XX医疗医养一体可行性研究报告.doc

XXXX 医疗医养一体医疗医养一体 可可 行行 性性 报报 告告 二二 0 一五年十二月一五年十二月 2 目 录 第一章 申报单位及项目概况4 第一节 项目申报单位概况-4 第二节 项目概况-5 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析19 第一节 发展规划分析-19 第二节 产业政策分析-25 第三节 行业准入分析-28 第三章 资源开发及综合利用分析30 第四章 老年公寓发展现状分析31 第五章 节能方案分析38 第一节 建筑节能概述-38 第二节 建筑能耗及分析-39 第三节 节能措施及节能效果分析-42 第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.44 第一节 项目选址及用地方案-44 第二节 土地利用合理性分析-44 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案-46 第七章 环境和生态影响分析47 第一节 环境和生态现状-47 3 第二节 拟建项目生态环境分析-48 第三节 生态环境保护措施-48 第四节 地质灾害影响分析-50 第五节 特殊环境影响分析-52 第八章 经济影响分析54 第一节 经济费用效益分析-54 第二节 行业影响分析-57 第三节 区域及宏观经济影响分析-57 第九章 社会影响分析59 第一节 社会影响效果分析-59 第二节 社会适应性分析-60 第三节 社会风险及对策分析-60 第十章 结论与建议61 4 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况 一、建设项目概述一、建设项目概述 1 1、项目名称、项目名称 XX 医疗医养一体项目 2 2、建设单位、建设单位 XXXX 医疗科技有限公司 3 3、法定代表人、法定代表人 4 4、项目负责人、项目负责人 5 5、建设地址、建设地址 合淮公路东侧 6 6、建设性质及周期、建设性质及周期 建设性质：新建 建设工期：2 年 7 7、建设规模及内容、建设规模及内容 本项目规划建筑面积 28560 平方米，其中公建建筑面积 17289 万平方米， 公寓建筑面积 11271 平方米。 8 8、项目投资及资金筹措方案、项目投资及资金筹措方案 项目预计运用总资金 4884 万元。资金来源：建设单位自筹。 二、投资单位及投资人基本情况二、投资单位及投资人基本情况 本项目由 XXXX 医疗科技有限公司承建。XXXX 医疗科技有限公司发起人 XX，长期以来一直从事中医研究和生态修养建设。他从天人合一角度出发，努 力打造人与自然和谐共处的生存环境，为经济快速发展中人的生存寻找一块供 身体和心灵修生养息的净土。经过二十年打拼，现在 XX 文班在生态生存理念上 已趋于完善，聚集在他周围的人才队伍也逐渐壮大。在调查了全国人口结构情 5 况，结合发达国家养老做法，决定在 XXXX 镇投资新建养老与医疗相结合的综合 项目。 第二节第二节 项目概况项目概况 一、项目建设背景 1、XX 地区及有关经济状况 （1）城市经济发展状况 2014 年，XX 市围绕“新跨越，进十强”的奋斗目标，XX 积极适应新常态， 经济迈上新台阶。全市 GDP 实现 5158 亿元，同比增长 10%，增幅高于全国和全 省。其中，第一产业增加值 257.6 亿元，增长 4.8%;第二产业增加值 2872 亿元， 增长 11.4%;第三产业(服务业)增加值 2028.3 亿元，增长 8.5%。人均 GDP 越过 1 万美元。按常住人口计算，全年人均 GDP 达到 67394 元，是全省平均水平的 1.96 倍;折合美元首次超过 1 万美元，达到 10971 美元;按可比价计算，比上年 增长 9.1%。经济总量不断扩大，工业呈现出强劲爆发趋势。2014 年，联宝(XX) 电子科技有限公司产值一举达到 433 亿元，成为全市首家年产值破 400 亿元的 企业;继电气机械和器材制造业之后，计算机、通信和其他电子设备制造业成为 全市第二个千亿行业2014 年，2306 户规上工业企业产值突破 8000 亿元， 达到 8447.84 亿元;增加值突破 2000 亿元，达到 2126.59 亿元，同比增长 12.3%。 全年产值超亿元企业 1073 户，同比增加 53 户;其中超 100 亿元企业 11 户。 (2)交通条件 项目所在地理位置优越，交通十分发达，东临 206 国道，西到 XX 机场 15 公 里，合淮高速入口仅 2 公理，距 XX 市区 10 公里，对外交通十分便利。 (3)基础设施条件 城市规划管理水平不断提高，城市基础设施日趋完善。建成区面积达 23.12 平方公里。投资 2.7 亿元，完成了涉及城市规划、建设、管理等多方面 的各项重点工程，完成合淮路改建工程，完成路网排水路灯配套工程，对辖区 内道路进行治理，认真做好市政设施的维修、维护，确保城市安全度汛。 积极创建国家生态园林城市，生态环境明显改善。全年新建绿地 35 万平方 米，升级改造原有绿地 15.2 万平方米，人均公共绿地面积达到 15.4 平方米， 6 建成区绿化覆盖率达 39.2%，绿地率达 33.2%。 2 2、拟建地点、拟建地点 项目拟建 地点位于 XX 镇工业拓展区中，东临合淮公路，南靠滁河干渠， 交通方便，风景迤逦，是老年人休养憩息的绝佳胜地。 二、项目提出的理由与过程二、项目提出的理由与过程 1 1、老年公寓是社会发展的需要、老年公寓是社会发展的需要 人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997 年 5 月， 在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题 进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际 社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999 年被定为“国际老年人 年” ，标志着 21 世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体 特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。 同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。 在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要， 百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接 受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合 性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不 是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家 或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年 专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档 次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐 式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健 设施，有专门的服务人员和医务人员。 