龙德广场一期可行性研究报告857456378.doc

虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂膄膅蚃螁芆蒀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蚀袇袀蒇薆袇羂芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇膁蚃袃聿莆蕿袂膁腿蒄袁袁莄莀羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羇莁蒇羇肀芄螆羆膂葿蚂羅芄节薈羅羄蒈蒄薁肆芀莀蚀腿蒆蚈虿袈艿薄虿肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅膀螅蚆羅莅蚁蚅肇膈薇蚄膀莄蒃螃衿膆荿螃羁莂蚇螂 项目基本情况2一、项目名称2二、项目的类型与经营宗旨2三、经营范围2四、建设、经营规模3五、注册资本及合作比例3六、合作双方背景3七、合作期限4项目建设内容和经营计划5一、项目建设地点5二、项目交通条件及自然条件6三、项目发展规划8市场分析9一、人文要素9二、人员结构及层次12三、收入及消费水平13四、幅射区内居民消费倾向14五、北京现行商业及市场分析14六、本项目的经营特色和优势18项目基本情况一、项目名称 龙德广场以下简称“本项目”二、项目的类型与经营宗旨龙德置地有限公司将通过建设、经营、管理龙德广场项目（以下简称“本项目”）引进国际先进的休闲、购物的商业模式和管理经验，促进地方经济的发展，进一步推动北京休闲、旅游、购物、以及第三产业的繁荣。项目内部包括商业、餐饮、服务、娱乐、金融、医药等各种行业，体现为大型百货商场、大型综合超市、平价折扣店、大型专业卖场、连锁店、品牌店等多种业态相互依托、互为关联的多种业态综合体。企业在创造良好的经济效益的同时也创造良好的社会效益。三、经营范围 经营范围集百货店、生活超市、休闲购物、体育、娱乐、品牌专卖店、仓储超市、国际国内知名品牌、家居装饰用品、家电、电子系列产品专卖店、电影厅，小剧场和中国各地特色风味小吃及中西式快餐厅、咖啡厅、茶道馆酒吧、美容塑身为一体的综合性大型商业设施，以及与之配套的相关设施。四、建设、经营规模 现规划用地8.6万m2，总建筑规模约31.2万m2。其中一期建设用地6.3万m2，地上建筑规模约16.3万m2，地下建筑规模约5.9万m2；二期建设用地2.2万m2，地上建筑规模约7.0万m2，地下建筑规模约2.0万m2。五、注册资本及合作比例合作公司由北京市粮食集团西北郊粮食仓库与大连一方地产有限公司共同投资（龙德置地有限公司）注册资本为 20184万人民币，其中北京市粮食集团西北郊粮食仓库以土地出资占投资比例为50%;大连一方地产有限公司占投资比例为50%。合作共同组成公司名称为：龙德置地有限公司。六、合作双方背景 企业名称：北京粮食集团西北郊粮库北京粮食集团有限责任公司是由北京市人民政府出资组建的国有独资公司，一直肩负着首都老百性健康生活保证的重任。在经济持续发展过程中发挥着举足轻重的基础性作用。京粮集团拥有总资产55.6亿元，下设子公司19个，下属国有企业106家，控股、参股的合资企业22家，年销售额40亿元以上。国际、国内名牌产品有：古船系列粮油食品、火鸟、绿宝食用油、正大饲料、可赛矿泉水、美顿自热快餐、统一食品、康得威生物黄硐等。其中生物黄桐系列产品中的复方苦荞精胶囊获美国FDA认证，并出口日、韩等国。公司科研实力雄厚，在粮油新产品、食品添加剂，加工工艺、机械设备、检测仪器、自动化控制等方面的研究开发成果已达90多项，其中34项获国家、部、市奖；6项获国家专利。京粮集团以市场为导向，构筑商贸龙头，巩固产业后盾，调整布局，优化结构。