新月山庄绿之源农场生态农业旅游休闲观光项目可研报告.doc

1 目目 录录 第一章 总 论 .1 1.1 项目名称与承办单位 .1 1.2 编制依据及编制单位 .1 1.3 项目建设目标与内容 .2 1.4 主要经济技术指标 5 第二章 项目背景及必要性、可行性分析.6 2.1 项目提出的背景 .6 2.2 项目建设的必要性及可行性 .10 第三章 市场分析及营销方案 .12 3.1 产品需求分析 .12 3.2 市场营销 .13 第四章 项目建设条件 .17 4.1 建设地点选择 .17 4.2 项目区自然条件 .18 4.3 项目区交通条件 .20 4.4 社会经济条件 .20 第五章 项目建设方案 .23 5.1 规划设计原则 .23 5.2 项目布局 .25 5.3 项目技术方案 27 5.4 功能分区 .34 5.5 配套工程 .40 5.6 总图运输 .42 第六章 环境保护 .43 6.1 项目区环境现状 .43 6.2 评价依据及标准 .43 6.3 项目实施过程中的环境影响及对策 .44 2 6.4 项目建成后的环境影响 .44 6.5 环境综合评价 .45 第七章 安全生产、劳动保护与卫生防疫.46 9.1 安全生产和劳动保护 .46 9.2 卫生防疫 .46 第八章 组织机构与运行管理 .48 8.1 组织机构设置原则 48 8.2 经营体制 48 8.3 组织机构 48 8.4 项目建设的技术支撑 .50 8.5 项目实施进度安排 .51 第九章 节能、节水.52 9.1 研究依据 52 9.2 能耗分析 52 9.3 节能措施 53 第十章 投资估算 .54 10.1 估算依据 .54 10.2 投资估算 .54 10.3 资金筹措 .56 10.4 资金使用和管理 .56 第十一章 效益分析 .57 11.1 财务评价的依据和原则 .57 11.2 财务评价基础数据与参数选取 .57 11.3 成本费用、营业收入及税金估算.58 11.4 财务盈利能力分析 .60 11.5 不确定性分析 .62 11.6 财务效益分析结论 .63 11.7 环境效益分析 63 11.8 社会效益分析 64 3 第十二章 项目风险分析及应对措施 .66 12.1 机遇分析 .66 12.2 风险预测及对策 .66 第十三章 结论与建议 .72 13.1 方案总体描述 .72 13.2 项目方案优势 .72 13.3 结论与建议 .72 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目名称与承目名称与承办单办单位位 1.1.1 项项目名称目名称 项目名称：绿之源农场生态农业旅游休闲观光项目 1.1.2 项项目承目承办单办单位位 承办单位：江西绿之源生态农业有限公司 法人代表：黄志刚 项目负责人：黄志刚 1.1.3 项项目目建建设设地点地点 宜春市袁州区南庙镇梅花村 1.1.4 建建设设期限期限 建设期为 5 年。 1 1.5 建建设规设规模模 绿之源农场生态农业旅游休闲观光项目是一个以生态开发为宗旨，集科 研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，确保产品优质高产，生态园 聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及 观光休闲集于一体，总面积约为 300 亩。 1.2 编编制依据及制依据及编编制制单单位位 1.2.1 编编制依据制依据 1、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 2、2004-2013 年中央一号文件； 3、国务院进一步加强菜篮子工作的通知（国发【1997】22 号）； 2 4、宜春市袁州区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 5、国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 6、项目建设单位提供的其他材料。 1.2.2 编编制原制原则则 本项目的设计指导思想和设计原则为： 1、坚持“客观、公正、科学、可靠”的原则，真实、全面地反映项目的有利 和不利因素，为项目承办单位决策和政府部门审批提供依据。 2、严格贯彻执行国家有关环境保护等方面的现行规定和标准，吸取国 内外生态农业项目建设方面的成功经验，采用先进、成熟、可靠的环保技术。 3、重视循环经济，体现生态、高效、休闲农业理念。 1.2 编编制范制范围围 根据国家对建设项目可行性研究报告阶段的工作范围规定，本报告对 项目建设的依据、必要性和条件进行研究和论述，对项目产品市场需求进行 预测，对项目地址、建设方案、规模、技术方案、环保、投资估算及资金筹措 和财务经济效益评价等方面进行综合研究和分析。 1.3 项项目目建建设设目目标标与内容与内容 1.3.1 项项目建目建设设目目标标 建设以生态农业为基础，以市场为导向，运用生态学、生态经济学原理 和系统工程方法，以科学技术做支撑，以经济利益为中心，发展高产、高效、 低耗能、无污染的粮食、花果蔬菜、畜禽产品生产。加大科技支农力度，调整 和优化农村经济结构，创建农业生产示范基地，坚持走持续发展的道路，改 善生产条件、保护生态环境，进行生态农业综合开发，将农业的产前、产中、 3 产后各环节结成完整的产业链条，进行产业化经营，实现农业生产和农民收 入持续稳定增长，达到生态、经济和社会三大效益的有机统一，使之成为集 农业综合开发、生产经营等功能于一体的生态农业示范区。 