2011年郑州房地产市场研究报告.doc

回看2011年，限购和限贷主导了整个房地产市场。在两限的影响下，开发商拿地开发热情降低，客户购房信心骤减。各地房地产交易量都出现了明显的锐减。在此形势下都在说“这个冬天有点冷。” 从地产领头羊万科到不知名的小企业，大家都在忙着储粮过冬。展望2012年，针对房地产行业的宏观调控还远未结束。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。而刚刚结束的中央经济工作会议也明确表示，将坚持房地产调控不动摇。2011年，拐点是被讨论频率最高的词之一。现在看来，讨论拐点是否已经到来已经毫无意义；对于拐点有人在等待，有人在观望，殊不知，我们已经行走在拐区之上。CRIC认为：未来的房市，没有拐点，只有拐区。这条拐线究竟有多长不重要，重要的是在拐线上找到符合自身企业的生存之道。2011郑州商品房市场曲折中前进 成交价居高不下2012年02月03日15:00新浪房产新浪乐居讯(编辑 杨乐)2011作为郑州房地产市场不折不扣的“调控年”，商品房市场大受其影响，近期由克而瑞（CRIC）提供的数据显示，郑州商品房在2011年不管是从供应量还是成交量上来看，都出现了同比大幅下降的情况，全年整体呈现出供大于求的势态。尽管市场如此不景气，但成交价依然居高不下，月度成交均价围绕8000元/上下波动。商品房月度供求比波动起伏不定商品房2011年1-12月月度供求比走势(数据来源：CRIC)2011年政府继续加大房地产宏观调控力度，并有效的限制了市场需求；随着郑州市宏观调控政策的逐步落地，调控效果初现，成交量出现萎缩，商品房供求比下降到1:0.72，全年总体处于供大于求局面。4月到9月，市场供求均低于1：0.8；10月份供应量急剧下降，出现1:1.27的供求比；12月成交量出现小幅上涨，但市场供应不足，供求比为1：1.49；虽有各别月份供不应求，但并不影响整体市场供大于求的局面。全年商品房供大于求的表现，是对2011年房地产宏观调控的直接反映；郑州作为二三线城市，虽然没有一线城市受政策影响那么明显，但从供求比来说，市场的需求得到了有效的遏制，调控效果初现。商品房月度新增供应量呈现不规则变化商品房2011年1-12月月度供应面积走势(数据来源：CRIC)2011年，房地产市场摇摆不定，市场走向不明确，影响了开发商的推盘量，导致全年商品房供应量相比去年有所下滑，供应量为903.76万，商品房月均供应量基本维持在78万左右，但参差不齐，其中有3个月供应量在百万平米以上，且以4月份最高，达到109.08万，同时也有2个月的供应量在50万以下，2月份供应量最低，仅为33.46万；由于受政策影响较为明显，12月再次下降到低谷，供应量仅有36.58万；整体走势呈现不规则变化。商品房成交量受调控影响起伏不定商品房2011年1-12月月度成交面积走势(数据来源：CRIC)2011年，随着各项调控政策的落地执行，郑州市商品房市场开始受到影响，主要体现在成交量的大幅下跌，下跌至653.27万，基本回到郑州市6年前的市场成交水平。月度成交量基本处于50万以上， 2月、11月成交量相对较低，2月受春节影响，商品房成交量仅为31.78万，2011年全年受政府调控影响，成交量下滑明显，但从各月成交量表现来看起伏不定。商品房成交均价较高围绕8000元/上下波动商品房2011年1-12月月度成交均价走势(数据来源：CRIC)2011年郑州市房地产市场虽然受到政府调控影响，但月度成交均价较高，基本围绕8000元/上下波动。究其原因主要有两个方面：一是由于非住宅市场中办公、商业的成交均价逐年上涨，提升整体商品房均价；二是由于郑州住宅市场限购而非住宅市场不限购，导致非住宅市场成交量的上升，这样的结果势必会拉升整体商品房均价CRIC看楼市 2011郑州商品住宅成交均价为6598元2012年02月03日18:49新浪房产数据等资料由提供中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司郑州机构提供新浪房产讯(编辑 刘玉辉) 2011年，郑州商品住宅市场成交均价为6598元/，各月价格基本平稳；成交面积为494.10万，同比下降43.9%；新增供应量为651.14万，略有下降；1-12月月度供求整体上表现为供大于求。(一)、成交均价分析2011年1-12月，商品住宅成交均价为6598元/，各月价格基本平稳商品住宅2011年1-12月成交价格走势(数据来源：CRIC)整体来看，2011年1-12月，商品住宅成交均价在3、4月份出现小幅波动之外，其他各月成交均价均在6000元/以上。6-12月商品住宅成交均价缓缓下滑，12月成交均价为6031元/。3月份商品住宅成交价格较低主要是受当月成交结构的影响，3月份成交了8万经济适用房，拉低了当月的成交均价。从整体来看，郑州市商品住宅成交均价上涨的势头基本受到遏制。