以做市场、做品牌和做资本的战略，提高企业整体运营质量，致力于建设京粮为贸、科、工于一体的大型商贸集团。 企业名称：大连一方地产有限公司大连一方地产有限公司成立于2001年，注册资本1.2亿元人民币，是国家二级资质的房地产开发企业。公司陆续开发了北方金融中心、星海阳光、壹品星海、万达华府大连万泰大厦、成大大厦、中粮大厦等多个较大的房地产项目，取得了较好的经济效益和社会效益。目前公司正在开发的项目有总建筑面积47万多平方米的大连星海湾住宅工程、总建筑面积29.45万平方米的沈阳世纪花园工项目，总建筑面积近4万平方米北方金融中心项目等。大连一方地产有限公司以其雄厚的技术与经济实力，逐步拓宽渠道，扩大经营规模，全力打造楼盘，使其成为具有良好社会信誉的知名房地产地产开发企业。同时，公司还以真诚合作精神与其他方地产公司合作开发，与世界知名品牌商家合作定向开发，不断取得良好的经济、社会与环境效益，事业得到全面持续、稳定和快速发展。大连一方地产有限公司在房地产开发经营中，不仅注意速度和效益，更重视质量和品位，努力创造特有的人居环境和一方的品质与个性、形象与标志。一方公司，四方团队，团结共济，不断创造新的业绩。七、合作期限 合作双方商定合作公司的合作经营期限为40年。项目建设内容和经营计划一、项目建设地点本项目所在地位于北京北部昌平区与朝阳区的交界处东小口镇，西临城市主干道安立路，东临立水桥北路，南侧为中滩村大街，北侧与天通苑小区相邻。具体地点见附图。 项目地理位置示意图根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范。二、项目交通条件及自然条件项目位于北京市北部，距市中心约15公里，三面环路。公交系统十分发达，目前有十多路公交直达或途径此地。地铁5号线目前正在施工，预计2006年正式通连运营。该线在天通宛地区位于中苑的西南角设置“太平庄”站，离本项目所在地距离不足1000米。城市轻轨13号线，在天通苑南铁路桥处设置“立水桥北站”，预计2002年底通车。该站离项目所在地直线距离不足800米。建成后城市轻轨13号线和地铁5号线在此地交叉并可换乘。见附图地铁5号线与城市轻轨走向示意图十多路公交车直达项目所在地表车路起站经本地站终点803分钟寺东小口站宏福苑小区809巴沟村东小口站北苑家园847四惠站东小口站都市芳园849青塔小区东小口站天通苑小区850晋元庄东小口站北七家村858安定门东小口站天通苑小区727北京西站东小口站北苑家园758安定门东小口站立水桥358安定门东小口站中滩北站358（支）安定门东小口站各禽公司836宝隆公寓东小口站单村417（支）安定门东小口站鲁疃417燕丹东小口站大屯西站949牡丹园东小口站南庄912安定门东小口站九龙游乐园小7路亚运村东小口站东沙各庄小48路太阳宫东小口站小汤山751张仪村东小口站南七家851张仪村东小口站南七家就地理位置而言，北部好于南部，西部好于东部。这一特点是由于北京特殊的生态地理、政治因素及文化因素形成的。从北京历代统治者的皇家园林建设来看，都是集中在京城的北部及西部。从生态地理的角度来说，北京北部是“上风上水”的地带，空气、水面、植被等自然生态环境比南城优越，这在当前人们“崇尚自然，回归自然”的理念下，更受到人们的青睐与关注。由于众多的标志性建筑兴建在城市北部，使得附属于它的配套及相关组合也环绕在周边地区，同时聚集起“人气”与“商气”，从经济地理的角度来看，北京城的城区发展正在不自觉地向北方迁移。而项目所在地正是在京城北方，城郊结合部的最佳位置上。三、项目发展规划该项目位于北京市昌平区，昌平区处于北京西北郊，是首都的农副产品、工业和科研文教基地，旅游、度假、休闲疗养区，也是首都山区绿化保护带的重要组成部分。按照北京“十五”城市化发展规划，昌平区将逐步承担市区延伸部分功能，成为市区迁移人口的主要接纳地之一。