捷性。从发展的眼光来看，随着将来配套、交通设施的齐全，该地块颇具增值潜力。结合区域商业潜力发展是看待项目的根本战略。2、 地形地貌 地块沿南北方向展开，形状较为方正，呈四方形，占地面积约为51亩，东西长约100米，南北长约230米。地块现为火电厂、火电厂宿舍及一部分居民，沿河边政府规划为滨河风光带，尚未建成，以后有作为景观利用的价值。项目落差对于整个地块来讲，地下室满铺是唯一选择。3、 交通分析地块相临的天星西路是连通舞水河东西的桥梁，也是连通城市中心的必经之路，也是该地区的主干道之一。沿河路整改，也让沿河南北向贯穿起来，带动该地区的发展。临街面昭示面是项目的优势，而且项目背靠规划是项目发力源。二、 规划设计中重点考虑因素1、 容积率按照我们对地块的设计分析，不同容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同的影响，容积率最后确定为4.6（基本估算）2、 配套商业设施本案地块特点是滨江物业，如果规划为商住用房，仅需配置商业服务于社区服务用房即可。考虑今后居住者的生活便利，商业配套主要考虑沿天星西路与沿河路围合形态商业，商业主要考虑为社区服务型商业。商业体量不宜过大。如果规划为商业街，商业整体考虑整个二桥与三桥之间的整体滨江商业联合。3、商业规划怀化商圈结构n 怀化名品城、凯邦万象城、新天地的面市将预示着怀化百货业进入一个新的发展阶段，怀化百货业态整体水平上升至一个新的台阶。n 从怀化业态功能演变上看，本土百货商场逐渐转型，竭力摆脱单一功能，从纯粹的消费型到消费、娱乐、休闲一体化的多元化经营。综观怀化城市商业构成，城市商业中心位处城市核心区域，与景观元素、休闲元素相去甚远，纵观国内各大城市在其城市化进程中的商业体系构成，无论是北京、上海还是广州、深圳，“休闲式商业”已成为新型城市商业的最佳形态。随着怀化的城市发展，无论是市民还是旅游者对“休闲式商业”特别是“一站式休闲商业”将有极大的需求。而舞水河岸线所处的怀化新老城区，均具有丰富的客群支持，舞水河岸线土地的“RBD”功能开发是“水到渠成”的。第五部分 开发计划一、 经营目标1、 定位物业类别：商住形式已经是项目的基本定调。但是项目的商业体量成为项目成功的关键因素。根据常规规划，建筑体量在15方的社区云集近1000户人口，社区配套服务根据周围配套量力而行，而房开为利润最大化，通常将商业体量控制在8000方。项目品质在于产品的整体性，纵观怀化目前的市场，更多停留在项目户型、园林的基本绿化等初级阶段，产品品质升级已经成为人居环境的重要前提。物业的内涵成为项目成果的关键。复合地产的综合性给项目带来机会，但是，复合的组成部分成为项目的生命线，整体成功销售才是项目转动的终极目标。所以，项目的商住比成为判断项目利润的成功的前提。2、销售策略：本项目是合作项目，启动项目，滚动项目，以产品组合等进入市场。高端的住宅产品有销售上的上限，在项目面市的阶段2013年6月左右的价格依据房产走势达4500元方，而商业培育过程的租赁在走势中三年内的封闭期70元是上限，二、 开发计划安排开发计划按开发商所定工程进度安排。入市时间安排：初次开盘时间2013年6月第六部分 成本与投资效益分析一、 成本预测1、 土地成本（按产品形态1计算） 返还城建投总建面的30%为土地成本项目主要经济指标总用地面积：34020（51.03亩）总建筑面积: 156492容积率: 4.6项目发展成本预测1）前期工程费:序号项目名称计算基数计算标准金额（万）1可研环评1宗402规划、设计（含人防）18元/281.692水文、地质勘察费2元/31.303前期水电费504三通一平费土方5005施工图预算、标底制作费、招标代理费用2元/31.306工程监理费12元/187.79总计前期工程费1122.082）建安工程：序号项目名称计算标准计算基数金额（万）10以上土建部分1150元/2安装部分350元/（水电/消防/电梯）3地下室（包括地下室面积/人防）摊算 2400元/4桩基工程200元/总计建安工程费1835元/28716.283）园林绿化与配套设施费：净地面积测算，34020（1-38%）350元/738.23 万4）规划、报建及不可预见费：序号项目名称计算基数计算标准金额（万）1红线放线图费5元/78.252定位图费3施工图审查费4面积核算费5标牌制作费6不可预见费28716.282%574.337报建费用180元/2816.86总计规划、报建、管理及不可预见费3469.44上述四项成本相加，总建成本为34064.03万。单位面积建设成本为2175.58元/2、方案一：销售收入测算(返30%的住宅)1）商业门面与住宅售价按市场参考计算。 