新区商业地产项目定位报告.doc

江夏大桥新区项目定位报告 1 江江夏夏大大桥桥新新区区项项目目定定位位报报告告 宏宏观观环环境境研研究究 项项目目价价值值分分析析 竞竞争争对对手手及及成成功功案案例例研研究究 潜潜在在客客户户群群研研究究 调调研研结结论论 产产品品定定位位 二二零零零零九九年年十十一一月月 江夏大桥新区项目定位报告 2 一、宏一、宏观环观环境研究境研究 1、 、2009 年上半年年上半年经济经济运行情况运行情况(武武汉汉政府政府门户门户网网) (一一)经济经济运行企运行企稳稳回升回升 应对新世纪以来经济发展最困难的一年，武汉今年上半年：全市 GDP 增长 10.1%，经济运行 企稳回升。 今年上半年，全市预计实现地区生产总值(GDP)1981.18 亿元，增长 10.1%，经济增速自 2 月 份“见底”以来，环比逐月上升，6 月份增长达 11.3%。全市规模以上企业完成工业总产值 2229.55 亿元，同比增长 0.1%；完成工业增加值 738.82 亿元，增长 10.3%。完成全口径财政收入 461 亿元， 增长 13.5%，其中地方财政收入 239.71 亿元，增长 29.4%；完成全社会固定资产投资 1257.95 亿 元，增长 25%；社会消费品零售总额 1012.7 亿元，增长 14.7%；城市居民人均可支配收入和农民 人均现金收入分别增长 11.9%和 13.7%。 工工业业 16 月全市规模以上企业完成工业总产值 2229.55 亿元，同比增长 0.1%；完成工业增加值 738.82 亿元，增长 10.3%。 固定固定资产资产投投资资保持保持稳稳定增定增长长 16 月武汉市固定资产投资保持稳定增长，完成投资 1258.1 亿元，增长 25%，6 月完成投 资 401.17 亿元，同比增长 41.5%。城镇项目投资 1212.6 亿元，增长 23.8%，房地产开发投资 287.93 亿元，增长 23.1%。 江夏大桥新区项目定位报告 3 1、投、投资资增幅逐月提高增幅逐月提高 16 月、15 月、14 月全社会固定资产投资增幅同比分别为 25%、22.7%、20%，增幅环 比分别提高 2.3、2.7、3 个百分点，其中，16 月、15 月、14 月房地产开发投资增幅同比分别 为 23.1%、11%、3.2%，增幅环比分别提高 11、7.8、2.7 个百分点。房地产开发企业投入加大，开 发投资进度明显加快。 2、民、民间间投投资资力度加力度加大 16 月国有单位投资 529.54 亿元，增长 20.2%。非国有控股单位投资 726.18 亿元，增长 26.2%；绝对额占全社会投资的 57.8%，比去年同期提高 1.1 个百分点，其中：外商及港澳台投资 119.33 亿元，增长 14.8%，占全社会投资的 9.5%，民间投资 606.85 亿元，增长 28.7%，占全社会 投资的 48.3%。 3、城市基、城市基础设础设施投施投资进资进度加快度加快 16 月基础设施投资 326.27 亿元，增长 34.6%；绝对额占全社会投资的 25.9%，比去年同期 提高 2.1 个百分点。其中：交通运输、仓储业投资 119.98 亿元，增长 49.3%；水利、环境及市政设 施投资 169.53 亿元，增长 40.7%。世行贷款城市交通、二七大桥、天兴洲大桥、武汉火车站、公路 网项目等重大城市基础设施建设稳步推进，有力拉动了全市投资增长。 4、制造、制造业业投投资资下降下降 16 月，制造业完成投资 259.45 亿元，下降 9.3%；绝对额占全社会投资 20.6%，比去年同期 下降 7.5 个百分点。黑色金属冶炼及压延加工业投资 32.44 亿元，下降 52.7%；交通运输设备制造 江夏大桥新区项目定位报告 4 业投资 49.62 亿元，下降 13.5%；通信设备、计算机及其他电子设备投资 24.49 亿元，下降 44.2%； 装备制造业投资 42.24 亿元，增长 21.7%；生物医药业投资 15.71 亿元，增长 76.5%；造纸印刷行 业投资 11.07 亿元，增长 65%。武钢、神龙、中芯国际投资比去年同期大幅减少，对今年制造业投 资增长影响较大。 5、社会事、社会事业业及服及服务业务业投投资资加快加快 16 月，文化、教育、体育、卫生、科研社会事业完成投资 98.87 亿元，增长 50.5%。其中，文 化、体育行业完成投资 18.85 亿元，增长 91.5%；教育行业完成投资 36.83 元，增长 33%；卫生行 业完成投资 18.22 亿元，增长 85.1%；科研事业单位完成投资 19.19 亿元，增长 35.2%。16 月服 务业投资 97.18 亿元，增长 33.9%。其中：批发和零售业投资 58.09 亿元，增长 15.4%；住宿和餐饮 业投资 39.09 亿元，增长 75.8%。 6、商品房、商品房销销售增加售增加 在建商品房施工面积 3339.74 万平方米，增长 26%，其中新开工面积 524.06 万平方米，下降 26.8%。商品房竣工面积 406.69 万平方米，增长 59.7%。商品房销售面积 478.32 万平方米，增长 29%，其中住宅销售面积 463.71 万平方米，增长 34.3%。至 6 月末，全市商品房空置面积 240.69 万平方米， 增长 64.4%，由于销售增加，空置面积增幅比上月下降 24.3 个百分点。 