泸洲市水井沟商业市场调查报告.doc

策划公司泸洲市水井沟商业市场调查报告二九年四月二十三日前 言水井沟又名苏公路，但民间一直俗称“水井沟”，其上一段称“上水井沟”，其下一段称“下水井沟”。下水井沟直接流入长江。水井沟位于泸洲中心半岛城市核心商圈位置，是最昂贵、最繁华的地段。由于城市建设的需要，现在人们早已经看不到昔日水井沟的面貌了，它被街道和城市建筑完全掩埋和占据，只留下了一个历史俗名。位于南城与北城交界处。为东西向街道。东于冶平路南口和慈善路北口衔接。因此街原川南师范学堂前和右侧均有水井，又是一自然冲沟（下水道），故名水井沟。本调查报告的重点，在于对水井沟及周边商业市场的了解，同时获取详尽的商业数据，通过分析和科学论证后，作为今后入驻泸洲市最繁华商业中心的科学依据。一、泸洲市概况1、泸洲市行政规划泸州市，四川省辖市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部。东西宽121.64千米，南北长181.84千米，幅员12,243平方千米。距省会成都市267千米。东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。辖江阳区、龙马潭区、纳溪区、泸县、合江县、叙永县、古蔺县。气候温和，四季分明。北部为准南亚热带季风湿润气候；南部山区气候有中亚热带、北亚热带、南温带和北温带气候之分，具有山区立体气候的特点。年平均气温17.118.5，年平均降雨量748.41184.2毫米，日照12001400小时，无霜期300358天。土地肥饶，物产富庶。具有春荣、夏艳、秋实、冬秀的江南特色。长江自西向东横贯境内，沱江、永宁河、赤水河、濑溪河、龙溪河等交织成网。境内长江航道133千米，入境水量2420.8亿立方米，出境水量2945.6亿立方米。近30年，长江最高洪水位18.86米。泸洲共有40个民族，汉族占总人口的98.47%，39个少数民族中人口较多的苗族占总人口的1.26%，其次是彝族、回族、满族、土家族、藏族、蒙古族等。2008年末全市户籍总人口为493.38万人，其中非农业人口86.56万人，农业人口406.82万人；男性人口256.44万人，女性人口236.94万人；0-18岁人口107.16万人，18-35岁人口126.47万人，35-60岁人口187.88万人，60岁以上人口71.87万人。全市常住人口中，城镇人口161.96万人，乡村人口268.44万人。城镇化率为37.63%。2、泸洲市交通概况形成以长江黄金水道为主体，泸(州)隆(昌)、泸(州)合(江)、泸(州)永(川)、泸(州)宜(宾)和321线国道、省道公路为骨架、南北运输以铁路和321线国道省道为主轴，东西运输以长江干流和泸永、泸宜公路为主动脉的集公路、铁路、水运、航空、管道联合运输的立体交通体系。321国道成都泸州高速公路267千米。321线国、省道和泸合、泸永公路建成水泥路面。西南地区出海南通道隆(昌)纳(溪)段高速公路已经通车；2007年，川黔高速公路和宜泸渝高速正式动工，将于2010年以前完工。建成后，将极大的方便市民出行；合(江)江(津)公路改造并向前延伸。自1992年12月泸县宏运总公司首开四川省超长线客运以来，高档卧铺客车通达中山、广州、厦门、北海等城市。隆(昌)泸(州)铁路连接成渝铁路，货运直达国内各地。泸州港为四川省最大河港，金鸡渡码头实现综合性机械化作业。密溪沟码头由川黔两省政府商定共建为供黔煤出川港口。发挥长江黄金水道的作用，泸州客货轮运输上达乐山、下通上海。泸州港集装箱多用途码头建成运营。泸州机场开通泸州至北京、上海、深圳、广州、海口、昆明、贵阳、成都、重庆、北海的民航客运直达航班。3、泸洲市商业贸易状况泸州地处川渝黔滇结合部，运输方便，商贸发达经济繁荣由来已久。唐宋时期城区商品繁多数量巨大，商号遍布城乡。成都蜀锦，自贡食盐，内江砂糖，黔铅，滇铜，泸州大米、白酒、药材、猪鬃、山羊皮、山货等经此地集散辐射。明代中叶，泸州为全国33个大中商埠之一。改革开放以来，泸州市努力发展区域经济，实现区域优势互补，商贸繁荣。引进先进技术设备，国营企业(泸天化集团有限责任公司等)、个体企业(泸州比比利服装有限责任公司等)、乡镇企业(泸州市第二印染厂等)、集体企业(泸州轻工彩印包装厂等)、合资企业(兆峰陶瓷泸州外墙砖有限公司等)开发名优特新产品，挺进国内国际市场。