2011年1-12月，郑东新区商品住宅成交价格7883元/，引领全市价格市场商品住宅2011年1-12月各区域成交均价对比(数据来源：CRIC)2011年1-12月，郑州市各区域商品住宅成交均价中郑东新区、惠济区和金水区分别以7883元/、6968元/和6679元/的价格位列商品住宅市场的前三甲。郑东新区为郑州市发展第一极，众多高端楼盘云集于此，商品住宅成交价格一直处于郑州各区域的前列，并引领郑州商品住宅市场价格；惠济区虽然没有大体量物业，但区域内较多的低密产品价格相对较高，拉升整体区域内住宅成交价格；金水区作为传统的行政大区，地理位置优越，拥有完善的配套，导致该区域住宅成交价格也相对较高。2011年1-12月，成交在6000元/以上的商品住宅已占据市场主流商品住宅2011年1-12月各单价段成交对比(数据来源：CRIC)2011年1-12月郑州市商品住宅成交主要集中6000-7000元/和4000元/以下两个价格段，所占市场比例分别为21.9%和20.6%。再次是7000-8000元/价格段，占比为18.7%。从图中可以看出，成交集中在6000-8000元/的房源，占据了整个市场份额的40%以上，从郑州市场来看价格4000元/以下成交的房源中绝大部分为政策性用房或定向房，由此可以看出，郑州市商品住宅成交价格低于6000元/的房源已经相对很少，占比不足15%，可见郑州商品住宅市场已经完全迈入6000元/起价的时代。2011年1-12月，商品住宅成交总价段主要集中在50-70万元，占比为28.9%商品住宅2011年1-12月各总价段成交对比(数据来源：CRIC)2011年1-12月，郑州市商品住宅成交总价段集中在50-70万元，占比为28.9%；其次是30-50万元，占比为21.6%；30万元以下成交占比为14.3%。由此看出，郑州市商品住宅成交总价在50万元以上占比较大，剔除政策性住房，总价低于50万元的房源占比不足四分之一，这是由于政府宏观调控，各类限购、限贷政策抑制了部分刚性需求和投资需求，导致了低总价成交占比减少。2011年商品住宅市场新增供应量为651.14万平2012年02月03日18:49新浪房产(二)供应量分析：2011年1-12月商品住宅市场新增供应量为651.14万略有下降商品住宅2011年1-12月新增供应量走势(数据来源：CRIC)2011年，商品住宅市场新增供应量为651.14万，新增供应套数近6万套；2月、3月、10月、12月份供应量较小，均未超过30万；其中2月、3月主要是受春节影响，供应量较小，而10月份供应为全年最少，由于在“金九”开发商集中放量，但并未收到好的效果，所以在10月份市场成交惨淡、市场走向不明朗的情况下，开发商推盘谨慎，放量减少。而其他各月，除6月份商品住宅供应为59.23万之外均保持在60万以上，9月为年度供应量最高的时期，也是由于传统的“金九”影响，开发商在本月集中放量，希望收获“金九”。2011年60以下和80-90两个面积段供应量较大商品住宅2011年供应量各面积段占比情况(数据来源：CRIC)2011年，60以下和80-90两个面积段供应量最大，两者合计约占总供应量的47%。其中，80-90面积段的供应约2万套，占到市场份额的30.6%，这是因为为了满足市场刚性需求，开发商推出具有针对性的产品所致；而60以下面积段的户型，主要是针对投资客和少量刚需客户，其供应量占到16.9%。另外，90-100面积段的户型占比仅次于前两个面积段，占比为11.1%。2011年，商品住宅新增供应以二房为主，占据市场较大份额各户型2011年供应套数占比情况(数据来源：CRIC)2011年，二房以近250万、3万套的新增供应量成为商品住宅市场上的主力户型。从供应套数来看，二房供应占据市场45.5%的份额，其次是三房和一房，分别占据25.8%、23.6%的市场份额；从供应面积来，二房供应仍占绝对主力，市场份额为42.2%，三房紧随其后，占据33.1%的份额。郑州市商品住宅的供应主要是以二房、三房为主，占据供应市场约70%的份额。2011年，住宅新增供应以金水区为主，区域分布不平衡商品住宅2011年新增供应各区域分布情况(数据来源：CRIC)2011年，金水区住宅新增供应套数为19108套，占供应总套数的28.1%，是今年的供应主力区域；住宅新增供应面积为171.59万，占供应总面积的26.3%，仍是郑州商品住宅市场供应的主力军，二七区、郑东新区紧随其后，均占据19.0%的市场份额。金水区作为郑州市第一大行政区，历来的市场供应量都占绝对主力，但随着郑东新区、二七区两个区域房地产市场的快速发展，金水区住宅供应量所占市场份额逐渐被抢占。以目前来看，二七区全年住宅供应面积为123.81万，供应套数12706套，已占据不少的市场份额，随着新规划的二七滨河新区逐步开建，预计未来二七区将成为市场供应的主力军。而惠济区由于区域的特殊性，区域内低密度产品相对较多，去化速度相对较慢，所以一直以来市场供应量相比其他区域较少。