房地产审计报告模板.doc

审 计 报 告（征求意见稿）单位：根据审计监督局的统一安排，我所于年月日派出审计人员对有限公司（以下简称“单位”） 年月日的资产负债表、年度的损益表和财务收支、工程建设、内部控制等方面的情况进行了审计。此次审计的资料如会计凭证、账簿以及其他与工程项目相关的资料由单位提供并对其真实性和完整性负责，我们的责任是在实施审计工作的基础上对上述资料发表审计意见。审计中，我们采取了查阅账簿、抽查会计凭证、查看合同、询问调查相关人员、查询相关资料以及计算与分析性复核等方式，对公司年度财务收支进行了审计，对公司重大事项和房地产开发项目的建设情况等做了必要的延伸和追溯。一、公司基本情况（一）股本结构及变化情况湖南有限公司前身为湖南有限公司（简称单位）注册资本元，于年月日由湖南有限公司（简称单位）出资元、有限公司（简称单位）出资元组建。公司拟开发土地位于，其中一期项目项目占地总面积亩；项目项目占地总面积亩。年月，单位与单位签订股权转让协议，单位将所持%的股权转让给有限公司（简称单位），协议约定。年单位正式接管公司。年月公司进行工商变更，变更名称为湖南有限公司，经营范围变更为等。（二）组织结构与人员情况公司设董事会，董事会成员共有董事长，副董事长，董事均为兼职，设监事；管理执行层设置总经理、副总经理，下设财务部、综合管理部、前期规划部、预算合约部、工程部一部、工程二部、营销部六个部门，共有管理人员人。（三）项目开发和建设情况、项目建设和销售情况“项目”项目于年月日拿到容积率由.提升到.的批复，年月日华通顾问工程有限公司提供初步设计方案总图，年月日规划局对设计图提出初步意见，年月日取得建设用地规划许可证，年月日取得工程规划许可证，年月日取得商品房预售许可证。项目占地面积亩（未包括置换进来的亩），总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米（住房面积平方米、公建面积平方米），地下建筑面积平方米。容积率为.，绿化率%，预计开发住房套，车位个，主要由层及层的高层商住楼组成。项目拟分三期开发，一期栋商品住房已全部封顶，商业中心（售楼处）已竣工，未办理结算，的沿街商业门铺未建；二期正在建设中。项目截至年月日，开发成本累计投入万元，其中土地征用及拆迁补偿费万元、前期工程费万元、基础设施费万元、建筑安装费万元，开发间接费用万元。一期开发的栋商品住房和栋商业楼（包括商业中心）预计可售面积为平方米，其中商品住房套、面积平方米，商业门面（栋商业住房的商业门面）和商业楼套、面积平方米。截止到年月日商品房已认购套、面积平方米，认购金额元，均价元/平方米；商业门面和商业楼还未对外销售。、一期项目建设和销售情况一期项目工程位于园区的南部区域，规划用地总面积为亩，净用地面积为亩，用地分为区，拟开发成多层商住楼区用地中央亩土地用于建设物流信息办公楼和总部经济中心，临漓湘路的土地用于建设国际连锁酒店和服务大楼。一期项目未完工程项目：，通过初步测算，预计开发成本仍需支出.万元。一期项目土地地基转让合同已全部销售，合同总收入为万元，已入账收入万元，未入账收入万元，截至年月日止，已累计收回金额万元，还有万元未收回。（四）资产负债和损益情况、资产负债情况（详见附件）截至年月日止，资产总计万元，其中货币资金万元，预付账款万元，其他应收款万元，开发成本万元，固定资产净值万元；负债总计万元，其中应付账款万元，预收账款万元，应付职工薪酬万元，应交税金万元，应付利息万元，其他应付款万元，长期借款万元；所有者权益为万元，其中实收资本万元，未分配利润万元。