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房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避第一节 经济合同与账前税务处理一、税收风险产生的根源1、合同决定业务、业务决定税收合同业务票据财务核算（1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权（2）房屋出租 比较：联营/承包（3）房屋转租 比较：委托代理租赁（4）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司（5）定金返息的涉税问题分析2、决策不能忽略税收风险3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的票据取得与管理）4、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限5、生产经营方式决定了适用的税收法规例：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算，票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最后也转给了建筑公司，即该项目实际是由建筑公司开发运作。税务机关认为：虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函2007645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。在此基础上，检查人员初步认定：开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收，建筑公司未缴纳契税；建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。分析：建筑公司虽然名义上受让了土地，但没有过户，从法律上来说，该经济行为尚未完成，还有重新认识和定性的余地。即，可以规范为建筑公司与房地产开发公司以某种合作方式共同开发房地产。如何补救？6、规避税收风险和纳税筹划就是根据税法设定企业的最佳生产经营流程，以利润最大化为目标二、房地产 建筑业常见合同种类与票据结算1、合同控制、开票管理、入账票据的审核要点票据种类是否合规票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）票据与经济合同经济业务是否相符票据形式是否合规（抬头）合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？（1）费用合法真实（2）费用与生产经营有关（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”特征。房地产企业支付居民的“挡光补偿费”是否可以税前扣除？赔偿款的合法依据包括如下几种： （1）法院判决书或调解书； （2）仲裁机构的裁定书； （3）双方签订的提供应税货物或应税劳务的协议； （4）双方签订的赔偿协议； （5）收款方开具的发票或收据。2、促销方式与税负（积分卡、赠送、佣金）问题1：某企业销售房屋价款为100万元，同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人所得税？国税函2008875号问题2：某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品100万元，全部奖励完毕，是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？3、工程总包与分包合同例：假设某镇的政府要建一座办公楼。工程按规定程序发包给甲建筑公司，甲建筑公司又将部分工程分包给乙建筑公司，工程总造价1000万元，工程成本900万元，分包给乙建筑公司的工程造价100万元，工程成本90万元。该工程从当年3月份开始施工，当年12月份完工。甲建筑公司与乙建筑公司的收入应如何确定，营业税税金及附加的帐务处理？发票开具的问题分析：1）应使用何地发票：如果总分包公司都是劳务发生地主管税务机关所辖企业，则可以自行开具发票，或者到主管税务机关代开发票。而如果不是劳务发生地主管税务机关所辖企业，则必须到劳务发生地的主管税务机关代开发票。异地施工劳务营业税纳税地点是如何规定的，是否会出现重复纳税现象？2）发票的开具金额：总承包商开具1000万元，据此确定主营业务收入是1000万元，同时要按1000-100万元交纳的营业税，城建税，教育费附加。分包人按100万开具发票提供给总承包方，分包方据此确定主营业务收入是100万元，总承包方据此发票作为工程施工的支付凭证。注意开出发票金额不一定必须全额纳税，营业税计税依据与开票金额并不是一一对应的。3）发票开具时间问题：不论是总承包人还是分包人只要办理了工程结算，也就是取得了索取收取款项的权利，纳税义务也就发生了，同时就应该给对方开具发票，而不论是否实际收到了款项。现实中虽然办理了工程结算，却因没有实际收到了款项，就不给对方开具发票，以票控制收款的做法是不正确的，是违反发票管理办法的违法行为。结算程序应当是：总包人先与分包人结算，以正确确定工程施工金额。