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房地产基础知识培训网（eakyfa)最新房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总余源鹏房地产大讲堂建筑的分类第一章 建 筑 学第一节 复 习 指 导房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总各类建筑的功能组合按建筑的实质性质来分，分为两大类，即生产性建筑与非生产性建筑。其中生产性建筑包括工业建筑和农业建筑，非生产性建筑包括居住建筑和公共建筑。应试考生应熟悉公共建筑与居住建筑各种不同类型的设计要点，并了解下业建筑的总平面设计要求。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总水平交通空间布置要点(一)熟悉公共建筑的功能组合各种公共建筑的使用性质和类型尽管不同，都可以分成主要使用部分、次要使用部分(或称辅助部分)和交通联系部分三大部分。设计中应首先抓住这三大部分的关系进行排列和组合，逐一解决各种矛盾问题以求得功能关系的合理与完善。在这三部分的构成关系中，交通联系空间的配置往往起关键作用。交通联系部分一般可分为：水平交通、垂直交通和枢纽交通三种基本空间形式。例题：中小学校的行政办公室属于(A)A 主要使用空间;B 次要使用空间;C 交通联系空间;D 办公空间。1.水平交通空间布置要点：应直截了当，防曲折多变，与各部分空间有密切联系，宜有较好的采光和照明。例如走道。水平交通空间按使用性质的不同，可以分为下列几种情况：(1)完全为交通联系的需要而设置的过道和通廊。如旅馆等的安全通道等是供人流集散时使用的，一般不包括再安排其他功能要求的内容。(2)主要作为交通联系空间兼为其他功能服务的过道或通廊。如医院门诊部的过道，可兼供候诊之用。(3)各种功能综合使用的过道。如某些展览陈列性质建筑的过道，观众可边看边走。垂直交通空间布置要点2.垂直交通空间布置要点：位置与数量依功能需要和消防要求而定，应靠近交通枢纽，布置均匀并有主次，与使用人流数量相适应。(1)楼梯楼梯是公共建筑中常用的垂直交通联系手段。楼梯的位置和数量应根据功能要求和防火规定，安排在各层的过厅、门厅等交通枢纽或靠近交通枢纽的部位。楼梯的组成包括：梯段、栏杆和休息平台，可分为如下几种：1) 直炮楼梯;2) 双跑楼梯;3) 三跑楼梯。在公共建筑设计中，基于防火疏散的需要，至少需设置两部楼梯(出规范有特殊要求)。(2)坡道有的公共建筑常用坡道解决垂直交通问题，常应用在交通类建筑和医疗类建筑中。坡道的坡度一般为8%15%，人流比较集中的需要平缓一些，常为10%12%。此外，坡道设计还要考虑防滑设计，因为坡道所占面积通常为楼梯4倍，一般室内较少采用。(3)电梯当公共建筑层数较多或某些建筑虽然层数不多但因有特殊需要(如医院)，除布置一般楼梯外，还应布置电梯以解决垂直交通问题，布局中要考虑以下几点：1)在设置电梯的同时，必须按防火规定的要求，配置辅助性的楼梯，供电梯发生故障时使用;2)每层电梯出入口前，应考虑有停留等候的地方，并需让出一定的交通面积，以免造成拥挤和堵塞。3)在8层左右的多层建筑中，电梯与楼梯几乎起着同等重要的作用，电梯宜与楼梯靠近布置或安排在同一个楼梯间内，以相互协助。4)在超过8层的高层公共建筑中，电梯成为主要的交通工具，可考虑成组的安排在电梯厅内，一般每组电梯不超过8部，并与电梯厅的空间处理相适宜。5)因电梯本身没有采光要求，所以电梯间的位置可以灵活布置，通常可布置在建筑的中心地带。(4)自动扶梯自动扶梯因具备连续不断地乘载大量人流性能，因而适用于具有这种人流特点的大型公共建筑，如大型商场等。自动扶梯在建筑中可以单独布置成为上行或下行的，也可布置成为上下行并列的。一般自动扶梯的坡度较为平缓，通常300左右。自动扶梯还具有如下几个优点：1)使人们可以随时上下，不必象电梯那样需要一定的等候时间，这样自动扶梯就具有连续快速疏散大量人流的优越性;2)自动扶梯不需要在建筑顶部安设机房和在底层考虑缓冲坑等，比电梯占用空间少。3)发生故障时，自动扶梯可做一般楼梯使用，而不象电梯那样在发生故障时，产生中断使用的弱点;当然，自动扶梯的行使速度缓慢是一个缺点。其次自动扶梯对于那些年老体弱及携带大件物品者也是不方便的，故在公共建筑中，在安装自动扶梯的同时，仍需考虑装设电梯或一般性楼梯，作为辅助垂直交通工具。例题：为了布置紧凑，使用方便，自动扶梯(A)布置。A 单向布置;B 交叉布置;C 转向布置;D 跃层布置。交通枢纽空间布置要点3.交通枢纽空间布置要点：使用方便，空间得体，结构合理，装修适当，经济有效。应兼顾使用功能和空间意境的创造。在公共建筑设计中，考虑到人流的集散、方向的转换、空间的过渡以及与过道、楼梯等空间的衔接，需要安排门厅、过厅等形式的空间，起到交通枢纽与空间过渡的作用。门厅出入口部分的设计，主要依据两方面的要求：一是使用方面的要求，二是空间处理方面的要求。