事实上，昌平对北京市民的巨大吸引力已显现出来。东小口地区将建成一个地区性的商业中心。以 “回归美好自然，享受丰富人生”为项目宗旨，圣地雅购（原京粮广场）计划建设以“购物乐园”为主，集购物、娱乐、休闲、观赏等功能为一体的大型购物广场，属于康体、休闲、度假、购物项目。其最大的特点就是郊野风光与现代设施相融合，为人们建立一个能够完全放松的度假、休闲、购物场所。项目总体设想为充分利用当地环境条件，发挥自身优势，力求创新，大胆引进国内外先进的游乐项目和经营方式，运用各种现代科技和造景手段，创造具有鲜明个性和时代风格的购物广场，同时获得良好的经济效益和社会效益。今后几年内，本项目将成为北京首座以现代科技建造，以全新面貌出现的郊外康体、休闲、度假、购物项目。目前北京此类大型购物广场项目尚十分少见，所以该项目不仅能够满足顺义区东部居民的休闲、购物活动需要，还将吸引市内其它地区的游客和来京的国内外旅游者前来购物。特别值得一提的是，随着广大人民群众生活水平的稳步提高和公共假期的增多，“假日经济”的概念已成为近年来北京经济的全新增长点，本购物广场项目为双休日的北京市民提供了又一个靠近市区的天然购物场所。规划原则项目主体建筑物将充分利用现有地形地貌，使建筑与自然景观充分结合。规划原则为在符合国家有关设计规范的前提下，建筑功能上除了满足旅游、休闲、购物等经营特色需要外，还须照顾到项目对环境绿化美化的特殊要求，尽量加大绿化面积，创造优美的环境。市场分析一、人文要素改革开放二十余年来，北京市充分利用首都得天独厚的优势，国民经济总量和规模得到快速稳步的增长。根据中国社会科学院“社会指标研究”课题组的分析研究成果，从1987年以来全国各省市自治区用46个社会经济指标所作的10次综合评价中，北京有8次均居全国首位，只有2次屈居第二；在1998年的评价中，有40项指标居前5位，其中16个指标居首位，11个指标居第2位；分项看，社会结构、人口素质居首位，生活质量居第二。在200多个地级以上用32个指标的9次综合评价中也大多居于首位；在1991年评出的24个小康城市中，北京也已成为首批进入小康城市之一，并列居首位；在社会经济协调稳定发展指标的评价中北京也居于首位。以上均反映了北京在全国的社会经济领先地位，相信这是首都有别于国内其它城市的改革开放和社会经济发展成果和独特的城市性质。从昌平区人口密度方面讲，项目幅射区内人口总量近100万人，其中核心商业圈约40万人，占40%；次级商业圈及边缘商业圈约60万人。项目幅射区主要住宅分布如下表，这些小区居民是项目最直接、最主要的服务目标群体。幅射区内小区及别墅情况一览表名称方向及距离规模人口天通苑东、北方临近800万平方米近30万未来达50万紫玉山庄南方4公里1500北苑家园东南方2公里210万平方米3.7时代庄园南方 3.5公里26万平方米金运花园西南方2 公里3000鑫兆丽苑东南方2公里1000北辰绿色家园宝鼎庄园西南方3公里180万平方米2万科星园南方3公里30万平方米2.1丽水园东北方1公里1800太平家园西北方1.5公里5000合木山庄西北方4公里1.5九台山庄西北方4公里1.5都市芳园西北方4公里9000太阳城北方5公里6000黄金苑南方3公里1500望都家园北京8公里6000清水园西北方2公里900风林绿洲东北方10公里1.5温馨园北方4公里3000森林大地西方4公里4500硅谷先锋西方4公里4500塞纳维拉东侧相邻1500新王府豪华别墅东北方6公里1.5蓬莱公寓东北方8公里3000名流花园北方6公里1.5名佳花园北方6.5公里3000八仙别墅东北方7.5公里1500桃园公寓东北方7.5公里1500西湖新村西北方8公里3600园中园别墅北方北京青年城东南方6公里40万平方米温泉公寓东北方9公里1陈宫村西南方1.5公里1200半截塔村西北方4公里2400平坊北方7公里400东二旗东北方8公里600东沙各庄西北方9公里100幅射区示意图后附项目紧临的“天通苑”是占地十多万平方公里的大型经济适用房住宅区，它是目前北京第二大住宅小区，以其为代表的消费群体形成京城十大房地产边缘集团之一的北苑集团的居住群体，这个群体约50万人，其中大部分位于项目的核心商业圈内，如此高的人口密度为项目的建立及发展提供了优越的条件，而且这个数字还在不断增加。