然后，总包人再与建设方结算，很显然对于总包人与建设方结算时，是连分包人的价款一并结算的。4、包工包料施工/装修全额纳税5、清包工施工计税依据包括甲供材料，不含甲供设备；清包工装修计税依据不含甲供装修材料6、销售自产货物同时施工特殊混合销售（工程甩项）营业税计税收入为建筑安装费，增值税计税依据为货物销售额。此时，甲方取得了两类发票。问题1：如果乙方没有分开核算，如何处理？问题2：乙方超过50万元销售额，是否需要办理一般纳税人认定？房地产开发企业在执行该新政策时，应注意以下几方面，以降低企业的涉税风险。首先，在进行建筑材料、建筑设备施工招标时，对承包商的要求应与国税发2002117号文规定的一致，即承包商一方面要有相应的施工资质，同时应该是自产、自制、自销建筑材料设备的。否则，不能按照国税发2002117号规定以及新细则第7条执行。 其次，与承包商进行商务谈判时，应明确合同价款总额是由建筑工程劳务费用、自制加工建筑材料费的金额而构成。 再者，在签订合同时应注意以下环节：（1）合同名称：应该是建设工程施工合同，而不能是购销合同、加工合同；（2）合同价款：合同中必须约定和注明“建筑业劳务价款”的具体金额；（3）发票的取得：房地产开发企业支付合同价款时，应分别取得自产货物的增值税发票以及建筑安装劳务的建筑业发票。陕西省国家税务局关于基本建设单位和建筑安装企业自产商品混凝土增值税管理问题的批复（陕国税函2009316号）：基本建设单位和建筑安装企业自产商品混凝土，凡对外销售的应当征收增值税；凡用于非增值税应税项目（本单位或本企业的建筑工程，下同）的，应当在移送使用时征收增值税，但对其在建筑现场（指施工标段在工程项目国家征用土地范围内）制造的，直接用于非增值税应税项目的，不征收增值税。7、销售非自产货物同时施工（1）建筑施工企业（2）增值税纳税人案例1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。8、计税营业额的规定及设备与材料的范围划分除本细则第七条规定（即纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为）外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。三、纳税筹划问题研究1、一次性收取两年的房租应如何纳税某房地产开发公司2009年1月初将其一栋位于西南某市中心繁华地段的六层楼房（建筑面积为6000平方米，固定资产原值5000万元）租赁给西南医院，双方签订的房屋租赁合同约定：医院于签订合同之日支付租赁保证金100万元后，合同开始生效，双方终止合同履行时退还承租人；合同签订15日内医院预付2年房屋租金720万元给房地产公司。企业如何进行经营性房屋租金的会计与税务处理？会计上如何结转收入，如何进行企业所得税的年度申报？如何开具发票？新规定：国税函201079号，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。预租与租金收入的税务处理开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。所得税确认租金收入是合同上规定的收款日期；营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。预租收入税种时间界限是否缴税税法依据所得税08年以前不缴国税发200631号08年以后不缴国税发200931号营业税09年以前不缴财税200316号09年以后缴税细则25条租金收入税种时间界限适用原则税法依据所得税08年以前权责发生制国税发1997191号08年以后收付实现制条例第19条09年以后收付实现制权责发生制国税函201079号营业税09年以前权责发生制财税200316号09年以后收付实现制细则24-25条转租收入的税务处理？1）营业税：国税发199576号文件，必须征税。2）房产税3）先租后售是否可以提取折旧？国税发200931号文：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。思考：自建自用，未超过12个月又销售的，由于不允许计提折旧，所以企业吃亏了，这种说法是否准确？某企业 2008年3月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2008年9月将开发产品出售，如何处理？（本年转固定资产，本年出售） 在年度汇算时，将提取的折旧调增即可。某企业 2008年6月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2009年3月将开发产品出售，如何处理？（第二年未超汇算期就销售了） 在2008年度汇算清缴时，将2008年提取的折旧调增；2009年度汇算清缴时将2009年1-3月提取的折旧调增即可；某企业 2008年10月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2009年8月将开发产品出售，如何处理？（超过汇缴期）在2009年度汇算清缴时，将2009年提取的折旧做纳税调增，同时对2008年度提取的折旧做追溯调整补税处理。提取折旧的结论：无论是否扣除折旧都是时间性差异。使用时间超过12个月，处置时按照固定资产清理处理。如果开发产品实际使用时间累计超过12个月的，其折旧允许在税前扣除。