、损益情况（详见附件）从年公司成立到年月日公司账面的营业收入万元，营业成本万元，营业税金及附加万元，管理费用万元，财务费用万元，营业外收入万元，营业外支出万元，所得税费用万元，净利润万元。（五）一期项目与项目财务拆分情况根据年月日召开的年第一次股东会暨董事会审议并通过的年度一期项目和项目财务决算报告和关于拆分一期项目和项目财务报告的议案，单位财务对一期项目和项目项目的资产负债、损益、开发成本等进行了初步拆分。拆分情况如下：、资产负债表的拆分情况年月日项目与项目项目的资产负债财务拆分情况如下（单位：万元）：资 产项目项目合计负债及所有者权益项目项目合计货币资金应付账款预付账款预收账款其他应收款其他应付款存 货其他流动负债流动资产合计长期借款负债合计投资性房地产实收资本固定资产未分配利润非流动资产合计所有者权益合计资产总计负债和所有者权益总计、损益表的拆分情况（）项目项目的损益情况从年月日到年月日项目未结转营业收入和营业成本，期间发生销售费用万元，管理费用万元，财务费用万元，营业外收入万元，营业外支出万元，净利润万元。（）一期项目的账面损益情况从年公司成立到年月日项目账面的营业收入万元，营业成本万元，营业税金及附加万元，管理费用万元，财务费用万元，营业外支出万元，所得税费用万元，净利润万元。、开发成本（含开发间接费用）的拆分情况从年公司成立到年月日一期项目项目和项目项目共计发生开发成本万元，详见下表（单位：万元）开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用合 计二、审计发现存在的主要的问题（一）一期项目项目存在的问题、原股东单位预先分配一期项目项目利润万元的计算缺乏依据，且分配方式不合法。（）分配数额缺乏依据补偿单位万元的依据是由新星会计师事务所提供的一份湘新会特审字（）第号关于原湖南星沙国际物流有限公司开发的星沙国际项目一期工程经营结余的咨询报告，测算的一期经营与结余为万元。按单位原来%的股份，只应分补偿款万元（不含税），但实际却分得万元，多分万元（）补偿方式不合法年月日，单位在长沙县一分局开具一张发票金额为万元的建安发票连同一份年月日由单位与湖南省公司签订的工程施工合同提供给单位房地产要求支付补偿款。该项补偿实际上是一种利润的预分配，应该通过利润分配科目核算，而不应该通过虚构工程成本的方式支付补偿款。我们认为这种补偿方式一是与事实相违背；二是偷漏了税款。、原单位的资金被股东单位长期占用。截止到年月日，单位占用原单位资金累计金额达万元，占用期间资金利息应收万元。该两笔款项于年月日、年月日由单位归还。、原星沙国际物流有限公司少收单位利息万元。根据单位公司实际承担的贷款利率（以中长期贷款年以上的利率）和实际资金占用的时间（按实际归还的时间年月日）计算，应收资金占用利息万元，而实际只收万元，少收万元。（二）一期项目和项目项目账务划分、盈亏核算问题。、账务划分基本原则不具体、不完善。股东双方没有就债权债务的划分，前期开发间接费用、项目项目和项目项目的资金占用利息和银行贷款的资本化利息的分摊等达成一致协议。、账务的划分也不合理。（）货币资金、债权债务的划分缺乏依据，属于前期（年月日前）的欠款均划分到项目项目，项目项目的开发成本未分摊前期开发间接费用等。（）年月日以后发生的开发间接费用未按时段进行划分 。年月-月共有元元开发间接费用（不含资本化利息和土地使用税）划分到了一期项目项目。（）将一期项目项目承担的支付给原股东单位有限公司万元的补偿款和少收原股东单位资金占用利息万元划分到项目项目。、一期项目项目的盈亏难以准确核算。由于以上两点，导致一期项目的盈亏难以准确核算。