2017年广西房地产估价师《案例与分析》不相一致假说模拟试题.doc

2017年广西房地产估价师案例与分析：不相一致假说模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。 A80% B82% C83% D92% 2、乘数理论就是描述关系的一种理论。 A：投资变动与国民收入变动之间 B：供给与需求变动之间 C：供给弹性与需求弹性变动之间 D：供给规律与需求规律变动之间 E：执行层的组织协调3、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。 A：需求拉上型通货膨胀 B：需求拉下型通货膨胀 C：成本推动型通货膨胀 D：结构失调型通货膨胀 E：执行层的组织协调 4、投资组合是_的一个有效措施。 A提高投资收益 B提高市场竞争力 C开拓投资领域 D规避投资风险5、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。 A：假设开发法 B：剩余法 C：市场法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。 A：县级或县级以上人民政府 B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门 C：县级以上人民政府 D：县级以上人民政府房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调 7、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元，报酬率为8；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元，报酬率为6。那么，甲的价格乙的价格。 A：高于 B：低于 C：等于 D：条件不足，无法确定 E：工业用地的监测点评估价格 8、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 9、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。 A12592.78 B22192.78 C12903.23 D16000 10、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。最初的形态是。 A：实物货币 B：金属货币 C：银行券 D：信用货币 E：执行层的组织协调11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 12、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。 A：100 B：250 C：500 D：1000 E：执行层的组织协调 13、报酬率为与所投入的资本的比率。 A：净收益 B：投资回收 C：投资回报 D：收益 E：工业用地的监测点评估价格14、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 15、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列_不属于预备费。 A不可预见费 B价差 C勘查设计费 D包干费 16、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。 A：使用面积 B：套内建筑面积 C：共有面积 D：建筑面积 E：执行层的组织协调 17、某居民楼总建筑面积为5000，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。 A：3 B：3.5 C：7 D：4 E：工业用地的监测点评估价格 18、城市总体规划的期限一般为年。 A：5 B：10 C：15 D：20 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某宗地面积为5000，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元，则理论上应补交地价万元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工业用地的监测点评估价格 20、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。 A：10 B：15 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 21、以下关于房地产面积测算方法的说法中，错误的是。 A：房地产面积测算的方法很多，按测算的形式可以分为解析法和图解法两大类 B：进行房地产面积测算，主要采用解析法 C：房屋用地面积大多采用界址点坐标法测算 D：房屋的面积一般用几何图形法量算 E：执行层的组织协调 22、估价报告书中说明的（）限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况23、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。 A：当地拆迁管理部门 B：当地国土部门 C：当地行政主管部门 D：城市规划行政主管部门 E：工业用地的监测点评估价格 24、某在建工程规划建筑面积为12400，土地使用期限为40年，从开工之日起计算项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元，可出租面积为建筑面积的65，正常出租率为90，运营费用为有效毛收入的25目前项目已建设1年，约完成了总投资的60假设报酬率为8折现率为14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为2007年号题 A：228183万元 B：247460万元 C：379830万元 D：411918万元 E：工业用地的监测点评估价格25、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A施工图设计 B可行性研究 C成本收益分析 D项目建设书的编制二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 2、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的_。 A独一无二 B不可移动 C流动性差 D易受限制3、国外通常将写字楼分为个等级。 A：2 B：3 C：4 D：5 E：借款合同 4、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则_。 A估价时点为未来，估价对象为未来状况 B估价时点与房地产状况均为现在 C估价时点为现在，估价对象为未来状况 D估价时点为现在，估价对象为过去状况5、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。 A：增量供给 B：存量供给 C：潜在供给 D：总量供给 E：借款合同 6、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。 A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途 D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任 7、下列关于测量学，表述正确的是。 A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准 C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面 E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置 8、对房地产估价总的要求是。 A：公开 B：客观 C：公正 D：平等 E：独立 9、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。 A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权 C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内 D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让 10、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。 A：市场营销因素调查 B：消费者及消费者行为调查 C：技术发展调查 D：国内外市场环境调查 E：借款合同11、通过损益表可以了解。 A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況 C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力 12、房地产市场结构包括_。 A总量结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E资金结构 13、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为_。 A849元/m2 B865元元/m2 C882元/m2 D915元/m214、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为_万元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 15、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。 A事业单位 B合伙制企业 C有限责任公司 D股份有限公司 E住房公积金管理机构设立的下属单位 16、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。 A4.42% B8.11% C8.13% D9.54% 17、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则 18、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。 A：人民政府城市规划行政主管部门 B：建设行政主管部门 C：房地产市场管理部门 D：人民代表大会常务委员会 E：执行层的组织协调 19、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有_。 A员工集资 B股本金 C从金融市场融资 D自有资金 20、招标方式可以分为公开招标和_招标。 A隐式 B私下 C幕后 D邀请 21、表明对物质资料具