使用时间不超过12个月的，处置时按照开发产品处理（注意账面价值与计税价值）。延伸分析：1）自建自用是否需要缴纳营业税？ 法无明文不征税！2）自建自用是否缴纳土地增值税？（国税发2006187）3）自建自用是否缴纳房产税、城镇土地使用税？财税200389号、财税2006186号、财税2008152号文件2、建造酒店/商厦如何转移至新公司3、将商品房留作自用是否视同销售处理营业税（ ）土地增值税（ ）企业所得税（ ）契税（ ）土地使用税（ ）房产税（ ）4、商业地产租金收入如何筹划某房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业（20万平方米）进行出租，预计将取得年租金收入5000万元，仅房产税就要缴纳600万元，应该如何筹划？5、以开发产品对外投资节税是否可行营业税土地增值税企业所得税契税6、销售和装修分离筹划节税是否有效例1：某地税局在对某房地产开发有限公司进行税收检查时，发现该企业“其他应付款”账户中有一笔与甲公司的往来款，甲公司汇来房款850万元，企业从其他应付款转预收帐款科目611万元，检查预收帐款明细帐，发现企业已于2009年12月确认了销售收入为611万元，为何其他应付款中仍有余额239万元？经调取甲公司的购房合同发现，甲公司与房地产公司2009年5月签定了正式的房屋销售合同总价为611万元，同时还签定了一份补充协议，主要内容为：因甲公司购买楼房为装修房，故甲公司实际支付房地产公司850万元中611万元为房价，剩余价款为装修款，由房地产公司支付给乙装饰工程设计公司。因该笔款项尚未支付，仍挂在企业“其他应付款”科目中，根据企业提供的装修合同，该房地产公司与乙装饰工程设计公司签定了该栋房产的室内设计合同，合同总价为239万元。据此，检查人员认定该企业销售的实际是精装修房。根据国税函199853号批复：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据营业税暂行条例第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。分析：将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同”和“装修合同”是否可行？例2：某房地产开发企业新建小区商品房销售，平均售价4000元平方米。分解销售收入后房屋售价2500元，装璜费1500元。（以上为普通住宅，土地增值税预征率1%，契税1.5%） 1）房地产企业涉税：开具销售不动产发票2500元， 营业税及城教2500 5.5%137.5 预缴土地增值税25001%25 2）装璜企业涉税：开具装修发票1500元（装璜企业不涉及土地增值税） 营业税及城教1500 3.3%49.5 两家合计缴税 212，如果不这样操作，涉税： 营业税40005.5%220 土地增值税 40001%40 合计：260 差异：26021248 如果该企业有100000平方米房屋，差480万元税负。 3）买房人纳税应纳契税 25001.5%37.5 如果不这样：40001.5%60 差异：6037.522.5（以100平方米计算：差2250元） 全体买房人合计少交契税10000022.5即225万元 达到这个效果的实质还需要： 装璜企业必须实际是关联企业，但表面不能体现是关联企业。并双方具有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装璜企业必须在此基础将发生的装璜成本真实的体现，并具有合理利润空间。装璜成本由设计费、材料费、工时费组成。 时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装璜成本。 最重要的一点：必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同。正确的作法应该是： 1）期房预售时，就分别签订合同， 2）房屋完工（达到可以入住）时就分别签订合同。 还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用我这个企业装璜，这一点要体现在某个合同中，以免事后发生纠纷。以上操作的风险： 1）如果装潢企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。 2）如果将房屋先装修后等买房人来买，也不行。 3）这个装璜企业千万不能体现是关联企业。 4）利润的合理划分不能偏离常规。 否则：税务机关认为装潢企业是开发企业请的，根据国税发199853号文，发生的装潢费用是开发企业的成本，开发企业销售商品房应包括装潢费用在内。如果这样就惨了，不但没少缴税，还多了一个环节。7、售后回租为什么税负重，如何规避？8、评估成本可以税前扣除吗？1）对土地自行评估的评估报告是否能够作为合法扣税凭证，在税前扣除？自行评估的评估增值不能在税前扣除。企业所得税扣除，必要坚持历史成本原则，资产的隐含增值在资产持有期间，未得到实现，因此不能在税前扣除。在稽查过程中，发现有很多企业为了加大成本，增大巨额评估增值作为成本在税前列支，少缴纳税款。思考：纳税人将资产评估后，将资本公积转增资本，是否涉及到个人所得税？2）接受投资的土地或者不动产，以评估报告作为合法的扣税凭证，是否可以在税前扣除拆迁补偿费、青苗费、遮阳费等各种赔偿类费用，是否一定需要发票？ 