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总第2讲讲义公共建筑的功能分区与人流疏散(二)公共建筑的功能分区功能分区的概念是，将空间按不同功能要求进行分类，并根据它们之间联系的密切程度加以组合、划分;功能分区的原则是：分区明确、联系方便，并按主、次，内、外，闹、静关系合理安排，使其各得其所;同时还要根据实际使用要求，按人流活动的顺序关系安排位置。空间组合、划分时要以主要空间为核心，次要空间的安排要有利于主要空间功能的发挥;对外联系的空间要靠近交通枢纽，内部使用的空间要相对隐蔽;空间的联系与隔离要在深入分析的基础上恰当处理。(三)公共建筑的人流疏散人流疏散分正常与紧急两种情况;正常疏散又可分为连续的(如商店)、集中的(如剧场)和兼有的(如展览馆)。而紧急疏散都是集中的。公共建筑的人流疏散要求通畅，要考虑枢纽处的缓冲地带的设置，必要时可适当分散，以防过度的拥挤。连续性的活动宜将出口与人口分开设置。要按防火规范充分考虑疏散时间，计算通行能力。公共建筑室的内空间组织、群体组织3.公共建筑室内空间组织(1)走廊式：用走廊将各个房间联系起来的方式。特点：各使用空间相对独立，保证各房间有比较安静的环境。多见于办公建筑、医院等公共建筑。(2)单元式：将内容相同、关系密切的建筑组成单元，再由交通联系空间组合在的方式。特点：功能分区明确，同类型房间可以构成不同结构单元并与其他单元有不同功能联系，布局整齐，便于分期、分段建造。多见于学校、幼儿园、图书馆等建筑。(3)穿套式：房间与房间之间相互贯通的联系方式。特点：交通空间与使用空间和并在一起，房间之间联系紧密，但互有干扰。有串联式和放射式两种形式，常见于展览馆、博物馆建筑。(4)大厅式：以大型空间为主体穿插辅助空间的联系方式。特点：主体空间突出、主从关系分明，辅助空间都依附子主体空间，多见于会堂、影剧院、体育馆等建筑。(5)分割式：大空间分割组织各部分空间的形式。特点：自由灵活，空间简单。常见于大型商.业建筑、展览建筑、办公建筑等。4.公共建筑的群体组织要点(1)要从建筑群的使用性质出发，着重分析功能关系，加以合理分区;(2)需要结合周围环境特点，运用形式美的规律，创造完整统一的室内外空间环境;(3)运用绿化及各种手段丰富群体空间;(4)群体组织类型：分散式布局和集中式布局。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总住宅建筑的功能组合(二)熟悉住宅建筑的功能组合1.功能构成住宅的组成规律是由行为单元组成室，山室组成户。户分为居住、辅助、交通、其他四大部分。从空间的使用功能来分，包括居室、厨房、卫生间、门厅或过道、贮藏空间、阳台等。其中居室为户内最主要的房间。应试考生应熟练掌握各功能用房的具体作用。2.住宅类型(1)按国家现行住宅建筑设计规范中的相关规定，住宅类型分为四类1)低层住宅：13层。特点：适应性强，方便，环境好，接近自然，造型灵活，结构简单;但占地面积大，经济性差，设施使用率低。平面组合形式有独院式、双联式、联排式。2)多层住宅：46层。特点：平面组合借助于楼梯解决垂直交通，比低层住宅节省用地，比高层住宅造价低;但交通联系不如低层住宅方便。设计原则：套型恰当，使用方便，交通便捷，经济合造型美观。平面组合形式有梯间式、外廊式、内廊式、跃层式、集咔3)中高层住宅：79层。介于多层与高层之间，但难以协调经济性与舒适性之间的关系。4)高层住宅：1030层。特点：节约用地，节省市政投资，可以争取较多的公共绿地和场地，丰富城市景观;但用钢量大，远离地面，对人们心理、生理有不良影响。平面类型：单元组合式、长廊式、塔式、跃廊式。设计原则：套型恰当，使用方便，经济合理，造型美观。(2)按分布区位不同分三类1)严寒地区的住宅：主要解决防寒问题，包括采暖与保温两方面，有效措施是加大建筑的进深，缩短外墙长度。朝向应争取南向，利用东向、西向，避免北向。2)炎热地区的住宅：应尽量减少阳光辐射及厨房的热量，组织夏季主导风人室，自然通风，获得较开敞与通透的平面组合体形;朝向依次为南向、南偏东向、南偏西、东向、北向，尽量避免西向。3)坡地住宅：应结合地形、等高线布置，综合考虑朝向、通风、地质条件。平面组合有错替、跌落、掉层、错层几种形式。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总工业建筑的功能组合(三)熟悉工业建筑的功能组合1.与其他类型相比工业建筑总平面设计的特点(1)简单流线与复杂流线的差别;(2)简单环境影响与复杂环境影响的差别;(3)单尺度与多尺度的差别;(4)多学科、多下种密切配合。2.功能单元组织的依据(1)依据功能单元千艺流程要求;(2)依据物料与人员流动特点，合理确定道路断面与其他技术要求;(3)依据功能单元相连最小损耗的原则;(4)依据功能单元的环境要求与环境区别对待;(5)依据功能单元发展可能与需求。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总自然环境条件-气象建筑场地设计要求(一)熟悉自然环境条件1.气象条件(1)太阳辐射：其强度与日照串在不同纬度地区存在差异，会影响建筑物的日照标准、间距、朝向，其中日照间距直接影响建筑密度、容积率和用地指标等。