2011年郑州商品住宅市场成交面积为494.10万平2012年02月03日18:49新浪房产(三)、成交量分析2011年1-12月，郑州商品住宅市场成交面积为494.10万，同比下降43.9%商品住宅2011年1-12月各面积段成交情况(数据来源：CRIC)2011年1-12月，郑州市商品住宅成交量为494.10万，成交套数为47344套，整体成交情况较之2010年下降43.9%。从1-12月成交走势来看，1-7月成交量起伏不定，其中5月份商品住宅成交量达到全年最高的54.49万；8月份开始，成交量直线下滑，到11月份成交量已下滑至32.01万,12月成交量小幅反弹至40.77万。2-4月，商品住宅成交量一直处于低位运行，虽然2月份郑州已经出台限购令，但受限范围较小，并未真正影响到成交，反而是传统节日春节的影响更为直接，导致2月成交量出现下降，3月郑州限购范围扩大到全市六大主城区，限购升级，一方面限制了部分市场需求，另一方面导致客户观望情绪加重，购房意愿延后，使得该时期成交量下跌；另外在市场走向不明确的情况，开发商在2月、3月推盘谨慎，推案量较小，导致4月成交依然处于低位运行。8-11月，商品住宅成交量直线下滑，“金九银十”也黯然失色，在业内外舆论中，郑州房地产市场步入“寒冬”，此时可以说房产调控已经初现成效，成交量的下跌便是很好的证明。2011年1-12月，80-90面积段成为成交主力商品住宅2011年1-12月各面积段成交套数占比情况(数据来源：CRIC)2011年1-12月，郑州住宅成交中占比最大的是80-90面积段，成交套数为10050套，占成交总量的24.8%，；其次是60以下及140以上两个面积段的，所占市场份额均是14.4%；紧随其后的是90-100面积段，占到市场份额的12.2%。从商品住宅各面积段成交情况来看，100以下的户型合计约占市场总份额为62%；购房者主要以首置客户、投资客户为主，购买140以上户型主要以首改或多改客户为主，虽然政府限购、限贷，但未能限制部分有实力客户的改善需求。2011年1-12月，商品住宅成交户型以二房、三房为主商品住宅2011年1-12月各房型成交套数占比情况(数据来源：CRIC)2011年1-12月，商品住宅市场各户型成交以二房为最，销售套数为16492套，占成交总量的40.7%；三房以12901套的销售套数位居其次，占据市场31.8%的份额；一房位居第三，占到市场份额的18.7%；四房及以上户型所占市场份额较少，对于别墅，由于其特殊性市场份额占比不高。2011年1-12月，商品住宅成交以金水区最多，占成交总量的26.0%商品住宅2011年1-12月各区域成交占比情况(数据来源：CRIC)2011年1-12月，商品住宅成交以金水区最多，成交面积为109.22万，占成交总量的26.0%，成交套数为10615套，区域内恒大名都、金印阳光城、田园新城以及蓝堡湾项目成交量较大，拉动了整体区域的成交量；其次为二七区，二七区作为郑州房地产市场的新生力量，在成交市场的地位不断攀升，一年来二七区大盘频现，如德润黄金海岸、升龙城、正商城等项目，目前所占市场份额已达19.8%。另外除管城区、惠济区两个区域外，其他区域的成交量均达到70万以上。2011年郑州商品住宅市场月度供求整体供大于求2012年02月03日18:49新浪房产(四)供求分析：2011年，郑州商品住宅市场月度供求整体上表现为供大于求商品住宅2011年1-12月市场供求比走势(数据来源：CRIC)从供求关系走势图上来看，郑州商品住宅市场各月供求整体上表现为供大于求，仅有3月、10月市场供不应求。2011年，国家对房地产市场的宏观调控力度进一步加大，新国八条的出台对各地政府压力较大，11年初郑州出台限购令，但仅限内环，具有一定的局限性；紧接着3月限购范围扩大到全市六大主城区，限购令升级。如此的调控力度，一方面直接遏制了部分刚需以及投资需求，另一方面增强了购房客户的观望心理，期待房价的下跌，导致了一部分需求延后，这样带来了整个商品住宅市场需求的萎缩，市场表现出明显的供过于求。对于10月份，由于供应量的陡然下跌，而成交量维持基本不变，市场出现了“供不应求”的假象。内容导读：郑州隶属二、三线城市，对于政策及宏观调控的市场表现较一线城市而言相对滞后，2011年全年郑州市商业用房的供求比为1：0.52，供应量较2010年增加62.7%，而成交量却出现萎缩行情，2011年全年，郑州市商业用房的成交面积为68.09万，较2010年下跌18.7%。2011年郑州市商业用房均价达到14811元/，全年月均价格均突破10000元/大关，6、7两个月份的成交均价更是突破20000元/。2011年郑州市写字楼市场供求比继续下滑，2011年郑州市写字楼市场供求比为1：0.82，较去年同期下降32%，供求比呈现继续下滑态势。市场的成交均价为12471元/，同比上涨46.3%。全年除1月和10月外，其余月份单月成交均价均突破10000元/，9月份的单月成交均价最好，达到了14756元/。