由于这些款项都是赔付给个人的款项，而个人是很难提供发票的。全国很多地方都规定这些向个人赔偿性的费用凭借“拆迁补偿合同”和“个人签字”来税前扣除。当然，全国执行不一，但是只要能证明其合法性和真实性，通过和税务机关沟通，是可以扣除的。案例：在稽查过程中发现，某开发企业营业外支出中有一张白条，支出赔偿金15万元，以及调解协议，是否允许扣除呢？汇算清缴期满后，未取得发票是否允许在税前扣除？ 需要思考的是，如果汇算清缴期满后，纳税人取得了发票，是否允许其在实际业务发生年度税前扣除呢？是否允许在发票实际取得年度扣除呢？9、纳税筹划的方式：账前消化、账外运筹、账内规范、一账统领纳税筹划出发点：根据税法调整企业经营思路和经营行为，在经营行为和业务流程上找空间，不要只在财务处理上做文章原则：合法、经济、协作特别提示：2010年税务稽查风暴将刮向房地产企业，稽查力度将超过以往。税收专项检查和专项整治的另一个重点是，继续与公安等部门加强紧密协作，严厉打击发票违法犯罪活动，以房地产、建筑安装、建筑装潢材料等行业为重点，开展普通发票、增值税专用发票检查，严厉打击违法购买、使用假发票和非法代开发票活动。2009年有虚开的钢材发票流到房地产企业的事情发生。进行税务风险测试，进行有效的自查和专业评估，以防范和降低税务风险第二节 专题讨论与疑难解答一、甲供材料与工程甩项1、甲供材料票据如何开具、财务核算、计税依据、代扣义务、是否交增值税2、甲供材料合同如何签订、如何结算某房地产开发企业（甲方）开发“*小区”，与某建筑公司（乙方）签订工程发包合同。合同约定所有材料均由甲方提供，另外支付建筑劳务费800万元。工程竣工决算后，确认乙方从甲方领用材料共计2000万元。税务机关要求乙方按照2800万元为营业额缴纳营业税及附加。乙方认为，我取得的收入仅仅是建筑劳务费收入，材料款要缴税也应该由甲方承担，于是开始和甲方谈判。问题：（1）该税款该由谁承担？（2）假如甲方承担该税款，该税款计入什么科目？如何在土地增值税、企业所得税税前扣除？（取得的税票应该是乙方的名字）（3）假如乙方承担该税款，那么，发票开800万元还是2800万元？如果开800万元，又如何按照2800万元交纳营业税？如果开2800万元，那么，甲方就取得了2800+2000=4800万元的发票，发票的记账联为2800万元，确认收入为800万元还是其他2800万元？如果是2800万元，那么相应的材料成本2000万元又如何取得合法的扣除凭证？如果甲为乙付了该营业税，财务上甲可以做费用，但税法上是不让列支的，因为这与本企业的生产经营无关。如果甲还要列支，那只能是通过非法的途径了；如果乙自行交税，当然报2800的税基。发票就开800，这里不必与申报表一致，乙确认收入也确认800。甲方供材的四个关注点（一）无论2009年以前，还是2009年以后，甲方供材的发票都可以直接在开发企业所得税、土地增值税前扣除，而无需所谓的“发票转换”（二）税务机关对甲方供材关注两点： 1、由于建筑企业开具发票金额和缴纳营业税营业额有可能不一致，检查建筑企业是否按照规定足额缴纳了营业税； 2、开发企业：是否重复列支成本，将材料发票重复列支。（三）财税2006177号文已经作废，地产企业没有为建安企业代扣代缴营业税款的义务。（四）材料和设备的区别（因甲供设备不缴纳营业税）3、甲供材料是否涉及增值税4、甲供材料成本税前扣除凭什么发票，是否需要换开施工发票？没有任何税法规定房地产企业不能取得材料发票扣除开发成本。即：甲方供材税务机关并不禁止。例1：某房地产商自行购买材料3000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。虽然乙方实际收到了3000万元，开具3000万元的建安发票，并且会计计收入也按照3000万元。但是应当按照6000万元缴纳营业税，在纳税申报表上体现即可。也就是说对于甲方供材业务，对于乙方来说，实际上属于营业税的会计与税收差异。收入的金额同计税依据发生差异，属于纳税问题的常态。对于甲方来说，实际收到了两类发票，一类是建筑安装发票，另一类是材料发票，均可以作为开发成本。不能说材料发票就不能作为开发成本。销售自产的货物，并负责施工安装的；清包工装饰劳务，也是两种发票有的地方让甲方开具材料发票给乙方，乙方再全额按照6000万元开具建筑安装发票给甲方做为开发成本。一是没有必要；二是这样操作会产生一个无法解决的问题，即开发企业开具发票将材料卖给建筑方的时候必须要缴纳增值税，而这是开发企业绝对不能接受的。甲方供材在检查中的注意点：（1）注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。因为反正乙方缴纳营业税是一定的，可能重复将含甲供材料金额开具发票。（2）不能认为材料发票不能列入成本。（3）不能将代扣代缴的营业税计入成本费用扣除，即使有合同规定由甲方负担营业税及附加，也不可以。例2：包工不包料工程应如何出具发票A房地产开发企业2009年有一项建筑工程委托甲施工企业进行施工，其结算方式是“包工不包料”，工程所耗用的2000万元材料A公司以增值税发票或商业零售发票入账；包工部分结算价为1000万元，甲公司开出“建筑安装业专用发票”予A公司。