(2)风象：对场地的影响，以风向、风速及污染系数三个参数表示。风向是从外围吹向中心的方向，通常用风向频率玫瑰图表示一地区的风向;风速大小决定风力，通常用平均风速玫瑰图表示;从水平性质说，下风向受污染程度与该方向风向频率成正比，与风速大小成反比。(3)气温：指高出地面1.5m高处测得的空气温度。考生要掌握的资料：常年绝对最高气温和绝对最低气温，历年最热月、最冷月的月平均气温等资料。(4)降水量：指落在地面上的雨、雪、冰雹等水质物，未经蒸发、渗透等损耗，聚积在水平面上的厚度，单位：mm。考生要掌握的资料：平均年降雨量，暴雨持续时间及最大降雨量。初终雪日期，积雪最大厚度，土壤冻结最大深度等资料。自然环境条件-地形地貌2.地形地貌(1)类型：宏观划分为山地、丘陵、平原三类。进一步划分为山谷、山坡、山丘、冲沟、盆地、河漫滩、阶地等。(2)对场地设计的影响：场地的地形地貌直接影响场地没计的布局与竖向设计，体现在总体布局、平面结构和空间布置上，并且与小气候的形成有关;建设中应充分利用和结合自然地面坡度，减少土石方工程量，降低施工难度和建设成本。(3)工程地质条件：建筑物对土壤允许承载力要求：一层建筑60l00kPa;二、三层建筑100120kPa;四、五层建筑120kPa，当地基承载力小于l00kPa时，应注意地基的变形问题。城市规划对设计的要求-用地、红线房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总(二)熟悉城市规划对设计的要求1.用地控制城市规划对建设项目用地有严格的控制，这些控制通常是借助于几种特定的控制线来完成的。(一)征地界线与用地红线征地界线就是土地使用者所征用土地的边界线，由城市规划部门和国土资源管理部门划定。征地界限内的土地并不完全归土地使用者所有，而是包含着一部分城市公共设施用地，例如代征城市道路用地、公共绿地等。用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，它是指在征地范围内实际可供土地使用者用于建设的区域的边界线。(二)道路红线道路红线由城市规划管理部门划定，并在用地条件图中明确标注。一般情况下，道路红线之间的用地均为城市道路用地，不得随意占用。建筑物一般不得超出道路红线建造。(1)道路红线与用地边界线等关系有如下几种：第一，道路红线与用地边界线重合，表明场地与城市道路相连。这是场地与城市道路之间最常见的一般关系。第二，道路红线与用地边界相交，表明城市道路穿过场地。此时，场地中被城市道路占用的土地屑城市道路用地，不能用于场地内建设项目的建设使用;场地的建设使用范围以道路红线为界限。第三，道路红线与用地边界线分离，表明场地与城市道路不相连。这时，场地必须设置通路与城市道路相连，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求还应满足不小于4mX4m的消防要求，并符合当地城市规划部门的要求。(2)不允许突出道路红线和用地红线的建筑突出物为：A.地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等;B.地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出人口、集水井、采光井等;c除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。(3)当地城市规划行政主管部门批准，允许突出道路红线的突出物应符合下列规定：A.在有人行道的路面上空：a)2.50m以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩，空调机位，突出的深度不应大于0.5m;b)2.50m以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减lm，并不应大于3m;c)3.0m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不应大于2m;d)5m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不宜大于3m。6.在无人行道的路面上空4m以上允许突出的建筑构件：窗罩、空调机位，突出深度不应大于0.50m。c建筑突出物与建筑本身应有牢固的结合。d.建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从其他设施排出的废水。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总第5讲讲义建设程序三、建设程序及设计阶段的工作要求(一)了解建设程序(1)建设周期较长，物质消耗很大;(2)涉及面很广，协作配合，同步建设，综合平衡问题复杂;(3)建设地点固定，不能移动;(4)建设过程不能间断，有连续性;(5)建设项目都有特定的目的和用途。2.基本步骤(1)项目建议书阶段;(2)可行性研究阶段;(3)设计文件阶段;(4)建设准备阶段;(5)建设实施阶段和竣工验收阶段。