按照目前一期项目和项目目前账务拆分的原则测算，如果前期发生的开发间接费用全部由一期项目承担，一期项目预计将亏损万元；如果前期发生的开发间接费用万元按面积分摊到一期项目与项目(一期项目承担万元，项目将承担万元)则一期项目将盈利万元。、除年拆分的报表上报股东会外，年至年月拆分的资产负债表、损益表均没有上报董事会。（三）与单位经济往来方面的问题、股东单位有限责任公司的资金被长期占用未还，且未计算利息。截至年月日止，单位共计占用单位有限公司资金万元。如果占用资金利息按工行1-3年期基准贷款年利率 %计算，则单位应支付单位资金占用利息万元。具体明细如下：序号内 容金 额占用日期初步测算占用资金利息拆迁补偿费用于释放抵押的国土证用于释放抵押的国土证工资、房租、水电费合 计另外，单位拟从单位再借用资金万元用于释放贷款抵押的国土证，该款项由单位国土局于年月上报单位领导，并且于年月日均批示应办理借款手续并计算利息，但由于单位未与单位有限公司办理借款手续，此款至审计时止一直未付。、土地置换差额和因容积率提高而补交的土地款问题（）未按照土地置换合同与单位管委会办理土地置换的差价计算以及因容积率提高而应补交土地款的财务手续。根据单位与单位签订的土地置换合同（未注明签订日期），单位管委会财政局应支付给单位土地置换差额万元，单位余下土地因容积率提高而需补交的土地款为万元，两项相抵，单位财政局还需支付万元，并且在签订合同十日内交清。但至审计时止，双方均未就以上事项办理相关的财务手续。（）土地置换合同当中因容积率提高而计算应补交的土地款的土地面积没有明确。根据单位用地总平面图统计以及项目项目（不包含项目用地）本土地权使用证统计，项目项目净用地面积为亩，扣除置换出去的亩土地，还有土地亩。其中不含道路用地面积有亩，即为因容积率提高而委托评估的土地；道路占地面积为亩，用于建造幼儿园、小学用地亩，拟转让给中铁轨道集团的亩土地。土地置换合同对道路占地、建造幼儿园和小学用地、转让用地面积共计亩以及拟换进来的亩土地（实际以测量为准）是否交纳或什么时候交纳没有明确规定。亩土地如需缴纳，则需补交土地款（万元/亩-万元/亩）*亩=万元。（）土地置换以及因容积率提高而涉及的土地价格均是依据同一家土地估价所提供的评估报告进行确认的，其评估结果未报送国有资产管理部门或国土管理部门审核。根据国务院（）号关于加强国有土地资产管理的通知第二条第二款规定“对于出让地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价并依法报市、县人民政府批准”，土地评估价格应报送国土部门进一步确认。委托评估的亩土地评估价与市场价格相比偏低，土地的评估价格为万元/亩，而当时市场价为-万元/亩。（三）财务收支方面的问题、未经董事会批准在前期工程费中列支湖南华厦科技园公司咨询费万元。经查，单位在年月日号凭证、年月日号凭证分别列支湖南华厦科技园公司项目咨询费万元和万元共计万元（发票为华厦科技园开具的长沙市服务业娱乐业税控专用发票和桂华平税务所开具的税务机关代开发票），并于年月-年共支付给华厦科技园万元、武汉天音顾问公司万元、环球咨询公司万元。其中通过长沙大联公司支付万元、单位直接支付万元。付款资金来源有万元是从单位直接借入并汇入长沙大联公司的，此款至审计时止仍挂在其他应付款账上。、管理费用和开发间接费用开支较大年月日到年月日，公司发生管理费用万元，发生开发间接费用万元,两项费用合计万元（详见下表），占一期可售收入万元的%。这还未包括销售代理费和至销售完毕阶段发生的管理费用和开发间接费用。