2011年郑州市商业地产综述 成交均价大幅上扬2012年02月03日09:42新浪房产新浪乐居讯 (编辑 王栋) 2011年楼市风起云涌，成为宏观政策调控最为严厉的一年，开发商的市场供给、消费者的市场需求以及政府宏观层面的调控屡屡博弈，使得楼市整体呈现出一种震荡格局。2011年是商品房住宅市场是备受关注的一年，政策面的不断打压使得商品房住宅市场的发展受到严重阻碍，在住宅市场步履维艰的同时，越来越多的房企和投资者将目光投向了商业市场。郑州隶属二、三线城市，对于政策及宏观调控的市场表现较一线城市而言相对滞后，2011年全年郑州市商业用房的供求比为1：0.52，供应量较2010年增加62.7%，而成交量却出现萎缩行情，2011年全年，郑州市商业用房的成交面积为68.09万，较2010年下跌18.7%。由于政策方面对于供求关系产生的影响相对滞后，预计在2012年，郑州市商业用房的供求比将发生较大改变，将由目前供大于求的局面转为供不应求。政策面的影响在价格方面表现更为直接，2011年郑州市商业用房均价达到14811元/，全年月均价格均突破10000元/大关，6、7两个月份的成交均价更是突破20000元/。图释：2011年112月郑州市商业地产供求比例2011年郑州市商业用房供求比为1：0.522011年全年郑州市商业用房供求比为1：0.52，较去年同期的1：1.04下跌50%，供求关系出现自2009年以来的逆转。这主要是因为自2010年以来，宏观层面对于住宅市场的限制导致部分开发企业转而进入商业领域。同时，以二七区、管城区为主的郑州城中村改造项目区域内商业用房集中供应增多所致。从目前来看，不少开发企业仍将商业开发作为2012年的工作重点，预计未来供应将继续增加。2012年，升龙广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、绿地之窗 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等综合体项目将继续推进郑州市商业用房的供应体量，预计2012年的商业供应总体量将超过150万。2011年新增供应量同比增长62.7% 成交量同比下跌18.7%2011年郑州市商业用房新增供应量为130.79万，同比增长62.7%。9月份单月新增供应量位居首位，为23.99万;12月份单月新增供应量最少，为1.5万。2011年郑州市商业用房的成交面积为68.09万，同比下跌18.7%。1月份单月成交量位居首位，达到8.12万;2月份单月成交量最少，为1.77万。图释：2011年112月郑州市商业地产成交均价2011年成交均价大幅上扬 同比上涨40.5%2011年郑州市商业用房成交均价为14811元/，同比上涨40.5%。这主要是三方面原因：一是通货膨胀的大背景；二是商品住宅市场调控趋紧，投资者的资金开始从商品住宅市场迁出，部分流入商业市场，短期内市场供给不足，从而带动成交均价上涨；三是商业用房的结构原因，2010年以前商业用房的成交多为住宅项目建设的配套底商，价格普遍较低，但2011年商业用房的主要成交来自如曼哈顿商业广场、中原万达广场、二七万达广场等城市综合体项目中的纯商业项目，价格较底商相对偏高，因此2011年商业用房成交均价同比上涨幅度较大。郑州市商业用房将出现集中放量 未来多个大型项目放量集中上市随着2012年调控政策对住宅市场的继续打压，会有更多的房地产开发企业涉足商业领域，以达到分散资金风险的目的。升龙广场、二七万达广场、宝龙城市广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等项目分别会在2012-2015年期间完成项目上市，届时郑州市商业用房将出现集中放量。尽管商业用房并不在限购范围内，但一方面银行准备金率提高、首付款比例提高等变相提升了投资门槛；另一方面中央对于房地产市场的调控态度加重了民间对房价看跌的情绪，这种观望心态的蔓延，导致未来商业市场的行情扑朔迷离。 备注：以上数据分析由克而瑞郑州机构提供2011年郑州市商业用房成交均价 同比增长40.5%2012年02月03日11:22新浪房产新浪乐居讯 （编辑 王栋） 2011年，郑州房地产市场受到严厉的限购限贷等楼市调控政策的冲击，使得郑州楼市从原有的蒸蒸日上，突然变得比较平淡起来。不过在限购限贷的背景下，郑州房地产市场上商品住宅的成交量受到巨大的冲击，另外对于郑州刚性需求者来说，首套房贷利率仍然是一个不小的坎儿。但是在楼市调控政策风暴下，郑州市商业地产市场的成交价格又有怎样的变化。成交价格分析2011年郑州市商业用房成交均价为14811元/，同比增长40.5%图释：2004年-2011年郑州市商业用房成交均价走势图如图所示，2011年郑州市商业用房成交均价大幅走高，一方面是由于年内楼市政策调控频繁，投资客退出商品房市场，转而关注销售型商业用房；另一方面，鉴于国内商品房市场的严厉调控，国内著名房企开始将商业地产提升至企业发展的战略高度，利好消息进一步刺激市场，市场普遍看好商业用房前景，从而带动成交价格上涨。