房产中介签约服务手册.doc

目录第一部分 签约交易流程及工作协调第二部分 贷款及过户所需资料第三部分 买卖双方所需缴纳费用第四部分 公证第五部分 附表第一部分 签约交易流程及工作协调买卖双方（签订求购、出售居间）签订买卖合同合同价审核买方贷款资格初审（若有贷款）勘 察 房 源配 对带 看信息录入（房友、网络）下 意 向产权调查签订买卖居间协议（交付定金）买方办理贷款他证交银行放款（及归档）交易过户领取新产证及他证卖方还贷办理抵押注销卖方无贷款买方无贷款卖方有贷款买方无贷款 卖方无贷款买方有贷款卖方还贷办理抵押注销卖方还贷办理抵押注销买方办理贷款买方无贷款情况买方有贷款情况贷款初审买卖双方办理转按揭贷款卖方有贷款买方有贷款卖方自行还贷卖方资金不足以自行还贷卖方有贷款情况卖方无贷款情况领取新产证客户关系维护交 房一、 具体签约交易流程解读 1、签约提前2个工作日将签约预约表传真至签约法务（并电话确认），必须详细填写签约预约表，以便法务能够充分做好签约准备：如客户有贷款情况，在预约签约时也要一并通知按揭贷款部进行预评。 2、签约时，经纪人应通知自己客户带起签约应带的资料（详见告客户书）； 3、合同公证（若需）：签订买卖合同当日办理，自公证材料收齐后3个工作日内出具（若上家有贷款未结清，需抵押注销办妥后）； 4下家贷款（若需）：自签订借款合同（贷款资料齐全）之日起35个工作日审批（具体贷款资料、审批时间以银行为准）； 5、办妥上述事宜后双方可至房地产交易中心办理产权过户（抵押注销可于过户当天同时办理）； 6、新产证自产权过户后20天领取； 7、银行放款：于下家取得新产权证及他项权利证明后（产权证复印件、他项权利证明原件交至银行），35个工作日内银行放款； 8、交房完毕签订房屋交接书。注：上述预估流程仅供参考，若与实际不符，则整个流程以实际完成日期为准，相应环节做相应调整；遇法定节假日，相应时间顺延。二、签约法务要做的工作：1、接到签约预约时，通过预约或电话了解案件相关情况；2、作好签约准备，包括签约室的准备及根据了解的案情作好合同和相关表格的准备；3、作好相关法律、法规、政策、条款的咨询、解释；4、根据案件情况拟好合同条款；5、确认客户身份，确认产权状况；6、负责合同、委托公证相关事项的联系及监控；三、按揭贷款部要做的工作：1、负责下家贷款相关事项的联系及监控四、交易事务部要做的工作：1、负责陪同客户税费的缴纳2、负责产证的领取3、负责房屋交房相关事宜告客户书尊敬的客户： 您好！我是福美来不动产 店的 ，福美来不动产是由房地产经纪业内资深人士胡正华博士和叶小平先生整合海外投资者成立的一家富有创新活力的新型房地产经纪公司。公司秉承国际先进的房地产经纪服务和管理理念，在整合业内资深团队人员的基础上，已成为具有中国特色的专业房地产服务公司。公司已经成为国际中介先进系统发展理念和中国本土成功实践完美结合的典范。我作为公司的代表佷高兴能为您提供服务，再接下来的交易中，需要我们之间的密切配合。在交易的各个环节，希望您能提供以下的材料和帮助：见下页所列：一、签订买卖合同卖方买方1、产权人（满18周岁，不满18周岁则父母双方到场）必须全部到场2、产权证（2006年9月1日后的产证需带产证密码）3、产权人身份证（未成年人提供出生证明）。境外人士提供护照，港澳人士提供通行证，台胞提供台胞证。1、买方（满18周岁，不满18周岁则父母双方到场）必须全部到场2、身份证明（未成年人提供出生证明）。境外人士提供护照，港澳人士提供通行证，台胞提供台胞证。注：1、公司方提供营业执照、组织机构代码证、董事会决议、法定代表人身份证明资料2、若有代理人，则代理人到场，并提供有效公证委托书及代理人身份证明3、所有资料均需提供原件及复印件二、交易过户卖方买方1、产权人（满18周岁，不满18周岁则父母双方到场）必须全部到场2、产权证（2006年9月1日后的产证需带产证密码）3、身份证明（未成年人提供出生证明）。境外人士提供护照，港澳人士提供通行证，台胞提供台胞证。4、买卖合同5、私章6、相关费用7、有还贷须办理注销的，当日需带好抵押注销材料1、买方（满18周岁，不满18周岁则父母双方到场）必须全部到场2、身份证明（未成年人提供出生证明）。境外人士提供护照，港澳人士提供通行证，台胞提供台胞证。3、买卖合同4、若境外人士，提供劳务合同（在中国满一年）及居住证、出入境记录5、借款合同（若有贷款）6、私章7、相关费用注： 1、公司方提供营业执照、组织机构代码证、董事会决议、法定代表人身份证明资料2、若有代理人，则代理人到场，并提供有效公证委托书及代理人身份证明3、所有资料均需提供原件及复印件三、按揭贷款卖方买方1、产权证2、身份证明（未成年人提供出生证明）。