7、 、项项目建目建设规设规模增大模增大 建设项目的增加有力支撑了投资增长，16 月在建投资项目（不含房地产）为 1720 个，比去 年同期增加 259 个，其中新开工项目 1085 个，比去年同期增加 196 个，建设项目规模在亿元以 上的新开工项目 109 个，新开工项目建设总规模 698.34 亿元，比去年同期增长 54.6%，新开工项 江夏大桥新区项目定位报告 5 目的平均建设规模达到 6439 万元/项。16 月完成投资在亿元以上的项目有 182 个，其中投资 在 3 亿元以上的有 45 个。 国内国内贸贸易易 1、消、消费费品市品市场场保持活保持活跃跃 上半年我市实现社会消费品零售总额 1012.66 亿元，与上年比较，提前一个月超千亿元，比 上年同期增长 14.7%，增幅回落 7.6 个百分点，较 15 月提高 0.3 个百分点。总量完成全年目标 47.2%；增幅低于全年目标增幅 1.3 个百分点。分行业完成情况：批发零售业为 858.84 亿元，增长 14.2%，住宿餐饮业为 132.98 亿元，增长 15.6%，其他行业为 20.84 亿元，增长 32.1%。数据显示， 今年全市零售额增幅虽低于去年，但总量完成进度情况与往年进度水平基本一致。 消消费费品市品市场场主要特点如下：主要特点如下： (1)、零售额增幅平稳并缓慢提升。受金融危机影响，今年上半年各月零售额增幅与去年同期 比较都有不同程度的回落，但总体运行较平稳。16 月各月零售额增幅分别为 16.7%、10.8%、14.9%、14.4%、15.3%、16.0%。除 1、2 月份因春节因素增幅起伏较大外，36 月 零售额增幅都在 1416%之间平稳运行，并逐步提高。 (2)、限额以上批零企业零售额增幅逐月回升。从 16 月全市限额以上批零业零售额增长情 况看：12 月累计增长 10.3%、36 月分别为 12.2%、15.6%、16.6%、17.1%，增幅逐月上升。上 半年全市零售额过亿元的批零企业有 69 家，比同期增加 13 家，其实现的零售额为 346.65 亿元， 比同期增长 14.7%，显示出我市限额以上批零企业正逐步企稳回升。 江夏大桥新区项目定位报告 6 (3)、限额以下企业和个体户对零售额的贡献率上升。伴随我市商贸服务业的发展，限额以下 企业和个体户在消费品流通市场上的影响逐渐扩大，贡献率上升。上半年全市限额以下批发零 售、住宿餐饮企业和个体户实现零售额 563.37 亿元，增长 15.5%，超全市平均增幅 0.8 个百分点， 对全市零售额增长的贡献率为 58.5%，同比提高 7 个百分点。 (4)、五大类商品零售额增幅高于全市平均水平。从上半年限额以上批零企业统计结果看，25 种大类商品中，除五金电料类、体育及娱乐用品类、书报杂志类、电子出版物及音像制品类、通 讯器材类、建筑及装潢材料类、其他类等 7 类商品零售额（占全市限额以上批零业零售额 3.5%） 同比有所下降外，其余各类商品均有不同程度的增长。特别是家具类、石油及制品等、金银珠宝 类、化妆品类、汽车类等 5 大类商品零售额增幅高于全市零售额平均增长水平，其零售额占全市 限额以上批零业零售额 38.6%。其中，家具类商品增幅最高为 83.3%，其次是石油及制品类，增 长 43.6%，其它依次为：金银珠宝 31.2%、化妆品 17.3%、汽车 16.3%。 (5)、金融危机对中心城区的影响大于远城区。从上半年全市 13 个行政区和 3 个开发区零售 额完成情况看，7 个中心城区中，除江汉区零售额增长 16.8%，高于全市平均增幅外，其余 6 区增 长均低于全市水平，7 个中心城区零售额平均增长 13.4%，较同期增幅回落 6.8 个百分点。其中， 重工业密集的青山区零售额增长不足 10%，仅为 8.4%。6 个远城区零售额增长均高于全市水平， 平均增长 17.8%，较同期增幅回落 3.1 个百分点。其中，汉南和蔡甸增长超过 20%。3 个开发区中， 武汉经济开发区零售额仅增长 3.7%，为全市最低增幅，东湖高新技术开发区增长 23.3%，为全市 最高增幅。 (6)、中心城区零售额占主导地位，远城区增幅快于全市。上半年 7 个中心城区完成零售额 803.5 亿元，占全市零售额比重 83%以上。上半年零售额超百亿元的区由去年 4 个（江汉区、武昌 江夏大桥新区项目定位报告 7 区、江岸区、洪山区）发展到 5 个（新增硚口区）。6 个远城区零售额虽只占全市零售额比重 15.5%，但比重比同期提高 0.5 个百分点，增长 17.8%，高于中心城区和开发区平均增幅。 2、居民消、居民消费费价格价格总总水平（水平（CPI）同比下降）同比下降 上半年，受国际金融危机冲击和国内经济增幅回落的影响，我市居民消费价格总水平（CPI）同比 连续 5 个月下降，环比连续 4 个月下降，16 月同比下降 1.2%，改变了持续 6 年的上涨格局。降 幅高于全国平均水平 0.1 个百分点，在 36 个大中城市中居第 25 位，在 19 个副省级及以上城市 中居第 13 位，处中游偏下水平。现对当前我市 CPI 运行情况分析如下： (1)、 、CPI 运行呈运行呈现现五大特征五大特征 价格水平持价格水平持续续走低走低 从同比价格看，16 月我市 CPI 高开低走，除元月份受春节影响上涨 0.7%外，2 月份出现 2003 年元月以来的首次下降，降幅达 2.5%，随后持续下跌，并逐步走低，36 月份分别下降 0.7%、1.0%、1.6%和 2.1%。