2004年-2011年郑州市商业用房成交均价走势年内月度成交均价走势主要受政策调控及成交量的双重影响，在10000-16000元/之间徘徊图释：2011年1-12月郑州市商业用房成交均价走势如图所示，2011年郑州市商业用房成交均价呈现波浪式小幅上涨态势。前期1-3月份受市场影响，随着房地产开发的升温，商业用房价格稳步提升；中期4-7月份，住宅市场受政策打压，部分投资热钱转向商业用房，价格迅速走高，一举突破2000元/大关，达到年内的最高点；进入8月份以来，郑州市商业用房成交均价开始回归理性，面对宏观层面明确的调控态度，市场需求层面开始看淡未来价格走势，消费者观望氛围浓厚，投资趋于谨慎。 备注：以上数据分析由克而瑞郑州机构提供2011开建1000万套 保障房开启井喷时代2012年02月03日08:06新浪房产新浪乐居讯(编辑 张菲菲)2011年1000万套保障性住房，这是一个超出许多人预期的数据。相比于2010年590万套的保障房建设规模，谁能想到2011年这一数据几乎翻了一番？这一几乎翻倍的数字显示了国家未来对于保障性住房建设的投入及重视程度。从“十二五”的规划建议到中央经济工作会议，从各有关部门的的年度汇报到各省市的工作会议，无疑都透漏出了一个信息未来的保障房建设将会大力推进，喷井时代已然来临。现状：55716套保障房列入安居工程，其中35318套已完工在2011年3月1日召开的河南省保障性安居工程工作会议上，18个省辖市政府向省政府递交了目标责任书，郑州市明确了2011年保障性住房建设的目标任务为54429套，占全省总目标任务的12.9%。截止到2011年11月份，郑州市共有71个项目共计55716套保障性住房列入安居工程台账，其中新建经济适用房项目35个26891套，公共租赁房项目18个24753套，廉租房项目15个2858套，城市和国有工矿棚户区改造项目3个1214套，初步建立了以经济适用房、公共租赁房和廉租房为主，以棚户区和旧城改造为补充的多层次、广覆盖的住房保障体系。目前，郑州市保障房建设已全部开工，占省定任务的102.4%，其中有35318套住房已主体完工，11843套住房已进入主体施工阶段，8555套住房正在进行基础施工。问题：资金缺口、供地不足严重阻碍保障房建设的进程1997年-2010年全国经济适用房投资情况从图中可以看出，与房地产总体开发投资情况形成鲜明对比，经济适用房的开发投资情况明显不容乐观，在房地产开发投资中的占比自2000年开始连年下降，2010年的占比仅为2.2%，出现负增长。2011年预计完成新建保障性住房1000万套，预计投入资金将突破1.3万亿元，其中，约有5000多亿的资金由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道筹集，另有8000多亿通过社会机构的投入和保障对象及其所在企业进行筹集。但由于2011年受到宏观政策的影响，中央用于保障性安居工程的资金达1000多亿，但这对于全年的保障性住房建设资金来说，仍然存在巨大差额。同时，土地问题也成为困扰保障房建设的一个全国性难题，根源在于地方政府对土地财政的依赖非常大。2011年计划建设的1000万套保障性住房以及未来2012年可能更多的保障性住房，首先要保证的就是土地的供应。但具体到各个地方，例如深圳，目前基本面临无地可供的状态，全市未利用土地面积仅有4360公顷，占全市总面积的2.23%，保障性住房的土地供应很难保证。解决：融资、供地为保障房建设铺就“快车道”为解决资金缺口、供地不足等问题，郑州市政府公布了加快保障房建设的计划和措施，为保障房建设铺就“快车道”。融资金。对于保障房建设的资金缺口问题，郑州市政府采取了一系列措施：第一，拟将土地出让金净收益的10%提高到15%，进一步加大住房保障资金的归集力度；第二，加大市级财政投入力度，由市政府负责投资包租，区政府负责运营管理，将城中村改造村民安置住房满足自住需求后的小户型住房纳入公共租赁住房的管理范围；第三，出台相应的扶持政策，重点支持郑州公共住宅建设投资公司、郑州市地产集团等主力保障性住房建设单位，利用符合城市总体规划和国有土地利用总体规划的土地，进行大型保障性住房社区建设；第四，鼓励支持各县(市、区)政府成立国有投资、融资单位进行保障性住房建设。供土地。2011年5月，郑州市政府下发关于进一步加强保障性住房建设管理的通知，通知中明确指出，郑州市国土资源部门会尽快编制土地储备和供应计划，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保必保。各县(市、区)政府须按要求完成保障性住房用地征收工作，未完成征收任务的，暂停其他住宅用地的审批供应。此外，通过盘活存量土地，用于保障性住房建设。2011年郑州市写字楼市场概述 成交均价大幅攀升2012年02月03日12:14新浪房产新浪乐居讯 (编辑 王栋) 2011年，郑州市写字楼市场行情看好，成交价格一路攀升。由于近年来中小企业遍地开花，市场对于写字楼的租赁需求增加，写字楼租金水涨船高，加之写字楼用房隶属非限购房源，因此成为众多开发企业和投资者的新宠。