3.项目建议书是项目法人在项目周期内的最初阶段，按国民经济和社会发展长远规划、行业规划和建设单位所在城镇规划的要求，根据本单位的发展需要，经过调查、预测、分析，以提出一个轮廓设想来要求建设某一具体投资项目和作出初步选择的建议性文件。国家据此来进行项目的立项批准。房地产城市规划师考试基础知识培训讲义汇总项目建议书的主要作用表现在以下三个方面：(1)在宏观上考察拟建项目是否符合国家长远规划、宏观经济政策和国民经济发展的要求，初步说明项目建设的必要性;初步分析人力、物力和财力投入等建设条件的可能性与具备程度;(2)对于批准立项的投资项目即可列入项目前期工作计划，开展可行性研究工作;(3)对于涉及利用外资的项目，项目建议书还应从宏观上论述合资、独资项目设立的必要性和可能性。项目可行性研究是固定资产投资活动的一项基础性工作，也是项目前期工作中最重要容，是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和阶段。一般来说，项目可行性研究指的是在项目建议书批准后，项目法人委托有相应资质的设、咨询单位，对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的比选，得出结意见和重大措施建议，作为决策部门最终决策的依据。因此，它的内容应能满足作为项资决策的基础和重要依据的要求。可行性研究的基本内容和研究深度应符合相关规定。项目建议书与可行性研究报告的区别如下:我国项目前期工作中的项目建议书和可行性研究报告，在研究范围和内容结构上基本相同，但因二者所处工作阶段的作用和要求不同，研究的目的和工作条件也不同，因而在研究的重点、深度和计算精度上也有所不同。它们之间的主要区别主要有以下四点:(一)研究任务不同项目建议书阶段的任务属于初步可行性研究，其目的只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作，所以主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备，是从大的方面考虑有无可能;而在可行性研究阶段，则必须进行全面深入的技术经济论证，作多方案比较，推荐最佳方案，或者提出充分理由否定该项目，为最终的项目决策提供可靠的依据。(二)基础资料和依据不同在项目建议书阶段所做的初步可行性研究，由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为研究工作的基础，其基本依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批准文件，以及初步的市场预测资料等;而在可行性研究阶段，除了以批准的项目建议书和初步可行性研究作为依据外，还具有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较详实确凿的数据与资柑阶依据。(三)内容繁简和深浅程度不同在项目建议书阶段所做的初步可行性研究工作不要求也不可能做得很详细，只要求有大致的轮廓，因此其内容较为概略和简洁;而在可行性研究阶段，则要求尽可能详细人，从工艺流程到主要设备选型等都要涉及，同时也要作出详细的动态分析评价。(四)投资估算精度要求不同在项目建议书阶段所做的项目总投资，一般都是根据国内外类似已建工程的相关数据程生产能力进行测算或对比推算得出的，因此与实际发生的投资额有较大的差距(允许误差控制在士20%以内);而在可行性研究阶段，则必须对项目所需的各项投资费用固定资产;资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资等分别进行详细的精确计算，其误差控制在士10%建设项目策划(二)了解建设项目策划1.基本文件资料(1)经过审批的可行性研究报告;(2)计划部门批准的立项文件;(3)国土部门和规划部门划定的土地征用调查蓝线图及建筑用地红线图;(4)规划部门同意的规划要点及安委、交警、人防、环保、劳动等职能部门提出的要点批示;(5)地质勘察部门提供的该地基础钻探资料;(6)供电、供水、供气、通信及交通情况;(7)气象、水文地质情况及风玫瑰图。2.工作内容(1)提出项目构成及总体构想;(2)工程投资估算;(3)报请建设行政主管部门召开方案评审会。(三)了解我国房地产开发的基本程序开发建设程序包括：投资决策分析;建设前期工作;拟定设计任务书;编制设计文件;建设实施工作。我国的设计程序(四)熟悉我国的设计程序1.设计工作程序(1)建设项目决策;(2)编制各阶段设计文件;(3)配合施工和参加验收;(4)工程总结。【余源鹏房地产大讲堂】A班房地产实战基础知识培训课本课程主要包括以下四个部分的内容：（1）房地产及其产权基础知识 该部分主要包括房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。（2）房地产开发全过程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。