税务部门认为A公司作为房地产开发企业，其建筑工程的材料部分也应取得建筑安装业专用发票，即A公司建筑工程的入账发票只能是建筑安装业专用发票，因此，A公司以增值税发票或商业零售发票入账属于发票管理办法第36条第四款“未按照规定取得发票的”情况，应责令限期改正，并处一万元以下的罚款；且A公司未让甲公司出具2000万元材料的建筑安装业专用发票，致使甲公司偷逃营业税60万元，由于甲公司是外地企业，当地税务机关无法追征，因此，该笔税款应由A公司代为补缴。但A公司的财务人员辩称：根据发票管理办法实施细则第49条第二款和第32条的规定，本公司不属于“未按照规定取得发票的”情况；另根据财税200961号文，财税2006177号已全文废止，本公司不属于扣缴义务人，因此不承担甲公司偷逃营业税而应补税的责任。分析：A公司财务人员的说法是对的。A公司既未违反发票管理办法，也不属于扣缴义务人。甲公司应开具建筑安装业发票1000万元，但应按3000万元纳税，要知道开票金额未必等于计税依据。发票管理办法规定，开票应按真实的交易额开具，而计算税款应按税法规定的计税依据确定。比如外购不动产对外销售按销售额开具发票，但应按售价与买价的差额计征营业税；又如不足起征点的劳务额也需提供发票，但不征营业税。此案件的问题出在税务机关，因为当地税务机关在开具发票时，纳税人提供了“建筑安装合同”(必须提供，否则不得开具)，而税务机关少征税收。根据税收征收管理法第52条规定，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的。税务机关在3年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。税务机关可以提请异地税务机关协助追征此笔税款。5、工程甩项（甲方指定分包）与甲供材料的区别合同如何签订、票据如何开具、如何结算？二、按揭贷款1、首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其销售成本的分摊问题？2、按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？3、关于银行按揭款项的稽查问：假按揭在税收上如何处理呢？税收不区分合法收入与非法收入，一律纳税。1）假按揭的特征：购房人员能在工资表中看到（本企业人员）；内部人员买房不便宜，反而贵。将按揭销售收入计入短期借款，混同融资行为。财务费用中列支个人按揭利息。企业代替个人还按揭款项，计入其他应收款。房子没有卖出去前的租金，冲销个人应收款。2）稽查查到以后的交涉（不要轻言放弃，作退房处理）利用银行和税务信息的不对称，争取“实质重于形式”。三、合作建房、联合开发与代建房地产合作开发立项分为三种情况：（1）供地方申请立项；（2）出资方申请立项；（3）合作双方共同申请立项。因为房地产合作开发涉及建成的房屋的原始取得问题，即进行初始登记时哪一方是房屋所有人。而初始登记申请人的不同，又直接影响着合作各方是否应纳税或纳多少税。办理初始登记在确认房屋所有权人时，依据的是土地使用权证。而土地使用权证，则是开发项目的立项人持国家批准的建设项目有关文件，取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门申请的。简言之，谁立项，新建房屋属于谁。不管以谁的名义申请房屋所有权初始登记，一旦房屋在合作建房双方之间按约定进行了分配，那么必然导致土地使用权转让。也就是说，尽管房地产合作开发本身并不是一种土地使用权转让方式，但根据房地一体化原则，对建成的建筑物的分割，自然会导致供地方丧失一部分土地使用权，同时出资方因取得建筑物而取得一部分土地使用权。因此，房屋分配之后，在办理房屋登记时，必然还要办理土地使用权变更登记。 综上所述，合作建房因立项人不同，其土地和房屋归属也不同。具体如下：（1）供地方立项的，供地方是房屋初始登记申请人，其新建的房屋所有权归供地方所有。依合同分割给出资方的房屋，出资方应办理房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。在供地方立项的情况下，供地方办理房屋初始登记时，不缴纳契税，但分给出资方的房屋及其占用范围内的土地使用权，属于销售行为，应缴纳销售不动产营业税。出资方分得的房屋及其占用范围内的土地实际上是出资方用建设资金购买的，办理权属登记时，应缴纳契税（房屋及其占用范围内的土地使用权）。（2）出资方立项的，出资方是房屋初始登记的申请人，其新建的房屋所有权归出资方所有，但其在申请房屋初始登记前，应办理从供地方以转让方式获得的土地使用权转移登记手续。依合同分割给供地方的房屋，供地方应办理房屋所有权及该房屋占用范围内土地使用权转移登记手续。在出资方立项的情况下，供地方所拥有的土地使用权在开发时已全部转移给了出资方，供地方应缴纳转让无形资产转让土地使用权的营业税。供地方分得房屋的所有权是出资方的，权属发生了转移，供地方应缴纳契税（房屋及其占用范围内的土地使用权）；出资方取得的供地方转让的土地使用权，应缴纳契税；分配给供地方的的房屋视同销售，房屋占用范围内的土地视同转让，应缴纳销售不动产营业税。（3）供地方和出资方联合立项的，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。但由于出资方原来没有土地，办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。在双方共同立项的情况下，建成的房屋分配时，属于自建房，双方各自办理初始登记，不发生权属转移，不缴纳契税。