1.3.2 项项目建目建设设内容内容 基地占地 200 亩，按功能规划为高效农作物区、无农药有机肥蔬菜园、 原生态畜禽园、荷花池、景观植物种植区、健康饮食会馆、会员娱乐活动区 等七大功能区。 高效农作物区：占地 100 亩，为了提高水稻种植的经济效益，优化种植 业结构，采用稻鸭、稻蟹、稻鱼等生态立体种养模式，构建植物动物间 的配套栽培技术。 无农药有机肥蔬菜园：占地 30 亩，由温室蔬菜、果树、瓜类三种种植区 组成，严格按照无公害农产品生产标准进行管理，采用大量施用有机肥等生 态措施来管理，为健康饮食会馆和 VIP 客户提供了大量优质瓜果蔬菜。同 时开辟部分基地作为采摘体验区，游客可在管理人员引导下周年自由采摘 新鲜蔬菜，品尝果品，了解认识各种园艺作物的特点，充分体验农村乐趣。 原生态畜禽园：占地 10 亩，采用原生态养殖模式发展生猪和家禽养殖， 其中生猪存栏 300 头、家禽类 10000 只，为健康饮食会馆和 VIP 客户提供 了大量生态畜禽产品。 荷花池：占地 30 亩，其中现有水面 20 亩，新开挖 10 亩，主要种植荷花， 作为园区主要水面景观，生产的莲藕可作为饮食会馆的原材料。 景观植物种植区：占地 20 亩，主要种植向日葵、薰衣草类大田类花卉， 为整个农场营造一个田园景观。 健康饮食会馆：占地 3 亩，建筑 4 面积 2000 平方米，打造原生态酒店（无住宿），拥有十余个大、小包厢，设施 齐备。可同时供 200 人就餐。餐厅菜肴大部分使用农场种、养的优质生态农 产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。 会员娱乐活动区：占地 7 亩，青少年活动培训区、垂钓区、自助烧烤区、 拓展基地等，适合各年龄段人群游玩。 整个基地以水系纽带，园区内道路使用方砖或条石铺砌而成，游园道路 两侧摆放盆景，部分条石刻有农业小知识、历史文化等文字。 1.3.3 项项目投目投资资与与资资金来源金来源 项目总投资 1500 万元，其中建设投资 1400 万元，流动资金 100 万元。 项目所需资金计划拟采用会员预付会费和承办单位自筹相结合的模式，项 目拟吸收 60 名会员，按预交会费 5 万元/人计算，则可预收会费 300 万元， 项目单位自筹 1100.00 万元。 1.3.4 项项目效益分析目效益分析 1、经济效益 项目正常年实现营业收入 1287.75 万元，年总成本 907.15 万元，年利润 总额 327.18 万元。投资回收期 5.96 年。财务内部收益率 19.31%。 2、环境效益 项目建设考虑基于发展生态农业同时还要保护周边环境，通过项目的 实施，引用“古法”种植理念和现代农业科技相结合的模式，尽量杜绝农药、 化肥、兽药等使用，循环利用资源，保护梅花村及其周边生态环境。 3、社会效益 项目的建成，将发展当地经济，解决村民“离土不离乡”的就业问题，促 进社会稳定。项目的建设将是贯彻党中央关于社会主义新农村建设精神的 良好体现，作为农业结构调整、构建 5 和谐社会在江西省新农村建设的典型，起到亮点示范作用，带动周边经济进 一步发展。 通过先进的生产理念的引进，原生态的种养殖技术将对项目区起到良 好的生态农业示范作用，改进周边地区农业产业结构和种植方式，加强水土 保持、环境保护观念。 1.4 主要主要经济经济技技术术指指标标 表表 1-1 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号名 称单位数量 1项目总占地亩200 1.1高效农作物基地亩100 1.2无农药有机肥蔬菜基地亩30 1.3原生态畜禽园亩10 1.4荷花池亩30 1.5景观植物种植区亩20 1.6健康饮食会馆（含装修）亩3 1.7会员娱乐活动基地亩7 2项目总投资万元1500 3营业收入（正常年份）万元1287.75 4总成本费用（正常年份）万元907.15 5利润总额（正常年份）万元327.18 6项目投资回收期年5.96 6 第二章第二章 项项目背景目背景及必要性、可行性分析及必要性、可行性分析 2.1 项项目提出的背景目提出的背景 2.1.1 政策背景政策背景 国家“十二五”规划明确提出，今后五年农业发展的方向是“完善现代农 业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业加快发展设施农业， 推进蔬菜、水果、茶叶、花卉等园艺作物标准化生产。提升畜牧业发展水平， 提高畜牧业产值比重。促进水产健康养殖，发展远洋捕捞。积极发展林业产 业。推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产 经营专业化、标准化、规模化、集约化。推进现代农业示范区建设。因地制宜 发展特色高效农业，利用农业景观资源发展观光、休闲、旅游等农村服务业， 使农民在农业功能拓展中获得更多收益”。党的十八大指出“坚持走中国特 色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深 度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工 业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。加快发展现代农业，增强农业 综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给”。