农业扩大规模生产名优产品，大力开发特新品种。泸州市3区4县均建有综合商业城，各乡镇建有商贸市场，发展成为融生产资料、农副产品、日用百货、服装化纤、汽车建材等现货、批发零售为一体的大型综合市场。商品辐射国内外。为促进商贸发展，泸州市迄今共举办了9届中国泸州国际名酒节经济文化交流会、3届中国泸州国际兰展暨经贸洽谈会、12届中国合江荔枝节、9届赤水河之声音乐节暨经贸洽谈会。泸州产品参加广交会、国际化工展、中国国际食品博览会、春季全国糖酒交易会、四川工业产品博览会、四川省名优特新博览会等商贸交易。组织商贸盛会泸县玉蟾春会、叙永古蔺苗胞踩山节等。4、经济发展状况：经初步核算，2008年全市生产总值（GDP）508.4亿元，增长15.0%。其中，第一产业增加值105.8亿元，增长4.5%；第二产业增加值247.2亿元，增长21.7%；第三产业增加值155.4亿元，增长12.6%。三次产业增加值比例为20.8：48.6：30.6。三次产业对经济增长的贡献率分别为6.2%、65.3%和28.5%。按常住人口计算，全年人均GDP达到11831元，增长14.1%。全年实现全社会工业增加值225.41亿元，增长23.2%，对经济增长的贡献率为62.9%。其中规模以上工业实现增加值204.7亿元，增长30.2%。全市完成全社会固定资产投资222.33亿元，增长42.7。全年实现社会消费品零售总额180.09亿元，增长21.4%，增速创1988年以来新高。全年实际利用外资1557万美元，增长31.6%。外贸进出口总额13261万美元，增长44.3%。其中出口11733万美元，增长60.4%；进口1528万美元，减少18.6%。全年实现旅游总收入44.74亿元，增长17.0%，接待游客916.88万人次，增长4.2%。其中，旅游外汇收入37.39万美元，入境游客2011人次，分别下降53.8%和51.2%；国内旅游收入44.71亿元，国内游客916.68万人次，分别增长17.1%和4.2%。年财政一般预算总收入59.43亿元，增长30.2%。其中，地方财政一般预算收入24.61亿元，增长27.6%。城市建成区面积53.1平方公里，增加5.1平方公里。全年城镇居民人均可支配收入12065元，增长18.7%，全年农民人均纯收入4332元，增收503元，增长13.1%。5、荣誉称号（1）2001年7月11日，联合国人类居住委员会中心以“2000年联合国（迪拜）国际改善居住环境最佳范例奖的良好范例”称号授予泸州市滨江路环境综合整治工程。（2）1994年1月4日，国务院批准泸州市为“国家历史文化名城”。（3）1994年7月，国家民政部、中国人民解放军总政治部批准泸州市为“双拥模范城”。1997年1月第二次批准命名，2000年1月12日第三次批准命名。2002年7月第四次批准命名，2004年1月7日第五次批准命名，泸州市迄今为止获得全国“双拥模范城”五连冠。（4）1995年12月，全国爱国卫生运动委员会批准泸州市为“国家卫生城市”。1997年再次批准命名。2000年4月第三次批准命名。2002年10月23日，泸州市再次通过国家爱卫办委托四川省爱卫会检查组进行的国家卫生城市复查考核。2003年10月22日通过国家爱卫办委托四川省爱卫会检查组进行的国家卫生城市复查考核。（5）2005年，荣获中国优秀旅游城市称号。6、建设泸洲市现代化大城市发展基本思路泸州市建设大城市的基本思路：“重点发展基础设施和基础产业，加快城市基础设施现代化建设，具体抓好五方面的工作：大力发展优势、特色产业和基础设施，促进工业化进程，增强城市综合实力；积极培育发展能源、建材、生物技术和医药新兴工业；充分发挥农业物资优势，大力发展商业农业；大力发展以科技、教育、商贸、金融为重点的第三产业；加快城市基础设施的现代化建设，推进现代化大城市建设进程，到2005年建成城市人口60万人、城区面积62.5平方千米的大城市，2005年至2025年或2050年前，建成城区人口超过100万人，城区面积100平方千米的现代化大城市。”在此基础上，省政府决定还将发展合江、叙永2个小城市。泸州市的社会主义物质文明建设和社会主义精神文明建设取得较大成绩，形成一定的特色产业，化工、机械和食品工业等均具有竞争能力，建成中国历史文化名城、国家双拥模范城、国家卫生城市，为建设现代化城市奠定良好的基础。