住宅面积估算138012平米，商业按照估算为12540平米 住宅（参考区域市场）指数3500元 住宅总收入=（156292平米 -12540平米）*70%*3500元/平米 =35268.24万元商业（参考区域综合）（20000+9500+8000）/4=12500元 计15675万总销售收入：50943.24元2）经营费用及相关税费计算项目名称计算基数计算标准金额（万）1销售费用50943.24万1.5%764.152管理费用50943.24万2%1018.863财务费用50943.24万4%2037.72.4营业税及附加50943.24万5.55%2827.355土地增值税50943.24万0.75%382.136企业所得税50943.24万1.5%764.15总计经营及相关税费7794.363）利润测算投资总额=建设成本+经营及相关税费=34064.03万元+7794.36万元=41858.39万元利润=销售收入-投资总额=50943.24-41858.39=9084.85万元4）项目经济效益分析项目投资效益率=项目利润/项目总投资=9084.85/41858.39=21.70%5）现金流分析起始期前 期建设售房期后售房期累计061218243036自筹资金3000投资金额 （万元）25126279836287901045341861276.3941858.39投资比例6%15%20%21%25%10%3%100%销售金额50941528315283127362547.2450943.24售房比例10%30%30%25%5%100%经营及税费11691559193719491180.367794.36经营费用比例15%20%25%25%15%100%方式二：商业住宅各30%1）商业门面与住宅售价按市场参考计算。 住宅面积估算143952平米，商业按照估算为12540平米 住宅（参考区域市场）指数3500元 住宅总收入=（156292平米 -12540平米）*3500元/平米 =50383.2万元商业（参考区域综合）（20000+9500+8000）/4=12500元 计15675万总销售收入：（50383.2+15675）元*70%=46240.742）经营费用及相关税费计算项目名称计算基数计算标准金额（万）1销售费用46240.74万1.5%693.612管理费用46240.74万2%924.813财务费用46240.74万4%1849.634营业税及附加46240.74万5.55%2566.365土地增值税46240.74万0.75%346.816企业所得税46240.74万1.5%693.61总计经营及相关税费7074.833）利润测算投资总额=建设成本+经营及相关税费=34064.03万元+7074.83万元=41138.86万元利润=销售收入-投资总额=46240.74-41138.86=5101.88万元4）项目经济效益分析项目投资效益率=项目利润/项目总投资=5101.88/41138.86=12.40%5）现金流分析起始期前 期建设售房期后售房期累计061218243036自筹资金3000投资金额 （万元）24686170822886391028541141234.8641138.86投资比例6%15%20%21%25%10%3%100%销售金额46241387213872115602310.7446240.74售房比例10%30%30%25%5%100%经营及税费10611415176917691060.837074.83经营费用比例15%20%25%25%15%100%土地成本（按产品形态2计算）（一）、项目主要经济技术指标（商业街模式经济测算）项目数量单位项目数量单位总用地面积34020酒店+公寓34400地上建筑面积156492容积率4. 6地上商业建筑面积25000建筑密度38.%住宅面积131492其中包括还建的46870平米3） 返还城建投总建面46870平米即为土地成本项目发展成本预测1）前期工程费:序号项目名称计算基数计算标准金额（万）1可研环评1宗402规划、设计（含人防）18元/281.692水文、地质勘察费2元/31.303前期水电费504三通一平费土方5005施工图预算、标底制作费、招标代理费用2元/31.306工程监理费12元/187.79总计前期工程费1122.082）建安工程：序号项目名称计算标准计算基数金额（万）10以上土建部分1150元/2安装部分350元/（水电/消防/电梯）3地下室（包括地下室面积/人防）摊算 2400元/4桩基工程200元/总计建安工程费1835元/28716.283）园林绿化与配套设施费：净地面积测算，34020（1-38%）350元/738.23 万4）规划、报建及不可预见费：序号项目名称计算基数计算标准金额（万）1红线放线图费5元/78.252定位图费3施工图审查费4面积核算费5标牌制作费6不可预见费28716.282%574.337报建费用180元/2816.86总计规划、报建、管理及不可预见费3469.44上述四项成本相加，总建成本为34064.03万。单位面积建设成本为2175.58元/2、销售收入测算商业门面与住宅售价按市场参考计算。 住宅面积估算156492-46870-25000-34400=50222平米，商业按照估算为25000平米,酒店+公寓面积为34400平米 住宅（参考区域市场）指数3500元/平米 计17577.7万元 商业70%（参考区域综合）12500元 计21875万元 酒店（酒店综合配套不能出售包括大堂、会议室、餐饮等，每层以800平米计算，有四层必须持有即3200平米物业持有+公寓（公寓综合配套大堂与物业用房1200平米必须持有。）（参考区域市场），指数4500元/平米 计13500万元 总销售收入：52952.7万元1）经营费用及相关税费计算项目名称计算基数计算标准金额（万）1销售费用52952.7万1.5%794.292管理费用52952.7万2%1059.053财务费用52952.7万4%2118.14营业税及附加52952.7万5.55%2938.875土地增值税52952.7万0.75%397.156企业所得税52952.7万1.5%794.29总计经营及相关税费8101.99利润测算投资总额