2 2、项目提出过程、项目提出过程 XXXX 医疗科技有限公司拟建的 XX 医疗医养一体项目，是为贯彻党的十八 大会议精神，加快社会主义新农村建设步伐，提升社会福利事业的水平，使全 区乃至更大范围的老年人老有所养、病有所送，解决广大居民后顾之忧，构建 和谐社会的建设项目，现结合调查状况和规划以及资金等筹措能力，提出了实 施计划，为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的申 7 请报告上报。 三、建设规模与目标定位三、建设规模与目标定位 1 1、建筑规模、建筑规模 XXXX 医疗科技有限公司拟建的 XX 医疗医养一体项目，拟建 1 幢 5 层门诊 楼、1 幢 6 层病房楼、1 幢 6 层康复楼、3 幢 5 层公寓楼及 1 幢 2 层附属楼，规 划用地 23325.72 平方米（合 35 亩） ，总建筑面积 28560 平方米，其中公建建筑 面积 17289 平方米，公寓建筑面积 11271 平方米，建筑密度 23.8，容积率 1.224，绿地率 65，停车位 350 个。 2 2、目标定位、目标定位 随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐 渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和 适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念 开放且有闲情雅趣的老人青睐。 根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院） 有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠 的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性 的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的 医疗保健、休闲娱乐等服务和设施。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高 于养老院。 发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面 上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来 研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间 环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的 作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、 从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。 因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下 10 个方面考虑：私密性： 老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。社会交往：应为老年人提供一 个进行社会交往的公共空间。可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并 有控制的能力。清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人 8 提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的 安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好 的可达性（即无障碍） 。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。适度刺激 性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。适度的声 光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。环境的熟悉性 和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年 人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 我国改革开放 30 多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大 提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来 越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。 面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标， 提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。本项目选址在郊区， 距城区 10 公里左右，占地 35 亩，东临合淮公路，南靠滁河干渠，交通方便， 风景迤逦，是老年人休养憩息的绝佳胜地。区内有河流、树林，空气清新，环 境怡人，可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。 在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、 卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫 生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱 乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医 疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场 等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、 维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护 人员 24 小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公 寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。 本项目建成后将投入市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老 年公寓。整体布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所 为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知 名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌室、健身房、歌舞厅等， 同时公寓相邻于 XX 青年公园，内有水库，喜欢钓鱼的老人可尽兴垂钓；康复中 心内 24 小时提供热水，星级宾馆服务水准，而且入住后所有服务设施均免费， 9 使老人有如“家”的感觉。 