在这个过程中，供地方将一部分土地使用权让渡给出资方，换取一部分资金建房，属于转让无形资产行为，应缴纳转让无形资产转让土地使用权的营业税。出资方由于获得了供地方部分土地使用权（自己分得的房屋部分占有的土地使用权），发生了土地使用权转移，出资方应缴纳契税。合作建房中任何一方立项的都不能认定为合作建房，只有办理了合建审批手续和办理了土地使用权变更登记手续的，即双方共同立项，共同申请用地许可证及施工许可证，最后分别办理房屋初始登记的，才是真正意义上的合作建房。因为供地方立项、出资方出资联合开发房地产，土地使用权没有转移，其实质是供地方筹资建房，出资方以货币资金购买房地产的行为；而出资方立项，供地方供地联合开发房地产，虽然土地使用权发生了转移，但实质是出资方以货币资金购买土地使用权单独开发房地产的行为。只不过这部分资金后来转化成实物（建成后的房屋），最后以实物形式支付了对价而已。因立项人不同，联合开发房地产涉及的税收是不同的。156号文件中第二种情况只有在供地方拥有土地、供地方立项的情况下才能出现，其本质是甲方用土地及未来建成的房屋的使用权为代价，向出资方融资，换取建设资金开发房地产。确切地说，这属于上述供地方立项、合作开发房地产情形。所不同的是，此处供地方付出的代价不是将一部分房屋分给出资方，而是将所有房屋出租给出资方使用。在这个合作过程中，甲方是自建房行为，建成的房屋只有甲方才能办理初始登记，乙方只是租赁土地及新建的房屋，整个过程并没有发生不动产权属转移。因此，对甲方应按“服务业租赁业”税目征收营业税，营业额为整个工程造价。 关于供地方立项，即甲方出土地，乙方出资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，国税函20051003号文件，已经明确不属于合作建房，不适用156号文件有关合作建房征收营业税的规定。但出资方立项的，是否属于合作建房，国家局还没有做出明确地解释。在开发房地产前，按法律规定，立项后必须办理建设用地审批手续，取得土地使用权，然后才能办理建筑施工手续实施项目开发。按我国法律，不允许任何单位和个人在他人的土地上建造房屋的，只能在自己依法取得的土地上开发房地产。我公司2008年为某公司代建工程，签订代建合同。工程建设过程中，施工单位及设备销售方所开具的发票上客户名称为我公司，我公司每收到一张发票即向建设单位申请资金。现工程已完工将移交建设单位，但对方要求我方重新开具发票。如何确定代建行为，以上操作是否属于代建？代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函1998554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。1）由委托方自行立项；2）不发生土地使用权或产权转移；3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；4）事先与委托方订有委托代建合同。5）施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位（原票转交）。由于代建项目不属于代建方的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了代建方不垫付资金，而且发生的发票都应委托方的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设辅助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。例1：我公司几年前曾与A单位签订“委托建设集资房合同”。合同规定，我公司根据A单位的要求取得了某块地的土地使用权，然后在该地为A单位开发建设职工住房，依据购地、办证等所有费用和综合工程款一并考虑的原则，我公司以每平方米750元的该地段市场价由该公司包干。住房建成后，我公司应在房屋竣工后3个月内办理好产权转移手续，向A单位提供土地使用证及房屋的分栋分户产权证。几年来，我公司按工程施工进度陆续向A单位收取房款950万元，如今房屋也早已竣工，且已交付A单位职工使用。税务机关责成我公司按“销售不动产”税目申报缴纳营业税。公司认为自己不应该缴纳营业税，请问税务机关的做法对吗？例2：分配开发产品的处理：2008年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：1）收到乙、丙公司投入资金时借：银行存款1200万贷：其他应付款乙公司900万 丙公司300万2）分配开发产品时借：经营成本1120万（1000+3000）2800=1120万贷：开发产品1120万同时结转收入：借：其他应付款乙公司900万 丙公司300万贷：经营收入1200万3）计提营业税借：营业税金及附加66.6万贷：应交税金应交营业税66.6万1200112066.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。