2011年郑州市写字楼市场供求比继续下滑，2011年郑州市写字楼市场供求比为1：0.82，较去年同期下降32%，供求比呈现继续下滑态势。图释：2011年1-12月份郑州市写字楼供求比走势2011年郑州市写字楼新增供应量同比上涨21.38%，成交量同比下降17.0%2011年郑州市写字楼的供应面积为95.05万，同比上涨21.38%。4月份单月新增供应面积位居首位，达到22.8万;2月、6月没有新增供应面积。2011年郑州市写字楼市场的成交面积为77.69万，同比下降17.0%。4月份单月成交面积位居首位，达到16.39万;2月份成交面积最少，仅有2.09万。图释：2011年1-12月份郑州市写字楼成交均价走势2011年成交均价大幅攀升，同比上涨46.3%2011年郑州市写字楼市场的成交均价为12471元/，同比上涨46.3%。全年除1月和10月外，其余月份单月成交均价均突破10000元/，9月份的单月成交均价最好，达到了14756元/。2011年郑州市写字楼市场成交量及价格分析2012年02月03日14:36新浪房产市场成交量分析2011年郑州市写字楼市场成交面积为77.69万，同比下降17.0%图释：2004年2011年郑州市写字楼成交面积走势图为2004-2011年郑州市写字楼的成交面积走势情况，整体表现为小幅震荡、稳步上扬。2004年到2006年期间，基本处于低位徘徊阶段，从2007年开始，写字楼市场的成交面积出现翻倍增加，除了相对宽松的货币政策外，国家宏观政策方面的倾斜同样推动了写字楼市场的成交。2011年全年郑州市写字楼市场除个别月份外基本维持平稳图释：2011年112月份郑州市写字楼成交面积走势图为2011年1-12月份郑州市写字楼各月成交面积走势情况，从图中可以看出写字楼市场各月成交面积基本维持稳定，在6万/月左右徘徊，最高的为4月份，单月成交面积达到16.39万，最低的为2月份，单月成交面积为2.09万。成交价格分析2011年郑州市写字楼成交均价为12471元/，较去年上涨46.3%图释：2004年2011年郑州市写字楼成交均价走势分析图图为2004-2011年郑州市写字楼成交均价走势，从图中可以看出郑州市写字楼均价呈现稳步上扬态势，由于对中国未来经济发展情况良好的预期判断，投资者信心的增强，写字楼成交价格仍处于高位徘徊。2011年全年写字楼市场的成交均价呈现后劲不足的态势，疲软趋势明显图释：2011年112月份郑州市写字楼成交均价走势分析图2011年郑州市写字楼市场的成交均价为12471元/，同比上涨46.3%。全年除1月和10月外，其余月份单月成交均价均突破10000元/，9月份的单月成交均价最好，达到了14756元/。从2011年全年情况来看，在政策面的影响下，写字楼市场的成交均价一度拉升至14000元/的高位，但后劲明显不足，缺少支撑力量。 备注：以上数据分析由克而瑞郑州机构提供2011年郑州市写字楼供求关系 成交量及价格分析2012年02月03日14:36新浪房产 新浪乐居讯 （编辑 王栋） 2011年，郑州房地产市场受到严厉的限购限贷等楼市调控政策的冲击，使得郑州楼市从原有的蒸蒸日上，突然变得比较平淡起来。不过在限购限贷的背景下，郑州房地产市场上商品住宅的成交量受到巨大的冲击，另外对于郑州刚性需求者来说，首套房贷利率仍然是一个不小的坎儿。但是在楼市调控政策风暴下，郑州市写字楼市的供求关系，成交量，成交价格又有怎样的变化。供求关系分析2004-2011年间写字楼市场供求起伏明显图释：2004年-2011年郑州市写字楼供求比走势图从图中可以看出，2004-2011年郑州市供求比走势整体波动起伏明显，尤其是2009年的供求比呈现大幅上扬，随后2010年开始出现下滑，说明供给关系紧张的局面在这一年开始开始得到改善。2011年全年郑州市写字楼市场供求比差异明显图释：2011年1-12月份郑州市写字楼供求比走势图图为2011年1-12月的供求比走势情况，整体呈现跌宕起伏，月份供求比之间差距明显。其中，1月份达到1：2.69的高位之后，2月出现大幅下滑，7月份则开始回升，达到了1：2.24，随后的几个月中，供求比又开始缓慢下行，直到12月份才再次出现上扬迹象，供求比为1：0.92。市场供应量分析2011年新增供应量为95.05万，较去年上涨21.38%图释：20042011年郑州市写字楼的新增供应量图图为2004-2011年郑州市写字楼的新增供应量，从图上可以看出2004年至今郑州市写字楼的新增供应量呈现上扬态势。从2004年到2011年，郑州市写字楼市场的新增供应量虽略有起伏，但总体保持向上的格局，除2006年、2009年出现下滑外，其他年份基本保持稳步上升，2011年实现写字楼市场新增供应95.05万，较2010年同期增加21.38%。2011年郑州市写字楼市场供应在3月、4月、10月和11月四个月份里放量较大图释：2011年112月份郑州市写字楼供应面积走势图图是2011年1-12月份郑州市写字楼市场各月的供应情况，从图上可以看出，2月、6月无供应，4月份的供应量最大，达到22.8万。 