四、项目组成及建设内容四、项目组成及建设内容 本项目总建筑面积 28560 平方米，其中公建建筑面积 17289 平方米，公寓 建筑面积 11271 平方米，同时配有道路、停车场、绿化带及室外管线工程等组 成。具体组成如下： 1 1、建筑工程、建筑工程 本项目由门诊楼、病房楼、康复楼、公寓楼及附属楼组成，详见下表： 建筑构成一览表 表 1-1 建筑类型幢数房屋层数建筑面积备注 门诊楼155600 病房楼167600 康复楼165076 公寓楼356888 附属楼123396 合计728560 2 2、道路、道路 根据本项目建设及康复中心规模确定本项目内道路为二级，如下： 生活型道路：一般以通行非机动车和人为主，并满足救护、消防、运货及 搬运家具等车辆通行的要求，路面宽度一般为 46 米； 交通型道路：用以解决居住区的内外联系，车行道宽度一般为 9 米，红线 宽度不小于 16 米。 4 4、绿化、绿化 区内绿化分二级，景观绿地和庭院绿地。景观绿地与庭院绿地由林荫步行 道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合的绿化系统，绿化率达 65%。 5 5、管线工程、管线工程 （1）管线设计 康复中心内设施有电力、电讯、给水、雨水、热力和有线电视等管线，全 部地下敷设，沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。 （2）供电系统 本项目规划内设置配电室。且全部供电线路采用直埋方式敷设，采用 VV22 10 型电缆引入楼内 T 接箱分至各相邻楼内。公寓楼用电指标按 60W/M2指标计算， 公建用电指标按 100W/M2指标计算。 总体 初步考虑整个康复中心用电容量约为 3532KW，可直接由小区内配电室供给。 详见公寓、公建用电量表： 用电量表 表 1-2 项目建筑面积（）指标小计 公寓照明 1127160W/676KW 公建照明 28560100W/2856KW 合计 398313532KW 低压配电系统 从配电室以放射式配出电缆埋地暗敷至低辅至各房间。每栋楼设低压配电 间。整幢楼设有断开标志的电源总开关，再分照明，普通插座和空调等多个分 回路，各分回保护断路器均应具有过载保护和短路保护。总开关和分开关应断 开相线和中性线，除挂壁式空调电源插座外，其他电源插座均应设置漏电保护 装置。 计量 公寓每房间设单相 10（40）A 电度表，楼内的用的公共照明等也单独设表 计量。其他公建等亦在规定容量内采用相应的电压等级计量。 照明 整个康复中心内绿化环境好，面积大，电气设计应起到画龙点睛的作用。 比如：户外照明灯具应选择与环境相协调的外型与光源；绿化小区局部照明， 泛光照明与建筑环境设计密切配合等。 在生活型道路周围安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装多种庭院灯。 照明线路采用电缆直埋敷设，并利用定时钟控制。 （3）供热 供热指标：公寓楼 293KJ/，公建 335KJ/。 供热面积：公寓楼 11271 平方米，公建 17289 平方米，总热负荷为 9GJ/h。 热源及管道布置：该区热源由已建成的周围管道接入，再设一换热站， 11 采暖外管采用枝状直埋式敷设。 （4）给排水系统 给水：由周围现状管线接入康复中心内部，沿道路树状敷设，对其内部 进行供水。规划给水管管径 DN300。 雨水：组团地势南高北低，经组团道路收集，由南向弱汇入城市污水管 网，出口管径 d400。 污水：污水经各建筑物楼前管汇集后由北排入城市排污管线。出口管径 d400。 （5）电话通讯及宽带网 线路采用光缆分别由南面的 XX 路接入，康复中心内主干线断面为 6 孔砼块 +3 孔 DN100PVC 管。通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。 （6）消防与人防规划 规划中所有道路宽度、建筑间距等指标都考虑到消防要求，使消防车、消 防用具都可以迅速、顺利地到达整幢楼的各个部位。规划沿外围道路按相关设 计规范设置消防栓，每个消防栓服务半径 60 米。人防设施结合住宅内部集中绿 地设置在地下，总面积按总建筑面积的 2%考虑，共计 571 平方米。 （7）电视及其他 电视电缆也由周围已建成的城市通讯网进入，并将电视信号通过电视电缆 传输至各房间用户。敷设方式与通讯线路相同，两条管线平行敷设。 （8）防雷及接地 本康复中心内各建筑物以二、三类防雷建筑物考虑。 建筑物根据本体结构的条件考虑采用基础钢筋和桩内钢筋形成接地体。 公建建筑电气安全地型式采用 TN-S 制，并且公寓楼进行总等电位联接。 五、项目建设方案五、项目建设方案 1 1、设计特点、设计特点 老年公寓的设计首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很 好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家 庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。总体来说，应当包括以下几点： 12 （1）要有功用性 要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人 能自由地在住宅内移动。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采 用简单的动作就能使用的操作方法。 要给护理人员留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些 尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。 （2）要有安全性 建筑内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。特别是地面材料要求 防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手， 门最好改为推拉式的。要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。 在紧急、危险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警 铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。 (3)要有健康性 要保持老人的居室、厕所、浴室等容易清扫的方便条件。老年人在室内的 时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通 阳光，便于老人作室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天 洗浴时应考虑加温的设备。 2 2、设计原则、设计原则 （1）从空间（消除室内高差） 、装置（设置扶手、地面防滑） 、设备（紧急 通报系统、安全电热源） 、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安 全性，做到紧急时刻可立即采取措施； （2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空 间和环境； （3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老 年人的身体特征； （4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习 惯，提供传统形式的室内空间。 