境外人士提供护照，港澳人士提供通行证，台胞提供台胞证。3、银行放款账号转按揭情况：4、原借款合同5、原还款存折6、最近一期还款对账单担保费用：买方贷款额0.6%1、买卖合同2、身份证明（未成年人提供出生证明）。境外人士提供护照，港澳人士提供通行证，台胞提供台胞证。3、户口本4、婚姻证明5、收入证明原件6、首付款收据7、银行还款账号注：1、公司方提供营业执照、组织机构代码证、董事会决议、法定代表人身份证明资料2、若有代理人，则代理人到场，并提供有效公证委托书及代理人身份证明3、所有资料均需提供原件及复印件四、卖方还贷注销1、卖方向银行申请还贷，需携带身份证原件、银行存折、借款合同、最近一期的还款账单，必须主贷人亲自办理还款手续。2、贷款结清后，凭产权证、他项权利证明及抵押登记注销申请书，至房地产交易中心办理注销抵押登记。注：上述资料仅做参考，以各相关部门最终要求为准。第二部分 贷款及过户所需资料一、卖方所需材料1、产证原件及复印件2份（产证前4页及最后一页）2、所有产权人身份证明材料原件及复印件3份（即提供身份证、军官证、出生证明、护照等）3、若房东缴纳差额营业税，必须提供原购房发票和契税缴款书原件及复印件1份4、若是一手房购入提供预售合同上的房屋交接书，若是动迁房提供动迁协议、动迁许可证、房屋调配单等原件及复印件1份。 若买方要求贷款，卖方还需要提供； 1、若是售后公房出售（即产权证最后写着“房改售房”，表六或表七（计算公式）。此三表去物业公司开具，需加盖物业公司是公章。表二上面所有人员在下家签订贷款合同时都要求到场，并提供身份证、户口簿等材料： 2、卖方出具的首付款收据； 3、卖方的结婚证（离婚证等）。二、买方所需材料1、所有产权人（含配偶）身份证明材料原件及复印件4份（即提供身份证、军官证、出生证明、护照等）；2、所有产权人（含配偶）户口簿复印件一份（从第一页复印到第一个空白页）；3、若是集体户口，提供户籍证明原件1份；4、收入证明原件（为首月还款额的2倍）（纯公积金贷款不需要）；5、结婚证/离婚证复印件1份；6、个人公积金账户（组合贷款或纯公积金贷款时提供）注：夫妻双方，只有一个人上产证但需要贷款的，在签贷款合同当日夫妻双方必须全部到场，并且提供相应材料（根据各银行的要求）。注意事项：1、新版身份证需正反双面复印。身份证须在有效期内。若以过期或丢失，需提供临时身份证，同时出具社保卡、驾驶证等另一证件。2、买卖合同有贷款的六本，一次性付款的五本，买卖合同需要公证则需要七本（根据交易中心具体要求）。3、若买卖双方一方为外籍人士的，即无法提供大陆身份证的，买卖合同需公证。三、房东提前还款所需资料：1、原借款合同原件；2、最近一期银行对账单；3、权利人身份证原件（必须有主贷人身份证原件）；4、私章；5、产证原件；6、银行还款卡或还款存折。四、房东提前还款流程房东可先通过电话或至贷款银行进行预约，在约定的时间进行还款，一般7个工作日（每个银行每个支行不一样）之后，银行出他权利登记证及相关资料（注销申请表、银行委托书、银行营业执照复印件、银行法人代表复印件等），到交易中心办理注销抵押登记，方可办理交易过户。第三部分 买卖双方所需缴纳费用一、营 业 税1、普通住宅二年以内征收差额营业税。2、普通住宅二年上免征营业税。3、非普通住宅二年以内征收全额营业税。4、非普通住宅二年以上征收差额营业税。二、个 税1、是否征收个人所得税的4种情况：满2年的（非普）唯一一套家庭住房免征个人所得税或个人所得税按照保证金形式缴纳，一年前后重新购房可以免除（先买后卖）未满2年不是家庭唯一一套住房缴纳个人所得税满2年的（非普）唯一一套家庭住房免征个人所得税或个人所得税按照保证金形式缴纳，一年前后重新购房可以退保证金满2年不是家庭唯一一套住房缴纳个人所得税2、征收个人所得税的标准： 普通住宅的个人所得税 非普通住宅的个人所得税 按照全额的1% 按照全额的2% 按照差额的20% 按照差额的20%以上个人所得税换算的方式可以根据具体情况自行选择。计算个人转让住房所得税时，允许从其转让收入中减除的房屋原值、税金及有关合理费用。1、房屋原值：商品房为购置该房屋是实际支付的房价款及缴纳的相关税费。2、转让住房过程中缴纳的税金：指营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等税金。