中共中央国务 院关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见（2013 年 中央一号文件）中提出落实“四化同步”的战略部署，按照保供增收惠民生、 改革创新添活力的工作目标，加大农村改革力度、政策扶持力度、科技驱动 力度，围绕现代农业建设，充分发挥农村基本经营制度的优越性，着力构建 集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系，进一步解放 和发展农村社会生产力，巩固和发展农业农村大好形势。为准备 2014 年中 央一号文件的主题，近期各部委就农业生态环境问题和农业可持续发展模 7 式进行了密集调研，从十八大报告和三中全会的表述看，预计生态农业是重 要方向之一。后续政策有望在鼓励农业新型生产方式（绿色循环经济）、废物 循环利用（生物质发电等）、使用低毒高效农药/化肥等方面有更多的突破。 宜春市袁州区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出大力 发展多种经营，提高经济作物和养殖业比重。积极推行农业标准化生产，加 强耕地质量建设，提升土壤有机质，培肥地力，主要农产品标准化生产面积 达到 50%。提高农业生产水平和产品质量，培育一批知名品牌，建设一批专 业化、规模化、标准化的农产品基地。积极发展生态农业、循环农业、城郊休 闲农业等高效、新型农业，拓宽农业领域。 2.1.2 项项目背景目背景 生态农业是农业持续发展的生产模式。发展生态农业，进一步加强生态 农业建设既是保证农业持续、稳妥、健康发展和保证我国农业现代化健康发 展的必由之路，又是造福子孙后代的千秋大业。 分析江西省自身的特点，可以清楚地看到，传统农业“一小三低”（规模 小、投入低、产出低、科技含量低），其导致在农业产品结构优化、产业关联 体制创新和新技术应用能力等方面与先进省市相比有较大差距，在市场竞 争中处于劣势，所受的发展压力越来越大，特别是中国加入 WTO 以后，这 个问题显得更加突出。“入世”对某传统农业是一个严峻挑战，农业结构调整 势在必行。然而，“入世”对现代农业的发展也提供了前所未有的机遇和广阔 的市场空间。由传统农业向现代农业转变，选择了生态农业和有机食品作为 突破口，顺应了“入世”需要。目前存在的问题还是无效生产能力过剩与有效 需求不足的矛盾。根据省委省政府提出“21 世纪某在高标准下将以生态农业 为主的现代农业、以有机食品为主的食品产业、以生态旅游为主的旅游业培 育成为新的支柱产业”的战略布署， 8 用优质化去改造传统农业产业，用特色化形成新的农业支柱产业，加速农业 产业的结构调整和升级换代，是十分必要的。 随着人类进入 21 世纪，我国农业进入可持续发展的探索热潮。从单纯 的追求数量转向追求质量，从追求产量的增长转向追求综合效益的提高。全 球的农产品消费市场普遍关注安全性，绿色食品、有机食品受到人们的普遍 欢迎，以良好的生态环境和生产有机食品为特征的现代生态农业应运而生， 未来人们对绿色无公害食品的需求也越来越大，而食品安全问题却成了我 国农产品的“瓶颈”，因此，发展生态农业、开发无公害绿色食品有其必要性 和迫切性。 调整农村产业结构，建立科学的农业生态模式，选择科技含量高的优良 品种，生产无公害的粮食、粮食、果蔬、畜禽，合理利用自然资源已成当今农 业可持续发展的重要课题。在追求经济效益、社会效益与生态效益并举的基 础上达到农业可持续性发展。项目选择基础设施条件较好，农民素质较高， 有一定畜禽养殖基础，交通便利的地区，建立生态农业产业化示范园区，是 符合江西省农业产业政策的。 宜春市是一个旅游城市，历史人文景观和美丽市容吸引了大量的国内 外游客。随着假日的增多，市区居民的休闲旅游的兴趣越来越浓。崇尚回归 自然、返朴归真的农家乐假日休闲旅游，近郊农村现代农业生态模式的建立， 可大力发展生态旅游，把生态农业区的建设与生态旅游建设统一起来，提高 产业的关联度，带动其它产业的共同发展，不但为宜春市提供了新的旅游项 目，而且宣传了生态农业科普知识，增加了经济效益，实现经济与社会的全 面发展与进步，采用现代农业生产模式，加大科技兴农力度，调整和优化村 经济结构，通过基地的建设将农业的产前、产中、产后各环节联结成完整的 产业链条，进行产业化经营，实现农业生产与农民收入持续稳定增长。 9 南庙镇是宜春的南大门，有着面向宜春城、背靠明月山的区位优势，但 经济总量长期低位徘徊，发展后劲不足。袁州区委书记郑声宝在南庙调研时 提出：“南庙要在发展休闲旅游产业上有更大作为。”思路决定出路。南庙镇 党委、政府审时度势，精准定位，以全新理念谋发展，全力以赴把经济搞上 去，改变南庙的落后面貌。今年 5 月，结合南庙的区位和潜在优势，南庙镇 第一次党代会提出：“对接中心城，策应明月山，建设新南庙”，努力把南庙打 造成全区的经济强镇、特色乡镇、宜居村镇。 南庙镇干群齐心，充分利用紧邻宜春市区的区位优势，抓住宜春城南开 发、明月大道建设的契机，大力招商引资，重点培育旅游休闲产业、农业产 业化龙头企业，有选择性地引进一批无污染、有潜力、有税收的企业落户邮 桥、白马工业区，搞活经济，增强实力。新龙生物科技、楚浩包装材料等一批 好项目、大项目正向南庙聚集，一批又一批客商前来考察，看好南庙的发展 前景。南庙镇以对接宜春中心城为机遇，紧紧抓住明月大道建设契机，科学 规划，整合资金，合理运作，推进邮桥、白马、梅花组团式发展，使南庙村镇 建设上水平。同时，以宜春绿龙公司为龙头，引进 2 至 3 家投资上亿元的大 型农业企业，采取“公司+合作社+农户”模式，促进莲藕、有机蔬菜种植上规 模，打造宜春的菜篮子基地。 南庙镇依托明月山旅游升温契机，发展休闲旅游产业，全力扶持袁州碧 水山庄旅游休闲居住项目、春南温泉休闲开发项目，努力把南庙建成宜春的 旅游休闲基地。