续建筑评估方法.ppt

第八章 建设工程造价的确定,涉及的方法,一、投资估算 （一）静态：资金周转率、生产能力指数、比例估算、指标估算法 （二）动态：涨价预备费、建设贷款利息 二、设计概算 （一）单位工程概算：概算定额、概算指标、类似工程预算 （二）单位设备及安装工程概算 三、施工图预算 （一）单价法 （二）实物法 （三）综合单价法 四、工程量清单计价 五、竣工结算,一.投资估算的编制办法,（一）固定资产投资的估算办法,1.静态投资部分的估算 （1）资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法。 资金周转率=年销售总额/总投资=产品的年产量产品单价/总投资 投资额=产品的年产量产品单价/资金周转率 这种方法比较简单，计算速度快，但精确度低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。,（2）生产能力指数法,这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。 公式C2=C1(Q2/Q1)nf 式中:C1为已建类似项目或装置的投资额； C2为拟建项目或装置的投资额； Q1为已建类似项目或装置生产能力； Q2为拟建类似项目或装置生产能力；f为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n为生产规模指数（0n1) 这种方法计算简单，速度快，但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差,（3）比例估算法,1.以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。 公式：C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+)+I 式中:C为拟建项目或装置的投资额;E为根据拟建项目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和; p1、p2、p3为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备百分比；f1、f2、f3 为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数； I为拟建项目的其他费用。,2.以拟建项目中最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的乖哦工艺设备的投资为基数，更具同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的个专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后将各部分投资费用求和，在加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。 公式：C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+)+I 式中:C为拟建项目或装置的投资额;E为根据拟建项目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和; p1、p2、p3各专业工程费用占工艺设备费用百分比；f1、f2、f3 为由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数； I为拟建项目的其他费用。,（4）指标估算法,根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。表示形式较多，可用元/m、元/m2、元/t、元/kvA等单位表示，利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应的土建工程、给排水工程等各单位工程的投资。在此基础上，可以汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设的其他费用等,即求得投资总额。,2.动态投资部分的估算,（1）涨价预备费 n 公式PF=It(1+f)t-1 t=0 式中:PF为涨价预备费估算额; It为建设期中第t年的投资计划额(按基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础）；n为建设期年份数；f为年平均价格预计上涨率。,（2）建设期贷款利息。 对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款 公式：F=P（1+i)n 式中：P为一次性贷款金额；F为建设期还款时的本利和；i为年利率；n为贷款期限,当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息 公式：qj=(pj-1+Aj/2) I 式中： qj为建设期第j年应计利息；pj-1为建设期第（j-1)年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj为建设期第j年贷款金额；i为年利率。,二.设计概算,设计概算,单位工程的概算的编制方法 一，单位建筑工程概算编制方法 概算定额法 概算指标法 类似工程预算法 二，单位设备及安装工程概算编制方法,一 1，概算定额法,步骤:（1） 按照概算定额分部分项顺序，列出各分项工程的名称。 （2）确定各分项工程项目的概算定额单价 概算定额单价=概算定额人工费+概算定额材料费+概算定额机械台班使用费 （3）计算单位工程直接工程和直接费 （4）根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润、税金 （5）单位工程概算造价=直接费+间接费+利润+税金,2，概算指标法,套算方法B：,100平方米建筑面积的人工费=指标规定的工日数本地区工日单价 100平方米建筑面积的主要材料费=（指标规定的主要材料数量相应的地区材料预算单价） 100平方米建筑面积的其他材料费=主要材料费其他材料费占主要材料费百分比 100平方米建筑面积的机械使用费=（人工费+主要材料费+其他材料费）机械使用费所占百分比 每平方米建筑面的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费+机械使用费）100,（2）拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整,A，调整概算指标中的每平方米（立方米）造价 结构变化修正概算指标（元/平方米）=J+Q1P1-Q2P2 J-原概算指标 Q1-概算指标中换入结构的工程量 Q2-概算指标中换出结构的工程量 P1-换入结构的直接工程费单价 P2-换出结构的直接工程费单价 拟建工程造价： 直接工程费=修正后的概算指标拟建工程建筑面积（体积）,B、调整概算指标中的工、料、机数量 结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量+换入结构件工程相应定额工、料、机消耗量-换出结构件工程量相应定额工、料、机消耗量,(3)类似工程预算法,建筑结构差异调整。调整方法与概算指标法的调整方法相同. 价差调整共有两种： 一是类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时； 二是类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按下一页的公式调整,D=AK K=a%k1+b%k2+c%k3+d%k4+e%k5 式中:D为拟建工程单方概算造价; A为类似工程单方预算造价; K为综合调整系数; a%、b%、c%、d%、e%为类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。 k1、k2、k3、k4、k5为拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。 K1=拟建工程概算的人工费/类似工程预算人工费。 其他指标计算思路同上,单位设备及安装工程概算,1，设备购置费概算 设备运杂费=设备原价运杂费率 2，设备安装工程概算 （1）预算单价法 （2）扩大单价法 （3）设备价值百分比法 设备安装费=设备原价安装费率 （4）综合吨位指标法 设备安装费=设备吨重每吨设备安装费指标,三.施工图预算,一般土建工程施工图预算编制方法,单价法 单位工程施工图预算直接工程费=(工程量预算定额单价,实物法,单位工程预算直接工程费=(工程量人工预算定额用量当时当地工日单价)+(工程量材料预算定额用量当时当地材料预算单位)+(工程量施工机械台班预算定额用量当时当地机械台班单价),步骤,搜集资料， 熟悉施工图 纸和施工组 织设计,套算人 工，材料， 机械定额,编制人工， 材料，机械 汇总表,计算工程量,根据当时当地的人工，材料，机械单价，汇总人工费，材料费和机械费,计算其他各 项费用，汇 总造价,编制说 明，填 写封面,复 核,综合单价法,所谓综合单价法即分项工程完全单价,是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费,然后心直接参与工程费为蕨参照费用定额把各项间接费和利润,税金分解到各分部分项工程的合价,所有分项工程合价汇总后即为工程的总价.,四.工程量清单计价法,工程量清单计价的基本内容和方法,工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应名称和相应数量的明细清单。,工程量清单计价法,工程量清单编制（招标人编制） 工程量清单计价 包括：编制招标标底、投标报价、合同价款的确定、办理工程结算。 工程量清单计价采用综合单价计价包括：完成规定计量单位合格产品所需的人工、材料、机械、管理、利润、并考虑风险，即包括除规费、税金以外的全部费用。,投标报价过程：分部分项工程量清单的综合单价措施项目清单的金额其他项目清单的金额单位工程报价单项工程报价工程总报价。,工程量清单计价,（1）分部分项工程费=分部分项工程量分部分项工程综合单价 (2)措施项目费=措施项目工程量