3 3、设计要求设计要求 (1)项目选址 13 从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了老年住宅项 目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡 量指标。项目的选址主要从一下几个方面进行考虑： 环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力； 交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便； 场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一 般室外活动不必穿过城市主要街道； 场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱 乐区； 生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机 会，避免产生与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理； 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 （2）规划设计 在规划设计上，也应该从老年人的特点出发，满足自然环境、人文环境、 生活环境等方面需求。在进行规划时可以考虑以下几点： 住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰； 建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空 间； 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； 基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足； 设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的 道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 (3)单体设计 单体设计以多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不 宜超过 5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。 另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者 足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为 和谐邻里关系的形成提供必要条件。 (4)色彩规划 14 老年住宅社区的色彩规划所遵循的原则有两个： 一是稳重和谐，但忌过于沉闷； 二是不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。 (5)户型设计 由于户型设计直接关系到老年人的生活质量，因此，在户型设计上也有特 别的要求： 保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境； 老年人因为身体机能的退化，使用卫生间的次数会增多，因此应该在卧 室内设立独立的卫生间； 室内的楼梯应采用三段式楼梯，降低了坡度也为老年人上下提供了更多 的缓冲空间； 所有房间应在同一平面上，避免室内的阶梯，保证老年人行动的安全。 六、室内装修设计六、室内装修设计 老年人由于生理机能的下降和心理上发生的变化，普通的住宅装修难以满 足他们的需求。对老年人来讲，最重要的不是装修的豪华与美观，而是安全、 方便、舒适，很多对于年轻人并不需要的设施老年人却是必不可少的。主要包 括以下几点内容： 1 1 墙、地面装修墙、地面装修 老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发 率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。 一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易 燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。 老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳 角部位宜做成圆角或切角，且在 18m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。墙 体如有突出部位，应避免使用粗糙的饰面材料，带有缓冲性的发泡墙纸可减轻 老人碰撞时的撞击力。卫生间墙面应尽可能避免出现阳角。 老年人的手脚易发冷，手脚保暖对老年人很重要。因此居室地面宜用硬质 木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。地面铺设应保证平坦， 不要产生凹凸不平，以防绊倒。地面材料应防滑，即便有水时，也不应发生打 15 滑的情况，并应采用摔倒时可减轻撞击力的材料，同时应便于清洁、防污；不 应使用长毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯应和其他材料保持在一个平面上。 楼梯是老年人极易发生事故的地方，对于一些身体不便的老人来说，上下 楼梯是一件很困难的事情，因此老年人居室一般应安装楼梯，且在老年人必须 使用楼梯时，应特别注意使用防滑材料，并在台阶边沿处设防滑条。防滑条如 果太厚，就会产生羁绊的危险，应与台阶面几乎设置在同一平面上，太厚的防 滑条应镶嵌埋入台阶面内。同时由于老年人视力的下降，为防止踩空事故的发 生，楼梯踏步应界限标志鲜明，不宜采用黑色、深色材料。 设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋设式门轨或采用吊挂式门轨以保 证地面的平整。 2 2 、厨卫产品的选择、厨卫产品的选择 厨房内的操作通常需要站立半小时到 1 小时，这会使很多老人感到劳累， 因此老年人使用的厨房操作台面高宜 0.75-0.80m，台面宽度不应小于 0.50m， 台下净空前后进深不应小于 0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜 离地高度为 1.40-1.50m，深度比案台退进 0.25m，以方便老年人取用；轮椅使 用者的厨房吊柜离地高度 1.20m 为宜。橱柜及台面应选用易于清洁的材质。 由于老年人普遍有记忆力衰退的现象，常常会忘记灶台上烧的水或饭，而 导致燃气泄漏或发生火灾，因此对老年人来讲使用电磁炉是最安全的，但目前 使用最多的还是燃气灶具。厨房内如果没有安装燃气泄漏和火灾自动报警装置， 则应选择有燃气、烟气自动报警功能的抽油烟机和能防止燃气泄漏的灶具。 