该镇加速生态休闲农业提质升级，已建成白马农庄、梅花生 态园、伞塘农庄、鳌泉农庄等休闲农庄，年接待游客突破 2 万人次。豆腐、水 酒、武术是南庙“三宝”。该镇利用原有的技术及厂房，整合资源，加大招商 引资，做好“豆腐、水酒”文章，做大做强南庙传统食品产业，擦亮“南庙特产” 10 旅游品牌。同时，挖掘南庙“武术之乡”底蕴，光大南庙武术，发展民俗旅游。 南庙镇党委书记李铭告诉记者，南庙镇准备用三至五年时间，把南庙建成休 闲旅游基地、特色产业之乡、和谐优美新南庙。 通过产业化示范推广基地的建设，结合周边旅游资源，共同发展，从而 起到生产技术、生产方式、经营模式、消费方式和直接参与等方面的示范样 板基地的作用，带动袁州区和周边地区农村运用高新生物技术走高产、优质、 高效、低耗和无污染的生态新路子，实现该地区从农业资源型开发向农业科 技型开发转变，达到生态效益、经济效益和社会效益的有机统一。 2.2 项项目建目建设设的必要性及可行性的必要性及可行性 2.2.1 必要性必要性 1、是发展农业和农村经济的需要 生态农业是未来农业发展的方向，项目建设吸取传统农业的精华和国 内外现代农业发展的经验教训，从项目区的市情出发，把农业高新技术和传 统农艺相结合，遵照生态学的原理和应用现代农业技术进行农业生产，大大 提高园区农业生产水平和可持续发展的能力，有力地促进了当地农业结构 调整和加速农业现代化的发展，促进项目区传统农业向现代化、生态化、社 会化、休闲化的转变。 2、是调整农村产业结构、增加农民收入的需要 为促进生态农业产业化示范推广基地周边农民收入有大幅度的提高， 号召周边农民群众大力支持与合作，积极引导农民调整产业结构，促进高效 生产，实现增收，适当调整过去产量低、效益差的经济作物的播种面积，增 大极富地方特色的绿色有机大米、蔬菜、水果、畜禽产品等高效经济作物的 栽培面积，使经济作物的产值所占种植业的产值有明显的提高，使袁州区的 11 农业逐渐步入到结构合理、高产高效的良性轨道上来。 3. 2.2.2 可行性可行性 1、政策可行性 发展生态高效农业，调整农业产业结构，走可持续发展道路，是建设社 会主义新农村的重要任务，符合国家方针政策； 2、经济可行性 本项目建设总投资 1500 万元全部由企业自筹和会员预交会员费相结 合，公司负责项目的统一规划、综合开发利用和项目实施。 3、技术可行性 项目技术方面将依托区农业局、科技局以及江西省农业大学等科研单 位，提供高新科技信息。另外公司将聘请专业技术人员，对立体种植、温室 大棚、有机畜禽养殖等进行专业技术指导，以保障高效生态农业的顺利实施。 12 第三章第三章 市市场场分析分析及及营销营销方案方案 3.1 产产品需求分析品需求分析 3.1.1 绿绿色食品市色食品市场场分析分析 近年来，国家加大了对农业产业化的扶持力度，产供销全过程进行一体 化经营，其产品符合消费者对食品安全的要求。良好的政策环境、广阔的市 场消费前景和特色农业本身的特性，使得特色农业具有较高的投资价值和 市场潜力。 本项目水稻、畜禽、果蔬等产品在“古法”种植（养殖）基础上，融入现代 农业科技，生产全过程将按照绿色食品标准要求进行。目前，国内每年绿色 农业品的需求量增加很快，初步估计每年递增在 15%以上，尤其是过节前 期，具有很好的经济效益。利用生态技术，进行特色农业产品的种植（养殖）， 前景十分广阔。 3.1.2 生生态观态观光光农业农业市市场场分析分析 休闲旅游农业是近代国内外新兴的一种农业产业，它的特点是把传统 农业和农事活动、自然生态景观、以及乡土人文、民情民俗广泛结合起来， 吸引消费，让顾（游）客观光品尝、娱乐度假、购物摄影、参与体验和旅游考 察等时尚活动。 观光休闲农业，在美、日等发达国家 20 世纪 70 年代已形成产业。进入 20 世纪 90 年代，随着我国人民生活水平提高，中国乡村旅游趋热。据测算， 目前中国的乡村旅游景区（点）每年接待游客超过 3 亿人次，旅游收入超过 400 亿人民币。以“体验农民生活，享受农村风光，欣赏农村风情”为主的农 业休闲旅游随着人们生活水平的提高，市场前景日趋扩大。 13 近几年来，随着宜春市城市社会经济的发展，居民生活水平的大幅度提 高，为适应城市居民的消费需要，观光休闲农业和乡村旅游也应运而生，观 光农业呈现较快的发展势头。 随着宜春市经济的发展，开发休闲农业的前景越来越广阔。休闲农业的 发展有其特定的背景：一是近年来，人口都市化现象愈加严重，城市人口密 度不断增加，使得城市内公园、绿地等休闲场所严重不足；二是人们的消费 观念有了改变，轻松、舒适的环境很受欢迎，因此，用在旅游上的消费大幅 度增加；三是城市现代化、工业化、机械化程度的提升，使都市人们用于休 闲的时间越来越多，为休闲农业的发展创造了机遇。观光休闲农业的消费市 场发展潜力在于：从消费对象来看，观光农业的消费对象主要是城市居民和 外地游客，宜春市城市人口达 43.7 万人，他们中的大部分人有去郊区观光、 休闲的愿望，每年到本市游客达 280 万人次，旅游产业渐成规模，有必要大 力发展观光农业；从消费能力看，目前已经有相当一部分城市居民具有参加 农业观光休闲旅游的能力，随着经济的发展，这一消费群体将不断扩大，消 费水平也将不断提高，观光休闲农业已经开始成为宜春市城市人口新的消 费热点之一。 3.2 市市场营销场营销 3.2.1 产产品策略品策略 项目共设计、推出高效农业种植产品、绿色果蔬类产品近 30 种产品（根 据季节及市场行情变化可调整）。 3.2.2 价格策略价格策略 基地生产有形和无形的绿色产品，绿色产品因其生产成本、管理成本和 产品附加值高于普通产品，在市场上的价格也偏高。