续：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）25%=45万元1）收到乙、丙公司投入资金时借：其他应付款1200万贷：预收账款1200万2）根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税借：待摊费用营业税金及附加66.6万贷：应交税金应交营业税66.6万3）待计算出计税成本，结转收入、成本时借：营业税金及附加66.6万贷：待摊费用营业税金及附加66.6万借：所得税45万贷：应交税金应交所得税45万以分配利润为目的的合作案例：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为：1）项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时借：银行存款专户贷：其他应付款甲公司乙公司同时，甲公司在投入资金时借：应收账款项目部贷：银行存款一般结算户2）在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时借：银行存款贷：短期借款3）支付土地价款或工程款时借：开发成本贷：银行存款专户4）开发产品预售时借：银行存款专户贷：预收账款5）预缴税款时以甲公司名义申报，按月计提预交营业税时借：待摊费用营业税金及附加贷：应交税金应交营业税按季计提预交所得税时借：递延税款贷：应交税金应交所得税月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款项目部”与项目部的“其他应付款甲公司”抵消。6）结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时借：利润分配贷：其他应付款乙公司7）项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账。四、拆迁补偿（货币与实物）拆迁补偿营业税、土地增值税和所得税计税依据存在的问题国税函发1995549号：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。问题：成本价包括哪些项目？是否包含地价？采用货币补偿，支付给个人的拆迁补偿费如何税前扣除，是否需扣交营业税、个人所得税？个人取得补偿后，重新购置住房，契税如何交纳？在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除？答：拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元视同销售收入：5000*8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000*5000=2000万元视同销售所得：4000 -2000=2000万元需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。五、资产转移与股权变更流转税：国税函2002165号、国税函2002420号国税函2009585号：纳税人在资产重组过程中将所属资产、负债及相关权利和义务转让给控股公司，对其资产重组过程中涉及的应税货物转让等行为，应照章征收增值税。契税：财税2008175号土地增值税：财税199548号企业所得税：财税200959号六、私车公用1、某单位固定资产账没有车辆，但发生大量的汽油费、修理费等，是否可以税前扣除？是否需扣交个人所得税？2、公司为个人购置车辆是否存在税务风险，如何规避？七、代收款项（营业税、所得税、土地增值税）案例：经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2007至2009年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未做任何税务处理。问：该企业是否存在税收风险？房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、 暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些代收费用开发商有利润吗？那么代收费用是否需要纳税？营业税原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税,而不去区分是否开票或纳入房价内，新条例营业税价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 总结：原则上代收费用作为价外费用，要缴纳营业税，以下情形除外： 1）2009年1月1日以后，符合三个条件的代收费用； 2）代收的维修基金（国税发200469号）3）代收的拆迁补偿费（国税函2009520号）纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 4）代收的契税、印花税（是税不是费）5）个别省自行规定了不征收营业税的个别项目开发企业如何规避对代收费用交纳营业税？1）国税发199576号（代理业）2）国税函2007908号（差额征税）3）国税发1998217号4）财税200316号文第三条第十九款企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。是否将代收费用纳入所得税收入，未作统一要求，要根据开发商是否对代收费用开票或纳入房价内而定。代收费用无论是否作为收入都不影响所得税，只是影响所得税款的利息。有关部门对开发商开票，开发商对业户开票，或者开发商在账目上体现利润差价。这种情况下，收取的代收费用要记作收入，