老年人使用卫生间的时间较长，且动作幅度较大，因此老年人使用的卫生 洁具应选择操作简单的设备，其安装尺寸应适当放宽，位置符合老年人的生理 特点；选择使用时能确保身体安全和当老年人跌倒时，危险性小的设备。 老年人最好使用白色的卫生洁具，感觉清洁并且易于随时发现老年人的某 些病变。应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。为防止冬 季冰凉的坐圈对人体的刺激，可采用带暖气功能的坐便器，有单功能坐便式、 坐便及暖风一体式、坐便及温水冲洗一体式三种。可根据需要设置适合坐姿的 洗脸台，台面下应留有放膝盖的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸边缘离地 350-450mm 为宜，适合方便跨越浴缸和坐在浴缸边缘出入。浴缸边缘应为可坐 下并转身的形状，并在浴缸一端留有 400mm 宽的坐浴台。在洁具两侧适当位置 16 均应设置适合老年人使用的扶手。 老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的 杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操 作不当而烫伤。 3 3、安全扶手的安装、安全扶手的安装 老年人由于身体机能的下降，很多时候需要扶手的协助以独立完成起立、 行走、转身等动作。设计时应根据老年人身体尺度和行为特点，在可能有上下 移动、单腿站立等不稳定姿势的地方设置扶手。在经常通行的地方应安装水平 行走时使用方便的扶手，或预留出可安装扶手的位置并在墙面相应位置做好加 固措施。扶手的高度、材质和形状应根据使用特点来选择，安装必须坚固、可 靠以确保使用的安全性。扶手的高度应方便老年人在走廊、楼梯、卫生间、客 厅、餐厅、卧室等地方的移动，其高度以 800-900mm 为宜。为避免扶手抓空而 摔倒，连续使用扶手的地方，应保证扶手的连续性，不应中途中断。扶手改变 方向的地方可以中断，但扶手端部之间的距离应以 400mm 以下为标准。为减少 冲撞时的危险性，应将扶手的端头向下或向墙面方向弯曲。扶手与墙壁的间隔 为 4-6cm，以不碰手为宜。 扶手可根据具体情况进行初期安装或后期安装。后期安装即事先做好安装 扶手的准备，并在图上标明墙面加固位置或在墙面上做出标记，以便需要时可 以随时安装。 4 4、门窗的选用、门窗的选用 户内所有的门，包括厨房、卫生间、阳台的门净宽(通行宽度)均不应小于 0.80m，以保证轮椅的通过。卧室门可采用带观察窗的门，使家人可以及时发现 老人可能出现的意外。卫生间是老年人最容易发生事故的地方，应设向外开启 的平开门或推拉门，并安装双向开启的插销，以便老人在卫生间内发生意外时 可以方便的将门打开。 老年人喜欢温暖、安静、明亮的生活环境，寒冷、嘈杂和昏暗的生活环境 会极大的影响老年人的心理和生理健康。因此窗户的选择应注意保温性、隔声 性和密闭性，窗扇宜镶用无色透明玻璃，以保证视线的通透和室内光线的明亮。 开启扇的设计不应过大、过沉，开启方式应易于操作。有条件时可使用可以消 音、过滤、调节湿度、温度并进行热交换的智能通风器。 17 门窗把手考虑使用的安全性和方便性，宜采用杠杆式，并根据老年人的生 理特点安装在适当的位置上。平开门应采用杠杆式把手，避免使用不易用力的 球形把手。杠杆式把手要向内侧弯曲，不可有突出的部分，以免挂住衣服。推 拉门及折叠门应采用便于横向用力的棒状把手，尺寸宜采用 30mm70mm15mm(宽高深)。把手中心距地宜为 800-1000mm。 老年人因视力下降不易看清细小的地方，同时很多老人有拿不稳东西的情 况，因此应采用易于插入钥匙的门锁，厕所及浴室门的锁应能够从外面打开。 门扇装有玻璃时，宜使用安全玻璃，否则应将玻璃分隔成小块，以免玻璃 万一破裂时伤人。户门及出入口的门使用平开门时，为防止急剧的开关碰撞应 设置止门器。 5 5、电气设计、电气设计 老年人的思维能力有所下降，复杂的操作对他们来讲有难度，同时电气操 作的安全性也是进行电气设计的首要内容。应选用操作安全简单，具有防止误 操作功能的产品，并应考虑维护简单，消耗品更换容易。 开关及插座应清晰、醒目，容易操作，安装的位置、高度要考虑操作的方 便性。开关高度离地宜为 1000-1200mm，如果考虑轮椅使用者的话，最好设置 在 900-1050mm 左右。电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，以便于手指不灵 活的老年人用其他部位进行操作。 起居室、卧室插座离地高度宜为 600-800mm；厨房、卫生间插座离地高度 宜为 800-1000mm；无需经常插拔的插座离地高度宜为 400-500mm。 厨房及卫生间无论是否有自然通风，都应设置机械通风装置，以保证在任 何气候情况下通风良好。卫生间应设置照明和排气扇联动的装置，以减少操作 步骤。厨房排油烟机的开关应设置在老年人使用方便的位置上。厨房及卫生间 的采暖温度不应低于其他房间，如感到浴室内不够温暖，可采用电加热设备， 但应注意其安全性。 6 6、照明设计、照明设计 老年人由于视力下降，看东西不清楚，在照明不好的地方容易产生危险， 因此应根据照明用途和场所适当配置照明器具。同时应注意各房间与走廊的亮 度应大致相同，以免有刺眼的感觉。为便于老年人夜间行走，在转弯和容易滑 倒的地方(门厅、走廊、卧室的出入口、有高差处)应安置辅助灯(脚灯)。同时 18 在选择照明器具和灯泡时，应考虑清洗和更换的安全性及方便性。 老年人对亮度变化的适应能力差，急剧亮度变化带来的刺激对老年人来说 极不舒服，这也是造成事故的原因，因此必须设法使亮度逐渐变化。用辅助照 明所获得的最大亮度面与附近的亮度比应为 3：1 以下，相邻房间之间、房间与 通道之间、照度低的一方与照度高的一方的平均照度比应保持在 1：2 以下。卧 室宜采用可调节亮度的开关，并应在床头方便的位置设置照明开关。从卧室到 厕所的路线上应设置脚灯，并保证夜间长明，凡遇拐角处应加设脚灯。所有照 明开关均应采用大面板、带灯的开关。 7 7、色彩设计、色彩设计 老年人的视觉经常出现如下情况：老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄， 因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样，应适当提高色彩的明 度和对比度，提高可识别性，适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、 材质变化等易发生事故的地方，应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识 别的目的。 随着年龄的增高，眼球的晶状体会产生黄变化，从黄色变为近于褐色的色 素。在日本，这种情况从 50 岁开始，60 岁时 60的人视觉产生黄变化，70 岁 时达到 84。由于黄色的变化，色彩的彩度、明亮度和色相则要发生如下变化。 (1)彩度：一般都会降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度 上升的。 (2)明亮度：几乎没有变化，但也有降低的。 (3)色相：黄色的白色化现象最为严重，在白底色上的黄色标记将很难 辨认；蓝色将带有微黑色彩，在底色为黑色的标记上，易看清的鲜艳蓝色会 消失；绿色将变为暗绿色。 在设计中，必须注意这些变化，避免使用容易混淆的颜色。此外，为了使 老年人从心理上、生理上感到温馨，室内装饰不仅仅要精心配色，最好还要充 分考虑墙壁的装修材料和地面材料所具有的素材和花样来进行设计。 