项 目管理费用开发间接费用合计所占比例工 资劳保费会议费办公费水电费业务招待费差旅交通费车辆使用维护费土地使用税资本化利息支出宣传费其 他合 计（）工资发生万元，其原因主要是项目建设期间长（年月-年月，有两年多时间）、高管人员工资高造成的。（）国内差旅费发生万元。年国内出差费总额元,其中飞机费元，占%；住宿费用元，占%；其他支出元，占%。列支的主要内容有： 报销与中铁房产或关联企业差旅费元。例如：年月日#报销差旅费元 飞机票张，所报人员包括陈友根、楼英瑞、杨得昭等。年月日易善健、李剑等报销差旅费元 飞机票张，所报人员包括易善健、李剑、梁安云（柳州北京）等。 报销公司员工差旅费元，其中报销飞机票共计元，在报销的飞机票中高管层共计元（孙驿杰元、齐元合元、楚峰元、李剑元），其他人员报销元。（）资本化利息发生万元。由于公司未及时偿还长期贷款，造成贷款利息费用过大，仅年-月就发生贷款利息万元。（）水电费发生万元。年度公司发生水电费万元，年-月发生水电费万元。水电费过大的主要原因是公司向项目项目业主用电收费是按民用电标准收取，公司向电业局缴费按工业用电标准，民用电单价低于工业用电单价造成的。（）办公费、会议费、业务招待费和劳保费四项费用共计发生万元，占费用总额的%，其中办公费万元，会议费万元，业务招待费万元，劳保费万元。、逃避财务预算监督，将应在管理费用中列支的费用挤入了开发间接费用通过对年费用的审计，公司在开发间接费用列支了大量的管理费用（详见下表），如业务招待费用、差旅费、办公费、汽油费、会议费等。据不完全统计，年度开发间接费用中发生的业务招待费、差旅费、会议费、办公费、汽油费、人员工资共计元，其中应在管理费用中列支的有元，占%。年度管理费用预算为万元，实际发生万元（管理费用万元，开发间接费用中列支的管理费用万元），超过预算万元，逃避预算监督。项 目在开发间接费用中列支的管理费用年开发间接费用经营层行政部董事会小计人员工资业务招待费差旅费会议费办公费汽油费合 计、费用报销的审批不规范，费用开支随意性较大，报销费用时基本无证明人签字，且无明细及具体用途。（）业务招待费报销无证明人签字，没注明具体用途。年月日#付新悦饮食文化公司会议餐费元，无证明人签字及具体用途。年月日#综合部报销的业务招待费为养天和大药房药品元，仅有发票一张，没有具体标明是什么物品以及其用途。年月日 孙驿杰报销招待费元，其中礼品发票元，仅有发票，无礼品明细及用途。（）会议费的报销无明细，无经手人签字。年月日#前期规划部姚玉林报销价值元的数码产品，无产品型号、数量等明细，且会议后未说明去向。年月日#购通程控股会议资料元。只开具一张元的办公费用发票，无明细，会计核算时将元计入会议费，元计入办公费中。（）在劳保费中购买的物品去向不清。年月日报销金额为元，报销的运动服装及运动用品后所附发票与物品不符，其中发票上为连衣裙、风衣等，入库单上为运动服、羽毛球拍等。年月日凭证所报销的“进口纽崔莱铁质叶酸片”， 报销金额为元，据查该药品一般是供孕龄期妇女、孕妇、哺乳期妇女服用。（）在办公费中列支的湘绣、电脑耗材等去向不明。年月日综合部报销办公品费用,全为两幅湘绣费用，低值易耗品备查簿中没有发现该物品。年月 报销电脑耗材元，均达到低值易耗品的标准，财务处理直接计入开发间接费用-办公费中，无备查记录，也看不到是何人领用等信息。、高管人员的工资、奖金、补助及五险一金计提基数未通过董事会（）年共计发放工资元，高管层发放工资元，人均元；除高管层外其他员工（平均人）总工资为元，人均元。高管层的工资是其他员工工资倍。（）高管层年工资薪酬发放情况姓名基本工资奖金补贴福利合计合 计（）据了解公司副总从年月开始主要飞往广州单位新成立的子公司工作，而公司照常向发放年-月工资 元。