在实施价格策略中，应 14 树立绿色价值观、绿色成本观，根据市场供求关系状况及游客心理采取相应 的绿色价格策略，如游客满意价格策略、绿色高价策略、绿色消费心理定价 策略等。即在定价前宣传、预测绿色产品的非价格变量，如卫生安全性、环 保功效、营养健康等在游客心目中的认知价值，通过绿色认证来提高非价格 变量的可信度，制定游客接受的合理价格。提高基地绿色产品的性能价格比， 从而弱化消费者对价格的敏感度。可根据不同类别的产品采用不同价格的 策略。对于市场潜力大、独一无二的游憩项目可以收费，而对于常见的游憩 项目可以免费。对于绿色农产品，可采用分档定价，以不同的价格满足不同 消费层次游客的需求，建立公正透明的价格体系。 3.2.3 营销营销策略策略 示范推广基地的产品包括核心产品，即有机绿色农产品和游客休闲娱 乐餐饮的经历和体会；有形产品即景观环境氛围、休闲娱乐设施和场所、餐 饮与购物等满足游客的实体和服务；延伸产品即基地的通达条件和保障服 务等。其产品营销主要策略包括： 1根据游客多样化的消费结构，生产多样化的绿色产品。观光农业园 的绿色产品有不同的分类方法，从游客的消费习惯看，基地中产品包括必选 产品、可选品、特殊品和非渴求品；从游乐方式特点分，产品包括展示型产 品、体验性产品、互动式产品和复合型产品等。基地应该通过游客绿色需求 与产品分类，设计生产不同类别的绿色产品满足游客需求。并在生产过程中 采用绿色生产技术，绿色包装，保护生态环境。 2延长基地产品的生命周期。目前由于游客需求变化越来越快，竞争 对手的存在，示范推广基地生命周期越来越短。这就要求通过开发创新新产 品，保证农业和游憩项目常去常新，来提高游客的重游率。如无农药有机肥 蔬菜基地开辟部分基地作为采摘体 15 验区，游客可在管理人员引导下周年自由采摘新鲜蔬菜，品尝果品，了解认 识各种园艺作物的特点，充分体验农村乐趣。 3品牌营销。品牌是企业的一种错综复杂的象征，它是品牌属性、名称、 价格、历史、声誉、广告方式的无形总和。基地的品牌营销应该借助环保的 价值观念、绿色有机农业技术特色等因素，逐步建立一种品牌联想，通过舆 论和促销，让游客对基地的绿色品牌产生良好的印象，购买这一品牌产品。 4争取绿色标准认证、树立生态农产品的绿色形象是绿色产品营销策 略的重要组成部分。塑造旅游产品绿色形象顺应了旅游市场的新需要，有利 于拓展市场空间。 3.2.4 营销营销手段手段 1绿色宣传促销策略。绿色宣传促销是宣传、推介基地绿色邮寄产品 的重要手段，对提高基地产品的市场知名度和美誉度起重要作用。绿色宣传 应以绿色为着眼点，借助绿色传播媒体（如关心环保、生态和健康的媒体）， 以绿色品质、发布绿色信息，引导游客的绿色消费观念。通过“绿色”沟通与 促销方式，不仅会提升基地的品牌形象，而且传播绿色生态文明、增强受众 的环境道德观。 2营业推广。营业推广是示范推广基地在特定时期与空间范围内，通 过刺激游客，促使游客尽快或大批量到基地游玩而采取的一系列措施和手 段。营业推广的措施应灵活多样。 1）价格折扣，即通过优惠券或现金折扣，对游客的消费给予一定的价格 优惠。另外，对与企业业务关系密切的单位团体，也可实行价格折扣。 2）会员制，又称俱乐部营销，即基地采用会员机制，组成俱乐部形式的 团体，会员可以享受农场采摘新品品尝、现金折扣、实物返还以及农场定期 组织的其他互动活动。这种方式有利 16 于培养游客的品牌忠诚度。提高重游率。 17 第四章第四章 项项目建目建设设条件条件 4.1 建建设设地点地点选择选择 袁州区位于江西省西部，属宜春市，袁河上游，东经 11354-11437， 北纬 27332805，现为宜春市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文 化、金融和信息中心。东连新余，西临萍乡，南界安福，北接万载、上高和湖 南浏阳。总面积 2532.36 平方千米，其中城区面积 17.8 平方千米。2010 年末， 全区户籍人口为 105 万人。 南庙镇 地处宜春市 城区南郊，辖 区面积为 79 平方公里，耕 地 2.1 万亩， 林地 4500 公 顷。南庙地势 为西南高、东 南低，除西南 部有部分山 区外，均属丘 陵地区。全镇 辖 11 个村， 200 多个村民小组，总人口为 2087 人。南庙镇地理位置优越，交通便利，通 18 信畅通，集镇距市区中心仅 12 公里。 本项目基地位于宜春市袁州区南庙镇梅花村绿之源农场，周边群山相 连，环境优美，交通十分便利，占地 200 亩，区内现在为农用地、水面和林地。 4.2 项项目区自然条件目区自然条件 4.2.1 气象、水文气象、水文 袁州区属亚热带季风性湿润气候，气候温和，余量充沛，四季分明，享 有“山明水秀、土沃泉甘、其气如春、四时咸宜”年之称。平均气温 18.1，全 年有效积温为 42955340，保证率为 80%，无霜期 272 天，年降水量 1545 毫米，最低月平均气温 5.5，最高月平均气温 28.5。 袁州的主要河流为袁河。袁河发源于武功山金顶峰北麓，大致流向自西 向东，经芦溪、袁州、分宜、渝水、樟树等区市县，汇入赣江。袁河流入袁州 区，经西村、湖田、渥江、彬江等乡镇和中心城区，长达 52 公里。袁河支流 众多，分布均衡。袁河水系的控制流域面积占全区总面积的 86.3%。另外， 还有慈化镇部分山溪流向万载，汇入锦江；慈化镇和水江乡的少数山溪，分 别流向浏阳和萍乡，汇入湘江； 洪江乡部分山溪流向安福，汇 入泸水。全区年平均径流量约 为 184 亿立方米，基本上能够 满足工农业生产和人民生活的 需要。 