从环比价格看，元月份上涨 0.9%，2 元份上涨 0.7%，36 月连续 4 个 月下降，各月降幅分别为 0.3%、0.7%、0.6%、0.7%。总体呈持续下降的运行态势。 价格下降范价格下降范围扩宽围扩宽 上半年，在构成我市 CPI 的八大类商品中，已由年初的“五涨三降”转变为“二涨六降”。其中， 居住类同比下降 3.6%、交通和通信类下降 2.4%、娱乐教育文化用品及服务类下降 2.3%、家庭设 备用品及维修服务类下降 1.9%、衣着类下降 1.8%、食品类下降 0.6%，仅有烟酒及用品类、医疗 江夏大桥新区项目定位报告 8 保健和个人用品类分别上涨了 3.0%和 2.7%。在各大类商品中，降价品种也逐步向更宽范围蔓延。 食品食品类类价格步入下降行列价格步入下降行列 从今年 2 月起，食品类价格一改持续 6 年的上涨走势，悄然进入降幅榜，且降幅逐月小幅加 深，16 月食品价格同比下降 0.6%。从主要品种看，占比偏重的肉禽及其制品降幅较大，同比下 降 11.2%。其中，去年曾大幅上涨的猪肉成为降价龙头，同比价格已连续 8 个月下降，6 月份降幅 达 34.7%，环比也连降 5 个月。目前猪肉价格已比去年 12 月份下降了 24.9%，绝对价格已回位 到 2007 年 4 月底的水平。 居住居住类类价格由升价格由升转转降降 在近几年我市 CPI 的上涨过程中，居住类是 CPI 上涨第二大推手。但从去年 12 月起，居住类 同比价格走势由升转降，并接连下降了 7 个月，今年上半年居住类价格在八大类商品中居降幅 之首。其中，房屋贷款利率下降 31.9%，液化石油气下降 26.0%。 家家电电等耐用品价格等耐用品价格进进一步下降一步下降 上半年，我市家庭耐用消费品价格同比下降 9.1%，其中电冰箱下降 11.4%、洗衣机下降 12.1%、 空调下降 18.7%。文娱用耐用消费品及服务价格下降 20.6%，其中电脑价格下降 23.9%，电视机 价格下降 24.2%。通信工具价格下降 25.4%，其中移动电话机价格下降 31.3%。由于家电等耐用 品价格不断持续下降，与 2005 年相比，电冰箱平均价格已累计下降了 21.9%、洗衣机下降了 26.8%、空调器下降 25.9%、电脑下降 39.9%、电视机下降 60.4%、移动电话机下降 73.2%。 (2)、四因素、四因素带动带动 CPI 下行下行 江夏大桥新区项目定位报告 9 价格的同比基数高价格的同比基数高 2008 年的高基数使之对 2009 年 CPI 的影响为负值，从而决定了上半年 CPI 的下行走势。去 年 CPI 前高后低，形成了较高的对比基期，尤其是居民生活必需的主要商品，如猪肉、牛肉、食 用油、液化气等价格去年上半年屡创新高，下半年又逐步从高位回落，这对今年上半年 CPI 形成 下拉作用，共下拉了 1.8 个百分点。 新降价因素增多新降价因素增多 CPI 走势与食品、居住类价格相关性较强。上半年食品和居住类价格由升转降，直接带动 CPI 下行。在食品类价格方面，经过农业和畜牧业生产周期的调整后，农产品供应量有所增加，使猪 肉、牛肉、食用油价格不断走低，豆类、糖类、糕点、酱油等调味品价格稳中有落，并引发食品整 体价格水平下降。在居住类价格方面，国家不断放松银根并出台一系列刺激住宅市场的利好措 施，加上商业银行不断扩大住宅抵押按揭业务，中长期房屋贷款利率实施折扣优惠，房地产企业 通过降价刺激需求，导致居住价格下降。另外，受国际原油价格快速下降影响，液化气价格随之 较快回落。而电子产品的不断降价，也在一定程度上加大了 CPI 的下降幅度。 产产能能过过剩剩较严较严重重 上半年，在国际金融危机影响下，全国外贸出口同比下降 21.8%，全省下降 19.4%，我市下降 了 21.3%，前 6 个月各月同比降幅均达两位数，表明外贸出口量不断减少。在外需大幅萎缩的影 响下，本已存在的产能过剩矛盾进一步加剧，消费品市场供大于求矛盾也进一步加剧，部分商品 在市场竞争中价格下降步伐加快。 PPI 向向 CPI 的的传导传导 江夏大桥新区项目定位报告 10 从价格传导看，上半年我市原料、燃料、动力价格同比连续 6 个月下降，16 月累计比去年 同期下降 7.0%；工业品出厂价格（PPI）同比连续 7 个月下降，16 月累计比去年同期下降 6.3%， 其中，生产资料价格下降 8.0%，生活资料价格下降 2.6%。受上游价格下降的影响，特别是 PPI 持续下降，必然传导到下游的 CPI 下降。 3、工、工业业品出厂价格呈持品出厂价格呈持续续下行走下行走势势 自美国次贷危机引发的全球金融危机爆发以来，国际市场需求疲软，国内经济增速放缓，工 业品价格大幅回落。受此影响，2009 年上半年武汉市工业品呈持续下行的走势。调查显示：武汉 市工业品出厂价格和原材料购进价格跌幅分别创下了 2003 年以来最大跌幅，上半年工业品出厂 价格和原材料购进价格同比分别下降 6.3%和 7%。 (1)、工、工业业品价格运行的主要特点品价格运行的主要特点 工工业业品出厂价格与原材料品出厂价格与原材料购进购进价格价格继续继续呈呈现现大幅下降大幅下降态势态势。 