备注：以上数据分析由克而瑞郑州机构提供2011郑州土地市场逆势而上 工业用地成主角2012年02月03日14:17新浪房产新浪乐居讯(编辑 杨乐)纵观2011年的房地产市场，限购和限贷成为年度关键词。在“双限令”的影响下，房地产住宅市场的“冬天”悄然来临，“多米诺骨牌效应”也一一映现：客户观望情绪明显加重，各地交易量都出现了显著的锐减，一系列市场反映直接导致开发商拿地开发热情降低。尽管住宅市场遇冷，但众多开发商并未坐以待毙，他们另辟蹊径，将目光转向了工业地产、商业地产等形式。因此，在市场不景气的大背景下，郑州土地市场的供应量和成交量依然呈现出上涨势态。土地市场供应分析2011年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地158幅，面积为721.50万，同比上涨5.6%。其中，经济技术开发区、高新技术开发区和惠济区作为热点区域，分列区域公告量的前三位，且三者占到总体的71.1%，土地供给外延趋势明显；同样作为热点区域的郑东新区2011年土地供给量为52.49万，占总体供给量的7.3%。2011年郑州市各性质土地公告数量(数据来源：CRIC)根据CRIC监测数据显示，2011年所有公告土地中，工业用地公告量为371.69万，占总量的51.5%，是公告土地的主力构成部分；居住类用地为184.95万，占总量的25.6%；商业金融用地为88.50万，占总量的12.3%；其余各性质用地占比较小，一共占10.6%。由此不难看出，在2011年的郑州土地市场里，工业用地唱了主角，各种产业园区的兴建为郑州的土地市场带来了良好的发展契机。土地市场成交分析2011年1月-12月年郑州市土地成交量及容积率走势(数据来源：CRIC)根据CRIC监测数据显示，2011年1月-12月全市共成交土地120宗，同比上涨29.0%；成交的土地面积为616.51万，同比上涨4.6%。其中，成交土地总量最大的是经济技术开发区，该区成交土地的建设用地面积达237.68万，占全市土地成交总量的38.6%；其次是高新技术开发区和惠济区，其成交的建设用地面积分别为165.39万和64.08万，分别占全市土地成交总量的26.8%和10.4%；然后是郑东新区和管城回族自治区，成交土地面积分别为53.39和36.46万，占全市土地成交总量的8.7%和5.9%；除以上区域外，其余各区成交相对较小，总计仅占总成交量的9.7%。2011年，郑州市成交的土地中以工业用地的成交量最多，达339.93万，占总成交量的55.1%；其次是居住类用地成交143.81万，占总成交量的23.3%；商业金融用地成交84.39万，占总成交量的13.7%；其余性质用地占比较小，均不足10%。从统计数据结构分析，2011年全市土地成交面积呈现上涨的态势，主要原因是工业用地成交量和居住用地成交量不断上升导致的结果。土地市场价格分析2011年，郑州市成交的土地单价为2355元/，同比上涨27.4%；成交的楼面地价为1077元/，同比上涨51.7%。其中以商业金融用地价格最高，为5010元/；其次为居住类用地，土地单价为4741元/；按楼面地价评价，其他类用地和商业金融类用地分别为4370元/和1559元/，位于各类性质用地中的前两位，而工业用地的楼面地价仅880元/。2011年郑州市各区域土地成交价格走势(数据来源：CRIC)各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，郑东新区作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已成为众多开发商争相投资的热点，可谓“寸土寸金”，2011年土地单价高达12047元/，居于所有区域的首位；其次是金水区，土地单价6051元/。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对较小，郑东新区楼面地价2684元/，居于所有区域首位，其次为金水区，为1685元/。2011郑州土地市场逆势而上 工业用地成主角2012年02月03日14:17新浪房产新浪乐居讯(编辑 杨乐)纵观2011年的房地产市场，限购和限贷成为年度关键词。在“双限令”的影响下，房地产住宅市场的“冬天”悄然来临，“多米诺骨牌效应”也一一映现：客户观望情绪明显加重，各地交易量都出现了显著的锐减，一系列市场反映直接导致开发商拿地开发热情降低。尽管住宅市场遇冷，但众多开发商并未坐以待毙，他们另辟蹊径，将目光转向了工业地产、商业地产等形式。因此，在市场不景气的大背景下，郑州土地市场的供应量和成交量依然呈现出上涨势态。土地市场供应分析2011年1-12月份，郑州市土地公开出让市场公告土地158幅，面积为721.50万，同比上涨5.6%。