4.2.2 光照条件光照条件 本地区全年实际日照时数 2844.1 时，去年晴天多于阴天，晴天日数为 19 287 天，占全年日数的 79%，光照条件、光能资源比较丰富。 4.2.3 地形地貌地形地貌 袁州区属低山丘陵地形。南、西、北三面群山环抱，峰峦层叠，地势较高； 中部和东部广布丘陵，地势较低。袁河自西向东于区境中部流过，形成一块 狭长的河谷平原。按海拔高度和相对高度，全区可划分为山区、丘陵、平原 三种地貌。山区主要分布在南面和北面的区境边缘，占全区总面积的 21.7%；丘陵分布在区境中部，占全区总面积的 60.7%；平原主要分布在区境 东部和袁河两岸，以及丘陵地貌中夹插的小块平原，占全区总面积的 17.6%。基地内部地势平坦，有少部分丘陵地形。 4.2.4 土壤、土土壤、土质质 袁州土壤类型，主要有山地草甸土、山地黄棕壤、山地黄壤、石灰土、水 稻土、潮土等到 7 个土类。山地草甸土占全区土地总面积的 2%左右；山地 黄棕壤占 4%左右；山地黄壤占 5%左右；山地红壤一般分布在丘陵地区，占 全区土地总面积的 40%左右；石灰土约占 30%；水稻土约占全区土地总面积 的 17%；潮土主要分布在袁河及其支流两岸，占全区土地总面积的 2%左右。 基地内部土壤为黑粘土性质，透水性好，失墒期短，有机质含量高。 4.2.5 自然自然资资源源 袁州区自然资源丰富。1、矿产资源有钽、铌、锂、钨、钼、铜、锌、铅、铁、 锰、金、煤、磷、石英、白云石、石灰石、高岭土、紫砂泥等 20 多种。经初步 勘查，钽铌金属储量 1.9 万吨，钨储量 1.2 万吨，煤储量 1.9 亿吨，石英储量 9400 万吨，石灰石储量 8 亿吨，高岭土储量 5000 万吨，其中钽铌矿为江西 有色金属“五朵金花”之一，为国家重点开采项目。2、林业资源现有树木品 种 62 科、1100 多种，属国家重点保护的有水杉、华木莲、红豆杉、竹柏、鹅 掌楸等，其中华木莲为袁州区特有树 20 种，并被评为宜春市“市花”。全区活立木蓄积量 200 余万立方米、毛竹蓄积 量 3000 余万株。3、农作物资源以稻、麦、麻、豆、油、果为大宗，有 30 个多 种类、340 多个品种。4、畜禽资源。家养对象以猪、牛、羊、兔、鸡、鹅、鸭为 主，珍贵野兽有虎、豹、豺、猴、野牛、红毛狗等。5、鱼类资源有 9 目 80 余种。 项目区适宜种植玉米、棉花、大豆、西瓜等粮食经济作物；桃、李、杏、 苹果、葡萄等优质水果；养殖猪、牛、羊、鸡、鸭、鹅、兔、鱼等家禽和水产品。 4.3 项项目区交通条件目区交通条件 袁州区交通便利，浙赣铁路、320 国道、沪昆高速穿境而过，杭南长高 铁，明月山机场，宜万 高速建设如火如荼。 近年来，农场新修 公路 20 公里，公路延 伸到农场各队。农场拥 有乳品加工厂和农业 公司两个分公司。外来 给投资企业建有大型养牛场 3 个，棉花加工厂、榨油厂、蔬菜基地各 1 个， 苗木生产基地 3 个，养鸡场 4 个。 4.4 社会社会经济经济条件条件 2012 年，袁州区生产总值完成 164.56 亿元，同比增长 12.7%；财政总收 入完成 18.08 亿元，同比增长 34.6%，其中地方财政收入完成 9.76 亿元，同 比增长 35.7%；500 万元以上固定资产投资完成 146.06 亿元，同比增长 21 28%；社会消费品零售总额完成 115.5 亿元，同比增长 15.2%；外贸出口总额 完成 8736.8 万美元，同比增长 77%；实际利用外资 3880 万美元，同比增长 24.6%；全区规模以上工业企业实现工业增加值完成 42.32 亿元，同比增长 16.2%；城镇居民人均可支配收入为 18896 元，同比增长 15%；农村居民人均 纯收入为 7891 元，同比增长 15.6%；城镇化率提高到 48.69%，同比提高 2.24 个百分点；人口自然增长率为 7.35；城镇登记失业率控制在 4.5%以内。 经济总量跃上新台阶。投资、出口、消费继续拉动经济快速发展，袁州 区生产总值增速已连续 9 年保持了两位数增长，比全市平均增速高 1.7 个 百分点，财政总收入已跃居全省第十八位，首次进入 20 强。 经济结构明显优化。国民经济三次产业的比重由 2011 年的 16.77：39.81：43.42 调整为 15.1：39.7：45.2，二、三产业的比重提高约 1.7 个 百分点，经济结构进一步优化；财政总收入中，地方收入的占比由 2011 年 的 53.5%提高到 54%，提高 0.5 个百分点；工商税收占财政收入的比重由 2011 年的 85%提高到 2012 年的 89.1%，提高 4.1 个百分点，收入结构进一 步改善；高新技术产业占生产总值的比重达到 13.81%，比 2011 年提高近 1.2 个百分点，产业技术水平进一步提升。 在农业领域，完成了 45 座病险水库除险加固、2011 年度小农水项目以 及袁北灌区三期等项目建设，改造中低产田 1.06 万亩，新建标准粮田 7200 亩，完成土地开发 4116 亩。新修农村公路 113.2 公里，完成新农村点建设 154 个，完成农村清洁工程点建设 338 个，完成平改坡 28 万平方米，造林绿 化 5.7 万亩，农村和农业的生产生活条件得到进一步改善。新建高产油茶基 地 4.18 万亩，花卉苗木基地 2 万亩，商品蔬菜基地 0.4 万亩，新增现代农业 示范园入园企业 3 家，新增省级农业 22 龙头企业 2 家，发放农机购机补贴 830 万元。农业的机械化、现代化、产业 化水平有了新的提高。 