华发国际可行性研究报告.doc

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华发国际项目可行性研究报告珠江恒昌房地产顾问有限公司2004-03-071 项目简介42 市场分析42.1住宅物业市场42.1.1中山住宅市场特点42.2商业物业市场62.2.1百货类物业市场62.2.2专业市场62.2.3 连锁超市72.2.4 Shopping Mall83项目定位分析113.1项目发展定位114开发方案及工程计划144.1发展期的设定144.2技术参数145成本分析155.1土地成本估算155.2前期费用155.3小区基础设施配套工程费155.4土建工程费155.5开发期税费165.6不可预见费165.7开发费用估算分项说明165.7.1企业管理费165.7.2销售费用165.7.3财务费用165.7.4开发成本费用估算165.7.5开发总成本费用估算175.7.6项目总体开发成本费用估算175.7.7成本的动态投入176财务效益评价186.1项目收益分析186.2财务效益评价设定186.2.1财务计算中税项及费用设定186.2.2财务评价指标的选取196.3财务效益评价206.3.1静态财务分析206.3.2动态财务分析206.4财务分析结论21财务附件：附件1：项目发展计划安排表附件2：项目总体开发进度表附件3：项目开发成本费用估算表附件4：项目开发成本费用估算明细表附件5：项目进度投资估算表 附件6：项目销售收入表 附件7：项目资金回收进度表 附件8：静态财务综合表附件9：全部投资现金流量表 附件10：现金流量表1 项目简介中山市华发国际项目(下称本项目) 项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。项目地块总占地面积为12272平方米。规划用地性质为商住，容积率为6，建筑限高为99米。 “珠海华发实业股份有限公司”是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发的高档商住项目。2 市场分析综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：商场、高层住宅。因此，以下将对这两个市场进行详细分析。 2.1住宅物业市场中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。2.1.1中山市域住宅市场特点1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域2、老城区成交单价主要集中在3000元/平方米左右,东区的3000-4000元/平方米3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120平方米/户，主要集中在30-50万/套范围内；而东区户型面积主要集中在120-160平方米/户，总价主要集中在40-70万/套；老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。2.1.2中山传统商业区高层住宅市场分析1、现有供应基本售罄中恳商业大厦、永胜数码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。2、现有产品价格分析君悦豪庭：3500-4000