3、合理费用：指住房装修费用（装修合同、正规税务机打发票）、住房贷款总利息（银行开具）、手续费、公证费等费用。哪两种情况可享受税收优惠？（1）个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。具体办法为（见下图）：1）1年内重新购房的，购房金额大于原住房销售额的全部退还纳税保证金2）1年内重新购房的，购房金额等于原住房销售额的全部退还纳税保证金3）1年内重新购房的，购房金额小于原住房销售额的按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税入国库三、普通住宅的三个必要条件：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在140平方米以下；3）坐落在内环线以内的总价为245/套以下； 内环与外环之间的总价为140万/套以下； 外环线外的总价为98万/套以下四、交易中心过户基本流程契税窗口审核契税营业税窗口审核营业税，开具营业税发票（若有）和购房发票缴纳营业税（若有）契税窗口开具契税单缴纳契税领取契税贴花受理窗口受理20个工作日后领取新产证（各区有差异）第四部分 公证一、关于台湾当地公证委托书在内地生效的手续办理1、要确定上海市公证员协会已收到，由台湾当地律师楼或法院邮递过来的台湾当地公证委托书。2、受委托人本人带好身份证明及台湾当地的公证委托书原件，前往上海市公证员协会办理公证证明：上海市公证员协会要核对该原件与台湾邮递过来的公证委托书要一致。3、上海市公证员协会出具其证明后，台湾当地公证委托书即在内地生效。二、上海市公证员协会办理时间：每周二、四；办理地址：吴兴路225号；咨询电话：24029778 24029779第五部分 附表卖方税费清单费用清单（参考）：房屋地址：上海市 区 路 弄 号 室1、营业税及附加税：满 2 年： 普通（免） 非普（差额*5.55%）不满 2 年： 普通（免） 非普通（全额*5.55%）￥ 2、个人所得税：唯一住房且满2年：免征非唯一住房：普通（总价*1%或净利润*20%） 非普通（总价*1%或净利润*20%）￥ 3、交易手续费：普通（免） 非普通（建面*2.5元）￥ 4、合同印花税：免征￥ 5、土地增值税：免征￥ 6、其他费用： 中介费： 总价*1%￥ 7、合同公证费：总价*0.25%+250元 （境外人）￥ 8、合计：￥ 1、以上相关税费为按现行相关 、法规规定测算的参考金额，实际税费以相关部门实际收取为准。2、若买方房款或其他款项通过中介方支付卖方，则卖方同意中介方可在转付款项中扣除应收佣金。3、其他约定： 买方确认： 日期： 买方税费清单费用清单（参考）：房屋地址：上海市 区 路 弄 号 室1、契税： 普通（总价*1%或1.5%） 非普通（总价*3%） ￥ 2、交易手续费：普通（免） 非普通（建面*2.5元）￥ 3、权证印花税：5元￥ 4、交易登记费：普通（免） 非普通（建面80元）￥ 5、产证制作费：25元￥ 6、合同印花税：免税￥ 7、抵押登记费：80元（若有贷款）￥ 8、其他费用： 中介费： 成交价*0.1%￥ 9、评估费： 评估价*0.1%￥ 10、合同公证费： 总价*0.25%+250元（境外人）￥ 11、合计：￥ 1、以上相关税费为按现行相关 、法规规定测算的参考金额，实际税费以相关部门实际收取为准。3、其他约定： 买方确认： 日期： 房地产买卖交接书（现房交接）甲 方：乙 方： 甲、乙双方于 年 月 日就 之房地产（以下简称该“房地产” ）交付验收事宜确认如下：1、根据双方于 年 月 日所签定的房地产买卖合同（以下简称“该买卖合同” ）的规定，甲方已将该房地产及该买卖合同或相关协议约定的附属设施，设备交付乙方；经乙方验收，认为甲方已将该房地产及该买卖合同或相关协议约定的附属设施，设备交付乙方；经乙方验收，认为甲方的交付行为完全符合该买卖合同所规定的时间、条件及标准，乙方同意接受。2、甲方确认乙方已按该买卖合同规定的时间及金额支付了相应的房价款计人民币 元整给甲方。3、甲方确认乙方支付了房屋装修费计 元整给甲方。4、其他相关费用结算情况及使用情况如下：A、管理费： B、电话费： C、水费： D、电费： E、煤气费： F、卫视费： G、其他费用： 5、双方约定的其他事项： 6、本协议一式三份，甲、乙双方及中介方各执壹份。甲方： 乙方：日期： 日期： 交易税费明细表项目普