（）年月日发放阶段性奖金共计元，发放人员中除外均为单位委派人员。对于发放奖金的标准未做具体说明，董事会成员中只有单位委派的董事长有奖金，而单位方面没有。发放明细见下表：序号姓 名职 务金 额董事长总经理副总经理财务总监前期部经理财务部经理预算合约部经理合 计（）高管层福利基数变化明细如下表所示：时 间楚 峰齐元合孙驿杰李 剑王 刚根据上表，公司总经理孙驿杰的福利基数在年月以前都低于其他公司高层。、编造虚假工资表，少交个人所得税。经查发现年月至元公司每月编制了两份工资明细表，其中两份上的应发工资数与凭证上的应发数均一致，实发数不一致。两份表的不同在于一份表上北京高层（人）既有车补也有异地补贴，另一份上既无车补也无异地补贴。无补助的那份表上多了项目临时工的工资共计元，正好与高层的每月补贴数合计相同，以达到少交个人所得税的目的。、公司商业中心及样板房购置的家具万元未通过固定资产核算，而直接进入开发成本。（七）工程项目方面的问题项目项目拟分三期开发，一期计划开发栋商品房（包括商业中心）建筑面积平方米，均为至层的高层建筑（商业中心除外）。目前一期建筑工程项目主要有一期一组团桩基工程，一期二组团一标段和二标段桩基工程、一期二组团南区和北区土方工程、一期一组团主体工程一标段和二标段、商业中心主体工程八个项目。工程明细情况如下（以下单位均为万元）:序号工程项目中标单价合同单价中标单位招标方式主体工程一标段主体工程二标段一期一组团桩基工程一期二组团一标段桩基工程一期二组团二标段桩基工程商业中心主体工程一期二组团南区土方工程一期二组团北区土方工程合 计以上个工程公开招投标的项目有个，邀请招投标项目有个，未进行招投标的项目有个。个项目中铁建设公司承建的有个，省建六公司承建的有个。审计重点抽查了以上八个项目的工程招投标和工程付款情况，发现的问题主要有：、公开招投标项目流于形式公开招投标的项目有个，一个为一期一标段主体工程，另一个为一期二标段主体工程。两个项目的公开招投标项目是流于形式，主要表现在：（）同一公开招标项目有份金额不一致的施工合同和建筑安装工程合同签订评审表。项目一期一组团一标段项目中标单位为中铁建设，该项目有套合同和合同签订评审表。一套合同（含评审表）的金额为万元，与中标价万元相同，一套合同（含评审表）合同金额为万元，与中标价不一致，比中标价高万元。通过后面工程付款等情况来看，真实合同是金额万元的合同。（）中标价与合同价不一致。省建六公司承建的一期一组团主体二标段投标价为万元，中标价为万元，而施工合同金额为万元，比中标价多万元。由中铁建设承建的一期一组团主体一标段工程中标价为万元，合同金额为万元，比中标价多万元。（）投标书报价与评标结果中列示的投标报价不一致,明细如下（单位为万元）。投标单位项目名称投标书报价预算书列示报价上限价评标结果中列示的投标报价投标价与评标列示报价差额中铁建设一期一组团一标段省建六公司一期一组团二标段如果评标报告中的报价为投标书的报价，则这两家公司均不能中标。因为两家公司报价均超过上限价，在评标时应作为废标处理不可能中标。（）评标报告中标的上限值与造价咨询公司编制的标的价不一致。项目名称标的上限值中介机构编制的标的差额备注一期一组团一标段一期一组团二标段（）项目评标报告时间、合同评审时间、合同签订或项目开工时间相互矛盾中铁建设承建的主体工程一标段，评标报告时间为年月日，而项目开工时间为年月日，显然项目未通过招投标就已经开工，评标在后，开工在前；另外合同评审时间应在合同签订时间之前，而实际评审人员签字时间不一，主管领导评审表签字年月日。省建六公司承建的主体工程二标段，评标报告时间为年月日，中标时间不明确，评审表上评审人员签字不一，主管领导孙驿杰签字年月日，显然项目开工后，合同才评审，合同签字流于形式。