。 上半年工业品出厂价格同比下降 6.3%，1 月至 6 月同比分别下降 3.3%、5.4%、5.5%、6.2%、8.5%和 9%；上半年原材料购进价格同比下降 18.4 个百分点，1 月至 6 月同比分别下降 2.3%、5.3%、7.5%、7.8%、8.9%和 10.7%。二者同比降幅均呈逐月扩大趋势。 工工业业品出厂价格回落主要受生品出厂价格回落主要受生产资产资料价格下降影响。料价格下降影响。 工业品出厂价格中，上半年生产资料价格指数同比下降 8%，比 2008 年上半年回落 15.3 个 百分点；生活资料价格同比下降 2.3%，相对于上年同期仅回落 1.9 个百分点，生产资料价格的降 幅远远高于生活资料价格的降幅。 江夏大桥新区项目定位报告 11 原材料原材料购进购进价格大幅回落，使价格大幅回落，使购进购进价格成本价格成本压压力得到有效力得到有效缓缓解。解。 多年来，原材料购进价格涨幅一直高于工业品出厂价格涨幅，2008 年二者的涨幅“剪刀差” 为 6.8 个百分点，造成企业成本压力加大，严重压缩企业利润空间。2009 年上半年原材料燃料动 力购进价格指数低于工业品出厂价格指数 0.8 个百分点，自 2003 年以来首次出现，随着原材料 购进价格的快速回落，原材料燃料动力购进价格成本压力得到了一定程度的缓解。 (2)主要工主要工业业行行业产业产品出厂价格品出厂价格变动变动特点特点 由于市场需求萎缩，从 2008 年下半年开始我市主要工业产品价格持续下降。2009 年上半年黑 色金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、农副食品加工业和汽车制 造业产品价格分别下降 21.2%、14.1%、10.5%和 2.6%，共同拉动工业品出厂价格总水平下降 5.8 个百分点，成为影响武汉市工业品出厂价格总水平下降的主要因素。 我市我市权权重最大的重最大的钢铁钢铁行行业产业产品价格品价格继续继续大幅下降，拉大幅下降，拉动动工工业业品出厂价格品出厂价格总总 水平下降水平下降 4.5 个百分点个百分点 由于市场需求疲软，钢材市场呈现供过于求的局面，钢材价格延续去年底以来的降势，加 之受去年同期钢材产品价格处于高位的影响，降幅不断扩大。上半年黑色金属冶炼及压延加工 业出厂价格下降 21.2%。拉动工业品出厂价格总水平下降 4.5 个百分点，是影响武汉市工业品出 厂价格总水平下降的最主要因素。与去年同期相比，钢材价格全线下降，其中下降幅度较大的产 品是硅钢片、线材、普碳钢坯、中厚钢板和焊接钢管，同比分别下降 34.7%、31.9%、27.8%、27.4% 和 25.5%。 通通讯设备讯设备、 、计计算机及其他算机及其他电电子子设备设备制造制造业产业产品价格品价格继续继续走低走低 江夏大桥新区项目定位报告 12 通信设备、计算机及其他电子设备制造业产品价格一直徘徊在低位水平，上半年价格同 比下降 14.1%，拉动工业品出厂价格总水平下降 0.8 个百分点，是影响本市工业品出厂价格总水 平下降的主要因素之一。其中，小型计算机、计算机显示终端设备和移动通信设备出厂价格分别 比上年同期下降 31.1%、15.4%和 14.4%。 汽汽车车制造制造业产业产品价格下降，影响品价格下降，影响总总指数下降指数下降 0.3 个百分点个百分点 汽车工业是武汉市的支柱产业之一，其价格的变动亦是影响武汉市工业品出厂价格总水平的 重要因素。上半年汽车制造业产品价格同比下降 2.6%，拉动工业品出厂价格总水平下降 0.3 个 百分点。 农农副食品加工副食品加工业产业产品价格由品价格由涨涨幅回落幅回落转为转为下降下降 近一年来，农副食品加工业产品价格一直呈下行走势，从 2008 年上半年上涨 22.1%到今年上 半年下降 10.5%，拉动工业品价格总水平下降 0.2 个百分点。降幅较大的有屠宰及肉类加工和食 用植物油加工，同比分别下降 17.5%和 13.9%。 石油加工及石油加工及炼炼焦焦业产业产品价格降幅收窄，品价格降幅收窄，环环比保持上比保持上涨势头涨势头 一季度国际原油价格持续下跌，随后又不断回升，按照新的成品油价格形成机制，国家发改 委今年上半年先后 4 次调整了汽油和柴油的出厂价格，受此影响我市石油加工及炼焦业产品出 厂价格出现了明显波动，上半年各月同比指数分别为 105.3%、92.4%、92.8%、95.2%、95.8%和 98.1%，同比降幅不断收窄。石油加工产品价格环比保持上涨，石油加工及炼焦业产品价格由 2 月份拉动工业品价格总水平下降 0.5 个百分点到 6 月份拉动工业品价格下降 0.1 个百分点。 5、 、对对外外经济总经济总体保持平体保持平稳稳 江夏大桥新区项目定位报告 13 上半年，我市对外经济总体保持平稳，四大指标中，实际利用外资额和对外经济合作完成营 业额同比上升，外贸进出口总额和口岸集装箱吞吐量同比下降，呈“二升二降” 态势，具体情况 如下： 一、利用外一、利用外资稳资稳定增定增长长。 。上半年实际利用外资额 15.6 亿美元，同比增长 12.0%，与去年增幅 持平。其中外商直接投资额 10.6 亿美元，同比增长 10.7%，外商其他投资 4.4 亿美元，同比增长 1.1%。从各区及开发区看，发展不均衡，各区实际利用外资额 5.8 亿美元，同比增长 5.5%，两大 开发区实际利用外资额 4.1 亿美元，同比增长 70.2%。 