19 七、主要技术经济指标七、主要技术经济指标 1、财务内部收益率（FIRR）=12.79% 2、财务净现值（FNPV）=1160 万元 3、年利润636 万元 4、开发成本利润=13 5、年利润率=29% 20 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析 第一节第一节 发展规划分析发展规划分析 一、中国老年公寓住宅的需求与发展一、中国老年公寓住宅的需求与发展 我国自 1999 年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来， 而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住 问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择 养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形 式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关 怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设 计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各 方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90 年代在美国一些城 市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几 年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变 化，老年公寓的市场需求将不断增长。 1 1、中国人口老龄化的发展、中国人口老龄化的发展 我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市 也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达 到 10以上（60 岁以上人口）或 7（65 岁以上人口）时，标志着这个国家或 地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它 反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998 年版） 。目前 我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的 10以上，到 21 世纪中 叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人。又据预 测我国 65 岁以上老人数将从 2000 年的 0.94 亿（占总人口的 7.3） ，增加到 2050 年的 3.34 亿（占总人口的 22.6） （北京大学健康与家庭研究中心网站提 供） 。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老 年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首 选，对老年公寓的需求会不断增长。 2 2、观念的变化、观念的变化 21 中国“养儿防老” 、 “三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化， 而小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一” 的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同 时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意 和子女同住，独老户的比重不断上升。中国老人“养儿防老”的观念正在发生 变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上 职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的 认为“老年公寓是理想颐养天年之所” 。因此随着观念的变化，对老年公寓的需 求是加快增长的。 3 3、社会上的、社会上的“空巢家庭空巢家庭”逐渐增多逐渐增多 特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫 妇家庭占的比重较大。目前北京市 60 岁以上 180 多万的老龄人口中“空巢家庭” 已近 30，未来 10 年， “空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有 可能达到 90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的 62.4， 其中独居老人为 13，偶居的占 49.4（老看住房专题会议论文集2002 年） 。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对 老年公寓的需求将更加迫切。 4 4、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化 据 XX 市调查，现在的青年人（2025 岁）仅有 28.5，中年人（4050 岁）有 42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002 年 3 期） 。当他们 进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会 养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。 5 5、老年公寓的发展空间、老年公寓的发展空间 据上海市调查，制定上海市 2010 年老年公寓的发展规划，入住人数取老年 人口总数的 3的比例为宜（发达国家一般为 45） 。按此比例，到 2010 年 上海市老年公寓市场需求总量将达到 187 万平方米（中外房地产导报2001 年 18 期） 。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。 所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老 年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、 22 装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产 业的发展又可以增加就业，引发商机。 二、发展前景分析二、发展前景分析 1 1、市场发展趋势、市场发展趋势 (1)制定和完善老年住房的发展目标和规划。 老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年 住房的长远规划，而且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、 规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究， 并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，再依 据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。 