其中，经济技术开发区、高新技术开发区和惠济区作为热点区域，分列区域公告量的前三位，且三者占到总体的71.1%，土地供给外延趋势明显；同样作为热点区域的郑东新区2011年土地供给量为52.49万，占总体供给量的7.3%。2011年郑州市各性质土地公告数量(数据来源：CRIC)根据CRIC监测数据显示，2011年所有公告土地中，工业用地公告量为371.69万，占总量的51.5%，是公告土地的主力构成部分；居住类用地为184.95万，占总量的25.6%；商业金融用地为88.50万，占总量的12.3%；其余各性质用地占比较小，一共占10.6%。由此不难看出，在2011年的郑州土地市场里，工业用地唱了主角，各种产业园区的兴建为郑州的土地市场带来了良好的发展契机。土地市场成交分析2011年1月-12月年郑州市土地成交量及容积率走势(数据来源：CRIC)根据CRIC监测数据显示，2011年1月-12月全市共成交土地120宗，同比上涨29.0%；成交的土地面积为616.51万，同比上涨4.6%。其中，成交土地总量最大的是经济技术开发区，该区成交土地的建设用地面积达237.68万，占全市土地成交总量的38.6%；其次是高新技术开发区和惠济区，其成交的建设用地面积分别为165.39万和64.08万，分别占全市土地成交总量的26.8%和10.4%；然后是郑东新区和管城回族自治区，成交土地面积分别为53.39和36.46万，占全市土地成交总量的8.7%和5.9%；除以上区域外，其余各区成交相对较小，总计仅占总成交量的9.7%。2011年，郑州市成交的土地中以工业用地的成交量最多，达339.93万，占总成交量的55.1%；其次是居住类用地成交143.81万，占总成交量的23.3%；商业金融用地成交84.39万，占总成交量的13.7%；其余性质用地占比较小，均不足10%。从统计数据结构分析，2011年全市土地成交面积呈现上涨的态势，主要原因是工业用地成交量和居住用地成交量不断上升导致的结果。土地市场价格分析2011年，郑州市成交的土地单价为2355元/，同比上涨27.4%；成交的楼面地价为1077元/，同比上涨51.7%。其中以商业金融用地价格最高，为5010元/；其次为居住类用地，土地单价为4741元/；按楼面地价评价，其他类用地和商业金融类用地分别为4370元/和1559元/，位于各类性质用地中的前两位，而工业用地的楼面地价仅880元/。2011年郑州市各区域土地成交价格走势(数据来源：CRIC)各区域成交土地价格特征明显。从具体区域来看，郑东新区作为河南省加快城市化进程的龙头项目，已成为众多开发商争相投资的热点，可谓“寸土寸金”，2011年土地单价高达12047元/，居于所有区域的首位；其次是金水区，土地单价6051元/。另外，从楼面地价来看，区域之间的价格波动度相对较小，郑东新区楼面地价2684元/，居于所有区域首位，其次为金水区，为1685元/。2011郑州商品房市场曲折中前进 成交价居高不下2012年02月03日15:00新浪房产新浪乐居讯(编辑 杨乐)2011作为郑州房地产市场不折不扣的“调控年”，商品房市场大受其影响，近期由克而瑞（CRIC）提供的数据显示，郑州商品房在2011年不管是从供应量还是成交量上来看，都出现了同比大幅下降的情况，全年整体呈现出供大于求的势态。尽管市场如此不景气，但成交价依然居高不下，月度成交均价围绕8000元/上下波动。商品房月度供求比波动起伏不定商品房2011年1-12月月度供求比走势(数据来源：CRIC)2011年政府继续加大房地产宏观调控力度，并有效的限制了市场需求；随着郑州市宏观调控政策的逐步落地，调控效果初现，成交量出现萎缩，商品房供求比下降到1:0.72，全年总体处于供大于求局面。4月到9月，市场供求均低于1：0.8；10月份供应量急剧下降，出现1:1.27的供求比；12月成交量出现小幅上涨，但市场供应不足，供求比为1：1.49；虽有各别月份供不应求，但并不影响整体市场供大于求的局面。全年商品房供大于求的表现，是对2011年房地产宏观调控的直接反映；郑州作为二三线城市，虽然没有一线城市受政策影响那么明显，但从供求比来说，市场的需求得到了有效的遏制，调控效果初现。商品房月度新增供应量呈现不规则变化商品房2011年1-12月月度供应面积走势(数据来源：CRIC)2011年，房地产市场摇摆不定，市场走向不明确，影响了开发商的推盘量，导致全年商品房供应量相比去年有所下滑，供应量为903.76万，商品房月均供应量基本维持在78万左右，但参差不齐，其中有3个月供应量在百万平米以上，且以4月份最高，达到109.08万，同时也有2个月的供应量在50万以下，2月份供应量最低，仅为33.46万；由于受政策影响较为明显，12月再次下降到低谷，供应量仅有36.58万；整体走势呈现不规则变化。商品房成交量受调控影响起伏不定商品房2011年1-12月月度成交面积走势(数据来源：CRIC)2011年，随着各项调控政策的落地执行，郑州市商品房市场开始受到影响，主要体现在成交量的大幅下跌，下跌至653.27万，基本回到郑州市6年前的市场成交水平。月度成