二、人员结构及层次项目幅射区内绝大部分居民是城市新移民，他们的消费特点及消费需求代表着这一地区的消费导向。此群体比较注重时尚、前沿、品质并追求名牌效应。幅射区内人群结构分析类型所占比例消费特点城镇居民16.84%收入水平中等，以日常消费为主，随着收入水平的提高，在不断提升生活质量的要求；回迁居民9.56%同上；农民回迁户只有3万户左右；城市新移民56.8%数量不断增长，收入水平差别较大，消费特点与城市居民相近，消费能力强，对消费品味有要求，注重日常消费的便捷和轻松、愉快的购物环境；农村居民7.02%收入水平相对较低，消费水平不高，以日常消费生活为主，追求实惠，注重重大节日消费（如春节）的一次性消费；在校大学生2.34%消费能力有限，偏重生活消费、文化消费，追求消费的时尚、实惠、流行与便捷；军人及家属0.8%其主要消费品统一供应，但有部分日常用品在当购买，形成一定的购买力；其它人员6.63%包括外来人口及暂住人口等，消费特点复杂。三、收入及消费水平项目地区的消费水平平均月收入在5000元左右的人数占96。65%。表明经济收入水平仍与市区收入水平相当，有很强的消费能力。收入水平及结构人均月收额比例100000.03%10000-50003.32%5000-300067.54%300029.11%四、幅射区内居民消费倾向幅射区内居民消费结构调查消费类别结构百分比北京市平均水平1、食品35.6333.722、衣物9.347.933、家庭设备、用品及服务15.216.284、医疗保健2.368.775、交通与通信16.3312.196、娱乐、教育9.2518.67、居住8.549.028、杂项商品3.343.49本区域居民的消费结构与其人员构成及水平相吻合，由于本地居民多为新迁入的城市居民，收入绝大部分属于中等偏上水平。与北京市的人员结构及收水平平均数据相近，因此，其消费倾向也基本上与北京市统计局2001年有关北京市居民消费结构统计的数字相吻合，所以本项目正好可以填补居民购物的一大空白。五、北京现行商业及市场分析目前，北京全市各类商业经营网点达23万个，从业人员120多万人，其分布的趋势是由城市中心区向边缘区扩展。2001年，全市第三产业实现GDP增加值1721.9亿元，占全市GDPR 的比重为60。5%。其中商业增加值为237.8亿元，占全市GDP的8.4%。北京的商业在北京经济发展中起着举足轻重的作用。国外在京零售企业的高收益及众多外国零售商对北京商业市场的大投入，都是看到了北京商业目前及未来的发展的美好前景。截止到2001年，北京共有15家中外合资商业零售企业，营业面积43万平方米，利用外资3.2亿美元，实现零售额77.2亿元，同比增长13.2%，比同期全市社会消费品零售额高出2.8个百分点。近两年，由于北京将取消外商投资零售业的限制，众多的外国零售业巨头纷纷出巨资抢占北京市市场，这些都充分说明了先进的管理模式及经营手段是商业企业获得利润的保证，也说明了北京商业市场利润及发展空间是存在的，并且是极具诱惑力的。以下几点给本项目带来了极大的商业投资机会。