在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要 对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对 于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、 健康的发展。 (2)大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓。 老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人 民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入 老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入 者的老年公寓住宅。 (3)要解决好老年公寓的融资问题。 融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。 首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的 建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的 专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、 减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年 人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开 发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差 额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会， 以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到 23 银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷 款办法。 (4)建立和健全养老制度和住房保障制度。 这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国 的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老 保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。 (5)建立和完善老年住房的法律、法规。 法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住 宅的发展和居住环境无障碍化，1994 年实行了中心建筑法 ，2000 年起公布 实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法 、 住宅建设促进法 。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房 的法律和法规，并要认真执行。 总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年 公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转 变，政府和社会的大力支持，法律法规的立和完善。 、产品发展趋势、产品发展趋势 随着老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会呈现如下发展趋势： （1）规模化 随着我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识， 老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的因素考虑 进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵循这样一条发展 轨迹：大量“老人公寓” 、 “老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数 量化；而后，随着市场的进一步发展，需求的进一步加大，专业化程度更高、 居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模 化； （2）郊区化 为了满足老年住宅对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未 来老年住宅的选址将会远离城市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，但 是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访； 24 （3）建筑的多样化 随着老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑 设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争 焦点； （4）功能丰富化 未来的老年住宅将与现在所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再 是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅社区内蕴藏有丰 富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲 友提供节假日悠闲度假的，更是藉此创造了“合家欢”的亲情时光。 （5）科技化 以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。 日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人 的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应 用，将为老年人带来更方便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程 交互成为可能，老人与子女的沟通无处不在。 （6）社区服务的专业化 作为老年住宅产品的重要组成部分，老年住宅的社区服务在不断细化、丰 富的过程中向专业化发展。社区服务的专业化包括：社区服务设置的细化与个 性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。 3 3、消费发展趋势、消费发展趋势 老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。 在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，降低了购置成本， 实际上相当于提高人们对老年住宅的消费能力。随着经济的发展，福利制度的 完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增加， 使老年人