（3）房地产交易与营销基础知识 该部分的内容主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。（4）房地产规划与建筑工程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。房地产实战基础知识入门培训的29节课1.房地产概论2.地产基础知识3.房产基础知识4.产权及登记基础知识5.商业地产基础知识6.其他地产基础知识7.房地产开发经营概论8.房地产开发项目的立项和可行性研究9.国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理10.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理11.施工招标与建筑工程施工许可证的获取12.商品房预售与商品房预售许可证的办理13.竣工验收与交付使用14.房地产证的办理15.物业管理与房屋修缮16.房地产销售17.商品房买卖合同18.房地产转让19.房地产抵押20.房地产抵押贷款21.房地产交易的相关税费22.房地产中介服务23.房屋租赁24.房地产价格25.房地产市场营销26.房地产规划27.房屋建筑学28.房屋面积计算29.建筑材料与设备2.各阶段设计文件的要求和深度(1)初步设计深度1)设计方案的选择和确定;2)确定土地征用范围;3)进行主要设备、材料定货;4)提供项目投资控制的依据;5)能进行施工图设计的编制;6)能进行全场性的准备工作。(2)施工图设计深度1)能安排材料、设备的订货，非标准设备的制作;2)能进行施工图预算编制;3)能进行土建施工和安装;4)能作为丁程验收的依据。例题：下列各阶段设计文件编制深度，属于初步设计深度的是：(CD)A能安排材料、设备的订货，非标准设备的制作B能进行施工图预算编制C设计方案的选择和确定D提供项目投资控制的依据低层、多层建筑结构选型四、建筑结构、建筑材料、建筑构造的基本知识(一)了解建筑结构的基本类型与特点1.低层、多层建筑结构选型(1)砖混结构1)纵向承重体系：荷载的主要传递路线是：板梁纵墙基础地基。特点：纵墙是主要承重墙，横墙是满足房屋空间刚度和整体性要求，横墙间距可以较大，利于形成较大空间，利于使用上的灵活布置;纵墙上开门，开窗的大小和位置都要受到一定限制;墙体用量较少。适用：使用上：要求有较大开间的教学楼、实验楼、办公楼、图书馆、食堂、工业厂房等。2)横向承重体系：荷载的主要传递路线是：板横墙基础地基。特点：横墙是承重墙，纵墙起围隔作用，对纵墙上开门、开窗限制较少，空间刚度很大，整体性很好。适用：房间开间尺寸较规则的宿舍、住宅、旅馆等。3)内框架承重体系：适用：教学楼、旅馆、商店、多层千业厂房等。(2)框架结构可以建造较大的室内空间，房间分隔灵活，便于使用;工艺布置灵活性大，便于设备布置;抗震性能优越，具有较好的结构延性等优点。使用：不宜超过10层的建筑。作者介绍余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：问鼎房地产房地产从业人士实战专业知识一本通、进军房地产房地产项目报批报建与开发工作全程指南、三天造就售楼冠军、房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全、房地产实用营销图表大全、房地产一线销售管理、房地产项目销售执行实操一本通、房地产中介经纪人实用业务知识两日通、三天造就二手房租售冠军、房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理、房地产项目精确定位与前期策划实务、商业房地产项目招商实操一本通、商业地产开发宝典商业地产策划定位与商业规划设计要诀800例、有钱还是应该买房、二手房交易三日通、房地产项目可行性研究实操一本通、房地产基础知识等等。“房地产公司管理制度丛书”已经出版进军房地产房地产项目报批报建与开发工作全程指南、房地产公司财务管理与成本控制管理实务、房地产公司工程管理制度大全、房地产公司行政办公管理实务、房地产公司人力资源管理实务、房地产公司合同管理与合同范本大全、房地产公司组织架构与岗位职责说明大全等书。“物业管理实操丛书”已经出版物业环境管理、房地产项目物业管理招标与投标实操一本通、物业管理服务人员实用从业知识三日通、物业工程管理实操一本通、物业管理服务投标书编写实操范本、物业管理服务方案编写实操一本通、物业管理客户服务实操一本通、物业企业岗位设置与人力资源管理、物业企业行政办公与物资财务管理、物业公众管理制度范本大全、写字楼物业管理服务实务、行政办公楼物业管理服务实务、最新物业管理实用表格大全、物业客户服务培训与管理手册、物业安全管理等书。基础知识篇1、住房二级市场包括哪些方面？答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。2、什么是二手房？答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。3、什么是已购公有住房？答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。