在服务业领域，推进了步步高商业连锁、戴斯大酒店、碧水山庄，红星 美凯龙商业综合体等 4 个投资达 10 亿级大型服务业项目的签约、建设和营 运，促进了服务产业的现代化升级改造。 在基础设施领域，宜春新火车站综合交通枢纽、袁州大厦等重大项目快 速推进，滨河绿化景观带基本建成，宜阳南路立交桥、宜新路新城段、东湖 工程、公安综合业务大楼、法院综合审判大楼等一批重大基础设施项目全面 开工建设，嘉晨东郡、天御蓝湾等房地产开发项目加速建设。一批小城镇建 设的龙头项目相继启动，慈化集镇改造、新坊行服中心、西村沙田广场等项 目已全面竣工，彬江、寨下行服中心全面开工建设，寨下、柏木等 4 个乡镇 已完成区域控制性详规编制，全区新增城镇建成面积 9 平方公里，城镇化率 达到 48.69%，提高 2.24 个百分点。 在社会发展和公益事业发展领域，推进了总面积 30 万平方米的安置房 建设，已完成 16 栋 6.2 万平方米的安置房建设任务；完成了 1000 套公租房 建设和 1429 套危旧房改造；完成了一小、六小、八小改扩建项目，启动和推 进了宜春特教学校、袁州学校、新康府等 4 座新学校的建设，其中特教学校 主体工程已完成并验收；推进了下浦、凤凰和官园社区卫生服务中心建设以 及三阳中心卫生院整体搬迁和金瑞中心卫生院改扩建等项目建设；新建农 民健身活动点 38 个。群众的生活、就学、就医等条件得到新的改善。 23 第五章第五章 项项目建目建设设方案方案 5.1 规规划划设计设计原原则则 项目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策作指导，以建设社会主 义新农村为根本目标，通过定向开发、集约经营为手段，遵循市场需求为导 向，依靠科技为支撑，按照高标准、高投入、高产出的要求，保进产业持续健 康发展。 1、整体性与开放性的原则 基地的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境 的有机结合。从基地内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个 个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时基地本身将与 周边环境相互衔接、相互融合。 2、生态性原则 基地自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种， 保护和发展乡土物种，不会对基地自身和周边乡村产生不良影响。 3、经济性原则 基地将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来 健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，基地自身除了发 展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得基 地自身良性循环，因此在基地规划中将充分考虑经济生产的内容。 4、参与性原则 亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。基地在观光项目 的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合基地自身空间广阔、地 24 貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到基地的生产、生活的方方面面， 多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。 5、特色性原则 特色是基地经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就 会愈强，因此，基地会明确资源特色，选准突破口，使基地具有更鲜明的市 场特色。 6、多样性原则 鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，基地在进行观光规划 中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多 样的休闲项目和线路供观光者选择。 7、适宜性原则 土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对基地的土地 利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是 土地利用和地块之间的比较，也就是说，要对基地内各个不同土地类型地块 的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济 效益。 8、近期和远期规划建设性原则 25 基地的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到 布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其 健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配， 进行分期建设。 项目以创造四季休闲生态农业为主旨，谋求集经济效益、生态效益、社 会效益于一体，面向广大居民和游客开放的休闲生态农业产业化示范推广 区为目标。 5.2 项项目布局目布局 生态农业示范推广基地占地 200 亩，按功能规划为高效农作物基地、无 农药有机肥蔬菜园、原生态畜禽园、荷花池、景观植物种植区、健康饮食会 馆、会员娱乐活动基地等七大功能区。