金冠华庭小区二期承接方案.doc

金冠华庭小区二期承接方案 金冠华庭小区二期小高层3栋，住宅 196套，建筑面积25903.02。独立产权地下室62间，6895.38。营业房2 栋，共有 11 套，面积3679。为满足小区业主的停车需求，涉及接管地下停车场1个，地上90个停车位，自行车棚1个。小区分设东、西两个大门。现将下步工作逐一说明如下：一、资料交接（1）产权资料A、项目批准文件B、用地批准文件C、房地产平面图D、面积测绘报告E、小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单（2）重要设备合格资料及重要入网协议A、工程竣工验收证书B、消防验收合格证C、水、电、暖、天然气、电信、数字电视入网协议（3）工程技术资料A、竣工图包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸B、地质勘察报告C、工程合同及开工、竣工报告D、图纸会审记录E、工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）F、隐蔽工程验收签证G、沉降观察记录H、竣工验收证明书I、材料、构配件的鉴定合格证书J、水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书K、供水、供暖的试压报告L、园林绿化的图纸和清单M、特种设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单（4）须移交物业公司管理的资料A、机电设备单台说明书、调试、订购合同B、分摊面积、建筑面积的测绘报告二、承接查验成立一支专业的验收小组，成员由公司业务室、工程部、管理站人员对工程进行交接（1）公司在与房地产正式验房之前，能否安排对所接项目进行公司内部的一次初验,做到心中有数。也是对正式验房人员做实地验房前培训工作。制定突发事件应急预案，预先设立各种处理方案，防患于未然。（2）公司确定物业管理站人员、验收小组人员，房地产公司确定物业交付人员按照约定时间对工程进行交接，在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷等情况，物业公司将会做详细的记录，交由房地产公司督促施工方进行整改，确定整改时间后接收。对问题比较严重的，待整改完成后重新验收。验收通过后物业公司正式接管。（3）对保修期的约定对办理验房时未交付使用的项目约定项目交付日期，保修期起始日期，并书面通知物业公司。三、办理入住手续前的准备工作 （1）机构设置与人员准备 分组负责：接待人员、收费人员、办理手续人员、物业咨询人员、验房人员。每组不应少于1人，验收组至少5人。（2）确定办理入住手续的时间、地点设在金冠华庭管理站。（3）物业入住相关资料准备A、业主手册B、业主临时规约C、装饰装修管理协议D、进驻协议书E、安全防火责任书F、入住小高层注意事项以上资料公司下发管理站后，我们安排在5月31日之前做好办理入住前的资料准备工作。计划准备274份资料（其中20份备用），按照业主台帐填写相关信息与发放钥匙按户装袋。需要业务室提供专用收据及物业收费专用发票、收费台帐及业主台帐、业主情况登记表等资料。制作自行车存取牌、制作小区车辆限速牌、地下车库管理办法等在交验使用前安装完毕。(4)办公用具准备A、碳素笔 30只 B、复写纸1盒 C、折叠椅20把 D、纯净水4桶 E、纸杯1箱 F、烟灰缸5个G、信纸3本H、回形针1盒 I、钉书针1盒J、资料袋254个（管理站留存直接装订）(5)办公设施准备A、在管理站内4张桌子并排摆放。B、折叠椅摆放在会所走廊。(16把)四、正式办理业主入住（1）营造入住气氛在小区大门口悬挂条幅，摆放花坛、指引牌。（2）张贴办理入住手续程序，应提交的资料、交纳相关费用、工作流程图等。通知每个单元的办理时间。（3）计划每天办理1个单元，指定1人负责办理入住手续时的各类咨询，按前来办理的先后顺序发号，逐个叫号办理。对未按通知时间前来办理手续的业主，告知办理时间，视情况安排办理。一天后根据办理的实际情况及时调整办理入住户数。(4) 收集业主反映的房屋验收单，对存在的问题进行汇总，反馈给开发商项目部，双方签字确认。加强秩序维护人员对车辆的疏导工作，做好业主人身安全和小区的安全防范工作。五、正式接管(1)人员配置及培训根据投标书：A、管理站配置定编4人，项目经理1名、管理员2人、接待人员1名金冠华庭小区实际工作人员3人，由于一期已经开始收物业费、验房退装保证金等工作，随着金冠华庭二期接管工作量的加大，需增加管理员1人。B、秩序维护员定编10人，实际工作人员13人。秩序维护副班长1人负责3个小区的全面检查工作不定岗。其他12人3班倒。东大门投入使用后，安排两边各设1个固定岗，两个巡逻岗负责小区公共区域内的检查巡视（包括地下车库的巡逻检查），对检查出的问题与保安副队长协商解决。如解决不了的问题，上报管理站共同进行解决。C、保洁员定编7人，现有5人（保洁人员4名，垃圾清运人员1名）。接管后安排由保洁班长负责营业房前、地下车库、自行车棚内卫生清扫，并负责保洁员的管理；多层20个单元安排2个保洁员负责（4#-6#楼1人、7#、9#1人），并负责6栋楼前后公共区域内的环境卫生；8号楼5单元及小高层1#楼安排1个保洁，2#、3#由1个保洁负责，并负责小高层前后的环境卫生。现还需配保洁员1名。 D、自行车棚看守员根据实际情况实行开放式管理（2）配置办公用品A、办公桌椅：3套（两个门卫各一套、保洁一套）B、文件柜：2个（会所） C、 对讲机：1部 D、烧水壶、暖瓶：各1个（东门卫） E、更衣柜：3个（门卫、保洁需5人以上用柜各一个、管理站需4人用1个）F、门卫安装固定电话：2部（两个门卫）（三）进入正常的物业管理，做好保洁、秩序维护、装修管理、设施设备管理、消防安全检查的正常工作。六、需工程部合理配置设施的建议（1）希望集团工程部能在交验前东门卫、保洁