4、么是解困房？答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。5、什么是房改房？答：经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。6、什么是房屋拆迁？答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。7、什么是商品房？答：应具备以下条件：a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；b、已交清购房款（持有全额购房发票）； c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。8、已购公房上市需要什么条件？答：需要条件是：a、 取得土地房屋权证；b、 开具家庭住房情况证明；c、 已按规定补清超标面积房屋价款。土地房屋权籍登记篇9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？答：我市土地房屋登记管理工作中，主要依据宪法、土地管理法和城市房地产管理法及1997年9月1日实行的厦门市人民政府第60号令厦门市土地房屋权属登记管理规定等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。土地房屋权属登记应具备三个基本条件：土地房屋权属来源合法；四至界线清楚无争议；面积准确。10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据厦府（1997）综018号文第六条规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明业主已故字样。11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。 12、几种不能办理土地房屋权证的情况答：市政府60号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据。厦门市城镇土地房屋权属登记发证若干问题处理意见主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种： (1)完全没有合法的用地、建房批准手续的；(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；(6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；(8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等。13、商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。具体如下：A、商品房：a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；b、已交清购房款（持有全额购房发票）；c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。B、房改房：a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。C、拆迁安置房：a、拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：1990年4月1日之前开工建设的项目 (含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理： 每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内(含1%)的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。 对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，市土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收 手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。17、什么是土地权属争议？答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议.18、土地权属争议应向谁提出申请?答：根据2003年1月3日颁布的国土资源部17号令第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？答：（一）申请人与争议的土地有直接利害关系;（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。 21、什么是房产测绘？答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。