1、 北京的商业在布局上仍集中在旧城区内，造成局域性过剩和扩展性滞后的矛盾，这在客观上要求北京市商业布局必须以人口动态及未来布局为基础重新摆布；2、 传统商业模式及流通方式必定会受新兴商业形式的冲击，新型商业企业正在“圈地造店”打造自己的势力范围；3、 项目填补了北京商业在北部地区新兴居住区的空白；4、 项目从建筑设计及经营理念的设计上具有超前意识，融入现代意识；5、 项目在未实际建设前，已经和法国家乐福、英国百安居等国外零售巨头达成协议，为其量身定做经营场地，使项目在起步时就站在相当高的水平上；6、 目前项目周边区域的商业设施基本是单一型建立的，其规模都小于项目设计的规模，该项目建成后将形成集购物、餐饮、娱乐、休闲等内容的商业中心。项目所在昌平区的商业近期有较大发展，但在某此区域仍落后于其它经济要素的发展，就昌平区而言，到2001年底，全区营业面积高于2000平方米的零售商场仅30个。其主要矛盾是，商业整体水平比较落后，商业设计总量不足，档次较低，夫模较小，传统业态有待进一步调整创新，新开发的住宅区配套商业设施严重滞后，批发交易市场、集贸市场档次低，营业设施面临进一步升级改造，旅游景点沿线商业还是以小商品市场为主，设施分散，缺乏特色。就项目幅射区内的商业设施而言，从目前实地调查的情况来看，区域内已建成的商业项目，尚没有对项目产生竞争威胁的单位存在，反之，现有的商业设施多数将会对项目存在起补充及辅助的作用。昌平区项目辐射商业设施分布表业态个数距离代表大型购物中心3核心商圈以外北京辰购物中心、平西购物中心百货商场2立水桥商场、小汤山商场超市2西单商场天通苑购物中心、家和超市便利店天福超市专卖店天通超市便利店餐饮汤立路商业、餐饮一条街 项目商圈示意见附图 有关专家学者预测,北京将在二十一世纪初期达到世界中等发达国家水平,成为我国首批国际化大都市。为实现这一目标,北京应充分利用首都得天独厚的优势,大力发展高新科技和第三产业,使之成为北京经济的核心,减少污染严重的产业。应充分发挥北京丰富的人文环境、国际地位和旅游资源，大力发展包括旅游业在内的第三产业，并将先进科技注入第三产业，使之成为以高新技术为竞争力的优势产业，以建立起可持续发展的经济结构。 从发达地区的经济发展历程来看，人均国民生产总值超过2000美元后，休闲、旅游、购物支出在居民消费结构中的比重将直线加大。目前北京市的人均国民生产总值已达到这一水平，休闲、旅游、购物作为首都经济的主导方向和国民经济的朝阳产业必将在未来得到更加迅猛的发展。六、本项目的经营特色和优势北京旅游经济界专家指出，作为一种强大发展态势，北京休闲、旅游、购物的市场需求正逐年以两位数快速增长，同时正从集团消费型向个人消费型转变；从风景观赏型向休闲健身型转变；从从众型向多样化、个性化转变。对北京近郊来说，目前大部分旅游、购物项目仅为观赏性的自然风景，既能游览自然人文景观又能健身娱乐的综合性休闲现代化旅游、购物场所仍然罕见。由于本项目所在的地理位置优越，自然风光优美，具有独特的经营特色，我们认为本项目自然、地理、交通条件都十分优越，各项配套设施齐全，开发方向符合市场需求，市场前景十分乐观。 膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁芈薀袄膃薃蒆袃芅莆螅袂羅腿蚁袁肇莄薇羁膀膇蒃羀衿莃荿罿羁膆螇羈膄莁蚃羇芆芄蕿羆羆葿蒅羅肈节螄羅膀蒈蚀肄芃芀薆肃羂蒆蒂虿肅艿莈虿芇蒄螇蚈羇莇蚃蚇聿薂蕿蚆膁莅蒄蚅芄膈螃螄羃莄虿螃肆膆薅螃膈莂蒁螂羇膅蒇螁肀蒀螆螀膂芃蚂蝿芄蒈薈螈羄芁蒄袇肆蒇莀袇腿芀蚈袆袈蒅蚄袅肁袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂蒀薂螆芈葿蚅羂膄蒈螇螅肀薇蒇羀羆薆蕿螃芅薅螁羈芁薅袃袁膇薄薃肇肃薃蚅衿莁薂螈肅芇薁袀袈膃蚀薀肃聿芇蚂袆羅芆袄肂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆芃蝿羃肂节袁螅莀节薁羁芆莁蚃螄膂莀螅罿肈荿蒅螂肄莈蚇肈莃莇蝿袀艿莆袂肆膅莆薁衿肁莅蚄肄羇蒄螆袇芆蒃蒆肂膂蒂薈袅膈蒁螀膁肄