二、二、对对外外贸贸易形易形势严势严峻。峻。受国际金融危机的冲击，对外贸易下滑幅度较大，形势严峻。上半 年全市外贸进出口总额为 50.7 亿美元，同比下降 26.2%。其中出口额 25.2 亿美元，同比下降 21.3%；进口额 25.5 亿美元，同比下降 30.4%。在出口商品中，机电产品出口 16.8 亿美元，下降 13.0%；高新技术产品出口 6.9 亿美元，下降 22.7%。但从分月情况看，6 月份出现转机，出口额环 比增长 13.0%，进口额环比增长 9.9%，尤其是机电产品出口增长 25.7%。 三、外三、外经经合作快速增合作快速增长长。 。上半年对外经济合作完成营业额 19126 美元，同比增长 50.6%，较 上年同期增幅 20.3 提高 30.3 个百分点。其中对外承包工程完成营业额 17008 万美元，同比增长 58.9%；劳务合作完成营业额 2118 万美元，同比增长 6.0%。 四、口岸运四、口岸运输输略有下滑。略有下滑。上半年口岸运输受外贸进出口货源下降的影响，口岸集装箱吞吐量 为 17.2 万标箱，同比下降 1.5%。其中武港集司（杨泗港）吞吐量 9.0 万标箱，同比下降 12.0%；国 际集转司（阳逻港）吞吐量 8.2 万标箱，同比增长 12.4%。 指指标标 计计量量单单位位(6 月月 绝对值绝对值 同同 比比% 绝对值绝对值 同比同比% 江夏大桥新区项目定位报告 14 份份 16 月月 ) 进进出口出口总额总额万美元万美元93868-19.3506673-26.2 进进口口额额万美元万美元46785-26.4254613-30.4 出口出口额额万美元万美元47084-10.9252060-21.3 其中：机其中：机电产电产品品万美元万美元3353225.7168157-13 对对 外外 贸贸 易易 高新技高新技术产术产品品万美元万美元129290.268557-22.7 外外 资资 实际实际利用外利用外资资万美元万美元432202215623612 对对外外经经 济济合作合作 营业额营业额 万美元万美元503563.31912650.6 口口 岸岸 国国际际集装箱吞吐量集装箱吞吐量标标箱箱329813.1171579-1.5 6、 、2009 年上半年武年上半年武汉经济汉经济分析分析 上半年，我市对外经济总体保持平稳，四大指标中，实际利用外资额和对外经济合作完成营 业额同比上升，外贸进出口总额和口岸集装箱吞吐量同比下降，呈“二升二降” 态势，具体情况 如下： 一、利用外一、利用外资稳资稳定增定增长长。 。上半年实际利用外资额 15.6 亿美元，同比增长 12.0%，与去年增幅 持平。其中外商直接投资额 10.6 亿美元，同比增长 10.7%，外商其他投资 4.4 亿美元，同比增长 1.1%。从各区及开发区看，发展不均衡，各区实际利用外资额 5.8 亿美元，同比增长 5.5%，两大 开发区实际利用外资额 4.1 亿美元，同比增长 70.2%。 二、二、对对外外贸贸易形易形势严势严峻。峻。受国际金融危机的冲击，对外贸易下滑幅度较大，形势严峻。上半 年全市外贸进出口总额为 50.7 亿美元，同比下降 26.2%。其中出口额 25.2 亿美元，同比下降 江夏大桥新区项目定位报告 15 21.3%；进口额 25.5 亿美元，同比下降 30.4%。在出口商品中，机电产品出口 16.8 亿美元，下降 13.0%；高新技术产品出口 6.9 亿美元，下降 22.7%。但从分月情况看，6 月份出现转机，出口额环 比增长 13.0%，进口额环比增长 9.9%，尤其是机电产品出口增长 25.7%。 三、外三、外经经合作快速增合作快速增长长。 。上半年对外经济合作完成营业额 19126 美元，同比增长 50.6%，较 上年同期增幅 20.3 提高 30.3 个百分点。其中对外承包工程完成营业额 17008 万美元，同比增长 58.9%；劳务合作完成营业额 2118 万美元，同比增长 6.0%。 四、口岸运四、口岸运输输略有下滑略有下滑。上半年口岸运输受外贸进出口货源下降的影响，口岸集装箱吞吐量 为 17.2 万标箱，同比下降 1.5%。其中武港集司（杨泗港）吞吐量 9.0 万标箱，同比下降 12.0%；国 际集转司（阳逻港）吞吐量 8.2 万标箱，同比增长 12.4%。 7、交通运、交通运输业输业运行运行趋稳趋稳 上半年，武汉市交通运输业受金融危机的影响日趋明显，主要指标及其增长速度均有不同程 度的下降。但在国家增加投资、扩大内需等调控政策的刺激下，武汉市交通运输业仍然实现了 “保增长、促发展”的目标，交通基础设施投资大幅提高，客货运输总量维持在小幅震荡范围之内， 各种运输方式的生产指标也趋向稳定。 基基础设础设施投施投资资加大，重点工程加大，重点工程陆续陆续上上马马 上半年，武汉市在交通领域的投资建设力度大幅增强，共完成投资 119.9 亿元，比去年同期 增长 49.3%；其中铁路投资 28.9 亿元，公路 32.4 亿元，水路 10.5 亿元，航空 1.9 亿元，公共交通 27.2 亿元。 江夏大桥新区项目定位报告 16 铁铁路方面。路方面。