22、目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？实施房产测绘，应严格按照现行国家标准房产测量规范(GBT 17986.1-2000)和厦门市房产面积测算暂行细则执行。23、商品房面积由谁来申请测绘？答：目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。 24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比(产权登记面积合同约定面积)/合同约定面积100但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起日内，书面通知买受人。因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。25、商品房建筑面积的组成？答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。26、共有建筑面积的组成？答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内空中花园 以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。27、什么是地籍调查？答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。28、为什么要进行地籍调查？答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。29、地籍调查为什么要权利人签字？答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。 30、农村房屋可以抵押吗？答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照中华人民共和国城市房地产管理法及建设部城市房地产抵押管理办法以及国家土地管理局（1997国土籍字2号）关于土地使用权抵押登记有关问题的通知,可以得出一个结论：即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。 31、农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料？答：A、农村土地房屋权属登记申请书；B、身份证及户口簿复印件；C、批准建造的有效文件或证明。下列材料均为批准建造的有效文件或证明：（1）土改时期县（区）以上人民政府颁发的土地房产所有证；（2）1982年2月13日国务院村镇建房用地管理条例实施之前（具体范围和时间：岛内铁路以西农村地区为1982年2月13日；铁路以东地区为1984年5月16日），县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件；（3）历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的厦门市乡村建房宅基地许可证、厦门市集体土地建设用地使用证（临时）、厦门市村镇个人建房用地临时凭据、厦门市村镇个人建房许可证。申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案馆查档核实 的，应提供档案馆证实材料），经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。32、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核发的厦门市乡村企事业用地许可证；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门及用地审批部门签署处理意见并盖章的厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表或相关证明材料。33、乡镇企业补办审批手续的具体范围和要求是什么？凡已具备用地审批部门批准用地的有效文件及规划管理部门批准建设的有效文件，或已由各区财政局颁发乡村房产契证的乡镇企业。杏林区、集美区可直接向市国土房产局下属杏林、集美分局，岛内向各土地管理所提出登记申请。已建成投产但不具备上述有关手续的乡镇企业，持厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表到相关部门签署处理意见并盖章，但1999年1月1日以后在新增农用地和原闲置土地上建设的乡镇企业不在此次补办之列。34、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。（2）通过土地使用权证书,了解土地的性质及权属状况。（3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。（4）买期房的通过查看预售许可证，买已竣工的