（）两个项目的公开招投标评审人员主评委均是单位的预算合约部部长。（）两个项目公开招投标的投标单位均是四家，且均没看到中标单位以外的投标书，不符合单位房地产内部制度关于工程公开招投标单位不少于家的有关规定。、邀请招标项目不规范。（）未设标底就进行招投标两个邀请招投标项目（项目一期桩基基础工程项目、项目商业中心工程项目）均没有设置标底就进行招投标。（）评标办法不明确，评标主观随意性较大经查，项目一期桩基基础工程项目评标办法不合理，擅自改变评标办法进行二次开标。该项目投标单位中铁建设、省建六公司、有色长沙勘察设计院、湖南长大家，分别报价为万元、万元、万元、万元，有色设计院报价最低为万元，省建六公司报价最高为万元。第一次投标（年月日）由于各单位标价相差较大，擅自改变评标办法进行第二次开标（年月日），按综合单价报价，报价分别元/立方米、元/立方米、元/立方米、元/立方米，此次报价省建六公司最低。但仍是根据第一次评标的报价最终选取省建六公司中标。项目商业中心工程邀请招投标项目根据年月日开标记录表（有张），投标单位有中铁建设、省建六公司、拓展建设分别报价为万元、万元、万元，报价最低为中铁建设，参加开标会议人员有人，没有评标意见。根据年月日的评标报告第条“各家投标价中工程清单差别较大，原因有条，根据以上情况，通过对各投标单位综合单价比较，选取综合实力较强的省建六公司进行谈判，并向其他提供了咨询公司预算的工程清单，重新明确了本次投标报价的范围后，要求湖南省六公司下浮让利后重新报价万元，根据年月日的评审意见表，由省建六公司中标，中标价为万元。（）评标委员的选取不合理根据湖南省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标评标活动管理规定第三章第十三条“评标委员会一般由-人的单数组成并满足招标项目的评标要求。采用综合评标法（）的，全部评标委员会成员由政府评标专家库随机抽取产生；采取综合评估法（）以外的评标办法的，评标委员会由政府评标专家库随机产生的成员不得少于三分之二，进入评标委员会的招标人代表应当具备相应的评标能力和水平”。招标人应当依法组建评标委员会，评标委员会一般由-人的单数组成并满足招标项目的评标要求，而公司邀请招标项目的评标人均是本公司职工。（）投标人未达到规定的投标家数仍然开标世界城项目一期工程（临时围墙）招标开标评标情况（围墙米）,公司在年月日发售招标书, 月开标。干杉省直安装公司在工期上均未响应投标,最后仍开标,榔梨中标。星沙国际项目A区硬化亮化工程招投标情况显示，参加投标和评标的单位只有榔梨建筑公司和市建筑工程公司，省建五公司弃标，未达到最低三家开标的要求，而仍进行开标，最后中标是榔梨建筑。、应该采取招投标的项目未进行招投标根据湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法第二章第十条规定，公司应采取招投标的工程未进行招投标，而是直接指定招标。如一期二组团一标段桩基工程、一期二组团二标段桩基工程、一期二组团南区土方工程、一期二组团北区土方工程个项目。、一期二组团南、北区土方工程承包单价合同承包单价问题（）一期二组团南、北区土方工程项目合同单价不一致且没有特殊原因南、北区土方工程指定由省建六公司和中铁建设承包，合同签订时间均是年月日，且土质相同，但单价不一，南方区土方基坑土石方综合单价为元/，北区土方基坑土石方综合单价为元/，两者相差元/，原因不明。项目南区土方（省六）北区土方（中铁）备注基坑土石方外运松散土石方合同金额（）南区、北区土方价格偏高一是与政策文件比。