泸州市能源、化工、矿产资源、农业资源、旅游资源极具优势，资源匹配组合好，开发条件优越。泸州市是“成渝经济圈”(成渝经济区，或称“成渝都市区”)和“泛珠三角区域”的经济区域，有丰富的资源及科技人才优势，西部化工城建设自具特色，与其他经济区域互补性强。区域合作，区域经济一体化发展，对促进泸州市的优势与协调发展具有重要的意义。泸州市有474万勤劳智慧的人民群众，这是建设现代化大城市的最坚强的主力军。在中共泸州市委、市政府领导下，按照建设现代化大城市的战略部署，坚持进中求快，着力推进两个根本性转变，努力调整结构，积极培育新的经济增长点。大力开拓市场，继续推进改革开放，建成煤炭生产基地和水电能源基地；建成以硫化工、天然气化工、精细化工、氯碱化工为特色的化学工业基地；提高工程机械水平，发展水泥、建筑玻陶、新型建材为重点的建材工业；继续稳固和壮大粮、棉、油、猪等重要农产品基础地位；努力发展以名优酒、粮油深加工等为特色的食品酿造工业；以旅游业和商贸业为重点大力发展第三产业；加强基础设施尤其是交通、通信建设。可以预见，建设现代化大城市的战略目标必将如期实现，泸州市将成为川渝黔滇的交通枢纽，经济贸易信息中心，建成经济繁荣，环境优美，社会进步，人民幸福的集生态城、健康城、花园城为一体的现代化大城市。二、水井沟商业概况水井沟位于泸洲中心半岛城市核心商圈位置，是最昂贵、最繁华的地段，位于南城与北城交界处。为东西向街道。东于冶平路南口和慈善路北口衔接。核心区域已有摩尔码百货、汇通百货、久盛百货、重百泸洲商场、成都人民商场、汇通宾馆、晶晶宾馆、新华书店、饰界女人街、泸洲商业步行街、皇朝家私、大世界精品家具城、西亚儿童城、苏宁电器、国美电器、阳光动漫电玩城以及各类品牌服饰店等配套商业。三、水井沟及周边商业市场状况现在水井沟商业步行街已初见雏形，形成了以久盛百货、汇通百货和重百商场为主其他临街商业及周边业态为辅的集零售、休闲购物美食为中心的商业区域。但目前核心商业区域仍围绕在摩尔码百货、汇通百货、久盛百货、重百泸洲商场、成都人民商场周围。注：图中红线示意为水井沟商业市场主要商业集中区域，照片所示为商业现状。1、水井沟及其周边商业市场主要业态分布：（1）综合百货：汇通、久盛、重百、成都人民商场、摩尔码百货（2）家电：国美、苏宁、汇通（3）移动通讯：摩尔码移动通信城、讯捷通信、松英电讯、上城电讯、菲斯特通信（4）家具家俬：皇朝家私、大世界精品家具城（5）地下商场：万家商场、金座商城（6）快餐：乡村基、麦当劳、德克士（7）餐饮美食：比洛克咖啡、孝义路好吃街、滨江路美食街（8）珠宝：天王珠宝（9）婚莎摄影：女人街婚莎区、金夫人（10）书店：文轩书店、新华书店（11）儿童市场：西亚儿童城、汇通童玩馆（12）品牌服饰街：治平路、慈善路（13）高档服饰专卖场：东红国际（14）酒店：汇通宾馆、晶晶宾馆、金州宾馆、为普宾馆（15）女人街：饰尚女人街、泸洲女人街（16）药店：圣杰药店、宝光药店、老百姓药店、康乐药店、2、水井沟商业市场特点：（1）除了综合百货、移动通讯、家具家私、婚莎摄影和儿童市场比较集中和具有规模外，其他商业规模都较小。（2）整个商业区范围内，除了老成都人民商场目前仍旧空置外（原因主要在于商业自身的不足以及所有者对招商的严格要求），其他各类商业的招商率都在100%。（3）业态规划散乱，同质性竞争普遍，主要集中在服饰、移动通讯、儿童市场等业态上。（4）现水井沟商业步行街业态布局规划和定位都不合理，人气低迷。（5）人流动向受交通及地形的限制。3、水井沟周边商业市场租金状况内容名称位置月租金（使用面积）租金交付方式转让费其他费用备注临街商铺泸洲商业步行街105元/m季交或年交10万5元/月清洁费临街商铺步行街女人街52元/m月交6.5万临街商铺治平路品牌服饰街175元/m月交或季交12万临街商铺慈善路街铺60-75元/m临街商铺重百后街83元/m5万上下两层饰尚女人街江阳北路150-400元/m季交或年交3万万家商场江阳北路地下通道金座商城久盛百货地下通道拥有十多年历史的商城，多为私人购买，租金较高，一米柜台租金为2000以上。四、水井沟商圈人流动线图水井沟商圈的主要人流都集中在久盛百货、汇通百货和摩尔码百货的外部人行道区域，也是目前整个泸洲市人流量最为集中的区域。五、商业建议