示范区布局详见下图。 26 27 5.3 项项目技目技术术方案方案 5.3.1 稻稻鸭鸭共作技共作技术术 养鸭治虫技术是古法种植技术之一。稻鸭共作技术是指将雏鸭放人稻 田，利用雏鸭旺盛的杂食性，吃掉稻田内的杂草和害虫；鸭吃虫，粪肥田，形 成了一个“稻虫（草）鸭粪稻”微型生态链，稻和鸭都具备了有机品 质，因此稻鸭共作技术是一种种养复合、生态型的综合农业技术。其技术要 点如下： 1、品种选择 一般选择野鸭和家鸭的杂交品种，可根据自己的实际情况选择合适体 型的鸭品种。为避免鸭吃秧苗和压苗情况，注意培育体形较小的品种。鸭放 人稻田的时候，以晴天为宜；寒冷的天气会使鸭体温下降衰弱而死的情况发 生，这时应尽早将弱小的雏鸭带回家进行保温处理。 2、防强光暴雨 为了防止强光照射和暴雨，在稻田的一角为鸭修建一个简易的栖息场 所。栖息场所也可防止因水稻晒田而鸭缺水活动。 3、放养时间 插秧后 12 周，待秧苗活棵后，将孵化 12 周龄的雏鸭（雌雄混合）放 人稻田。从刚孵化的小鸭到 12 周龄之间，雏鸭应放在鸭舍里饲养，并在 鸭舍里放置一些浅底的盛水容器，让雏鸭进行训水锻炼。 4、放鸭密度 一般稻田 1020 只/1000 平方米，早期栽插的水稻 10 只/1000 平方米。 5、放水深度 稻田里水的深度以鸭脚刚好能触到泥土为宜，便于鸭在活动过程中充 28 分搅拌泥土，随着鸭的成长，水的深度也逐渐增加，整个田面都要保留水层。 6、人工饲喂 为了提供鸭的辅助营养，每天一次以辅助饲料喂鸭。辅助饲料以碎米、 米糠、玉米为主，或者是玉米加鱼粉的混合饲料，也可以采用成鸭的配合饲 料，辅助饲料量的多少根据稻田内的杂草、水生小动物的数量来判断。 7、及时收捕 为了避免鸭吃稻穗，所以水稻开始抽穗时就要将鸭从稻田里收回。 5.3.2 无无农药农药化肥蔬菜生化肥蔬菜生产产技技术术 采用合理的农业生产技术措施，提高蔬菜的抗逆性，减轻病虫危害，是 防止蔬菜污染的重要措施。 1、做好种子处理和苗床消毒工作 对靠种子、土壤传播的病害，要严格进行种子和苗床消毒，减少苗期危 害，减少植株的用药量。 2、适时播种 蔬菜播种期与病虫害发生关系密切，要根据蔬菜的品种特性和当年的 气候状况，选择适宜的播种期。 3、培育壮苗 采用护根的营养钵、穴盘等方法育苗，及早炼苗，以减轻苗期病害，增 强康病例适龄壮苗，带土移栽。 4、实行轮作 合理安排品种布局，避免同种蔬菜连作，实行水平轮作或其他轮作方式。 有条件的地区可采用水旱轮作。 5、加强田间管理，改进栽培方式 29 避免田间积水，有利于通风透光，降低植株间湿度，及时清除病、虫、残 株，保持田园清洁。 5.3.3 绿绿色蔬菜色蔬菜质质量量标标准准 绿色蔬菜是指蔬菜中有害物质含量控制在国家规定的范围内，产品由 农田到餐桌实行全过程无公害管理并经质量检测部门检测认定，食用后对 人体健康不造成危害的蔬菜。由于农村废水、废气、废物对环境的污染、生 产者施肥技术不规范、生产、流通、贸易环节监控不到位等多种因素，特别 是某些生产者急功近利，大量施用化肥和使用国家已明令禁止的高毒、高残 留农药，使一些蔬菜、水果中的农药、亚硝酸盐、重金属及激素类物质残留 量超标。农药残留物中毒的症状表现为头晕、头痛、胃肠“翻滚性”绞痛，严 重时会引起脑血栓、心梗等并发症。农药在人体中慢慢蓄积还会损害神经系 统。 叶菜类：包括白菜类、甘蓝类、和绿叶菜类的各种蔬菜。属同一品种规 格，肉质鲜嫩，形态好，色泽正常；茎基部削平，无枯黄叶、病叶、泥土、明显 机械伤和病虫害伤；无烧心焦边、腐烂等现象，无抽薹（菜心除外）；结球的叶 菜应结球紧实；菠菜和本地芹菜可带根。花椰菜、青花菜属于同一品种规格， 形状正常，肉质致密、新鲜，不带叶柄，茎基部削平，无腐烂、病虫害、机械 伤；花椰菜、花球洁白，无毛花、青花菜无托叶，可带主茎，花球青绿色、无 紫花、无枯蕾现象。 茄果类：包括番茄、茄子、甜椒、辣椒等。属于同一品种规格，色鲜，果 实圆整、光洁，成熟度适中，整齐，无烂果、异味、病虫和明显机械损伤。 瓜类：包括黄瓜、瓠瓜、越瓜、丝瓜、苦瓜、冬瓜、毛节瓜、南瓜、佛手瓜 等。属于同一品种规格，形状、色泽一致，瓜条均匀，无疤点，无断裂，不带 泥土，无畸形瓜、病虫害瓜，烂瓜、无明显机械伤。 30 根菜类：包括萝卜、胡萝卜、大头菜、芜菁、芜菁甘蓝等。属于同一品种 规格，皮细光滑，色泽良好，大小均匀，肉质脆嫩致密。新鲜，无畸形、裂痕、 糠心、病虫害斑，一带泥沙，不带茎叶、须根。 薯芋类：包括马铃薯、薯蓣、芋、姜、豆薯等。属同一品种规格，色泽一 致，不带泥沙，不带茎叶、须根，无机械和病虫害斑，无腐烂、干瘪。马铃薯 皮不能变绿色。 葱蒜类：包括大葱、分葱、四季葱、韭菜、大蒜、洋葱等。属同一品种规 格，允许葱和大蒜的青蒜保留干净须根，去老叶，韭菜去根去老叶，蒜头、洋 葱去根去枯叶；可食部分质地幼嫩，不带泥沙杂质，无病虫害斑。 豆类：包括豇豆、菜豆、豌豆、蚕豆、刀豆、毛豆、扁豆等。属同一品种规 格形态完整，成熟度适中，无病虫害斑。食荚类：豆荚新鲜幼嫩，均匀。食豆 仁类：籽粒饱满较均匀，无发芽。不带泥土、杂质。 水生类：包括茭白、藕、荸荠、慈菇、菱角等。属同一品种规格，肉质嫩， 成熟度适中，无泥土、杂质、机械伤，不干瘪，不腐烂霉变，茭白不黑心。 多年生类 包括竹笋、黄花菜、芦笋等。属同一品种规格，幼嫩，无病虫 害斑，无明显机械伤。黄花菜鲜花不能直接煮食。 芽苗类：包括绿豆芽、黄豆芽、豌豆芽、香椿苗等。芽苗幼嫩，不带豆壳 杂质，新鲜，不浸水。 5.3.4 生生态态家禽散养技家禽散养技术术 林间清除杂草，并种植苜蓿、白三叶等多年生优质饲草，为食草禽类提 供食物来源。林地靠路边搭建一处临时建筑