根据长沙县建设工程造价管理站长沙县造价纪（）号关于执行长县政发（）号关于财政性投资基本建设工程造价管理的补充通知文件相关条款解释说明的会议纪要规定，场地路基土石方价格为元/-元/，最高也只有元/，两者相差元/左右。二是与省建六公司年月日签订的一期桩基工程的土石方单价比较。根据该施工合同“第条开挖土方合同综合单价本工程大型土方开挖区分土方和石方，土方综合单价为元/，石方开挖综合单价为元/”的规定，该项目土方单价为元/，石方开挖单价为元/，所以南区、北区单价元/比石方开挖单价要高元/。、通过邀请招投标中标后再转包。经查，一期一组团桩基工程合同通过邀请招投标由省建六公司中标后，省建六公司又分为个标段交给张广沙和刘月强承包，张广沙承包一标段，承包金额万元；刘月强承包二标段，承包金额万元。、工程项目付款没有监理签字和工程进度表通过对这个工程项目的付款情况进行审计，发现有三笔付款没有监理签字和工程进度表。（）年月日支付给张广沙经手的商业中心主体工程第一笔工程款万元，没有监理签字和工程进度表。（）年月日支付给张广沙经领的万元工程款无监理签字和工程进度表。（）年月日支付给刘月强经领的万元工程款无监理签字和工程进度表。（八）公司治理结构和内部管理制度方面的问题、公司治理结构的缺陷（）董事会名成员均是兼职人员，且没有公司职工代表任董事，不符合公司法第四十五条“两个以上的国有企业或者两个以上的其他国有投资主体投资设立的有限责任公司，其董事会成员中应当有公司职工代表”的规定。从董事会人数来看，中铁人，单位人。这种没有公司职工代表任董事或聘请独立中间人任董事的结构，本身就不利于公司的决策和保护全体股东的利益。（）没有设监事会，只设有名兼职监事，没有起到对董事会和经营层的监督作用。（）股东会、董事会、管理层的职责、权限不清。管理层的授权范围过大，且管理层的人员均是由单位委派和聘选的，单位没有委派人员参与经营和管理。、公司的内部管理制度存在缺陷（）公司制定的财务管理制度、财务预算制度、工程招投标管理制度等来看，最终签字的基本上都是总经理审批，不需董事会或董事长审批。（）从实际执行来看，公司所有合同的签订、费用的报销以及工程付款和结算等均是总经理签字，没有看到法人代表、董事长的签字，也没有看到有单位董事成员签字。、没有完善的财务预算，没有项目预算和部门预算以及管理费用或开发间接费用如业务招待费、办公费、差旅费等明细预算。、财务管理制度、招标管理制度不规范。如财务管理制度没有明确总经理、董事长的审批权限；总经理权限过大、合同签订不规范，部分合同没有法人或授权人签字，也没有签订日期等。、截止到年月日，公司在使用的有个银行账户，不符合公司财务制度关于银行户头原则上应不得超过个的规定。四、八个方面的建议（一）完善对外投资的管理办法，保证国有资产的安全完整。、要成立专门的国有资产管理机构，负责对国有独资公司、国有控股公司和国有参股公司的管理和监督。、制定国有资产管理机构作为出资人的管理办法，对参与公司管理人员要建立约束监管机制。、建立审计监管机制，对会计报表要进行年度审计，对重大事项和问题要进行专项审计。（二）加强公司法人结构治理，进一步完善董事会的职能，有效保护公司全体股东的利益。、在董事会的架构上可引入独立董事会制度，独立非执行董事除了监督管理层外还可参与制定公司制度及发展方向，对董事会所面临的问题发表客观意见，以及确保董事会考虑的是全体股东的利益；、进一步明确董事会的职责，明确公司管理层的授权范围和权限，对公司的重大事项如：工程项目的招标计划、招标管理，项目预算和财务预算、会计核算准则和财务管理制度等方面事项要引入董事会职责范围内，以确保管理层管理能够达到预期目的；、董事会下设立专业性机构。