武广客运专线基本完工，最高时速可达 380 公里，为“中国第一速”；武合客运专线 通车运营，从武汉市出发到合肥只需 2 小时，到南京只需 3 小时；沪汉蓉大通道建设进度加快， 其中的武汉至安康铁路增建二线工程已完工，武汉至襄樊的行程从原来的 4 小时缩短为 2 小时； 武九铁路湖北段基本完成提速改造，将于年底全线开通。国内最先进的武汉北编组站正式投入 运营，日编解能力可达 3 万辆，比原先提高近一倍。天兴洲公铁长江大桥开通铁路货运，改写了 武汉市多年来一条铁路过长江的历史。武汉至孝感、黄石、咸宁和黄冈的城际铁路全面开建，这 4 条城际铁路与轨道交通无缝对接，将建成城市圈内以武汉为中心的城际快速客运网。汉口火车 站改扩建工程基本完工；武昌新火车站建设接近尾声；武汉火车站中央大厅顺利封顶，开始进入 市政配套工程施工阶段，配套的杨春湖客运换乘中心、综合办公楼和管理服务楼已经开工。 公路方面。公路方面。汉洪高速公路正式通车，武汉市 8 条快速出口路已建成 7 条，城市圈内“1 小时行 程圈”基本形成。武汉东西湖保税物流中心通过国家验收，武汉市成为中部第一个享有“自由贸易 港”待遇的城市，包括德国铁路、中铁伊通等 10 余家国际物流巨头有意入驻保税区；世界最先进 和国内规模最大的武汉大型公路快运分拨中心已建成启用，这将加强武汉市的交通枢纽地位和 辐射效应，缩短干线货运时间。 水路方面。水路方面。自武汉新港总体规划获批以来，武汉新港建设大力推进，今年计划投资 50.6 亿元建设 38 个港口项目，目前白浒山港区花山码头、国家粮食物流（武汉）基地码头等 12 个先 期项目已开始兴建；武汉新港航运服务中心也通过审批，进入启动阶段。继阳逻港、杨泗港开通 了至洋山港的江海直达航线后，从武汉市启运的货物凭藉这两条水上高速通道，仅需 2 天就可 抵达上海。此外，武汉市大通实业公司获准直航台湾，两岸海运直航进入筹备阶段。 航空方面。航空方面。武汉天河国际机场总体规划已获批准，天河机场将建设第三航站楼和第二跑 江夏大桥新区项目定位报告 17 道，第二条机场快速通道也将在年内动工。以天河机场为基地的国航湖北分公司正式挂牌运营， 武汉市成为国内第二个汇集三大国有航空公司的城市。天河机场新货站开始启用，可满足世界 最大货机的起降和装卸服务，机场年货物吞吐量增至 32 万吨；友和道通航空公司入驻天河机场， 正式开通国际全货机运输航线，并将陆续开通至南亚、中东、西亚、欧美的国际货运定期航线。 南航湖北分公司也获准直飞台湾，这样每周汉台直飞航班增至 4 个。 公共交通方面。公共交通方面。新建 9 条公交专用道，将升级改造城区主干道上 200 余个公交站点，并安 装智能化电子站牌；50 台“巨无霸”公交车已投入运营，每天可多运送乘客近万人。武昌野芷湖大 桥正式通车，武昌主城区通向三环线增加了条双向 6 车道的快速通道；鹦鹉洲长江大桥有望年 内开工，该桥为武汉市第八座长江大桥。武汉关、中华路轮渡码头改造工程已完工，每日新增航 班 16 个。地铁 1、2 号线工程进展顺利，连接武昌新火车站和武汉火车站的武汉地铁 4 号线 1 期 工程已开工建设，武昌至汉阳的 2 期工程年内即将启动。 8、 、财财政政 财政收支方面，上半年完成全口径财政收入 461 亿元，增长 13.5%，其中地方财政收入 239.71 亿元，增长 29.4%。全市财政支出 287.1 亿元，同比增长 43.3%。 9、人民生活、人民生活继续继续改善改善 1、城市居民收支平、城市居民收支平稳稳增增长长 今年以来我市把保持经济平稳较快发展作为首要任务，把扩大内需作为促进经济增长的主 要着力点，在保增长、扩内需、调结构、强民生等系列措施的带动下，城市居民收支继续保持平 稳增长态势。据 500 户抽样调查资料显示，上半年我市城市居民人均可支配收入 9702.42 元，比 江夏大桥新区项目定位报告 18 上年同期增长 11.9%，人均消费支出 6132.75 元，增长 13.6%。 (1)收入收入变动变动特点特点 1、工资性收入平稳增长。上半年我市城市居民人均工资性收入 6785.28 元，比上年同期增 长 15.7%，工资性收入占居民家庭总收入的比重为 63.1%，比上年同期高 0.4 个百分点，仍是我 市城市居民家庭收入的主要来源。 2、经营收入明显增长。上半年我市城市居民人均经营净收入为 837.44 元，比上年同期增 长 24.3%。 3、财产性收入增幅最高。上半年我市城市居民人均财产性收入为 146.98 元，比上年同期增 长 28.1%。 4、转移性收入稳步增长。上半年我市城市居民人均转移性收入 2978.53 元，比上年同期增 长 10.2%。其中：人均社会救济收入 43.4 元，增长 94.2%；人均养老金或离退休金收入达 2448.83 元，增长 9.1%。 5、低收入群体收入增幅明显提高。从收入不等距的分组资料看出，不同收入组的收入均比 上年同期有所增长，其中低收入家庭的收入增幅明显提高。最低收入家庭人均可支配收入为 3326.42 元，增长 16.7%；低收入家庭人均可支配收入为 4707.84 元，增长 12.80%；较低收入家庭 人均可支配收入为 6257.51 元，增长 11.6%，以上三个收入组的家庭人均可支配收入的增幅分别 比上年同期高出 7.4、12.8 和 10.7 个百分点，一改往年收入水平低增幅也低的状况。 (2)收入增收入增长长原因分析原因分析 1、去年国家和地方多项增资措施的翘尾因素的影响。一是去年 3 月份国家提高个人所得税 起征点，减少个人上交税赋，工资性收入相对有所提高；二是去年 8 月份我市上调了最低工资标 江夏大桥新区项目定位报告 19 准，中心城区上调幅度达到 20.7%，这对拉动我市工资性收入起到一定积极作用；三是去年下半 年起我市事业单位工资套改兑现，工资性收入明显提高。 2、大力推进全民创业，促进城市居民收入的增长。近年来我市不断优化创业环境，采取多 项举措，促进全民创业。免费为新创办企业进行相关法律法规及专业知识培训、对小额贷款实现 零利息贷款等等。 据一季度统计，全市创业新增就业人员 3.29 万人，新增小额担保贷款金额 2.87 亿元，比年初增长 14.8%。截止 3 月末，全市在岗职工人数达到 152.48 万人，比上年同期增 长 4.9%，增幅同比高 0.2 个百分点。 3、加大收入分配调控力度，提高低收入群体收入水平。从今年元月 1 日起，我市统一提高 企业离退休人员基本养老金标准，上半年我市人均离退休人员养老金达到 2448.83 元，比上年同 期增加 204.59 元，增长 9.1%；为帮助低收入群体增强抵御风险的能力，从 1 月份开始提高城市 低保标准，由每人每月 248 元提高到 300 元，增幅达到 21.0%。 4、财产性收入成为居民家庭收入重要增长点。随着市场投资渠道的拓宽和居民个人理财意 识的增强，出租房屋等财产性收入、利息收入和其它投资收入成为居民家庭收入的重要来源。上 半年我市城市居民人均财产性收入中，人均出租房屋收入为 86.53 元，比上年同期增长 22.3%； 人均利息收入为 5.06 元，增长 8.6%；人均其它投资收入为 25.61 元，增长 3.7 倍。 (3)支出特点分析支出特点分析 1、消费支出稳步扩大。据 500 户抽样调查显示，上半年我市城市居民人均消费支出 6132.75 元，比上年同期增长 13.6%，与一季度比，在收入增幅减缓的情况下，消费支出的增幅还 高出 1 个百分点。居民家庭八大类消费“七升一降”，人均消费支出上升的是食品类 6.4%、衣着 类 14.3%、居住类 12.4%、家庭设备用品及服务类 43.3%、交通和通讯类 32.6%、其它商品和服务 类 22.6%、教育文化娱乐服务类 28.7%；消费性支出下降的是医疗保健类 9.0%。 江夏大桥新区项目定位报告 20 食品类支出占消费性支出比重下降。上半年我市城市居民人均食品消费支出为 2620.03 元， 比上年同期增长 6.4%，食品类支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为 42.7%，比上年同期低 2.9 个百分点。 交通和通讯类消费支出增幅高。与上年同期相比，上半年我市城市居民交通和通讯消费呈 现快速增长特点，交通支出 329.22 元，增长 27.7%，其中车辆用燃料及零配件支出 81.2 元，增长 1.14 倍；通信支出 318.4 元，增长 38.0%，其中通信服务支出 272.29 元，增长 42.4%。 衣着类消费支出明显加大。上半年我市城市居民人均衣着消费增支出为 744.39 元，在八大 类消费支出中仅次于食品类，与上年同期相比增长 14.3%，衣着类支出增大主要原因是居民在选 择衣着时更加注重潮流与时尚因素。 耐用消费品的拥有量普遍提高。上半年我市城市居民耐用消费品百户拥有量增长面较大， 20 个中有 16 个增长，其中增幅较高的有：助力车百户拥有 11 辆，增长 31.0%；家用汽车 5.4 辆， 增长 17.4%；照相机 42.6 架，增长 16.%；健身器材 6.2 套，增长 14.8%；家用电脑 68.4 台，增长 5.9%； 移动电话 173.6 部，增长 3.6%；彩色电视机 134.8 台，增长 3.2%。其它中高档乐器持平，摩托车、 摄像机和洗碗机略有下降。 2、购房与建房支出增长迅猛。近年来，我市加大旧城改造与新城开发力度，房市在今年 2 月出现一波回暖行情后势头不减，在市场回暖的氛围中，一些楼盘价格出现小幅上涨，对市场形 成暗示效应，居民购房踊跃。据 500 户抽样调查资料显示，上半年我市人均购房与建房支出为 361.5 元，比上年同期增长 16.4 倍。 3、社会保障支出增势强劲。随着社会保障体系的建立健全，以及城市居民保障意识的不断 增强，上半年我市城市居民社会保障支出增势强劲，人均社会保障支出达到 946.18 元，比上年同 期增长 50.0%。其中人均交纳养老金 473.68 元，增长 51.6%；人均交纳住房公积金 314.73 元，增 江夏大桥新区项目定位报告 21 长 46.3%；人均交纳医疗基金 141.33 元，增长 55.1%；人均交纳失业基金 13.2 元，增长 49.7%。 4、农民人均收入平稳增长，农民人均现金收入 4150.35 元，增长了 13.7%。 武汉城市建设规划 2008 年武年武汉汉建建设设回回顾顾 第一, 2008 年城建计划投资 309 亿元,实际完成 311 亿元,比上年增长 32.9%；建设规模和增 幅均创新高，加强了政府投资城建项目投资管理；积极探索城建投融资多元化；完成了武汉市基 础设施建设投资主体多元化课题研究。 