为了进一步强化决策的可行性论证，强化单位内部控制，除依靠度独立董事的作用还必须在董事会下设立专门的委员会，如审计委员会、薪酬委员会、提名委员会、预算委员会、工程招投标委员会等；、完善对董事长，董事和高层人员的约束和激励机制；、充实监事会的职权，发挥监事会的监督作用。并切实有效执行，以便加强管理，提高效益。（三）进一步制定和完善内部管理制度，以便加强管理，提高效益。、要制定科学合理的项目预算和年度财务预算，并对预算执行情况进行有效考核和监督，对超过预算的支出要严格控制。、要进一步明确成本开支范围和开支标准，股东双方要就管理人员工资、业务招待费、办公费、差旅费、会议费等开支范围和标准进行明确界定。对超过股东双方核定额度内的费用要上报股东会批准或在股东应分配的利润中列支，不得影响股东权益。、严格按照企业会计准则和房地产企业会计制度进行会计核算，有效区分和界定企业管理费用、开发间接费用以及明细科目核算的内容，为企业决策层提供准确、真实的会计信息。、进一步完善费用审批，工程招投标、对外投资的审批权限、（四）切实加强工程项目的成本控制。、要进一步完善工程招投标的管理办法，在董事会架构下设置招投标委员会，防止串标、假招投标的行为。对工程招投标的项目以及招投标的类型要上报董事会通过；评标领导小组和评标人员要有监事会人员或董事会下设的招投标委员会人员进行监督；对工程招投标的上限值的确定除委托中介机构编制外，还需报招标委员会审核通过。、要切实加强工程全过程的监管，从工程开工、工程建设到工程付款结算要进行全方位监管。可由单位评审中心或中介机构对公司工程项目结算进行重点抽查并审计。、完善工程招投标机构、工程监理机构、工程造价咨询机构、设计机构选定的办法。这些机构不能相互关联，更不能工程招标、工程监理由同一家机构进行。、对项目公开招投标项目的标底预算或未设定标底的邀请招投标项目和指定项目要进行全面工程造价审计，以便正确评估工程造价的真实性和合理性。（五）股东双方要尽快制定一期项目和项目项目的财务划分、财务核算的具体办法，并加强对一期项目后续项目的管理和财务核算。、一期项目未完工项目（包括未办结算的项目）和财务会计核算应由单位全部接管。、股东双方应就一期项目与项目项目的财务拆分原则进行协商，并达成一致意见，以便准确核算一期项目和项目项目的经营成果。、对一期项目财务收支建议要实行全面审计，以便对前期经营情况作出正确分析和评价。（六）要及时清理核对与各个股东的往来账款数额，并补办相关的财务手续。（七）对于土地置换的评估价格和因容积率提高而应补交土地款国有土地管理部门和单位决策部门要进一步审核和确认。（八）对在前期工程中列支.万元咨询问题应进一步调查，并了解四个公司的关联关系，以作出相应的处理措施。五、其他事项说明（一）本次审计未包括对一期项目的年月-年月日的财务收支的审计，一期项目存在的问题只是我们在审计中关注到的问题。（二）工程咨询类、销售代理类、工程勘察、设计、监理的工程招投标、工程付款和结算均未进行审计，工程建设类项目的工程招投标未对商业中心幕墙工程进行审计；所有工程类项目、工程造价、预算标底均未进行审计。（三）项目项目一期工程已基本完工，但为进行工程结算审计；一期项目项目的工程结算已由单位委托给友谊、信元中和、新星三家造价咨询公司在审计。（四）根据股权转让协议和四方协议规定，一期项目项目的亏损和盈余全部由开发去有限公司承担和享有。（五）本次审计未对公司债权债务进行函证，未对审计调整事项进行调整。（六）审计发现的问题只是我们在采取审计程序时关注到的情况。附件：、年