第二,全面加快交通基础设施建设，二环以内 30 分钟畅通工程，城市道路建设全面提速；长 江隧道建成通车；天兴洲长江大桥正桥主体工程完工，合建段钢桥面完成环氧沥青面层铺设，公 路引线部分的汉施立交主线桥全线贯通；二七长江大桥开工建设;轨道交通建设全面展开，交通 枢纽综合配套建设不断加强。 第三,改善城市环境，人居环境进一步改善，全面改造完成了社区破损道路 2200 条共 110 万平方米,城市建设与历史文化传承紧密结合，对武昌昙华林历史街区进行了整治保护，完成了 武昌古城复兴、一元片历史风貌区保护等项目的策划研究；园林绿化水平进一步提高；水环境建 设大力推进;垃圾处理建设进度加快。 第四,围绕两型社会建设，推进建设领域“两型社会”建设和以绿色发展理念改造提升传统建 筑业、建材业。将推广散装水泥、商品混凝土工作向远城区和农村地区延伸，实现节能减排综合 经济效益 2 亿元;启动城市路灯节能改造，实施了洪山路、洞庭街 LED 改造示范。 第五,推动村镇建设，新农村建设水平得到提高。进一步提升城镇功能，新洲阳逻、黄陂武 湖、江夏金口三镇荣获全省城镇规划建设管理“楚天杯”，军山街荣获“楚天杯”创建先进单位；大 力推进村庄建设、全面完成 500 个“农村家园”建设创建村的基础设施建设任务。 江夏大桥新区项目定位报告 22 2009 年建筑年建筑规规划划 2009 年武汉城建投资 418.75 亿元 一是城市交通建设。围绕二环以内 30 分钟畅通工程，全年投入 292 亿元共 198 项工程进行 城市交通建设。主要包括：轨道交通建设、环线和放射线建设、跨江桥梁建设、汉口火车站和武汉 火车站周边配套建设、区域路网建设，以及武汉新区、王家墩商务区等城市新区的交通基础设施 建设。 二是人居环境建设。围绕彰显“山、水、林”生态特色，改善人居环境，全年投入 46 亿元进行 环境建设，主要包括：水环境建设、园林绿化建设、垃圾处理设施建设、青山老工业区棚户区改造， 以及路灯、燃气、消防设施等配套建设。 三是村镇建设。围绕促进城乡统筹发展，全年计划安排 5.5 亿元，支持村镇建设。主要包括： 加强城关镇、重点镇建设，进一步增强对农村地区的服务和吸纳功能。以武湖“一主三化”、东西 湖柏泉新农民社区、黄陂木兰旅游名镇基础设施配套、汉南城乡一体化的建设。 一是围绕全面提升城市综合交通功能，着力推进五大建设,投入 325 亿元,进一步加大综合 交通建设投入，加快铁路、水运、公路、航站等综合交通枢纽，轨道交通，过江交通，“四环十三射” ,以及区域路网和公交场站建设。 二是围绕水环境治理与保护，全面加强“山水林”生态建设。计划安排 34 亿元，加大环境建 设投入。抓紧推进滨水生态、园林绿化、垃圾处理设施建设。 三是围绕改善民生，加快推进保障性住房建设。继续加大保障性住房建设力度，加强保障 性住房、青山老工业区棚户区改造、旧城区危房改造建设，推进中心城区老旧住宅区物业服务全 覆盖，并加强相关道路、供水、供气等配套建设。 四是围绕优化城市发展空间，重点推进城市功能区建设。结合城市总规调整、重大产业基 江夏大桥新区项目定位报告 23 地和投资项目布局，加快推进武汉新区、王家墩商务区、化工新城、后湖新城、黄浦新城、临空经 济区、武昌古城、武昌滨江商务区、江岸一元片历史风貌区、杨春湖副中心城等区域的开发建设。 武汉市人口及其变化状况 武武汉汉市市人人口口状状况况 根据武汉市政府最新统计数据，武汉市共有人口 979 万。武汉各行政区中，黄陂区人口最 多, 达到 111 万(2004 年数据)，汉南区人口最少，仅有 989 万人；江汉区人口密度最大，每平方 公里有 178 万人，江夏区则最少，每平方公里仅有 301 人。 武汉市人口中,接受大学教育（指大专以上）的98.91万人,占12.3；文盲人口为40.69万人,文盲率 为5.05。 2008 年年末全市户籍人口 833.24 万人，比上年末增加 5.03 万人。其中，农业人口 296.00 万人，减少 3.59 万人；非农业人口 537.24 万人，增加 8.62 万人。全年常住人口 897.00 万人，增 加 6 万人 二、江夏区房地二、江夏区房地产产宏宏观环观环境分析境分析 区域概况区域概况 1、地理位置、地理位置 江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积 2014.5 平方千米，区域地理位置优越， 地域广阔，城乡兼备，具有得天独厚的承东启西、连南接北、居中的地缘优势。地处九省通衢的 武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，西临长江，北连 武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。另外 江夏大桥新区项目定位报告 24 区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了 强大的价值潜能。 纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化 活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻， 南距咸宁公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧公里处与国道互 通立交相连，全街版图总面积平方公里